Cour de cassation, 11 juillet 2019. 18-20.090

CIV.3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 11 juillet 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10259 F Pourvoi n° J 18-20.090 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par M. M... E... , domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 12 avril 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 3), dans le litige l'opposant à Mme Y... X..., domiciliée [...] , [...], défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 18 juin 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat de M. E... ; Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. E... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. E... ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour M. E... Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR fixé au 1er janvier 2006 la date du bail conclu entre M. S... et Mme X..., d'AVOIR constaté l'irrégularité du congé délivré par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 novembre 2014 reçue le 27 novembre 2014, d'AVOIR dit que le bail conclu entre M. S... et Mme X... a été tacitement reconduit jusqu'au 1er janvier 2018 et, en conséquence, d'AVOIR débouté M. S... de ses demandes de fixation d'une indemnité d'occupation, de remboursement des frais de changement de serrures et de paiement des frais de rupture de la promesse de vente et d'AVOIR condamné M. S... à payer à Mme X... la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS QUE « Sur la demande de validité du congé formée par Monsieur E... – Monsieur E... se prévaut d'un courrier de résiliation recommandé en date du 17 novembre 2014 reçu par Mme X... le 27 novembre 2014 pour le 31 mai 2015 de son bail du 1er juin 2006 au motif légitime et sérieux qu'il explicite par la sous-location non autorisée consentie à Madame B... et Monsieur W... le 1er août 2014 moyennant un loyen mensuel de 1.350 € alors que le loyer principal n'est que de 1.075,28 €. Il plaide en substance que le premier juge a fixé à tort la date du bail au 1er janvier 2006 alors que le bail produit n'a pas été signé, que l'état des lieux date de 1999 et concerne les locataires antérieurs, les consorts C... A... ; il fait valoir que Madame X... a occupé le logement à la mi-mai 2005 par suite d'une tolérance accordée par ces locataires alors en Italie mais qu'elle n'a sollicité la reprise du bail à son nom que par courriel du 4 juin 2006 à fixer au 1er juin 2006, date qui doit prévaloir comme étant celle de l'accord des parties, tandis que celle du 1er janvier 2006 n'est qu'une fiction, l'intimée ayant eu besoin d'une quittance antidatée pour la CAF. Il expose encore qu'ayant mis en vente le logement occupé, il avait dû saisir le juge des référés pour que l'agent immobilier puisse accéder aux lieux, ayant découvert la sous-location du 1er août 2014 ; il indique que cette sous-location expirait avec le bail et que les sous-locataires ont restitué les clés à l'agence immobilière le 29 mai 2015, en accord avec Madame X... qui avait par mail du 2 juin 2015, seulement réclamé à l'agence le 3ème pass qui était le sien afférent à l'appartement voisin n° 35 dont elle était propriétaire ; il affirme qu'alors qu'il avait changé les serrures et vendu l'appartement, Madame X... a forcé la porte le 13 août 2015, revendiqué de nouveau la qualité de locataire et tenté de lui soutirer la somme de 65.000 € contre son départ du logement. Madame X... sollicite la confirmation du jugement en produit : - le bail en date du 1er janvier 2006, établi par Monsieur E... non signé mais accompagné de l'état des lieux signé des parties au 1er janvier 2006, - les quittances de loyer de janvier 2006 à juin 2006, - les contrats d'abonnement EDF GDF à son nom, - la restitution par ses soins de la caution locative aux consorts C... A... selon son extrait de banque du 4 janvier 2006. Sur ce, il ressort du débat que les parties ont hésité sur la date à donner au bail, dans la mesure où les anciens locataires C... A... ont laissé l'usage du logement à Madame X... dès 2005 en accord avec Monsieur E... qui encaissait les loyers directement de Madame X... et lui en délivrait quittance, tandis que celle-ci payait les abonnements de fluides. Mais c'est pas une exacte appréciation des faits de la cause et par des motifs que la Cour adopte que le tribunal a considéré que la volonté des partis a été d'antidater le bail au 1er janvier 2006, telle que manifestée par un projet de bail et d'un état des lieux à cette date signé à la fois de Madame X... et de Monsieur E... . Il sera ajouté que les locataires sortants, les consorts C... A..., ont également consenti à ce changement de statut au mois de janvier 2006, quoiqu'ils aient pu écrire ensuite à Monsieur E... , en recevant de Madame X... dès le 4 janvier 2006 le remboursement de leur cautionnement. Il en découle que le congé donné pour le 31 mai 2015 était tardif pour n'avoir pas été délivré 6 mois avant la date d'expiration du bail, intervenue le 1er janvier 2015, de sorte qu'il est nul et que le bail a été tacitement reconduit jusqu'au 31 décembre 2017, date pour laquelle un nouveau congé a été délivré à Madame X..., aux fins de vente par acte d'huissier du 30 mars 2017. Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation formée par Monsieur E... – la solution retenue plus haut emporte nécessairement le rejet de cette demande qui découlait de la résiliation du bail, et se trouve privée d'objet. Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur E... - [ ] Sur ce, il est établi que le bail liant Madame X... à Monsieur E... était verbal. Il appartenant donc à ce dernier de recueillir l'accord exprès de la locataire sur la fixation de sa date, ou à défaut de la faire fixer en justice par une action au fond, avant d'opérer le calcul du préavis de résiliation. Comme Madame X... a contesté le congé devant le juge des référés, ainsi qu'il ressort des termes de l'ordonnance du 5 avril 2015, Monsieur E... se devait, à défaut de restitution volontaire des lieux et des clés au 31 mai 2015, d'obtenir une autorisation d'expulsion en application de l'article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution. Monsieur E... n'est en effet pas fondé à prétendre que la restitution des clefs par les sous-locataires à l'agence immobilière chargée de la vente suffisait à constituer l'exécution du congé dès lors que cette remise était la modalité, qu'en accord avec lui, Madame X... avait choisie pour respecter l'injonction judiciaire d'accès en dépit de son éloignement de PARIS pour raisons professionnelles. Il en résulte que le congé n'ayant pas été validé dans la présente instance, Monsieur E... doit en supporter seul les frais directs et indirects. Le jugement de débouté est encore confirmé. Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame X... – S'agissant de sa demande indemnitaire [ ] Sur ce, c'est à juste titre que le premier juge a dit que Madame X... devait être remboursée des frais de changement de serrure pour 500 € selon facture du 13 août 2015. [ ] S'agissant de ses conditions d'éviction du logement et de la privation de jouissance entre le 14 juillet 2015 et le 13 août 2015, si elles ont été brutales, elles n'ont pas eu un impact majeur dès lors qu'elle avait encore son appartement sur le même palier dont elle ne prouve pas qu'il était loué, et qu'elle n'était pas particulièrement attachée au local litigieux qu'elle avait d'ailleurs sous loué, étant observé qu'elle n'a recommencé à payer les loyers qu'à compter du 13 août 2015. Le jugement sera donc confirmé quant au montant de l'indemnité allouée » ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Sur la demande de validation du congé – Par application des dispositions de l'article 15 I. de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur peut donner congé au locataire par lettre recommandée ou par acte d'huissier, moyennant un délai de préavis de 6 mois, pour reprendre le logement, pour le vendre ou en raison d'un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire d'une obligation lui incombant. Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le motif allégué. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. Il résulte des pièces versées au dossier et notamment du congé délivré par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 novembre 2014, reçue le 27 novembre 2014, que Monsieur M... E... a fait délivrer un congé à sa locataire pour le 31 mai 2015 au motif que cette dernière a sous-loué l'appartement à Madame D... B... et à Monsieur J... W..., à compter du 1er août 2014, avec un loyer excessif de 1.350 €, alors qu'elle ne verse elle-même qu'un montant de 1.075,28 €. Préalablement à toute vérification quant au motif invoqué au soutien du congé, il a lieu de contrôler si le bailler a prévenu sa locataire de son intention de ne pas voir reconduire le bail dans le délai de 6 mois avant l'arrivée du terme. Il est constant que Madame Y... X... est entrée dans les lieux tout d'abord en qualité de sous-locataire, du fait de l'absence des locataires en titre. Il ressort en effet du mail du 4 juin 2006 que Madame Y... X... confirmait au propriétaire sa volonté de reprendre le bail, "dans la continuité de Z... C... et U... A..., à partir du 1er juin 2006" et demandait à recevoir "une quittance sur le montant du nouveau loyer mais qui doit porter la date de janvier 2006". De même, Madame Z... C... et Monsieur U... A... attestent, par mail du 13 mars 2015, que "pendant une période transitoire en 2005 jusqu'au 31 mai 2006, partis nous établir en Italie, en nous réservant la possibilité de revenir [...], nous nous sommes mis d'accord, nous, Y... et M... S... pour que Y... occupe au titre du bail en notre nom l'appartement et paye loyers et charges dont l'électricité jusqu'à notre décision définitive de revenir ou non [...]". Toutefois, Madame Y... X... verse aux débats un contrat de bail, qui est incontestablement rédigé par Monsieur M... E... au vu de la comparaison de l'écriture figurant sur ce contrat avec les courriers signés par ce dernier. Le contrat note un début de bail à compter du 1er janvier 2006. S'il est avéré que ce contrat n'est effectivement pas signé, il est manifeste que l'état des lieux a été établi à partir de l'état des lieux des précédents locataires dont le nom a été biffé pour y mettre celui de Madame Y... X.... Cet état des lieux, "certifié exact" et signé en 1999, l'a été de nouveau en 2006, tant par Madame Y... X... que par le bailleur. Les signatures apposées au nom du bailleur apparaissent identiques. Si elles ne correspondent pas en revanche à celle apposée par Monsieur M... E... au bas de ses courriers de 2014, il apparaît toutefois que, d'une part, ces signatures ne sont pas contemporaines et, d'autre part, que Monsieur E... n'a pas expressément contesté, lors de l'audience, que la signature apposée sur l'état des lieux ait été la sienne. Cet acte n'apparaît pas contradictoire avec le mail de Madame Y... X... évoqué précédemment ou avec l'attestation des anciens locataires, les parties ayant pu envisager une date d'entrée dans les lieux au 1er juin 2006, pour finalement la fixer de manière rétroactive au 1er janvier 2006. Le contrat de bail versé aux débats n'est d'ailleurs contredit par aucun autre contrat de bail ni pièce permettant d'établir que la commune intention des parties aurait été de faire partir un nouveau bail à compter du 1er juin 2006. Il est également établi que, pendant cette période, Madame Y... X... versait les loyers directement entre les mains de Monsieur M... E... . Il y a donc lieu de retenir comme date de début de bail, la date du 1er janvier 2006. En conséquence, le congé délivré par Monsieur M... E... par lettre recommandée avec accusé de réception reçu le 27 novembre 2014 apparaît tardif pour n'avoir pas été délivré 6 mois avant la date d'expiration du bail, intervenue le 1er janvier 2015. Il doit dès lors être constaté que ce congé est irrégulier et que le bail a été tacitement reconduit jusqu'au 1er janvier 2018. Monsieur M... E... sera débouté de sa demande de validation de congé et de sa demande d'expulsion à ce titre. Sur la demande d'expulsion pour cause d'occupation sans droit ni titre – Il est constant que Madame Y... X... a donné, à compter du 1er août 2014, l'appartement appartenant à Monsieur M... E... en sous-location à Madame D... B... et à Monsieur J... W.... Il est également établi que les sous-locataires ont remis les clés de l'appartement au propriétaire le 29 mai 2015. Toutefois, aucun élément ne permet de démontrer que Madame Y... X... aurait donné congé de son bail ou aurait quitté volontairement les lieux, En effet, Monsieur M... E... ne se prévaut d'aucun écrit de la part de Madame Y... X... ni d'aucun état des lieux de sortie. Dans le mail du 2 juin 2015, Madame Y... X... ne fait que prendre acte du fait que "J... W... m'a informé hier qu'il a remis les 2 jeux de clés pour l'appartement [...] à votre agence. Désormais vous devriez disposer de 2 jeux de clés complets + 1 clé simple + 3 pass de l'immeuble pour ledit appartement". En aucun cas, Madame Y... X... n'a formulé expressément son souhait de voir résilier le bail la liant à Monsieur M... E... . D'ailleurs, par mail du 29 mai 2015, Madame Y... X... prenait note de la visite organisée par l'agence au sein de l'appartement, mais n'évoquait aucun départ des lieux. En outre, il convient de noter que cette remise des clés s'explique d'autant plus qu'aux termes de l'ordonnance de référé du 2 avril 2015, Madame Y... X... a été condamnée à donner l'accès à l'appartement afin que les visites, dans la perspective de la vente du bien, puissent avoir lieux, et ce, sous peine d'astreinte. Or, du fait de ses obligations professionnelles et de ses nombreux déplacements à l'étranger, Madame Y... X... ne disposait d'un autre choix que celui de laisser les clés à disposition, afin de se confirmer à la décision de justice rendue le 2 avril 2015. Madame