Tribunal judiciaire, 21 octobre 2024. 24/04213

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité JUGEMENT DU : 16 Décembre 2024 Président : Madame MANACH, Greffier : Madame SCANNAPIECO, Débats en audience publique le : 21 Octobre 2024 GROSSE : Le 16/12/24 à Me DENOT Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/04213 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5FXA PARTIES : DEMANDERESSE Madame [H], [N] [J] née le 04 Novembre 1957 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS DEFENDEUR Monsieur [Y], [S], [L] [W], demeurant [Adresse 2] non comparant EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 8 octobre 2020, avec effet au 4 novembre 2020, Mme [H] [J] a consenti à M. [Y] [W] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 442 €, outre une provision sur charges de 50 € par mois. Par acte de commissaire de justice du 2 février 2024, Mme [H] [J] a fait délivrer à M. [Y] [W] un commandement de payer la somme en principal de 1.757,76 €. Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, Mme [H] [J] a fait assigner M. [Y] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de: Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave à ses clauses et obligations ;Rejeter tous délais de paiement et pour quitter les lieux ainsi que toute demande tendant à voir écartée l’exécution provisoire ;Prononcer son expulsion et celle de tout occupant de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et ce au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Le condamner à payer la some de 1.207,68 € correspondant à l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation dus au 22 mai 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2024, date du commandement de payer ;Le condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant indexable et prévoyant en sus le paiement sur justificatifs de la régularisation annuelle des charges /TOM/ cotisations d’assurance, à compter du terme du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et le débarrassage des meubles et effets personnels ;Le condamner au paiement de la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. A l’audience du 21 octobre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, Mme [H] [J] a demandé le bénéfice de l’acte introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 37,68 euros, selon décompte arrêté au 23 septembre 2024. Bien que régulièrement cité par remise de l’acte à étude, M. [Y] [W] n’a pas comparu et n’a pas été représenté. La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 2 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 octobre 2024 et le commandement de payer du 2 février 2024 a été signifié à la CCAPEX le 14 février 2024. La demande formée par Mme [H] [J] est donc recevable. Sur les demandes principales Sur l’acquisition de la clause résolutoire Vu l’article 2 du code civil, Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, Depuis la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, il résulte des dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur. Il en résulte que le commandement de payer ne peut aller contre la convention des parties en imposant un délai moindre pour régulariser le paiement. En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule que le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie deux mois après un commandement demeuré infructueux. Cependant, le commandement de payer du 2 février 2024 vise un délai de six semaines. Il en résulte que les conditions d’acuqisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies. Il convient ainsi d'examiner la demande subsidiaire de résolution judiciaire. Sur la demande subsidiaire de résolution judiciaire du contrat de bail Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties. Il appartient au juge d'apprécier au jour de l’audience si le retard dans l'exécution ou l'inexécution d’une obligation contractuelle est d'une gravité suffisante pour justifier la résolution du contrat. En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que les impayés de loyers qui ont justifié la délivrance du commandement de payer du 2 février 2024 ont été en preque totalité régularisés puisqu’au 23 septembre 2024, M. [Y] [W] reste redevable de la somme de 37,68 euros. Il en résulte que cet impayé est insuffisant pour justifier la résolution judiciaire du contrat de bail liant les parties. La demande de Mme [H] [J] formée à ce titre sera donc rejetée ainsi que les demandes subséquentes. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif Au regard de l’historique de compte et de l’obligation du preneur de payer les loyers et provisions sur charges au terme convenu, il convient de condamner M. [Y] [W] à payer la somme de 37,68 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur les demandes accessoires M. [Y] [W], succombant à titre principal, sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, l’issue du litige justifie qu’il ne soit pas fait à la demande de Mme [H] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, DEBOUTE Mme [H] [J] de ses demandes aux fins d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant les parties ainsi que de la demande subsidiaire de résolution judiciaire et les demandes subséquentes, CONDAMNE M. [Y] [W] à payer à Mme [H] [J] la somme de 37,68 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, CONDAMNE M. [Y] [W] aux dépens, DEBOUTE Mme [H] [J] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,