Cour de cassation, 08 avril 2014. 13-11.728

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que les travaux d'extension, réalisés aux seuls frais de la locataire, lors du bail précédent le bail renouvelé, avaient eu pour effet de doubler la surface de vente et de répondre aux besoins de la clientèle, la cour d'appel a pu en déduire qu'ils constituaient une amélioration notable des conditions d'exploitation du commerce considéré et que le loyer devait être fixé à la valeur locative ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Castorama France aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Castorama France ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la société Castorama France Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que le bail portant sur les locaux situés Fosse aux veaux à Fresnes, signé entre la société Selectinvest 1 et la société Castorama France, s'est renouvelé le 1er juillet 2008 aux clauses et conditions du bail précédent sauf de prix, celui-ci devant être fixé à la valeur locative, AUX MOTIFS QUE "la société SELECTINVEST I soutient que par application des articles L. 145-33 et L. 145-34, le loyer peut être déplafonné en cas de modification notable des caractéristiques des lieux loués ou d'améliorations apportées aux locaux par le preneur, telles que visées aux articles R. 145-3 et R. 145-8 du code de commerce, que les travaux qualifiés de travaux d'amélioration entraînent un déplafonnement du loyer lors du 2ème renouvellement si le preneur les a financés et si le bailleur en est devenu propriétaire par voie d'accession ; qu' en l'espèce, si les parties s'entendent sur le fait que les travaux réalisés en 1990 et 1995 ont modifié, en l'augmentant, l'assiette du bail, ces travaux ont également permis de raccorder les locaux loués aux parkings situés sur un terrain contigu aux locaux et en possession du même locataire, ce qui constitue incontestablement une amélioration notable des locaux loués ; qu'associés à la clause d'accession au bailleur des embellissements faits en cours du bail et qui deviendront la propriété du bailleur en fin de bail sans indemnité, ils ont la qualification de travaux d'amélioration des locaux loués, ce qui autorise en conséquence le déplafonnement du prix du foyer ; que la société CASTORAMA consciente des conséquences des travaux n'a jamais voulu communiquer ni le descriptif des travaux réalisés ni le permis de construire qu'elle a dû déposer ni le plan des surfaces réorganisées, malgré les demandes en ce sens et une sommation et itérative sommation de communiquer, qui sont restées sans réponse ; que la société SELECTINVEST 1 fait encore valoir que, s'agissant des conditions d'accès au commerce, si à l'origine la ligne de bus Trans Val ne desservait pas le magasin CASTORAMA, cette ligne a été prolongée en 2007 et la station Parc Médicis dessert désormais la zone où se situe le magasin CASTORAMA, qu'il s'agit de l'une des lignes franciliennes les plus fréquentées dont le prolongement a permis d'améliorer l'accès au site et d'augmenter le nombre de clients, ce qui constitue une modification notable de la commercialité ; que la société CASTORAMA France soutient au contraire qu'en droit, la modification notable de l'un des éléments de détermination de la valeur locative ne peut concerner que le cours du bail à renouveler, que si des travaux, même affectant les caractéristiques des lieux loués, peuvent être invoqués lors du second renouvellement sous le bénéfice d'une accession différée, c'est à la condition qu'ils puissent recevoir la qualification d'améliorations, que dans le cas d'espèce, les travaux pour lesquels la société CASTORAMA, compte tenu de leur ancienneté, ne disposent ni du permis de construire ni du descriptif, ont considérablement modifié l'assiette du bail puisque la surface des locaux construits a doublé, qu'il s'agit là d'une modification notable des caractéristiques du bail qui ne pouvait être invoquée que lors du premier renouvellement, ainsi que l'ont relevé, à bon droit, les premiers juges, que par ailleurs, la prolongation de la ligne francilienne de bus essentiellement fréquentée par les salariés, est sans impact sur le commerce considéré, la clientèle ne s'y rendant pas en bus mais en voiture, compte tenu du volume des articles vendus, de sorte que cette extension ne saurait donner lieu à déplafonnement ; que le bail initial conclu le 17 juillet 1978 portait sur des locaux totalisant une surface hors d'oeuvre de 5.444 m² dont 5.004 m² de surface de vente, sanitaires et locaux techniques et 440 m² de surface de locaux sociaux et techniques, outre une jardinerie, une aire d'exposition, des parkings et des espaces verts, le terrain sur lequel sont construits les locaux étant mentionné comme ayant une superficie de 26.000 m² environ ; que le bail en renouvellement signé par avenant du 17 janvier 2000 à effet du 1er avril 1997 comporte une nouvelle désignation des locaux, à la suite des travaux d'extension réalisés et financés par CASTORAMA en 1990 et 1995, qui totalisent désormais une surface totale hors d'oeuvre de 10.709 m² dont 10.042 m² de surface de vente, sanitaires et locaux techniques et une surface en étage de 667 m² comprenant locaux sociaux et techniques, outre une aire d'exposition des parkings et espaces verts ; que ce nouveau bail mentionne que les locaux ainsi nouvellement désignés et dont la surface totale hors d'oeuvre a pratiquement doublé, constituent un tout indivisible mais à la clause loyer, il indique néanmoins "à ce jour, l'extension réalisée en 1990 et 1995 par le preneur ne donne pas lieu à la perception d'un loyer", ce qui constitue une exception conventionnelle à la règle suivant laquelle la modification notable de l'un des éléments servant au calcul de la valeur locative et notamment la surface des locaux désignés permet le déplafonnement du loyer lors du renouvellement suivant la modification des caractéristiques des locaux concernés ; qu'à cet égard, vainement, la société CASTORAMA soutient-elle que cette extension réalisée en 1990 et 1995 à ses frais ne peut recevoir la qualification d'améliorations alors qu'elle a eu pour effet de doubler la surface de vente passant de 5.004 m² à 10.709 m² et de répondre en principe aux besoins de la clientèle, ce qui constitue une amélioration notable des conditions d'exploitation du commerce considéré, sans qu'il y ait lieu d'examiner au surplus si les conditions d'accès du public au moyen de la prolongation de la ligne francilienne de bus ont eu une impact favorable ou non sur le commerce ; qu'il s'ensuit que le loyer du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2008 doit être fixé à la valeur locative, étant observé que la bailleresse n'a sollicité la modification du loyer qu'à compter du 13 juillet 2009" ; ALORS, D'UNE PART, QUE lorsqu'un locataire réalise dans les lieux loués des travaux entraînant une modification notable de ses caractéristiques, leur prise en compte au titre du déplafonnement du loyer doit intervenir lors du renouvellement du bail suivant la réalisation de ceux-ci ; qu'en considérant que les travaux effectués en 1990 et 1995, soit lors de l'avant-dernière prorogation du bail, constituaient des améliorations des locaux autorisant le déplafonnement du bail lors du second renouvellement, quand ces travaux qui avaient eu pour effet de doubler la surface de vente augmentaient notablement l'assiette du bail et constituaient une modification notable n'autorisant un déplafonnement que lors du renouvellement du bail suivant la réalisation de ceux-ci, c'est-à-dire à l'occasion du renouvellement du bail intervenu le 1er avril 2000, ce dont le bailleur ne s'était pas prévalu à cette date, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33, L.145-34, R. 145-3, R. 145-4 et R. 145-8 du code de commerce, ALORS, D'AUTRE PART, QU'à supposer pour les besoins du raisonnement qu'une telle modification notable puisse également être qualifiée d'amélioration apportée aux lieux loués par le preneur au sens de l'article R. 145-8 du code de commerce, lorsqu'ils retiennent l'existence d'amélioration au sens de l'article R. 145-8 du code de commerce, les juges du fond doivent rechercher si le bailleur a ou non participé financièrement aux travaux ; que si le bailleur a participé directement ou indirectement à leur financement, le déplafonnement ne peut intervenir que lors du renouvellement suivant la réalisation de ces travaux, comme s'il s'agissait de modifications ; qu'ayant relevé qu'aux termes de l'avenant du 17 avril 2000, il était stipulé que l'extension réalisée en 1990 et 1995 ne donnait pas lieu à la perception d'un loyer, la cour d'appel, qui a constaté que la bailleresse avait indirectement participé au financement des travaux, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en autorisant le déplafonnement du bail, et a violé l'article R. 145-8 du code de commerce.