Cour d'appel, 26 février 2019. 18/00144

ARRET No du 26 février 2019 R.G : No RG 18/00144 - No Portalis DBVQ-V-B7C-ENCJ SARL ROYER c/ SARL BROOKS VALORISATION Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE DU [...] Société FRANCE INVESTIPIERRE SAS DEVRED FLM Formule exécutoire le : à : SCP ACG & ASSOCIES Maître CAULIER-RICHARD Maître SIX Maître CREUSAT COUR D'APPEL DE REIMS CHAMBRE CIVILE-1o SECTION ARRET DU 26 FEVRIER 2019 APPELANTE : d'un jugement rendu le 08 décembre 2017 par le tribunal de grande instance de REIMS, SARL ROYER [...] COMPARANT, concluant par la SCP ACG & ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS INTIMEES : SARL BROOKS VALORISATION [...] COMPARANT, concluant par Maître Olivier PINCON, avocat au barreau de REIMS, Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE DU [...] pris en la personne de son syndic, la SAS SERGIC, sas au capital de 23 060 000 € immatriculé au RCS DE LILLE sous le no 428 748 909,prise en la personne de ses représentants légaux, mais également en son agence [...] [...] COMPARANT, concluant par Maître CAULIER-RICHARD, avocat au barreau de REIMS, FRANCE INVESTIPIERRE Société Civile de Placement Immobilier ayant pour société de gestion la Société BNP PARIBAS REIM FRANCE, SA. à Directoire et Conseil de Surveillance immatriculée au RCS de NANTERRE sous le No 300794278, dont le siège social est [...] [...] COMPARANT, concluant par Maître SIX, avocat au barreau de REIMS et ayant pour conseil Maître LEFEBVRE avocat au barreau de PARIS SAS DEVRED agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés de droit audit siège 4 Rue Rougemont 75009 PARIS COMPARANT, concluant par Maître CREUSAT, avocat au barreau de REIMS et ayant pour conseil Maître HINFRAY avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : Monsieur Francis MARTIN, président de chambre Madame Véronique MAUSSIRE, conseiller Madame Florence MATHIEU, conseiller GREFFIER : Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier lors des débats et du prononcé. DEBATS : A l'audience publique du 08 janvier 2019, où l'affaire a été mise en délibéré au 26 février 2019, ARRET : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 26 février 2019 et signé par Monsieur MARTIN, président de chambre, et Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 31 juillet 1974, la société INVESTIPIERRE 1, aux droits de laquelle vient désormais la société FRANCE INVESTIPIERRE a donné à bail pour une durée de 12 années à compter du 1er juillet 1974 à la société MAISONS HENRI DEVRED, aux droits de laquelle vient désormais la SAS DEVRED, des locaux dépendant de l’immeuble sis [...] , composé des lots suivants : -lot no1 : au rez-de-chaussée, un local à usage de magasin avec deux escaliers (dont l’un permettant d’accéder au sous-sol-lot no24) -lot no2 : mezzanine : un local à usage de magasin, retouche, deux escaliers -lot no24 : réserve, vestiaires, dégagement, deux lavabos, trois WC, débarras, escaliers. Ce bail a été par la suite renouvelé, en dernier lieu le 12 avril 2013 pour une durée de 12 années à compter du 1er juillet 2000, mais a subi des modifications quant aux lots y afférents. La répartition des lots telle qu’établie par le règlement de copropriété et l’état descriptif de division dressé le 31 juillet 1974 a été modifiée le 10 septembre 1990 de la manière suivante : -le lot no1 (locaux sis au rez-de-chaussée) a été divisé en quatre lots no60, 61, 62 et 63, -le lot no2 (locaux en mezzanine) a été divisé en deux lots : no64 et 65, -le lot no24 (sous-sols) est resté inchangé. Suivant acte notarié en date du 17 mars 1988, la société MAISON HENRI DEVRED a sous-loué une partie des locaux objet du bail sus-énoncé (une partie du lot no1 d’une superficie de 97 m²) à la bijouterie G... T... , aux droits de laquelle est intervenue la SA HALEFIS, jusqu’au 30 juin 1998. Suivant acte notarié reçu le 30 juin 2000, la SAS DEVRED a donné à bail les locaux susvisés dans le cadre d’une sous-location à la SA HALEFIS du 1er juillet 1998 au 30 juin 2010, avec accord du propriétaire des murs la société FRANCE INVESTISSEMENT. Suivant acte notarié reçu le 28 juillet 2005, la SA HALEFIS a cédé son fonds de commerce à la SARL ROYER, qui exploite un fonds de commerce de joaillerie, sis [...] , sous l’enseigne «Bijouterie N...». Suivant acte authentique en date du 1er octobre 2012, la SARL BROOKS VALORISATION a acquis la propriété des lots no63 et 64 (rez-de-chaussée et mezzanine) et 66 (1er étage) de cet immeuble sis [...] à REIMS. Par acte d’huissier en date du 14 août 2014, la SARL BROOKS VALORISATION