Cour d'appel, 27 juin 2024. 22/00225

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE 1ère CHAMBRE CIVILE ARRET N° 354 DU 27 JUIN 2024 N° RG 22/00225 - N° Portalis DBV7-V-B7G-DNHL Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 27 janvier 2022, enregistré sous le n° 20/01531. APPELANTE : S.C.I. CORNER SHOP , représentée par M. [C] [I] [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Jamaldin BENMEBAREK, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 114) INTIMEE : Syndicat de copropriété de la [Adresse 5] représenté par son syndic AGETIS IMMOBILIER [Adresse 5] [Localité 3]/FRANCE Représentée par Me Virginie DUBOIS-NICOLAS de la SELARL NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 69), substitué par Me Béatrice FUSENIG, avocat de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY. COMPOSITION DE LA COUR : Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère Mme Pascale BERTO, vice-présidente placée. DÉBATS : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère, qui ont fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries et qui ont rendu compte à la cour dans son délibéré. GREFFIER : Lors des débats et du prononcé : Mme Yolande MODESTE, greffière. ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffière. * * * Procédure Alléguant un solde restant dû sur des charges de copropriété, par acte d'huissier de justice du 23 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic a assigné la SCI Corner Shop devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre pour obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 11 168,81euros en principal au titre des charges restant dues, suivant accord transactionnel du 11 septembre 2020. Par jugement qualifié réputé contradictoire rendu le 27 janvier 2022, le tribunal judiciaire a - condamné la société civile immobilière SCI Corner Shop à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic la Société Agetis Immobilier, la somme de 6 168,81 euros au titre des charges de copropriété générales définitivement approuvées au 7 juillet 2020, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er mars 2019 ; - autorisé la société civile immobilière Corner Shop à s'acquitter du paiement de la somme susmentionnée en 12 mensualités de 500 euros chacune, et en une treizième mensualité correspondant au solde du principal majoré des intérêts, exigible le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement ; - rappelé que les paiements intervenus dans le cours du délibéré s'imputent sur les sommes dues, qu'il appartient aux parties de tenir un décompte des sommes versées et du solde à devoir ; - dit qu'à défaut de défaut de paiement d'une seule échéance à sa date et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible ; - débouté ainsi la société civile immobilière SCI Corner Shop de ses demandes tendant à être 'déchargée' de sa dette auprès du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] au titre des charges restées impayées au 7 juillet 2020 ; - débouté également la société civile immobilière SCI Corner Shop de sa demande tendant à voir déclarer cette dette sans objet ou incertaine ; - débouté la société civile immobilière SCI Corner Shop de ses demandes tendant à voir ordonner au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] d'effectuer les travaux sur la toiture du bâtiment boutique dans son ensemble, de remettre en état le chemin d'accès au reste de la copropriété de la [Adresse 5], de supprimer l'ensemble des désordres liés à l'absence d'entretien de parties communes ; - débouté la société civile immobilière SCI Corner Shop de sa demande de dommages et intérêts ; - débouté les parties de leurs demandes d'indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ; - rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. Par déclaration reçue le 3 mars 2022, la SCI Corner shop a interjeté appel de la décision en ce qu'elle l'a déboutée de ses demandes tendant à voir ordonner au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] d'effectuer les travaux sur la toiture du bâtiment boutique dans son ensemble, de remettre en état le chemin d'accès au reste de la copropriété de la [Adresse 5], de supprimer l'ensemble des désordres liés à l'absence d'entretien de parties communes, de sa demande de dommages et intérêts, de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions communiquées le 28 février 2023, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la SCI Corner Chop a sollicité au visa notamment de l'article 1343-5 du code civil, de la loi du 9 mars 2015, de la loi du 10 juillet 1965, du contrat de syndic, de - déclarer recevable l'appel formé contre la décision querellée ; - rejeter toutes les demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] plus ample ou contraire comme infondées et injustifiées ; - exonérer la copropriétaire requérante ou son successeur en cas de cession du lot 115 de toute participation des frais de procédure engagés