Tribunal judiciaire, 27 décembre 2024. 24/04093

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Elie SULTAN Le Préfet de [Localité 4] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Elisabeth WEILLER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/04093 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4T5O N° MINUTE : 24/4 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 décembre 2024 DEMANDERESSE Société IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128 DÉFENDERESSE Madame [B] [Z] épouse [P], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1129 COMPOSITION DU TRIBUNAL Blanche GUERRIER, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré, DATE DES DÉBATS Audience publique du 10 octobre 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 3 décembre 2024 prorogé au 27 décembre 2024 par Blanche GUERRIER, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré Décision du 27 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04093 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4T5O EXPOSE DU LITIGE   Par acte sous seing privé du 16 octobre 1998, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Mme [B] [Z] épouse [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2]. Le loyer mensuel actuel s'élève à 402,60 euros, outre 154,69 euros de provision sur charges.   Des loyers étant demeurés impayés, la société IMMOBILIERE 3F a fait signifier par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2022 un commandement de payer la somme de 2 735,07 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif terme de décembre 2022 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle.   Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2024, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Mme [B] [Z] épouse [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l'expulsion de Mme [B] [Z] épouse [P] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,condamner par provision Mme [B] [Z] épouse [P] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 10 684,64 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à libération effective des lieux égale au montant au loyer majoré de 50%, sans préjudice des charges ; subsidiairement d'un montant égal à celui des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,condamner Mme [B] [Z] épouse [P] à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.  Au soutien de ses prétentions, la société IMMOBILIERE 3F expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 30 décembre 2022, et ce pendant plus de deux mois.   Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024.   A l'audience, la société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 15 455,46 euros, échéance de septembre 2024 incluse. Elle indique que le dernier règlement du loyer date de novembre 2022, et qu'elle n'a reçu aucun versement depuis cette date. Elle s'oppose à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Mme [B] [Z] épouse [P], représentée par son avocat, s'est rapportée aux conclusions qu'elle a déposées à l'audience. Elle produit un chèque de banque d'un montant de 2 500 euros au profit de la société IMMOBILIERE 3F, qu'elle s'engage à remettre à la demanderesse. Elle reconnaît la dette et sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement sur 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle explique que la dette est née suite à des saisies sur rémunération sur sa pension de retraite, qui ont débuté au mois de septembre 2018, qui ont conduit à des difficultés de trésorerie. Elle fait valoir un retour prochain à meilleure fortune, déclarant avoir cédé un bien immobilier par acte authentique du 20 septembre 2024 : elle soutient qu'à la réception du prix de vente de ce bien, elle sera en mesure de solder l'intégralité de sa dette locative.   Aucun diagnostic social n'a été reçu au Greffe avant l'audience.   Il sera référé aux écritures de la société IMMOBILIERE 3F et Mme [B] [Z] épouse [P] déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.   La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 décembre 2024.    MOTIFS DE LA DECISION   En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.   Sur la recevabilité de l'action   Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 26 mars 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.   Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 29 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.   L’action est donc recevable.   Sur la résiliation du bail   L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.   Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.   En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.   Il est admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).   En l'espèce, le bail conclu le 16 octobre 1998 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 décembre 2022. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.   Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.   Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois (aucune somme n'ayant été payée dans le délai), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 février 2023. En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989,le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. En l'espèce, bien que Mme [B] [Z] épouse [P] produise à l'audience un chèque de banque d'un montant de 2 500 euros au profit de la société IMMOBILIERE 3F, qu'elle s'engage à remettre à celle-ci, il ressort de l'ensemble des pièces versées par les parties que le versement intégral du loyer courant n’est pas repris, et la situation d'impayé locatif continue d'augmenter. Il ne sera ainsi pas fait application des dispositions précitées. Il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, et d'ordonner l'expulsion de Mme [B] [Z] épouse [P] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.   Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [B] [Z] épouse [P] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.   Sur l'indemnité d'occupation :   Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de Mme [B] [Z] épouse [P] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, aucune justification n’étant présentée pour solliciter une majoration, et de condamner Mme [B] [Z] épouse [P] au paiement de celle-ci.   Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif   Mme [B] [Z] épouse [P] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.   Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Mme [B] [Z] épouse [P] reste devoir une somme de 15 455,46 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 1er octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus.   Il convient en conséquence de condamner Mme [B] [Z] épouse [P] au paiement de cette somme à titre de provision sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées.   Sur les délais de paiement non suspensifs de la clause résolutoire   En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989,le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. En l'espèce, bien que Mme [B] [Z] épouse [P] produise à l'audience un chèque de banque d'un montant de 2 500 euros au profit de la société IMMOBILIERE 3F, qu'elle s'engage à remettre à celle-ci, il ressort de l'ensemble des pièces versées par les parties que le versement intégral du loyer courant n’est pas repris. Il ne sera ainsi pas fait application des dispositions précitées. Il convient donc de rejeter également la demande de délais de paiement non suspensifs de la clause résolutoire.   Sur les demandes accessoires   Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.   Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société IMMOBILIERE 3F les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement duquel le défendeur sera condamné.   Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.   PAR CES MOTIFS   Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,   Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,    CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 octobre 1998 entre la société IMMOBILIERE 3F et Mme [B] [Z] épouse [P] portant sur le local situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 février 2023,   DISONS que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,   CONDAMNONS Mme [B] [Z] épouse [P] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme provisionnelle de 15 455,46 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 1er octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus, sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées,   DISONS qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la société IMMOBILIERE 3F pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [B] [Z] épouse [P], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,   AUTORISONS la société IMMOBILIERE 3F à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [B] [Z] épouse [P] à défaut de local désigné,   DISONS que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,   DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,   CONDAMNONS Mme [B] [Z] épouse [P] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,   CONDAMNONS Mme [B] [Z] épouse [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 30 décembre 2022 et de l'assignation du 20 mai 2024,   RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,   ORDONNONS la communication à M. Le Préfet de [Localité 4] de la présente décision.   Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.   Le Greffier,                    Le Juge des contentieux de la protection