a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de REIMS aux fins d’obtenir la condamnation sous astreinte de la SARL ROYER à déposer son enseigne et sa climatisation obstruant deux fenêtres du bien immobilier dont elle est propriétaire. Par une ordonnance rendue le 19 novembre 2014, le juge des référés a notamment : -ordonné à la SARL ROYER de déposer son enseigne et sa climatisation obstruant les deux fenêtres du bien immobilier appartenant à la SARL BROOKS VALORISATION, dans les 3 mois suivant la présente décision, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, -condamné la SARL ROYER à verser à la SARL BROOKS VALORISATION la somme de 1.500 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles. Par un arrêt en date du 1er septembre 2015, cette cour a notamment infirmé l’ordonnance susvisée et a : -débouté la SARL BROOKS VALORISATION de sa demande de dépôt d’enseigne sous astreinte, -condamné la SARL BROOKS VALORISATION à payer à la SARL ROYER la somme de 2.500 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel. Par actes d’huissier en date des 27 février et 4 mars 2015, la SARL ROYER a fait assigner la SARL BROOKS VALORISATION, le syndicat des copropriétaires de la résidence du [...] , la société FRANCE INVESTIPIERRE ainsi que la SAS DEVRED, devant le tribunal de grande instance de REIMS aux fins de voir : -juger que les hublots donnant sur le lot no64 appartenant à la SARL BROOKS VALORISATION ont été valablement et légitimement obstrués conformément aux résolutions d’assemblée générale des copropriétaires depuis 1982, -dire qu’il n’y a pas lieu à enlèvement du bandeau de façade de la climatisation de la SARL ROYER, -juger la décision à venir opposable au syndicat des copropriétaires, -condamner la SARL BROOKS VALORISATION à lui payer la somme de 5.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles. Par jugement rendu le 8 décembre 2017, le tribunal de grande instance de REIMS a : -débouté la SARL ROYER de sa demande tendant à voir reconnaître l’existence d’une servitude l’autorisant à poser son enseigne et une climatisation sur les ouvertures situées au niveau du lot no64 de l’immeuble appartenant à la SARL BROOKS VALORISATION sis [...] à REIMS, -condamné la SARL ROYER à déposer son enseigne et sa climatisation dans l’année suivant la signification de cette décision, et dit qu’à défaut d’exécution, elle devra payer une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, -condamné la SARL ROYER à verser à la SARL BROOKS VALORISATION une indemnité d’occupation à hauteur de 300 euros par mois à compter de la signification de la présente décision, jusqu’à restitution des emplacements litigieux, -débouté les parties de leurs autres demandes, -déclaré le jugement commun et opposable au syndicat de copropriétaires, -débouté les parties de leurs demandes en paiement fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, -condamné la SARL ROYER aux dépens, -dit n’y avoir lieu à exécution provisoire. Pour statuer ainsi, le tribunal a estimé que : -les hublots litigieux, également appelés «oculi» n’étaient certes pas des fenêtres, car ils n’avaient pas vocation à s’ouvrir, mais que le règlement de copropriété était muet sur leur sort, de sorte qu’il fallait les assimiler à des fenêtres et les qualifier de parties privatives, -le fait que la SARL ROYER ait bénéficié pour ses travaux successifs concernant la façade d’une autorisation de l’assemblée générale, en 2005, 2011 et 2013 n’était pas de nature à légitimer une éventuelle atteinte au droit de propriété d’un copropriétaire. -le titre de propriété de la SARL BROOKS VALORISATION n’excluait pas les oculi litigieux et que seule une servitude pouvait dès lors légitimer leur obstruction mais que la preuve n’en était pas rapportée (aucune servitude par titre établie, pas de possession continue sur trente ans, pas de preuve d’une servitude acquise par destination du père de famille). Par un acte en date du 18 janvier 2018, la SARL ROYER a interjeté appel de ce jugement. Aux termes de ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 17 décembre 2018, la SARL ROYER conclut à l’infirmation du jugement déféré et demande à la cour de : -juger que l’obstruction par les hublots ne pouvait pas être remise en cause par la SARL BROOKS VALORISATION, sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile, cette dernière n’ayant pas plus de droits à opposer aux tiers qu’elle n’en avait acquis, -dire que cette obstruction est légitime par l’effet de l’application d’une servitude née par destination du père de famille, valant