Cour de cassation, 30 avril 2009. 07-19.500

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, pris en ses trois branches, tel qu'exposé au mémoire en demande et reproduit en annexe : Attendu que, courant 1995, Mme X... a acquis, à Saint-Denis de la Réunion, un terrain sur lequel elle a édifié une maison, achevée en décembre 1995 ; que le bénéfice de défiscalisation prévue à l'article 199 undecies du code général des impôts et propre aux départements d'outre-mer lui était ainsi ouvert, pourvu que, sitôt son achèvement, l'immeuble fût conservé et affecté par elle à son habitation principale pendant cinq ans ; qu'ayant vendu le bien le 24 janvier 2000 devant M. Y..., notaire associé dans la société civile professionnelle D...- Z...- A...- B...- C... (la SCP), Mme X... s'est vu notifier un redressement fiscal en date du 5 août 2003, fondé sur le non-respect du délai précité, et s'élevant à 78 371 euros ; que reprochant à l'officier public un manquement à son devoir de conseil, elle a recherché la responsabilité de la SCP et l'a assignée en paiement de ladite somme ; que l'arrêt confirmatif attaqué a accueilli la demande dans son intégralité ; Attendu qu'après avoir exactement rappelé que le notaire rédacteur d'un acte, tenu d'une obligation de conseil découlant de la nature même de ses fonctions, n'en est pas dispensé par les compétences ou connaissances personnelles de sa cliente, et relevé que M. Y... ne pouvait ignorer l'éligibilité de celle-ci aux dispositions de défiscalisation précitées puisque l'acte de vente dressé par lui mentionnait que la construction était achevée depuis moins de cinq ans et avait été sa résidence principale à compter de cette date, puis retenu que le manquement de l'officier public à ses obligations excluait toute responsabilité de Mme X..., dont la faute n'était pas établie par cela seul qu'il résultait de la notification du redressement fiscal reçu qu'elle avait signé le 27 avril 1996 l'engagement de conserver le bien en tant qu'habitation principale jusqu'au 29 décembre 2000, la cour d'appel, en l'absence de conclusions en ce sens, n'avait pas à rechercher si, dûment informée par le notaire du redressement encouru, la cliente aurait renoncé à l'opération ou l'aurait différée ; que le moyen ne peut être accueilli ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCP D..., Z..., Y..., B... et C... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP D..., Z..., Y..., B... et C... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente avril deux mille neuf. MOYEN ANNEXE à l'arrêt n° 485 (CIV. I) ; Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, Avocat aux Conseils, pour la SCP D..., Z..., Y..., B... et C... ; Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné la SCP D..., Z..., Y..., B...- C... à payer à Madame X... la somme de 78. 371 euros à titre de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS PROPRES QU'il est constant que le redressement imposé en 2000 par l'administration fiscale à Madame Bernadette X... résulte directement du non respect du délai de 5 ans prévu par les dispositions de l'article 199 undecies du Code général des impôts relatif au bénéfice de la défiscalisation dans les départements d'outre-mer ; qu'aux termes de ces dispositions la réduction d'impôts s'applique notamment si le contribuable prend et respecte l'engagement d'affecter l'immeuble neuf dès son achèvement ou son acquisition à son habitation principale pendant une durée de cinq ans ; et que, pour bénéficier de cette réduction, Madame Bernadette X... aurait dû conserver le bien en tant qu'habitation principale jusqu'au mois de décembre 2000 les travaux de construction ayant été achevés en décembre 1995 ; or, que la vente passée en l'étude notariale appelante est en date du 24 janvier 2000 ; que s'il apparaît d'une part que Madame X... ne pouvait sans doute pas ignorer les dispositions fiscales la concernant au regard de son engagement du 27 avril 1996 rappelé dans la notification de redressement du 5 août 2003 et d'autre part qu'elle ne justifie pas avoir averti le notaire de ce qu'elle avait réalisé, avec l'immeuble cédé, une opération de défiscalisation, c'est cependant à bon droit que les premiers juges ont considéré, prenant en compte ces éléments, qu'il n'en demeurait pas moins constant que, le notaire rédacteur d'un acte ayant une obligation de conseil découlant de la nature même de ses fonctions dont il ne peut être dispensé par les compétences ou les connaissances personnelles de son client ou par des informations données par des tiers, en l'espèce la SCP notariale D...- Z...- A...- B...