par le syndicat ou des condamnations infligées audit syndicat au cas de succès d'une de ses prétentions, ce en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; - exonérer la copropriétaire requérante du paiement des charges réclamées par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], en raison de sa localisation géographique et du principe même de l'utilité des charges collectives ; - prononcer la décharge de la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires au profit de la SCI Corner Chop ; - juger la créance réclamée non certaine, non liquide et non exigible ; - juger que la SCI Corner Shop est de bonne foi ; - juger, en tout état de cause, sans objet la demande de condamnation de la SCI Corner Shop en raison de la signature d'un moratoire avec le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] portant sur la créance réclamée ; - ordonner en tout état de cause au syndicat des copropriétaires de faire les travaux sur la toiture du bâtiment boutique dans son ensemble, de remettre en état le chemin d'accès au reste de la copropriété de la [Adresse 5], chemin situé entre le bâtiment boutique et le reste de la résidence, supprimer l'ensemble des désordres liés à l'absence d'entretien des parties communes situées au niveau du bâtiment boutique et entre le bâtiment boutique et le reste de la copropriété, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; - condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] à verser à la SCI Corner Shop la somme de 50 000 euros à titre de dommages intérêts au titre du préjudice moral et du fait de l'absence de travaux et d'entretien de la toiture du bâtiment boutique depuis plusieurs années ; - condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] à verser à la SCI Corner Shop la somme de 50 000 euros du fait de l'absence de jouissance d'une toiture imperméable et au titre du préjudice jouissance paisible de son local commercial subis depuis plusieurs années ; - condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] à verser à la SCI Corner Shop la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions communiquées le 12 avril 2023, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] représenté par son administrateur provisoire a sollicité de - confirmer le jugement ; - débouter la SCI Corner Chop de ses demandes ; A titre d'appel incident, de - condamner la SCI Corner Chop à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] représenté par son administrateur provisoire la SARL Agetis les charges de copropriété impayées au 4 août 2022, à hauteur de 6 836,54 euros, outre 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2023. L'affaire a été fixée à l'audience du 8 janvier 2024. Par arrêt rendu le 22 janvier 2024, la cour a - ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture pour la production de l'acte notarié de vente et des comptes entre les parties, - ordonné la clôture de l'instruction le 20 mars 2024, - ordonné le renvoi de l'affaire pour être plaidée le 22 avril 2024 à 9 heures, - dit que les dépens suivront ceux du fond. La SCI Corner shop a notifié de nouvelles conclusions le 5 janvier 2024 et le 10 mars 2024. Le syndicat des copropriétaires a notifié de nouvelles conclusions le 19 mars 2024. Les observations des parties ont été sollicitées sur la recevabilité de ces dernières conclusions. Les observations des parties ont également été réclamées sur la recevabilité des demandes relatives à la dette de charges tranchée par le tribunal et exclue de la déclaration d'appel et des demandes de travaux soutenues par l'appelante qui n'est plus propriétaire du bien. L'appelante a indiqué qu'une clause de l'acte de vente lui permettait de poursuivre les actions en cours. Motifs de la décision À titre liminaire, l'identité de l'appelante est orthographiée, y compris par son avocat, indifféremment Corner Shop ou Corner Chop. Compte tenu des mentions figurant dans l'acte notarié, il convient de retenir comme orthographe idoine Corner Shop. La qualification du jugement 'réputé contradictoire' alors que les deux parties étaient présentes et représentées relève d'une erreur matérielle et elle est sans conséquence sur les modalités de recours. L'ordonnance de clôture a été révoquée seulement pour la production de l'acte notarié de vente et des comptes entre les parties. En conséquence, les conclusions communiquées ultérieurement sont irrecevables. L'acte de vente n'a pas été produit mais seulement une attestation notariée mentionnant une vente du 9 juin 2023 et portant accord entre les parties relativement aux procédures en cours, autorisant notamment l'appelante à poursuivre son action et en percevoir les éventuels bénéfices. Sur l'appel principal L'appel principal de la SCI Corner Shop est expressément limité aux dispositions de la décision qui l'ont déboutée de ses demandes tendant à voir ordonner au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] d'effectuer les travaux sur la toiture du bâtiment boutique dans son ensemble, de remettre en état le chemin d'accès au reste de la copropriété de la [Adresse 5], de supprimer l'ensemble des désordres liés à l'absence d'entretien de parties communes, de sa demande de dommages et intérêts, de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. En conséquence, les demandes de la SCI Corner Shop portant contestation de la dette de charges tranchée par le tribunal et exclue de la déclaration d'appel, sont irrecevables. Pour statuer comme il l'a fait le premier juge a considéré la réclamation relativement à la dette de charges, bien fondée, l'existence d'un accord transaction du 11 septembre 2020 et la réduction de la dette par les paiements effectués. Il a retenu que les travaux réclamés par la SCI Corner Shop excédaient les travaux de maintenance, qu'il s'agissait de travaux qui devaient être approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires, que le tribunal ne pouvait pas se substituer à l'assemblée générale, que la SCI ne prouvait pas avoir fait inscrire les travaux qu'elle réclamait à l'ordre du jour des assemblées générales, qu'elle ne justifiait d'aucun préjudice moral. La question de la dette de charges est tranchée et cette créance est définitivement soldée. (Pièce 30 dernier bordereau de communication des pièces) Le litige est donc circonscrit aux demandes d'ordonner au syndicat des copropriétaires de faire les travaux sur la toiture du bâtiment boutique dans son ensemble, de remettre en état le chemin d'accès au reste de la copropriété de la [Adresse 5], chemin situé entre le bâtiment boutique et le reste de la résidence, de supprimer l'ensemble des désordres liés à l'absence de l'entretien des parties communes situées au niveau du bâtiment boutique et entre le bâtiment boutique et le reste de la copropriété, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de 50 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et du fait de l'absence de travaux et d'entretien de la toiture du bâtiment boutique depuis plusieurs années, de 50 000 euros du fait de l'absence de jouissance d'une toiture imperméable et au titre du préjudice jouissance paisible de son local commercial subis outre les demandes au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Sur ces points l'appelante a fait valoir qu'elle subissait une dégradation de son bien et un préjudice de jouissance, par la faute du syndicat des copropriétaires qui voulait l'acquérir à moindre coût, que M. [M] avait été privé de la jouissance de sa terrasse louée à un tiers, que le syndicat des copropriétaires avait installé des barrières pour l'empêcher d'accéder à sa terrasse, qu'elle ne pouvait pas exploiter son local ni y réaliser des travaux. L'intimée a soutenu la confirmation du jugement et l'autorité de la chose jugée en vertu d'un arrêt de la cour d'appel du 22 juin 2020. S'agissant des demandes de travaux, suivant l'attestation du notaire, par acte notarié du 9 juin 2023, la SCI Corner Shop a cédé à la société Zoo Rock le lot 115 dans l'ensemble immobilier [Adresse 5], le lot de copropriété N°115 bâtiment 'boutique', un local dénommé Boutique 1 en rez-de-chaussée situé au sud-ouest du bâtiment D et comprenant : une pièce, WC, lavabo, et les mille /cent millièmes (1 000 / 100 000èmes) des parties communes générales et les vingt-et-un mille cent quatre-vingt-dix /cent millièmes (21 190 /100 000èmes)des parties communes spéciales au bâtiment boutique, 'précision étant faite que la description sus-relatée est celle résultant du règlement de copropriété et que la description actuelle du lot objet des présentes est la suivante, bâtiment 'boutique', un local dénommé Boutique 1 en rez-de-chaussée situé au sud-ouest du bâtiment D et comprenant : trois pièces et un WC,et les mille /cent millièmes (1 000 / 100 000èmes) des parties communes générales et les vingt-et-un mille cent quatre-vingt-dix /cent millièmes (21 190 /100 000èmes) des parties communes spéciales au bâtiment boutique. L'attestation notariée précise que l'acquéreur est propriétaire du bien à compter du jour de la signature et il en a la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle, les parties déclarant que ce bien est entièrement libre de location ou occupation.' Il résulte de ces éléments que la SCI Corner Shop n'est plus propriétaire d'aucune partie du bien immobilier, qu'elle ne peut donc plus réclamer de faire les travaux sur la toiture du bâtiment boutique dans son ensemble, de remettre en état le chemin d'accès au reste de la copropriété de la [Adresse 5], chemin situé entre le bâtiment boutique et le reste de la résidence, de supprimer l'ensemble des désordres liés à l'absence de l'entretien des parties communes situées au niveau du bâtiment boutique et entre le bâtiment boutique et le reste de la copropriété, sous astreinte de 100 euros par jour de retard. N'étant plus propriétaire du bien, elle n'est plus recevable à réclamer la réalisation de travaux sur ce bien. En outre, dans ses rapports avec l'acquéreur, elle s'est seulement réservé la possibilité de percevoir les sommes qui pourraient lui être allouées. Elle est donc irrecevable en ses demandes de travaux. L'appelante demande le paiement de 50 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et du fait de l'absence de travaux et d'entretien de la toiture du bâtiment boutique depuis plusieurs années et de 50 000 euros du fait de l'absence de jouissance d'une toiture imperméable et au titre du préjudice jouissance paisible de son local commercial. Elle ne justifie d'aucun préjudice moral. Elle ne produit aucune pièce de nature à établir l'existence d'un préjudice matériel. Elle produit un jugement du 5 février 2015, sur demande de son auteur M. [T] [M] qui a obtenu la nullité d'un bail commercial accordé par le syndicat des copropriétaires sur une terrasse qui était une partie commune, cette location l'ayant empêché de louer son propre bien à des fins commerciales, la terrasse étant le seul accès possible à son bien, le privant de visibilité depuis la rue et d'aération. Elle produit également un constat d'huissier de justice du 15 septembre 2021 qui postule 'qu'est attaché à ce lot N°115 une terrasse de 236 m² ainsi que le prolongement de cette terrasse de 16 m² situé sur une partie privative de la commune du [Localité 4]' et que 'la toiture de la terrasse est très abîmée' qu'elle présente des trous, que les parties communes ne sont pas entretenues. Nonobstant les allégations contraires de l'appelante, son titre de propriété du 6 février 2014 et l'état descriptif de division ne lui donnent aucun droit de jouissance particulier sur la terrasse qui est une partie commune. Elle ne démontre pas avoir sollicité les travaux de réparations des parties communes attenantes à son immeuble, ni d'ailleurs les parties communes de son immeuble au cours d'une assemblée générale de copropriétaires. Elle démontre seulement avoir mis en demeure le syndicat des copropriétaires et demandé la convocation d'une 'assemblée générale spéciale des copropriétaires de la partie spéciale attachée au lot 'boutique' demande de libération de la terrasse attenant au local 115" courrier adressé au syndicat des copropriétaires en vue de l'assemblée générale ordinaire du 4 avril 2017 et fixation de nouvelles demandes à l'ordre du jour [...]' Or, en application des dispositions de l'article 10 du décret du 17 mars 1967, applicable au litige, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante. Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8°du I de l'article 11. [...] En l'espèce, la lettre de mise en demeure, rédigée par l'avocat de l'appelante, ne comporte qu'une mise en demeure adressée au syndicat des copropriétaires de faire réaliser divers travaux mais non une demande d'inscription de la demande de travaux à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. De plus, elle ne comporte pas de projet de résolution. En outre, la production des procès-verbaux d'assemblées générales des 13 mai 2015, 13 janvier 2016, 27 juin 2016, 4 avril 2017, 18 avril 2018, 26 juin 2019 par le syndicat des copropriétaires, démontre que la SCI Corner Shop n'a pas demandé l'inscription de ces travaux aux ordres du jour, qu'elle n'a pas soulevé le problème aux assemblées générales, qu'elle en était soit absente soit partie en cours. Ainsi le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Corner Shop de ses demandes de dommages et intérêts, au titre du préjudice moral et de l'absence de travaux et d'entretien de la toiture du bâtiment et du préjudice de jouissance. Sur l'appel incident Il porte sur le paiement des charges de copropriété impayées au 4 août 2022. Or, comme déjà indiqué il est démontré par l'extrait de compte (pièce 27) que toutes les charges ont été réglées par un virement du notaire du 12 juin 2023 du 7 873,83 euros. Le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande à ce titre. Sur les autres demandes Le jugement est confirmé en ce qu'il s statué sur les dépens. La SCI Corner Shop qui succombe est condamnée au paiement des dépens d'appel. Elle est déboutée de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros à ce titre. Par ces motifs la cour - relève l'irrecevabilité des conclusions notifiées par la SCI Corner shop le 5 janvier 2024 et le 10 mars 2024 et par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] le 19 mars 2024 ; - confirme le jugement ; Y ajoutant, - relève l'irrecevabilité des demandes de travaux formées par la SCI Corner Shop ; - déboute la SCI Corner Shop et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] de leurs demandes plus amples ou contraires ; - condamne la SCI Corner Shop au paiement des dépens d'appel ; - condamne la SCI Corner Shop à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La décision a été signée par Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffière. La présidente La greffière