titre à l’égard des servitudes continues et apparentes, -à titre subsidiaire, déclarer irrecevable la SARL BROOKS VALORISATION à poursuivre ses demandes, faute de qualité à agir, cette dernière n’étant plus propriétaire, -plus subsidiairement, réduire le préjudice à la somme de 150 euros par mois avec un délai de paiement sur 24 mois, -condamner la SARL BROOKS VALORISATION à lui payer la somme de 11.500 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles. Elle expose que la SARL BROOKS VALORISATION a acquis l’immeuble dont s’agit en l’état le 1er octobre 2012 et indique qu’elle justifie de ce que l’obstruction des hublots est intervenue en 1972 et non en 1982, de sorte que c’est un espace aveugle et non un espace éclairé qui a été cédé. Elle soutient, à titre subsidiaire, que la servitude a été acquise par destination du père de famille car la copropriété n’a été créée qu’en 1974 et qu’en 1972, c’est la SAS DEVRED qui était seule et unique propriétaire et qui a fait réaliser les travaux de rebouchement des ouvertures. Elle fait valoir que la SARL BROOKS ne justifie pas de la réalité d’un préjudice puisque le bien n’était ni loué, ni occupé et que cette dernière n’établit pas un manque à gagner lors de la vente de son bien en juillet 2018. Elle ajoute qu’elle est la victime collatérale d’un litige entre la copropriété et la SARL BROOKS VALORISATION, puisqu’elle n’est que la sous-locataire d’un local qu’elle a pris en l’état, à savoir avec son bandeau, son rideau et ses climatisations. Aux termes de ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 17 décembre 2018, la SARL BROOKS VALORISATION conclut à l’infirmation partielle du jugement déféré et demande à la cour de : -constater qu’elle a vendu son immeuble le 26 juillet 2018 et que la discussion relative à la dépose de l’enseigne et de la climatisation est devenue sans objet, -la déclarer recevable pour sa demande en paiement concernant l’indemnité d’occupation jusqu’à la date de la vente de son immeuble, -condamner la SARL ROYER à lui payer une indemnité d’occupation de 500 euros par mois jusqu’au 26 juillet 2018, -condamner la SARL ROYER à lui payer la somme de 4.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles. Elle expose que lors de la prise de possession de ses locaux, elle s’est rendue compte que la SARL ROYER, occupante des locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble et exerçant une activité de bijouterie avait obstrué deux de ses fenêtres (ou oculi) de l’immeuble lui appartenant, en y apposant son enseigne et sa climatisation et que cette obstruction compromettait sérieusement le projet locatif de cet immeuble. Elle soutient que cette emprise sur ce qui a été sa propriété jusqu’au 26 juillet 2018 lui a causé un trouble qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation. Elle fait valoir que l’autorisation de travaux donnée ne pouvait pas justifier une emprise sur la propriété d’autrui et explique que le fait que la SARL ROYER ait pu obtenir l’autorisation de son bailleur, la société DEVRED, elle-même locataire de la société INVESTIPIERRE, est sans effet sur son droit de propriété à elle. Elle insiste sur le fait que l’assemblée générale des copropriétaires ne peut pas adopter une résolution qui affecte les conditions d’utilisation des parties privatives d’un lot. Elle fait valoir qu’aucune disposition de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit la possibilité de priver un copropriétaire de la propriété de ses parties privatives, si ce n’est la cause d’utilité publique ou la prescription acquisitive. Elle indique que dans son acte d’acquisition, il n’est mentionné aucune servitude ou autorisation à empiéter sur sa propriété. Elle soutient que la SARL ROYER ne peut pas justifier d’une possession continue pendant 30 années, puisque cette dernière a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 17 décembre 1985 et reconnaît que plusieurs enseignes se sont succedées avant elle. Elle précise que la SARL ROYER ne peut se préavloir d’aucune servitude puisque cette dernière n’est pas propriétaire mais simplement sous-locataire. Elle s’oppose à tout octroi de délai de paiement. Aux termes de ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 17 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la SAS SERGIC, demande à la cour de condamner toute partie défaillante à lui payer la somme de 5.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens de l’instance. Aux termes de ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 16 juillet 2018, la société FRANCE INVESTIPIERRE conclut à la confirmation du jugement déféré et demande à la cour de condamner toute partie défaillante à lui payer la somme de 3.