Texte intégral
N° RG 24/09394 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NDC5
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 7]
11ème civ. S1
N° RG 24/09394
N° Portalis DB2E-W-B7I-NDC5
Minute n°25/
Copie exec. à :
- Me Fabienne DIEBOLD-STROHL
- M. [R]
Le
Le Greffier
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU
31 JANVIER 2025
DEMANDERESSE :
OPHEA - Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 7] (anciennement CUS HABITAT)
pris en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Localité 7]
représenté par Me Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 168
DEFENDEUR :
Monsieur [N] [R]
né le 14 juin 1983 à [Localité 5] (ALGERIE)
demeurant [Adresse 1]
[Localité 4]
comparant en personne
OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH, Greffier
DÉBATS :
A l'audience publique du 26 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 31 Janvier 2025.
JUGEMENT :
Contradictoire en dernier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
et par Maryline KIRCH, Greffier
N° RG 24/09394 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NDC5
EXPOSÉ DU LITIGE
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 6 mars 2020, l'OPHLM de la communauté urbaine de [Localité 7], CUS HABITAT a loué à Monsieur [N] [R] et Madame [B] [R] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 329,61 euros outre 140,01 euros de provision pour charges.
Par acte d’huissier en date du 2 octobre 2024, l'OPHEA, anciennement CUS HABITAT, a fait assigner Monsieur [N] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
condamner Monsieur [N] [R] à payer la somme de 1 272,03 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au jour de l'assignation, avec intérêts au taux légal à compter de cette date,condamner Monsieur [N] [R] à payer la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 26 novembre 2024.
A cette audience, l'OPHEA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance pour ce qui concerne les demandes accessoires, actualise sa créance à la somme de 1 721,47 euros, au titre des loyers et charges échus au jour de l'assignation, terme du mois mai 2022 inclus. La demanderesse explique que Monsieur [N] [R] a quitté le logement le 11 mai 2022. Malgré une tentative de conciliation ce dernier n'a pas soldé sa dette locative. Elle n'est pas opposée par principe à des délais de paiement mais s'oppose à la proposition du défendeur d'apurer sa dette par mensualités de 15 euros estimant que le montant des mensualités est trop peu important.
Cité par acte délivré à à personne, Monsieur [N] [R] comparaît. Il ne conteste pas la demande, ni en son principe ni en son montant. Il sollicite des délais de paiement mais précise que compte tenu de ses ressources (1 016 euros d'AAH par mois et 228 euros d'APL) et de ses charges mensuelles (528 euros de loyer, entre 75 et 100 euros d'électricité, 33 euros d'assurance, 20 euros d'abonnement internet, 150 euros de pension alimentaire), il ne peut verser plus de 15 euros voir 20 euros pour apurer sa dette.
L’affaire est mise en délibéré au 31 janvier 2025.
Le 26 novembre 2024, le conseil de la demanderesse a fait parvenir un courriel à la juridiction indiquant que la créance de l'OPHEA est de 1 272,03 euros et non de 1 721,47 euros ainsi qu'il en résulte des termes de l'assignation. Elle explique que les 1 272,03 euros réclamés à l'encontre de Monsieur [N] [R] correspondent à :
l'échéance du mois de février 2022 : 81,83 eurosl'échéance du mois de mars 2022 : 491,47 eurosl'échéance du mois d'avril 2022 : 491,47 eurosl'échéance du mois de mai 2022 : 171,70 eurosdes réparations locatives à hauteur de 35,56 euros déduction faite du dépôt de garantie.Elle explique que pour les montants dus antérieurement, l'OPHEA possède déjà un titre exécutoire en vertu duquel Monsieur [N] [R] procède à des règlements auprès du commissaire de justice.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
I. Sur le paiement des loyers et charges impayés
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, L'OPHEA verse aux débats :
l'acte de bail,les décompte des loyers et charges du 11 juin 2024, du 10 octobre 2024 et du 18 novembre 2024,une ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection de Strasbourg statuant en référés le 14 mars 2022 et condamnant solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [B] [R] à verser à l'OPHEA à titre provisionnel une somme de 1 236,80 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges dus au 31 janvier 2022,un courrier recommandé du 8 février 2024, pli avisé non réclamé, par lequel la demanderesse met en demeure Monsieur [N] [R] de lui payer la somme de 1 272,03 euros au titre des loyers impayés de février à mai 2022 et des réparations locatives ; elle rappelle que le solde débiteur est de 2 148,08 euros avec la condamnation du 14 mars 2022.
Il ressort des pièces fournies que Monsieur [N] [R] est redevable des loyers des mois de février 2022 (491,47 euros x 3) au 11 mai 2022 (171,70 euros), date de son départ du logement soit la somme totale de 1 646,11 euros. Sont à déduire de cette somme 243,27 euros de crédit de charge de 2021 et 166,37 issus du décompte de charges de juillet 2022. Les règlements effectués par Monsieur [N] [R] à hauteur de 912,60 euros se sont imputés sur le solde antérieur retenu par l'ordonnance du 14 mars 2022, solde qui n'a pas encore été apuré.
