Cour d'appel, 21 février 2025. 24/00004

N° RG 24/00004 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QC7R Minute N° : COUR D'APPEL DE MONTPELLIER Chambre de l'expropriation ARRET DU 21 FEVRIER 2025 Débats du 20 Décembre 2024 APPELANTE : d'un jugement du juge de l'expropriation du département de l'Hérault en date du 05 Avril 2023 (RG 22/00074) Commune [Localité 10] prise en la personne de son maire en exercice [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me VALETTE BERTHELSEN de la SELARL VALETTE BERTHELSEN ERIC, avocats au barreau de MONTPELLIER INTIMEE S.C.I. LA CROIX DE FER prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Guillaume BONNET de la AARPI HORTUS AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER EN PRESENCE DU : COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DU DEPARTEMENT DE L'HERAULT [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 5] Représenté par M. [X] [K], inspecteur divisionnaire, délégué par Monsieur le directeur département des finances publiques de l'Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement, COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS : Madame FERRANET, conseillère faisant fonction de présidente, a entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Madame FERRANET, conseillère, faisant fonction de présidente de chambre, Monsieur GRAFFIN, conseiller, Monsieur VETU, conseiller, GREFFIER : Mme Audrey VALERO, greffier, lors des débats et du prononcé. DEBATS : A l'audience publique du 20 Décembre 2024 où l'affaire a été mise en délibéré à l'audience publique du 21 Février 2025. ARRET : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseillère faisant fonction de présidente de chambre et Audrey VALERO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ******* Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception. La présidente entendue en son rapport, les avocats des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations, EXPOSE DU LITIGE': Par délibération du 24 juin 2019, la commune de [Localité 10] a décidé d'engager un projet de requalification urbaine pour des terrains réservés situés [Adresse 6] en vue de permettre la réalisation d'un ensemble immobilier. Par arrêté préfectoral du 27 juillet 2021, la constitution d'une réserve foncière nécessaire à la réalisation du projet était déclarée d'utilité publique. Le 13 septembre 2021, M. le Préfet de l'Hérault déclarait cessibles pour cause d'utilité publique les biens compris dans le périmètre de l'opération. Parmi les parcelles à exproprier figure la parcelle appartenant à la société Croix de Fer située sur la commune de [Adresse 11] nouvellement cadastrée AH [Cadastre 3] d'une superficie de 519 m² supportant un bâti professionnel de type pharmacie d'environ 100 m². L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 03 janvier 2022. La Commune de [Localité 10] a saisi le juge de l'expropriation aux fins de fixation de l'indemnité judiciaire faisant une offre de 219 518 €, l'indemnité de remploi étant calculée au taux usuel. Le transport sur les lieux a été fixé au 28 novembre 2022 par ordonnance du 11 octobre 2022. La partie expropriée était présente et assistée. Par jugement rendu le 5 avril 2023, le juge de l'expropriation du département de l'Hérault à : - Accueilli le moyen tiré de l'intention dolosive de l'autorité expropriante'; - Fixé au 18 décembre 2019 la date de référence'; - Ecarté le zonage UB au profit du zonage Ucg pour la parcelle concernée ; - Alloué à la société Croix de Fer pour l'expropriation de la parcelle située sur la commune de [Localité 10] nouvellement cadastrée AH [Cadastre 3] une indemnité globale de dépossession de 186 176 €'; - Rejeté le surplus des demandes ; - Condamné la Commune de [Localité 10] à payer à la société Croix de Fer la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Rappelé que les dépens sont à la charge de l'expropriante. ** La commune de [Localité 10] a été interjeté appel de ce jugement le 17 janvier 2024. Ce dossier a été enrôlé sous le numéro RG 24/0004. Le 25 janvier 2024, la société Croix de Fer a interjeté appel du jugement. Ce dossier, enrôlé sous le numéro RG 24/0019, a été joint par ordonnance du 12 juin 2024 au dossier RG 24/0004. Dans son deuxième mémoire déposé au greffe le 16 juillet 2024, la commune de [Localité 10] demande à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et de fixer le montant de l'indemnité due à la société Croix de Fer pour la parcelle cadastrée section AH numéro [Cadastre 3] d'une emprise à exproprier de 519 m² à la somme de 34 279 euros (13 803 € d'indemnité principale et 2 500 euros d'indemnité de remploi et 17'976 euros d'indemnité pour perte de loyers). Elle conclut au rejet de l'intention dolosive, à ce que la date de référence soit fixée au 12 octobre 2020, la parcelle étant en zone UB, à ce que la classification de terrain à bâtir soit écartée, que soit retenue la méthode d'évaluation par la valeur de la récupération foncière, que la valeur de 57 € par mètre carré doit être retenue avec déduction des frais de démolition de la construction existante qui s'élèvent à 15'780 euros. ** La société Croix de Fer dans son mémoire déposé au greffe le 4 juillet 2024 demande à la cour : - D'infirmer le jugement en ce qu'il lui a alloué une indemnité globale de dépossession de 186 176 €'; Statuant à nouveau : - Fixer à la somme de 352 834 € l'indemnité d'expropriation lui revenant pour la parcelle cadastrée section AH numéro [Cadastre 3] sise sur la commune de [Localité 10]'; - Condamner la commune de [Localité 10] au versement de la somme de 5 000 € titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code pour procédure civile'; - Statuer ce que de droit sur les dépens. Elle demande à la cour de retenir l'intention dolosive, de fixer la date de référence au 18 décembre 2019, de retenir la qualification juridique de terrain à bâtir, de fixer la valeur du local de pharmacie à 2'700 €/m², du local annexe à 2'500 €/m², soit une indemnité de dépossession de 285 895 €, sans abattement, une indemnité de remploi de 33'939 € et une indemnité pour perte de revenus locatif de 36'000 euros. ** Le commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé au greffe le 4 juillet 2024 demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à la somme de 152 000 €, l'indemnité de remploi à la somme de 16'200 euros et l'indemnité pour perte de loyers à 17'976 euros. ** Pour l'exposé complet des moyens il est renvoyé aux conclusions précitées en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS': Sur l'intention dolosive': La commune de [Localité 10] soutient que l'inscription d'un emplacement réservé pour «'création d'un ensemble bâti de qualité intégrant des logements sociaux nécessaires à la mixité sociale et à la valorisation de l'entrée de ville'» était prévue sur la totalité du secteur dans le cadre du plan local d'urbanisme (PLU) dont la révision a été approuvée le 6 juin 2019 puis le 18 décembre 2019, que la modification du 12 octobre 2020 n'a emporté aucune restriction par rapport à la situation antérieure, qu'en outre l'instauration d'un emplacement réservé n'a aucune incidence sur la valeur du terrain'; que les servitudes d'urbanisme instaurées plusieurs mois avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique (DUP) ne caractérisent pas une intention dolosive et qu'en l'espèce, l'arrêté de la DUP (27 juillet 2021) est intervenu plus de deux ans après la révision du PLU ; que la société civile n'a pas contesté la classification ; que la parcelle expropriée ne forme pas avec les parcelles attenantes situées dans l'emprise de l'emplacement réservé une unité foncière car elles appartiennent à des sociétés différentes, peu important qu'elles aient le même gérant. L'article L.322-2 du code de l'expropriation dispose en son alinéa 3 qu'il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive. L'intention ne se présume pas et il appartient à celui qui la soutient d'en rapporter la preuve par tout moyen. Il ressort des pièces produites et notamment du règlement issu de la révision approuvée le 18 décembre 2019 que les parcelles situées dans les zones UA et Ucg étaient constructibles sans nécessité de réaliser une opération d'ensemble, il est donc inexact, comme le soutient la commune de [Localité 10], d'affirmer que la modification du 12 octobre 2020 n'a emporté aucune restriction par rapport à la situation antérieure, dès lors que la nouvelle règlementation impose dans la nouvelle zone UB que les constructions s'inscrivent dans une opération d'aménagement d'ensemble. Il est donc établi que la modification intervenue le 12 octobre 2020 qui a classé les parcelles auparavant classées en zone UA et Ucg, en zone UB du PLU de la commune, zone dans laquelle la constructibilité est soumise à une seule opération d'aménagement couvrant l'ensemble de cette zone, a réduit