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens de l’instance. Elle explique que les panneaux sur façade ainsi que la climatisation étaient déjà installés lorsque la SARL BROOKS VALORISATION a acquis ses lots et qu’elle a donné son accord à la réalisation des travaux projetés sous réserve de l’obtention des autorisations administratives et de la copropriété et sous l’entière responsabilité de la société DEVRED. Elle précise que lesdits travaux ont été autorisés par les copropriétaires. Elle ajoute que la SARL BROOKS VALORISATION a eu connaissance des différents procès-verbaux des assemblées générales et notamment de celle du 7 avril 2011, et a pris possession des locaux dans l’état où ils se trouvaient au jour de l’acquisition et de son entrée dans les lieux. Aux termes de ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 14 décembre 2018, la SAS DEVRED conclut à l’infirmation du jugement déféré et demande à la cour de : -constater que la demande de dépose de l’enseigne et de la climatisation est devenue sans objet puisque la SARL BROOKS VALORISATION n’est plus propriétaire du lot litigieux, -juger que le lot no64 est grevé au profit du local commercial situé à l’angle de [...] et de [...] à REIMS, d’une servitude créée par destination du père de famille, autorisant la pose d’une enseigne et d’une climatisation sur les oculi obstrués, -subsidiairement, juger que la SARL BROOKS VALORISATION n’a subi aucune atteinte immobilière à sa propriété entre le 1er octobre 2012 et le 26 juillet 2018, de sorte qu’aucune indemnité d’occupation ne lui est due, -condamner la SARL BROOKS VALORISATION à lui payer la somme de 8.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles. Elle expose que les oculi situés au niveau du lot no64 ont été obturés en 1972 par la société MAISON HENRI DEVRED, alors propriétaire de l’entier immeuble, et que cette obturation s’est trouvée confirmée en 1982 avec l’accord de la société FRANCE INVESTIPIERRE. L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 décembre 2018. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il convient de constater que la SARL BROOKS VALORISATION a vendu son immeuble, objet du litige, le 26 juillet 2018, de sorte que sa demande concernant la dépose de l’enseigne et de la climatisation n’a plus d’objet, puisqu’à ce jour elle n’est plus propriétaire du bien. En revanche, contrairement à l’argumentaire développé par la SARL ROYER et la SAS DEVRED, elle a qualité à agir s’agissant de sa demande d’indemnisation d’une atteinte à sa propriété pour la période antérieure au 26 juillet 2018, de sorte qu’elle est recevable en sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation, dans l’hypothèse où l’emprise passée serait reconnue. * Sur la demande de la SARL ROYER tendant à voir reconnaître la validité de l’obstruction des ouvertures litigieuses Aux termes de l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Il y a lieu de relever que les parties ne font que reprendre devant la cour, s’agissant de la qualification des ouvertures litigieuses et de l’incidence des décisions des assemblées générales de copropriétaires ayant autorisé les travaux, leurs prétentions et leurs moyens de première instance. Ainsi, en l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour décide que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties s’agissant des chefs précités. Par conséquent, il convient de juger que : -les ouvertures litigieuses assimilables à des oculi constituent des parties privatives, -le titre de propriété de la SARL BROOKS VALORISATION (acte de vente du 1er octobre 2012) n’exclut pas les oculi, de sorte que seule l’existence d’une servitude au profit de la SARL ROYER est de nature à justifier une atteinte légitime au droit de propriété de la SARL BROOKS VALORISATION. A hauteur d’appel, la SARL ROYER invoque l’existence d’une servitude uniquement sur la destination du père de famille et produit par l’intermédiaire de la SAS DEVRED de nouvelles pièces lesquelles n’ont pas été soumises à l’examen du tribunal. Aux termes de l’article 692 du code civil, la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes. Aux termes de l’article 693 du même code, il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude. Il ressort de ces articles que la servitude par destination du père de famille ne peut résulter que de l’état des choses dans lequel elles ont été mises avant la