Tribunal judiciaire, 08 novembre 2024. 24/00681

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE JUGEMENT N° PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND Référés Cabinet 3 JUGEMENT DU : 08 Novembre 2024 Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés Greffier lors de l’audience : Madame BONALI, Greffier Greffier lors du délibéré : Madame ZABNER, Greffier Débats en audience publique le : 20 Septembre 2024 N° RG 24/00681 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4P3G PARTIES : DEMANDERESSE Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier - Résidence [4] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet LAUGIER-FINE, dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal Représentée par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE DEFENDERESSE Madame [R] [S] Née le 08 décembre 1959 à [Localité 3] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2] Représentée par Maître Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS Par assignation du 19 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires [4], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet LAUGIER-FINE, a fait citer Madame [R] [S], en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 3884,05 € au titre des charges échues impayées et à échoir pour la période du 1er octobre 2022 au 30 décembre 2024, du budget prévisionnel 2024 à échoir et au titre des frais nécessaires, outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 8 juin 2023 et capitalisation des intérêts dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil jusqu’à parfait paiement ; 1000 € à titre de dommages-intérêts ;950 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ainsi que les frais nécessaires au recouvrement de sa créance. L’affaire a été appelée à l’audience du 20 septembre 2024. À cette date, le Syndicat des copropriétaires [4], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet LAUGIER-FINE, représenté par son conseil à l’audience, maintient ses conclusions en réplique auxquelles il sera renvoyé et sollicite voir : -débouter Madame [R] [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; -condamner Madame [R] [S] à lui payer les sommes suivantes : 2873,85 € au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2024,958,46 € au titre des frais nécessaires et des frais entrant dans les dépens,332,21 € au titre des provisions sur charges futures jusqu’au 30 décembre 2024,le tout avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 8 juin 2023 et capitalisation des intérêts dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil jusqu’à parfait paiement ; 1000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi distincte du retard de paiement lui-même ;950 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et des frais nécessaires pour recouvrer les sommes qui lui sont dues. Madame [R] [S], représentée par son conseil à l’audience, développe ses conclusions auxquelles il sera référé et conclut : -titre liminaire, à l’irrecevabilité des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires ; -au principal, au rejet de l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires au motif qu’il ne rapporte pas la preuve du caractère certain, liquide et exigible de sa créance, qu’aucun justificatif n’est apporté sur le caractère nécessaire des sommes dues au titre des frais de recouvrement de la créance, que la demande de dommages-intérêts n’est pas justifiée par un préjudice spécifique et de l’absence de communication des justificatifs fondant les demandes sur l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; -au subsidiaire, au bénéfice d’un délai de grâce 24 mois par application de l’article 1343-5 du Code civil ; -dans tous les cas, au rejet de la demande de condamnation à des intérêts à compter de la sommation de payer, à ce que l’exécution provisoire soit écartée en raison des conséquences excessives que celle-ci aurait et à la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1800 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. SUR QUOI Sur la recevabilité de l’action Attendu que l’article 31 du code de procédure civile dispose « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé » ; Que l’article 32 du même code ajoute « est irrecevable toute prétentions émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir » ; Que par application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic représente le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils et en justice ; Qu’en l’occurrence, la présente action a été engagée par voie d’assignation du 19 mars 2024 ; Qu’il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 4 janvier 2023 que le Cabinet LAUGIER-FINE a été désigné par l’assemblée générale des copropriétaires du 4 janvier 2023 pour une durée de 18 mois à compter du 4 janvier 2023 pour se terminer le 4 juin 2024 de sorte qu’à la date de l’assignation en justice du 19 mars 24, il était habilité à représenter le syndicat des copropriétaires et à agir en justice ; Que par ailleurs, le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 19 mars 2024 démontre que le cabinet LAUGIER-FINE a été reconduit en qualité de syndic pour une période de 12 mois de sorte qu’il est habilité à représenter le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance ; Qu’il convient, en conséquence, de constater que les demandes formées par le syndicat des copropriétaires [4], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet LAUGIER-FINE, sont recevables ; Sur la demande en paiement Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ; Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l'article 14-2-1. Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance. Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 » ; Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ; Qu’elle est subordonnée à la délivrance préalable d’une mise en demeure claire et précise des provisions dues au titre de l’article 14-1 et fonds travaux de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 devenues exigibles ; Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [4], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet LAUGIER-FINE, fait valoir que Madame [R] [S], propriétaire des lots 117 et 12 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les provisions pour charges dans le mois de la mise en demeure qui lui a été délivrée le 5 février 2024 de sorte que les provisions du budget adopté sont désormais exigibles en vertu de l’article précité; Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment : la mutation des lots de copropriétés, le règlement de copropriété du 14 septembre 2018 et l’acte modificatif du règlement de copropriété et état descriptif de division du 14 juin 2022, les convocations et annexe aux assemblées générales des 4 janvier 2023 et 18 mars 2024, les procès-verbaux des assemblées générales des 4 janvier 2023 et 19 mars 2023, deux contrat de syndic, les appels de fonds du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2024, un extrait de compte au 5 février 2024 et au 16 juillet 2024, une sommation de payer la somme principale de 1230,07 € en date du 8 juin 2023 ainsi que la lettre recommandée de mise en demeure de payer la somme de 2887,42 € en date du 5 février 2024 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception comportant la mention « Pli avisé et non réclamé » ; Attendu qu’en l’espèce, les comptes de l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ont été approuvés ainsi que cela ressort des procès-verbaux d’assemblées générales versés aux débats ; Que le syndicat des copropriétaires justifie de l’adoption par l’assemblée générale du 13 décembre 2021 de la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division ; Que la mise en demeure du 5 février 2024 du syndicat des copropriétaires, adressée à Madame [R] [S] lui demandant de régler la somme de 2887,42 € dans un délai de 30 jours à compter du lendemain de sa première présentation, vise l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qu’elle reproduit dans son intégralité, et précise qu’à défaut, il pourra réclamer la totalité des sommes exigibles en ce comprises les provisions de l’exercice de l’année 2024 du budget adopté ; Qu’il est justifié de l’annexion à la mise en demeure du 5 février 2024 d’un décompte visant les lots appartenant à Madame [R] [S] (117 et 112) et mentionnant clairement la somme de 1922,92 € au titre des provisions dont elle devait s’acquitter du paiement dans le délai de 30 jours; Qu’il ressort du décompte produit aux débats arrêtés au 16 juillet 2024, la preuve que Madame [R] [S] ne s’est acquittée d’aucun paiement depuis la mise en demeure du 5 février 2024 et que la seule somme portée au crédit de son compte résulte de la reddition des charges de l’exercice pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 pour la somme de 71,99 € ; Que Madame [R] [S], à qui incombe la charge de rapporter la preuve des sommes versées en règlement des appels de fonds provisionnels, est défaillante dans l’administration de cette preuve ; Que par les pièces qu’il verse au débat, le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une créance certaine liquide et exigible et de la recevabilité de son action sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; Attendu que les honoraires de commissaire de justice ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ; Qu’il sera rappelé que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l’administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il perçoit une rémunération ; Que le syndicat ne peut se prévaloir des frais forfaitaires prévus au contrat de syndic étant observé que les dispositions conventionnelles ou encore les résolutions d’assemblée générale ne sauraient remettre en cause des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ; Que les frais, dont le recouvrement est poursuivi, s’établissent à la somme de 815,40 €, de frais d’huissier pour la somme de 55,02 € et de frais de sommation de payer pour la somme de 87,98€; Que le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi d’une relance du 25 novembre 2022, d’une mise en demeure du 7 avril 2023 et d’une deuxième relance recommandée du 4 mai 2023 ; Que les frais forfaitaires de remise dossier aux auxiliaires de justice des 1er juin et 17 juillet 2023, qui ne sont pas visés par les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et de frais d’huissier du 19 mars 2024, non prévus au contrat de syndic, seront écartés ; Que les frais de rappel du 7 avril 2023 et de mise en demeure du 4 mai 2023 ainsi que les frais de sommation de payer, qui ne constituent pas des dépens, seront retenus au titre des frais nécessaires ; Attendu que Madame [R] [S] sera donc condamnée au paiement des sommes suivantes exigibles en vertu des dispositions précitées : -2873,85 € au titre des charges échues impayées au titre de la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 8 juin 2023 par application des articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, -332,21 € au titre des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds pour la période du 1er octobre au 30 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 19 mars 2024, les provisions pour charges et fonds travaux du budget adopté n’étant exigibles que passé le délai de 30 jours suivant la délivrance de la mise en demeure, -203,38 € au titre des frais nécessaires ; Que la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière sera ordonnée par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ; Sur la demande de dommages-intérêts Attendu que l’article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire» ; Que l’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ; Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la carence répétée de Madame [R] [S] dans le paiement des charges de copropriété, manquement à une obligation essentielle qui constitue une faute à l’égard du syndicat des copropriétaires ; Que pour autant, il se contente d’affirmer l’existence d’un préjudice financier résultant des avances constantes de fonds pour faire face aux dépenses de travaux et notamment celles de remplacement du groom de la porte du local poubelle votées par l’assemblée générale du 4 janvier 2023, sans rapporter la preuve de ces avances, ni établir que cet éventuel préjudice n’est pas réparé par les intérêts moratoires; Qu’en conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ; Sur la demande de délai Attendu que Madame [R] [S] sollicite l’octroi d’un délai de paiement de 24 mois ; Attendu que par application de l’article 1343–5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; Attendu qu’en l’espèce, la dette ne cesse d’augmenter tandis que Madame [R] [S] ne produit strictement aucune pièce sur sa situation financière et patrimoniale permettant au tribunal d’apprécier le bien-fondé de sa demande de délai ; Que de fait, Madame [R] [S] a disposé de 24 mois de délai en ne s’acquittant pas des provisions pour charges depuis le 1er octobre 2022 ; Qu’en conséquence, il ne sera pas fait droit à sa demande ; Sur les demandes accessoires Attendu que Madame [R] [S] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires [4], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet LAUGIER-FINE, la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; Attendu que l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature du litige et les sommes, dont Madame [R] [S] reste débitrice résultant de sa seule carence à honorer le paiement des charges de copropriété afférents aux lots lui appartenant, il ne sera pas fait droit à sa demande de voir écarter l’exécution provisoire de la présente décision ; Sur les frais d’exécution et d’exécution forcée Attendu que la demande de condamnation à des frais éventuels d’exécution et d’exécution forcée est prématurée de sorte qu’elle se sera rejetée ; PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT, DÉCLARONS le Syndicat des copropriétaires [4], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet LAUGIER-FINE, recevable en ses demandes ; CONDAMNE Madame [R] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires [4], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet LAUGIER-FINE, les sommes suivantes : -2873,85 € au titre des charges échues impayées au titre de la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 8 juin 2023, -332,21 € au titre des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds pour la période du 1er octobre au 30 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 19 mars 2024, -203,38 € au titre des frais nécessaires ; ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière ; DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires [4], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet LAUGIER-FINE, de sa demande de dommages-intérêts; DÉBOUTE Madame [R] [S] de sa demande de délai de paiement ; CONDAMNE Madame [R] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires [4], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet LAUGIER-FINE, la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [R] [S] aux dépens; DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires [4], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet LAUGIER-FINE, de sa demande de condamnation aux frais d’exécution et d’exécution forcée de la présente décision ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit ; REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT