Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE
■
PÔLE CIVIL
8ème chambre
JUGEMENT RENDU LE
30 Septembre 2024
N° R.G. : N° RG 23/06273 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YVSZ
N° Minute : 24/
AFFAIRE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “ONIRIS” sis [Adresse 3] [Localité 4] représenté par son syndic :
C/
[N] [I], [B] [C]
Copies délivrées le :
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “ONIRIS” sis [Adresse 3] [Localité 4] représenté par son syndic :
Société CIME
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL Société d’exercice libéral RAISON-CARNEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444
DÉFENDEURS
Madame [N] [I]
[Adresse 3]
[Localité 4]
défaillant
Monsieur [B] [C]
[Adresse 3]
[Localité 4]
défaillant
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Juin 2024 en audience publique devant :
Hugues BOUTHINON-DUMAS, magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :
Elisette ALVES, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge
Hugues BOUTHINON-DUMAS, magistrat à titre temporaire
qui en ont délibéré.
Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 30 septembre 2024.
EXPOSE DU LITIGE
L'ensemble immobilier dénommé " ONIRIS " situé [Adresse 3] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété.
Se plaignant de la défaillance de Madame [N] [I] et de Monsieur [B] [C] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier représenté par son syndic, le cabinet CIME, les a fait assigner devant ce tribunal par exploits du 19 juillet 2023, aux fins de voir :
RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble " ONIRIS " sis [Adresse 3] - [Localité 4], représenté par son Syndic en exercice la société CIME en son action,
L'EN DÉCLARER bien fondé,
En conséquence :
CONDAMNER Madame [N] [I], Monsieur [B] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble " ONIRIS " sis [Adresse 3] -[Localité 4], représenté par son Syndic en exercice la société CIME, la somme totale de 8.404,56 euros, correspondant à :
- 8.176,56 euros à titre principal, charges arrêtées au 17 juillet 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 septembre 2022 qui porteront également intérêts conformément à l'article 1343-2 du Code Civil,
- 228,00 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire,
CONDAMNER Madame [N] [I], Monsieur [B] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble " ONIRIS " sis [Adresse 3]- [Localité 4], représenté par son Syndic en exercice la société CIME, la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNER Madame [N] [I], Monsieur [B] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble " ONIRIS " sis [Adresse 3]- [Localité 4], représenté par son Syndic en exercice la société CIME, la somme totale de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts,
ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir,
CONDAMNER Madame [N] [I], Monsieur [B] [C] aux entiers dépens.
Madame [N] [I] et Monsieur [B] [C], assignés par actes remis en l'étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique leur avoir adressé la lettre prévue à l'article 658 du code de procédure civile, n'ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 474 du code de procédure civile.
Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 février 2024 et l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 25 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir " déclarer bien-fondé " et " dire ", ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsqu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer.
La demande relative à la capitalisation des intérêts constitue une véritable prétention, en dépit de l'emploi erroné du terme " dire " en lieu et place de " ordonner ". Il sera donc statué sur celle-ci.
Enfin, il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n'est pas contestée.
Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires
Sur les sommes réclamées au titre des charges
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 8.176,56 euros au titre des charges arrêtées au 17 juillet 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 septembre 2022, capitalisés au terme d'une année.
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.
A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- un extrait de matrice cadastrale,
- un relevé du compte de Madame [N] [I] et Monsieur [B] [C] pour la période du 31 décembre 2020 au 1er juillet 2023,
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 12 août 2021 et 27 juin 2022,
- les appels de fonds adressés aux défendeurs,
- la mise en demeure d'avocat adressée le 23 septembre 2022 aux défendeurs pour obtenir paiement de la somme de 4.352,53 euros avec son avis de réception.
Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Madame [N] [I] et Monsieur [B] [C] sont propriétaires des lots n° 11 et 32 de l'état descriptif de division.
Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 12 août 2021 et 27 juin 2022 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2020 et 2021, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2022 et 2023, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.
L'examen du décompte produit pour la période du 31 décembre 2020 au 1er juillet 2023 laisse par ailleurs apparaître un solde débiteur à hauteur de 8.404,56 euros, dont 228 euros facturés au titre de frais de recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires.
Ainsi, après déduction de la somme de 228 euros réclamée au titre des frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires justifie d'une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d'un montant de 8.176,56 euros.
Il sollicite que cette somme soit productive d'intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2022, date d'envoi de la mise en demeure adressée par l'avocat aux défendeurs et que les intérêts soient capitalisés au terme d’une année.
L'article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.
Selon l'article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu'elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n'a pu être soldée en raison d'une faute du créancier.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit certes la mise en demeure d'avocat adressée le 23 septembre 2022 avec son avis de réception, mais, sa demande ne tient pas compte de l'exigibilité des charges dont il poursuit le recouvrement, venues pour partie à échéance après l'envoi de cette mise en demeure.
Partant les intérêts au taux légal courront à compter de l'assignation. Selon sa demande, ceux-ci pourront être capitalisés lorsqu'ils seront échus pour une année entière.
En conséquence, Madame [N] [I] et Monsieur [B] [C] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.176,56 euros au titre des charges dues pour la période du 31 décembre 2020 au 1er juillet 2023, appel de provision du 1er juillet 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2023, qui seront capitalisés lorsqu'ils seront échus pour une année entière.
Sur les frais nécessaires au recouvrement
Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 228 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de "frais nécessaires" au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.
Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.
Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires, qui supporte la charge de la preuve en application de l'article 9 du code de procédure civile, produit les pièces suivantes :
- un relevé du compte de Madame [N] [I] et Monsieur [B] [C] pour la période du 31 décembre 2020 au 1er juillet 2023,
- une mise en demeure adressée par le syndic le 2 mars 2022 pour obtenir paiement de la somme de 2.405,84 euros dont l'avis de réception a été retourné par les services postaux avec la mention " pli avisé, non réclamé ",
- une facture établie par le syndic le 27 juin 2022 pour l'envoi de cette mise en demeure (48 euros),
- la mise en demeure d'avocat en date du 23 septembre 2022 pour obtenir paiement de la somme de 4.352,53 euros (avis de réception produit),
- une facture d'avocat établie le 28 septembre 2022 au titre de cette mise en demeure (180 euros).
Il ressort des justificatifs ainsi produits que le syndicat des copropriétaires justifie d'une créance de 228 euros au titre des frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant aux mises en demeure adressées par le syndic et par voie d'avocat qui sont produites avec leurs avis de réception et les factures correspondantes.
En conséquence, Madame [N] [I] et Monsieur [B] [C] seront condamnés au paiement de la somme de 228 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires.
Sur les dommages-intérêts
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.
En vertu de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d'un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s'acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
En l'espèce, la carence de Madame [N] [I] et Monsieur [B] [C] dans le paiement régulier de leurs charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.
Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que Madame [N] [I] et Monsieur [B] [C] seront condamnés à lui payer.
Sur les demandes accessoires
Madame [N] [I] et Monsieur [B] [C], qui succombent, supporteront la charge des dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.
Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile que Madame [N] [I] et Monsieur [B] [C] seront condamnés à lui verser.
Enfin, au vu de la date d'introduction de l'instance l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.
Sur la capitalisation des intérêts au taux légal portant sur les frais de recouvrement, les dommages et intérêts et les frais irrépétibles
Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les sommes allouées au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, des dommages et intérêts et des frais irrépétibles relevant de l'article 700 du code de procédure civile soient eux-mêmes productifs d'intérêts.
Il résulte de l’article 1231-7 du code civil qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.
L'article 1343-2 du même code dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu'elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n'a pu être soldée en raison d'une faute du créancier.
En l'espèce, il convient d'accueillir la demande de capitalisation des intérêts échus pour une année entière des sommes alloués au syndicat des copropriétaires au titre des dommages et intérêts et des frais irrépétibles relevant de l'article 700 du code de procédure civile, s’agissant d’indemnités régies par l’article 1231-7 du code civil précité.
Faute d’avoir solliciter le paiement des intérêts au taux légal sur les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, qui ne constituent pas une indemnité, la demande de capitalisation des intérêts afférente sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Madame [N] [I] et Monsieur [B] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble " ONIRIS " sis [Adresse 3] à [Localité 4] représenté par son syndic la somme de 8.176,56 euros au titre des charges dues pour la période du 31 décembre 2020 au 1er juillet 2023, appel de provision du 1er juillet 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2023, lesdits intérêts étant capitalisés lorsqu'échus pour une année entière,
CONDAMNE Madame [N] [I] et Monsieur [B] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble " ONIRIS " sis [Adresse 3] à [Localité 4] représenté par son syndic :
- la somme de 228 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, les intérêts étant capitalisés annuellement,
- la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, les intérêts étant capitalisés annuellement,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,
CONDAMNE Madame [N] [I] et Monsieur [B] [C] au paiement des dépens de l'instance,
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