Dès lors, la dette locative de Monsieur [N] [R] s’élève à la somme de 1 064,77 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de mai 2022 inclus. Il convient donc de condamner Monsieur [N] [R] au paiement de cette somme.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 2 octobre 2024.
II. Sur la demande au titre des réparations locatives
En application des dispositions de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :
c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,
d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
En l’espèce, l'OPHEA produit :
l'état des lieux d'entrée signé contradictoirement par les parties le 6 mars 2020 où tous les éléments du logement apparaissent soit neufs soit en bon état à l'exception des murs de la cuisine, des murs des WC, des murs de la pièce n°1, des murs de la pièce n°3, des murs du débaras et des murs de la loggia qui apparaissent en « état moyen » ;l'état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 11 mai 2022 en l'absence des locataires duquel il ressort que les murs, les sols et revêtements sont sales, la baignoire et la robinetterie de la salles de bains sales et entartrés et la présence de trous de chevilles, la cuvette des toilettes sale, des traces de brûlures sur le sol de la cuisine avec des plinthes encrassées, les plafond, meuble sous évier, radiateur, menuiseries sales ;un chiffrage à 365,17 euros des réparations à effectuer consistant dans le nettoyage complet des cuisine, salle de bains, WC, pièce n°2 et pièce n°3 ainsi que dans le remplacement de deux prises électrique («arrachées ») de la cuisine et de la pièce n°1 et la mise en peinture des murs de la pièce n°2 ;une grille de vétusté ;les décompte des loyers et charges du 11 juin 2024, du 10 octobre 2024 et du 18 novembre 2024 qui font état du remboursement du dépôt de garantie à Monsieur [N] [R] à hauteur de 329,61 euros.
Il ressort de l'ensemble de ces pièces que Monsieur [N] [R] a occupé le logement qui lui a été loué pendant 2 ans et 2 mois.
L'état des lieux d'entrée fait globalement état d'un appartement en bon état excepté l'état des murs.
L'état des lieux de sortie relève la saleté du logement sans plus de précision et sans que les clichés photographiques pris par le commissaire de justice permettent d'en appréhender l'ampleur. Il y a lieu de relever que la saleté du logement concerne essentiellement sur les murs qui étaient au départ dans un état moyen lors de la prise d'effet du contrat de bail. Il n'est pas fait état dans l'état des lieux de sortie de ce que des prises électriques seraient arrachées.
Les traces de brûlures et la saleté de la cuisine sont en revanche bien signalées par le procès-verbal de sortie et visibles sur les clichés photographiques.
Par conséquent, il y a lieu de relever que la demanderesse est fondée à réclamer le nettoyage complet de la cuisine, nettoyage qu'elle chiffre à 65,89 euros et que les autres postes de réparations locatives ne sont pas justifiés (remplacement de deux prises électriques) et fondés s'agissant du nettoyage complet des salle de bains, WC, pièce n°2 et pièce n°3.
Monsieur [N] [R] sera dès lors condamné à verser à la demanderesse la somme de 65,89 euros au titre des réparations locatives.
III. Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement
L'article 1343-5 du code civil dispose dans son premier alinéa que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».
En l'espèce, Monsieur [N] [R] sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette auprès de l'OPHEA. Il expose qu'il ne peut verser plus de 20 euros par mois compte tenu de ses faibles ressources et de ses charges. Il indique ainsi qu'il ne lui reste plus que 300 euros de reste à vivre par mois après paiement de l'ensemble de ses factures.
Il ressort ainsi de l'ensemble de ces éléments que Monsieur [N] [R] n'est pas en capacité d'apurer sa dette dans les délais prévus par la loi et qu'il y a, dès lors, lieu de rejeter sa demande de délais de paiement.
III. Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [N] [R] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de l'OPHEA les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter cette demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,
CONDAMNE Monsieur [N] [R] à verser à l'OPHEA, anciennement CUS HABITAT, la somme de 1 064,77 euros (décompte arrêté au 18 novembre 2024, échéances de février 2022 au 11 mai 2022, mois de mai inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 2 octobre 2024 ;
CONDAMNE Monsieur [N] [R] à verser à l'OPHEA, anciennement CUS HABITAT, la somme de 65,89 euros au titre des réparations locatives, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
DÉBOUTE l'OPHEA, anciennement CUS HABITAT, du surplus de ses prétentions ;
DÉBOUTE Monsieur [N] [R] de sa demande de délais de paiement ;
DÉBOUTE l'OPHEA, anciennement CUS HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [N] [R] aux dépens ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 31 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.
Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH Gussun KARATAS