la constructibilité desdites parcelles. Cette modification intervenue le 12 octobre 2020 est postérieure à la date d'ouverture de l'enquête publique et parcellaire du 11 août 2020, et non antérieure comme le soutient la commune de [Localité 10]. Le fait que la société Croix de Fer n'ait pas contesté la révision du PLU approuvée le 18 décembre 2019 instaurant l'emplacement réservé n°2 est sans incidence dès lors qu'en application des dispositions de l'article L.322-6 du code de l'expropriation, les terrains doivent être considérés pour leur évaluation comme ayant cessé d'être compris dans l'emplacement réservé. Enfin, s'il est exact que les parcelles attenantes à la parcelle objet du présent dossier appartiennent soit à M. [Y] et son épouse, soit à des sociétés civiles tierces, le gérant de ces sociétés civiles est M. [Y], il en résulte que ces parcelles constituent une unité foncière qui se situe au sein de l'enveloppe urbaine de la commune, directement desservie par l'[Adresse 6] et la [Adresse 9] à proximité immédiate du centre de la ville. Il convient donc de confirmer le jugement qui a considéré que la restriction à l'urbanisation, imposant un aménagement d'ensemble intervenue le 12 octobre 2020 relève manifestement d'une intention dolosive de la commune, dès lors que cette condition n'était pas nécessaire à la réalisation du projet et avait pour seule finalité de ne pas voir appliquée la qualification de terrain à bâtir aux terrains en cause et de les acquérir à moindre prix. Le zonage UB sera donc écarté au profit du zonage Ucg pour la parcelle. Sur la date de référence': En application des dispositions de l'article L.322-6 déjà cité et de l'article L.322-2 du code de l'expropriation, l'intention dolosive de la commune étant retenue, il y a lieu de retenir comme date de référence la date du transfert pour contrôle de légalité et d'affichage de la délibération du conseil municipal 18 décembre 2019 ayant approuvé la révision générale du PLU, soit le 20 décembre 2019. Sur la qualification du bien': L'article L.322-3 du code de l'expropriation prévoit que la qualification de terrains à bâtir, est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois : 1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ; 2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone. A la date de référence, la parcelle se situe donc en zone Ucg du PLU, zone qui se caractérise par une constructibilité immédiate et non restreinte. En ce qui concerne la desserte, dès lors que la parcelle n'est pas située à la date de référence dans une zone devant faire l'objet d'un aménagement d'ensemble, il convient eu égard aux pièces produites aux débats, de constater la desserte effective de la parcelle par des voies d'accès et l'ensemble des réseaux. La qualification de terrain à bâtir sera donc retenue. Sur l'indemnité principale de dépossession': Sur la méthode d'évaluation': La commune de [Localité 10] soutient que la construction qui se trouve sur la parcelle a vocation à être démolie car elle se trouve dans le périmètre de la concession d'aménagement, que l'état actuel des locaux résulte des travaux financés par les occupants exploitant la pharmacie et que la parcelle doit être analysée en considération de l'ensemble des autres parcelles, qu'il convient d'utiliser la méthode d'évaluation par la valeur de récupération foncière, la pharmacie étant vouée à la démolition, que le prix du terrain nu pour l'ensemble des parcelles ne saurait excéder 57 € le mètre carré et qu'après déduction des frais de démolition, l'indemnité doit être fixée à': (519 m² x 57) ' 15 780 = 13 803 euros. La société Croix de Fer répond que les locaux (pharmacie de 75 m², mezzanine de 25 m² comprenant un espace de vente, un bureau, des sanitaires, un espace de stockage et un local indépendant) n'ont pas vocation à être démolis, qu'il n'y a donc pas lieu d'utiliser la méthode d'évaluation par la valeur de récupération foncière mais la méthode d'évaluation par termes de comparaison. Le juge de l'expropriation, hors dispositif Vivien, ne doit recourir à la méthode de la récupération foncière que si les constructions ont une valeur négligeable ou inférieure à la valeur du terrain et il appartient à l'expropriant qui se prévaut de cette méthode d'en rapporter la preuve. Or, en l'espèce, il ressort de la description des lieux que les locaux ont une valeur conséquente. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu la méthode par comparaison et non la méthode par la valeur de récupération foncière. Sur l'indemnité de dépossession': La valeur de 57 €/m² proposée par la commune ne peut qu'être écartée, s'agissant d'un terrain à bâtir évalué selon la méthode de comparaison. Le commissaire du gouvernement propose trois termes de comparaison correspondant à des locaux commerciaux et de bureau avec terrain intégré sur la commune de [Localité 12] et huit termes de comparaison dans un rayon de 300 mètre de la parcelle AH22 correspondant à des maisons d'habitation et propose de retenir une valeur de 1900 €/m². L'expropriée se basant sur les termes de référence retenus par son expert et le terme de référence du commissaire du gouvernement relatif à la cession du local professionnel du 2 février 2021 (2'134 €/m²) propose de retenir une valeur de 2 700 €/m² pour la pharmacie, eu égard notamment à la présence d'un parking et 2'500 €/m² pour l'annexe de 8,65 m². Le bâti de 100 m² qui se trouve sur la parcelle n'est pas une maison à usage d'habitation mais un local à usage de commerce ou de bureau, et ces locaux ont une valeur moindre que celle des locaux d'habitation avec un différentiel admis de 30 à 40%. La valeur moyenne des trois termes de comparaison correspondant à des locaux commerciaux donne 1'843 €/m², la valeur médiane étant de 1 701'€/m². La valeur moyenne des cinq termes de comparaison du commissaire du gouvernement et des deux termes apportés par l'expropriée, donnent une valeur moyenne pour des locaux d'habitation de 2'386 €/m² et une valeur médiane de 2'057 €/m². Il convient donc de confirmer la décision du premier juge qui a retenu la valeur de 1'900 €/m², supérieure à la médiane des prix de cession des maisons d'habitation diminuées de 30 % et à la médiane des locaux commerciaux. La société Croix de Fer soutient qu'en raison du taux de rentabilité de la location d'une construction à usage de pharmacie, il n'y a pas lieu d'appliquer d'abattement pour occupation. Toutefois, l'abattement de 20 % pour tous les locaux occupés se justifie par la contrainte pour l'acquéreur d'indemnisation de l'occupant ou exploitant suite à l'extinction du droit au bail, contrairement à ce qu'affirme l'expert des expropriés, le fait que le bien soit exploité sous forme de pharmacie n'est pas de nature à exclure l'abattement. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé à 1'900 x 100 m² x 0,80 = 152'000 euros l'indemnité de dépossession. L'indemnité de remploi': Le mode de calcul de l'indemnité de remploi n'est pas contesté. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé cette indemnité à la somme de 16'200 euros. L' indemnité accessoire'pour perte de loyers': L'article L.321-1 du code de l'expropriation prévoit que pour être indemnisé, le préjudice revendiqué par la partie expropriée peut-être direct, matériel et certain. La commune de [Localité 10] et le commissaire du gouvernement concluent à la confirmation du jugement qui a retenu une indemnité pour perte de la valeur des loyers, qui s'élevaient à 1'498 euros, calculée pour une période de 12 mois. La société Croix de Fer soutient qu'en raison de la rareté des biens similaires susceptibles d'être acquis à des mêmes fins sur le bassin d'activité, le temps nécessaire pour prospecter, acquérir et louer un tel bien doit être fixé à 24 mois et non 12 mois. Toutefois, cette indemnité est fixée en tenant compte de l'état du marché d'achat et de revente des locaux commerciaux sur le bassin d'activité, et l'expropriée ne produit aucune pièce justifiant qu'à ce jour elle n'a pas pu identifier un bâtiment équivalent, il convient donc de confirmer la décision du premier juge qui a retenu le principe de l'indemnisation sur 12 mois qui correspond à l'état du marché sur le bassin de [Localité 7] et a fixé l'indemnité à la somme de 17'976 euros. Sur les autres demandes': Chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, conservera ses dépens d'appel et il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS': La cour, Infirme le jugement (RG 22/00074) rendu par le juge de l'expropriation de l'Hérault le 5 avril 2023 en ce qu'il a fixé la date de référence au 18 décembre 2019 et le confirme pour le surplus'; Statuant à nouveau': Fixe la date de référence au 20 décembre 2019'; Y ajoutant'; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile'; Dit que chaque partie conservera ses dépens d'appel. Le greffier, La présidente,