Cour de cassation, 23 mars 2010. 09-10.381

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que l'aspect des lieux résultant des photographies ne révélait pas de marques spécifiques de non-mitoyenneté au sens de l'article 654 du code civil et retenu que le titre de propriété de M. X... constitué par l'acte notarié du 4 mars 1998 versé aux débats ne contenait aucune mention claire, précise et non équivoque de nature à prouver la non-mitoyenneté de ce mur et que M. X... n'en rapportait pas la démonstration, la cour d'appel, qui a constaté que l'expert indiquait que l'immeuble d'habitation et la cuisine des époux Y... accolés au mur séparatif avaient manifestement plus de trente ans et relevé que l'extension de la cuisine qui datait de 1992 s'appuyait sur ce mur, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mars deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Blanc, avocat aux Conseils, pour M. X... Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande de démolition du bâtiment accolé au mur privatif de sa propriété, Aux motifs que le rapport de Monsieur A... permettait de comprendre que l'immeuble d'habitation appartenant à Monsieur X... était longé, côté Milan, par l'immeuble d'habitation Milan et par une cuisine «qui manifestement avaient plusieurs décennies» ; que pour ce bâtiment et cette cuisine, Monsieur et Madame Y... étaient fondés à invoquer le bénéfice de la prescription acquisitive de trente ans ; qu'il existait également une extension de la cuisine qui s'appuyait sur le mur séparatif, avec joint d'étanchéité accroché au mur séparatif réalisée en 1992 par les époux B..., les époux Y... s'étant contentés récemment de remplacer la toiture de fibrociment par des tôles d'acier laqué ; que Monsieur X... était propriétaire de son immeuble cadastré selon un acte du 4 mars 1998 s'agissant d'une licitation mettant fin à l'indivision ; qu'antérieurement, les époux X...-C... étaient propriétaires de l'immeuble selon différents titres ; que les époux Y... étaient propriétaires de leur immeuble à la suite d'actes de vente successifs ; que dans un acte du 13 février 1969 et un acte du 20 août 2001 faisant référence à un acte du 27 novembre 1980, se trouvaient des indications concordantes révélant que tous les immeubles en cause appartenaient auparavant aux époux D... E..., lesquels en avaient fait l'acquisition en 1942,1943 et 1944 ; qu'ainsi, l'ensemble des immeubles avaient appartenu à un seul et même propriétaire jusqu'à la première division consacrée par la vente du 13 février 1969 ; que l'aménagement bâti du fonds de Monsieur Y..., à savoir le bâtiment d'habitation et la cuisine qui manifestement avaient plusieurs décennies avait été réalisé certainement plus de trente ans avant l'introduction de la présente instance le 10 janvier 2006 ; qu'en accolant et en scellant sur un mur un bâtiment d'habitation et une cuisine, les propriétaires de cet ensemble immobilier avaient consacré que le mur en son entier, englobé dans le fonds dont ils étaient propriétaires et séparant des bâtiments leur appartenant n'était qu'un mur séparatif servant de chaque côté à l'appui d'un bâtiment et ayant vocation à devenir, en cas de division de l'immeuble, un mur mitoyen ; que le mur, en ce qu'il servait d'appui à des bâtiments situés de chaque côté, était affecté à chacun des immeubles contigus et relevait nécessairement, en son entier, de chacun d'eux ; qu'il était devenu mitoyen lors de la division de l'immeuble consacrée en 1969 ; Alors que 1°) le juge ne peut se fonder sur des moyens de droit ou de fait qu'il a relevés d'office sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations; qu'en s'étant fondée sur un acte du 13 février 1969 qu'aucune des parties n'invoquait et qui n'était pas mentionné sur les bordereaux de communication, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; Alors que 2°) le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat ; qu'en s'étant fondée sur cet acte du 13 février 1969 qu'aucune des parties n'invoquait, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et a violé les articles 4 et 7 du code de procédure civile ; Alors que 3°) la cour d'appel, en énonçant que la maison d'habitation et la cuisine de Monsieur et Madame Y... « avaient manifestement » plusieurs décennies et avaient « certainement » été réalisées plus de trente ans avant la présente instance, ce qui leur permettait d'invoquer le bénéfice de la prescription trentenaire, la cour d'appel a procédé par voie de simple affirmation et violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors que 4°) le mur n'est pas mitoyen lorsque la sommité de ce mur est droite et à plomb de son parement d'un côté et présente de l'autre un plan incliné ; que faute d'avoir recherché, comme elle y était invitée, si le mur pignon de Monsieur X... n'était pas couronné par un chapeau dont la pente était inclinée vers la propriété de Monsieur X... et si l'égout des toits ne se faisait pas par une pente vers sa propriété, indices de non-mitoyenneté, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 654 du code civil.