division du fonds, et non de la simple éventualité de l’installation d’ouvrages. En l’espèce, la SAS DEVRED était l’unique propriétaire de l’immeuble sis [...] jusqu’au 31 juillet 1974, date à laquelle, elle a fait établir un règlement de copropriété. Devant, la cour, la SAS DEVRED communique des documents joints aux permis de construire délivrés à la société MAISONS HENRI DEVRED en 1972, 1976 et 1982, lesquels étaient archivés à la mairie de REIMS. Il ressort ainsi de la photographie no032 annexée dans le procès-verbal établi par Maître A... le 27 mars 2018, que le projet joint à la demande de permis de construire de 1972 prévoyait, au titre du gros œuvre «une maçonnerie de briques creuses de 0,20 d’épaisseur pour boucher des ouvertures existantes sur rue au niveau de la mezzanine». Il est ainsi démontré que les oculi situés au niveau de la mezzanine, dont les deux oculi situés sur le lot no64 (anciennement partie du lot no2) ont été obturés en 1972 par la société MAISONS HENRI DEVRED, alors propriétaire et occupant de l’entier immeuble du [...]. Il est également établi que les travaux de transformation de la façade autorisés par l’arrêté préfectoral du 19 mars 1982 ont été réalisés par la société DEVRED, alors locataire des lots no1, 2 et 24, avec l’approbation du bailleur, la société INVESTIPIERRE 1. Par ailleurs, la SAS DEVRED verse aux débats une copie des comptes-rendus des visites annuelles effectués par l’architecte mandaté par le bailleur, INVESTIPIERRE 1, et la SAS DEVRED, locataire, entre le 5 décembre 1975 et le 16 octobre 1984. Sur ces comptes-rendus de visite, aucune réserve n’est mentionné, ce qui démontre que la société INVESTIPIERRE a approuvé les travaux de transformation de la façade réalisés en 1982, lesquels ont confirmé l’obturation des oculi situés sur le lot no2, devenu lot no64 en 1990. Au vu des ces éléments, la cour constate que les conditions d’application de l’article 693 précité sont réunies de sorte que la destination du père de famille était acquise à la société DEVRED. Dès lors, la destination du père de famille, qui est établie, autorisait par conséquent la SARL ROYER à installer son enseigne et sa climatisation sur la façade de l’immeuble. Par conséquent, il convient d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et de rejeter la demande de la SARL BROOKS VALORISATION en paiement d’une indemnité d’occupation. *Sur les autres demandes Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SARL BROOKS VALORISATION succombant, elle sera tenue aux dépens de première instance et d’appel. Les circonstances de l’espèce commandent de condamner la SARL BROOKS VALORISATION à payer à la SARL ROYER la somme de 3.000 euros et aux trois autres intimés, à chacun, la somme de 2.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles et de la débouter de sa demande en paiement sur ce même fondement. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, CONSTATE que la SARL BROOKS VALORISATION a vendu l’immeuble dont s’agit par acte du 26 juillet 2018 et que par conséquent, elle est recevable en son appel incident relatif au montant de l’indemnité d’occupation pour la période où elle était propriétaire. INFIRME le jugement rendu le 8 décembre 2017 par le tribunal de grande instance de REIMS, en toutes ses dispositions. Et statuant à nouveau, JUGE que le lot no64 de l’immeuble sis [...] à REIMS est grevé, au profit du local commercial situé à l’angle de [...] et de [...], d’une servitude créée par destination du père de famille, autorisant la pose d’une enseigne et d’une climatisation sur les oculi obturés. REJETTE la demande en paiement à titre d’indemnité d’occupation formée par la SARL BROOKS VALORISATION. CONDAMNE la SARL BROOKS VALORISATION à payer à la SARL ROYER la somme de 3.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles. CONDAMNE la SARL BROOKS VALORISATION à payer à la SAS DEVRED la somme de 2.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles. CONDAMNE la SARL BROOKS VALORISATION à payer à la société FRANCE INVESTIPIERRE la somme de 2.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles. CONDAMNE la SARL BROOKS VALORISATION à payer au syndicat de copropriétaires de la Résidence du [...] , représenté par son syndic en exercice la SAS SERGIC, la somme de 2.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles. La DEBOUTE de sa demande en paiement sur ce même fondement. CONDAMNE la SARL BROOKS VALORISATION aux dépens de première instance et d’appel et fait application de l’article 699 du code de procédure civile. Le greffier Le président