Y... X... justifie donc du droit et du titre à occuper les lieux litigieux. Il convient par conséquent de débouter Monsieur M... E... de sa demande de voir constater l'occupation sans droit ni titre, d'expulsion sous astreinte et de fixation d'une indemnité d'occupation. Sur la demande d'indemnisation du changement de la serrure – Il est établi que le bail dont se prévalait Madame Y... X... a été tacitement reconduit et n'a pas été résilié. De ce fait, il apparaît que Monsieur M... E... ne pouvait pas faire changer les serrures de l'appartement en date du 2 juin 2015, en violation des droits de la locataire. Il sera dès lors débouté de sa demande en remboursement des frais de changement de serrures. Sur la demande de condamnation aux frais de rupture de la promesse de vente – Monsieur M... E... qui succombe dans ses demandes, ne peut reprocher à la locataire de s'être maintenue dans les lieux et de n'avoir pu conclure l'acte de vente pour un appartement libre de tout occupant, dès lors que celle-ci dispose encore de droits sur les lieux litigieux. Il sera débouté de sa demande à ce titre. « Madame Y... X... sollicite des dommages et intérêts pour son préjudice matériel et moral. D'une part, il est établi que Madame Y... X... a dû faire de nouveau procéder au changement des serrures pour pouvoir reprendre possession de son logement. Elle communique la facture du 13 août 2015 pour un montant de 500 €. Cette somme devra lui être remboursée. D'autre part, il ressort des attestations versées aux débats, qui respectent les formes exigées par l'article 202 du code de procédure civile, que Madame Y... X... a été hébergée du 14 juillet au 13 août 2015, successivement, chez Monsieur I... K..., ami hébergé dans son studio, chez Madame P... O... et chez Monsieur V... L.... La privation de la jouissance de son logement, en violation de l'article 1719 3° du code civil, a nécessairement causé un préjudice à Madame Y... X..., d'autant que les conditions dans lesquelles sont expulsion a eu lieu, sans aucune décision de justice, ont été particulièrement violentes [ ] En conséquence, le préjudice de Madame Y... X... sera équitablement indemnisé par l'octroi de la somme de 2.000 € à laquelle Monsieur M... E... sera condamné » ; 1°) ALORS QU'un contrat de bail d'habitation ne peut pas porter sur un logement déjà loué car son objet est alors juridiquement impossible, la jouissance ne pouvant être garantie simultanément à deux preneurs différents ; qu'en l'espèce la cour d'appel a constaté que Mme X... est entrée dans les lieux d'abord en qualité de sous-locataire du fait de l'absence des consorts C... A..., locataires en titre de 2005 à juin 2006, période pendant laquelle ils se réservaient toutefois la possibilité de revenir, ainsi qu'il ressort de leur attestation du 13 mars 2015 et du mail du 4 juin 2006 de Mme X... qui « confirmait au propriétaire sa volonté de reprendre le bail [ ] à partir du 1er juin 2006 » et par lequel elle demandait « une quittance sur le montant du nouveau loyer mais qui doit porter la date de janvier 2006 » ; que la cour d'appel ne pouvait, au regard de ses constatations, retenir la date du 1er janvier 2006 comme date de début du bail d'habitation conclu entre M. S... et Mme X... au prétexte qu'il ressort d'un projet de bail et d'un état des lieux que la volonté des parties a été d'antidater le bail au 1er janvier 2006, et aux motifs adoptés que les parties ont pu envisager une date d'entrée dans les lieux au 1er juin 2006, pour finalement la fixer de manière rétroactive au 1er janvier 2006, quand il résultait de ses propres constatations que jusqu'en juin 2006, les consorts C... A... étaient locataires, ce dont il se déduisait que le bailleur était tenu de leur assurer la jouissance du logement et que la novation ne pouvait avoir d'effet qu'à compter du 1er juin 2006, date à laquelle M. S... et Mme X... se sont accordés sur un nouveau loyer, de sorte qu'il était impossible de retenir une reprise du bail rétroactive et fictive en janvier 2006, peu importe qu'en tant que sous-locataire, Madame X... ait remboursé le cautionnement aux locataires, contracté avec EDF-GDF et payé le loyer à leur place, pour l'invoquer auprès de la CAF ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses constatations et a violé l'article 1709 du code civil, ensembles les articles 6 et 15-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; 2°) ALORS QUE, à supposer qu'il existe, un accord entre le locataire et le sous-locataire est sans effet à l'égard du bailleur, à moins qu'il y ait consenti de manière non équivoque ; qu'en l'espèce, la cour d'appel ne pouvait retenir la date du 1er janvier 2006 comme date de début du bail d'habitation conclu entre M. S... et Mme X... au prétexte que les consorts C... A... auraient accepté un changement de statut dès le 4 janvier 2006, sans en informer le bailleur, en recevant de Mme X... le remboursement de leur cautionnement, ce qui était impropre à caractériser l'existence d'un accord conclu entre eux ou l'existence d'une renonciation des consorts C... A... à leur droit et titre sur le logement, et qu'un tel changement de statut entre les locataires en titre et la sous-locataire, à supposer même qu'il ait eu lieu, ce qui est contesté puisque dans leur e-mail du 13 mai 2015 ils précisaient avoir donné congé pour le 31 mai 2006, restait inopposable au bailleur qui n'y avait pas consenti ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1709 du code civil, ensembles les articles 6, 8, 12 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; 3°) ALORS QUE le juge ne peut statuer sur les demandes qui sont présentées sans examiner l'ensemble des pièces versées aux débats à l'appui des prétentions ; qu'en l'espèce, la cour d'appel ne pouvait, en l'absence de bail signé entre M. S... et Mme X..., fixer la date du début du bail au 1er janvier 2006 après avoir énoncé que « la volonté des parties a été d'antidater le bail au 1er janvier 2006, telle que manifestée par un projet de bail et d'un état des lieux à cette date signé à la fois de Madame X... et de Monsieur E... » et aux motifs adoptés que les « parties [avaient] pu envisager une date d'entrée dans les lieux au 1er juin 2006, pour finalement la fixer de manière rétroactive au 1er janvier 2006 » sans vérifier ni examiner l'ensemble des pièces versées au débat, et notamment le mail de résiliation du contrat de bail des consorts C... A... en date du 13 juillet 2006 et celui de Mme X... du 25 mai 2006, dont il ressortait que « la location directe » de cette dernière n'avait, effectivement et réellement, débuté qu'au 1er juin 2006, ainsi qu'en attestait d'ailleurs la modification du loyer à cette date et l'e-mail de Madame X... du 4 juin 2006, car en statuant comme elle l'a fait, elle n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1709 du code civil, ensemble les articles 6 et 15-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; 4°) ALORS QUE la cassation qui ne manquera pas d'intervenir sur les branches précédentes en ce qu'elles critiquent les chefs du dispositif qui ont fixé au 1er janvier 2006 la date du bail conclu entre M. S... et Mme X..., et en conséquence constaté l'irrégularité du congé délivré par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 novembre 2010, reçue le 27 novembre 2014 et dit que le bail conclu entre M. S... et Mme X... a été tacitement reconduit jusqu'au 1er janvier 2018, emportera par voie de conséquence, et en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation des chefs du dispositif de l'arrêt qui ont débouté M. S... de sa demande de fixation d'une indemnité d'occupation, de sa demande de remboursement des frais de changement de serrures et de sa demande de paiement des frais de rupture de la promesse de vente et l'ont condamné à payer la somme de 2.000 € à Mme X... au titre de dommages-intérêts ; 5°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le principe de réparation intégrale interdit d'allouer des dommages-intérêts si l'existence d'un préjudice n'est pas démontrée et il appartient aux juges du fond d'en constater l'existence avant de prononcer une condamnation ; qu'en l'espèce, la cour d'appel ne pouvait condamner M. S... à payer à Mme X... la somme de 2.000 € de dommages-intérêts en réparation des conditions d'éviction du logement et de la privation de jouissance entre le 14 juillet 2015 et le 13 août 2015 aux motifs propre que ces dernières « n'ont pas eu un impact majeur dès lors que [Mme X...] avait encore son appartement sur le même palier dont elle ne prouve pas qu'il était loué, et qu'elle n'était pas particulièrement attachée au local litigieux qu'elle avait d'ailleurs sous-loué, étant observé qu'elle n'a recommencé à payer les loyers qu'à compter du 13 août 2015 », et aux motifs adoptés que « la privation de la jouissance de son logement, en violation de l'article 1719 3° du code civil, a nécessairement causé un préjudice à Madame Y... X... » quand le préjudice doit être établi par le demandeur et ne peut être présumé par le juge comme étant « nécessaire » et qu'il ressortait de ces constatations que Mme X... échouait à démontrer son préjudice ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles 1231-1 à 1231-4 et 1719 3° du code civil et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.