- C... ne pouvait ignorer le caractère éligible de Madame X... aux dispositions de défiscalisation sus visées puisque l'acte de vente établi par lui mentionnait que la construction était alors achevée depuis moins de cinq ans, l'immeuble vendu ayant été depuis son acquisition la résidence principale de la venderesse, et en a tiré pou conséquence que celle-ci avait commis une faute en n'appelant pas son attention sur les conséquences fiscales de la vente anticipée du bien et-ou en ne lui faisant pas signer en cas de persistance de sa part une reconnaissance explicite du conseil donné ; qu'il s'ensuit que le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions alors qu'il ne peut y avoir lieu à partage de responsabilité dans la mesure où la reconnaissance de la responsabilité du notaire sur ce fondement d'un manquement à l'obligation de conseil exclut celle de Madame Bernadette X... dont il n'est pas établi qu'elle a commis une faute et le préjudice de Madame Bernadette X... étant exactement équivalent au montant du redressement fiscal tel que retenu par les premiers juges ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il est constant que le redressement imposé en 2000 par l'administration fiscale à Madame X... résulte directement du non respect du délai de 5 ans prévu par l'article 199 undecies du Code général des impôts relatif au bénéfice de la défiscalisation dans les départements d'outre-mer ; que cet article précise que la réduction d'impôt s'applique notamment si le contribuable prend l'engagement d'affecter un immeuble neuf dès son achèvement ou son acquisition à son habitation principale pendant une durée de cinq ans ; que pour bénéficier de la réduction, Madame X... aurait donc dû conserver le bien en tant qu'habitation principale jusqu'au mois de décembre 2000, les travaux de construction ayant été achevés à la fin de l'année 1995 ; qu'il est constant également que Madame X... avait connaissance de ces dispositions compte tenu de son engagement en date du 27 avril 1996 rappelé dans la notification de redressement émanant du contrôleur principal des impôts en date du 5 août 2003 ; qu'il ressort aussi des pièces versées aux débats que Madame X... a investi dans l'acquisition d'un autre bien immobilier peu de temps après la vente de l'immeuble litigieux ; qu'il repose cependant sur le notaire rédacteur d'un acte une obligation de conseil qui découle de la nature même de ses fonctions dont il ne peut être dispensé par les compétences ou connaissances personnelles de son client ou par les informations données par des tiers ; que le notaire ne pouvait ignorer le caractère éligible de Madame X... aux dispositions de l'article 199 undecies du Code général des impôts, l'acte de vente du 24 janvier 2000 mentionnant que la construction avait été achevée par sa cliente depuis moins de 5 ans, l'immeuble vendu ayant été depuis son acquisition sa résidence principale ; que bien que Madame X... fût informée des obligations résultant pour elle de la défiscalisation et qu'elle ne l'ait pas averti avoir réalisé avec l'immeuble cédé une telle opération, il appartenait au notaire rédacteur de l'acte d'appeler son attention sur les conséquences fiscales de la vente anticipée de son bien et de lui faire signer en cas de persistance de sa part en faveur de la vente une reconnaissance explicite du conseil donné ; que l'abstention du notaire sur ce point, quelles qu'aient été les connaissances personnelles de Madame X..., est donc fautive et justifie son indemnisation du montant du redressement fiscal opéré, soit, selon les justificatifs versés aux débats, la somme de 78. 371 euros ; qu'il sera fait droit à la demande de condamnation de ce chef ; 1°) ALORS QUE le notaire n'a pas à informer ses clients de données qui ne sont que l'application effective d'une règle de droit à une situation de fait particulière et dont ils ont parfaitement connaissance ; qu'en considérant que la SCP D..., Z..., Y..., B..., C... aurait commis une faute en n'appelant pas l'attention de Madame X... sur les conséquences fiscales de la vente de son immeuble avant l'expiration d'un délai de 5 ans depuis l'achèvement de sa construction, tout en relevant, par motifs propres, que Madame X... ne pouvait pas ignorer les dispositions fiscales la concernant au regard de son engagement du 27 avril 1996 rappelé dans la notification de redressement du 5 août 2003 et, par motifs adoptés, qu'elle était informée des obligations résultant pour elle de la défiscalisation, ce dont il résultait que Madame X... avait parfaitement connaissance des conséquences fiscales qu'entraînait pour elle la vente anticipée de son immeuble et que le notaire n'avait donc pas à l'en informer, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 1382 du Code civil ; 2°) ALORS QUE le notaire ne saurait être tenu de réparer les conséquences dommageables d'un choix délibérément effectué par son client ; qu'en condamnant la SCP D..., Z..., Y..., B..., C... à indemniser Madame X... du montant du redressement fiscal dont elle a fait l'objet, quand elle relevait elle-même, par motifs propres comme adoptés, que Madame X..., lorsqu'elle a vendu son immeuble, avait parfaitement connaissance des conséquences fiscales d'une telle vente conclue avant l'expiration d'un délai de 5 ans depuis l'achèvement de la construction, ce dont il résultait que Madame X... s'était sciemment exposée, par un choix délibéré, au risque du redressement fiscal qu'elle a supporté, la Cour d'appel n'a pas, là encore, tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 1382 du Code civil ; 3°) ALORS en toute hypothèse QUE le notaire ne saurait engager sa responsabilité que s'il est établi l'existence d'un lien de causalité entre la faute qui lui est reprochée et le préjudice dont il est demandé réparation ; qu'en affirmant péremptoirement que la SCP D..., Z..., Y..., B..., C... devait être condamnée à indemniser Madame X... du montant du redressement fiscal dont elle a fait l'objet, sans rechercher si la demanderesse à l'action n'aurait pas agi de la même façon si elle avait été informée par le notaire des risques de redressement encourus, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.