Texte intégral
MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 30 Juillet 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00801 - N° Portalis DB3T-W-B7I-VB54
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.C.I. MANDE ETOILE C/ S.A.R.L. ECO2 PLUS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL
Section des Référés
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge
LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.C.I. MANDE ETOILE, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 833 529 944, dont le siège social est sis 226 rue de Rivoli - 75001 PARIS
représentée par Me Samuel ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0483
DEFENDERESSE
S.A.R.L. ECO2 PLUS, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 892 484 601, dont le siège social est sis 17, Avenue Gambetta - 75020 PARIS
non représentée
Débats tenus à l’audience du :1er Juillet 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 30 Juillet 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 30 Juillet 2024
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 5 octobre 2022, la S.C.I. MANDE ETOILE a donné à bail commercial à la S.A.R.L. ECO2 PLUS des locaux situés 7 rue Baudin à SAINT MANDE (94160), moyennant un loyer annuel de 27 600,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.
Des loyers sont demeurés impayés.
La S.C.I. MANDE ETOILE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 29 février 2024 à la S.A.R.L. ECO2 PLUS pour une somme de 4 900,00 € au titre de l’arriéré locatif au 2 février 2024.
C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 27 mai 2024, la S.C.I. MANDE ETOILE a fait assigner la S.A.R.L. ECO2 PLUS devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
- prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial ;
- ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. ECO2 PLUS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- éventuellement, ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux de la partie requise dans tel garde-meubles de son choix ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toute somme qui pourra être due ;
- condamner la S.A.R.L. ECO2 PLUS à payer à la S.C.I. MANDE ETOILE la somme provisionnelle de 7 430,50 € au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal ;
- condamner la S.A.R.L. ECO2 PLUS à payer à la S.C.I. MANDE ETOILE les sommes provisionnelles de 2.286,00 € au titre de la taxe foncière, de 504,19 € au titre des charges d’électricité et de 322,00 € au titre de la régularisation des loyers ;
- condamner la S.A.R.L. ECO2 PLUS au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale à 2.530,50 € par mois, charges comprises ;
- condamner la S.A.R.L. ECO2 PLUS au paiement d'une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.
À l’audience du 1er juillet 2024, la S.C.I. MANDE ETOILE, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.
Bien que régulièrement assignée par acte remis selon les formes de l'article 659 du code de procédure civile, la S.A.R.L. ECO2 PLUS n'a pas constitué avocat.
Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.
À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 29 février 2024 en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. MANDE ETOILE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 4 900,00 €.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 30 mars 2024.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la S.A.R.L. ECO2 PLUS et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. ECO2 PLUS depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. MANDE ETOILE, l'obligation de la S.A.R.L. ECO2 PLUS au titre des loyers au 30 mars 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 7 430,50 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.R.L. ECO2 PLUS, avec intérêts au taux légal.
De plus, au vu des pièces produites par la S.C.I. MANDE ETOILE, l'obligation de la S.A.R.L. ECO2 PLUS au titre de la taxe foncière au 4 août 2023 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de la quote-part qui lui est affectée (au prorata de la surface du local), soit 1.554,48 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.R.L. ECO2 PLUS.
Il en est de même concernant la somme de 504,19 euros au titre des frais d’électricité, lesquels demeurent à la charge du preneur conformément à l’article 19 du bail.
Sur l’indexation du loyer :
L’indexation du loyer telle que sollicitée se heurte à une contestation sérieuse dans la mesure où, conformément à l’article 17 du bail, le réajustement se fait automatiquement à la date anniversaire de la date d’effet du bail alors qu’au cas présent elle a été faite aux termes de l’assignation.
Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur ce point.
Sur les demandes accessoires :
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La S.A.R.L. ECO2 PLUS, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.R.L. ECO2 PLUS ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. MANDE ETOILE formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 30 mars 2024,
ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. ECO2 PLUS et de tout occupant de son chef des lieux situés 7 rue Baudin à SAINT MANDE (94160) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,
DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,
DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,
FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. ECO2 PLUS, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.R.L. ECO2 PLUS à la payer,
CONDAMNONS par provision la S.A.R.L. ECO2 PLUS à payer à la S.C.I. MANDE ETOILE la somme de 7 430,50 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 30 mars 2024 [loyer de mars 2024 inclus], avec intérêts au taux légal, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,
CONDAMNONS par provision la S.A.R.L. ECO2 PLUS à payer à la S.C.I. MANDE ETOILE la somme de 1.554,48 €, au titre de la taxe foncière 2023 et la somme de 504,19 € au titre des charges d’électricité,
REJETONS la demande formée au titre de la régularisation des loyers,
CONDAMNONS la S.A.R.L. ECO2 PLUS à payer à la S.C.I. MANDE ETOILE la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS la S.A.R.L. ECO2 PLUS aux entiers dépens,
RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.
FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 30 juillet 2024.
LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS
