Cour de cassation, 10 mars 2009. 08-12.282

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'ayant constaté que la parcelle en cause se trouvait à proximité immédiate d'un réseau complet de communication (autoroute, voie ferrée, aéroport international), la cour d'appel, qui a souverainement retenu que cette parcelle devait être évaluée en tenant compte de sa situation privilégiée, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté l'existence d'une servitude administrative sur la parcelle en cause, la cour d'appel, qui a tenu compte des promesses synallagmatiques de vente conclues dans le périmètre des opérations postérieurement à la modification du plan local d'urbanisme tout en les confrontant à d'autres cessions, a légalement justifié sa décision en se fondant sur les éléments de référence qui lui sont apparus les mieux appropriés et en fixant souverainement le montant de l'indemnité compte tenu des caractéristiques de la parcelle ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la Chambre de commerce et d'industrie grand Lille aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Chambre de commerce et d'industrie grand Lille à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la Chambre de commerce et d'industrie grand Lille ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille neuf. MOYEN ANNEXE à l'arrêt n° 350 (CIV. III) ; Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, Avocat au Conseil, pour la Chambre de commerce et d'industrie grand Lille ; IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé l'indemnité de dépossession revenant à monsieur René X... et madame Maryse X... à la somme globale (indemnité principale et indemnité de remploi) de 10.121 ; AUX MOTIFS QUE la parcelle en cause est occupée ; qu'elle est située en zone Ugz32, zone économique bénéficiant d'une situation privilégiée, soit par sa proximité du centre ville, soit par sa desserte, dans laquelle il convient de favoriser la mixité d'activités économiques par l'implantation d'activités tertiaires, de bureaux, de commerces, de services et d'activités industrielles ou artisanales compatibles avec les activités déjà présentes sur la zone ; que cette zone est, au regard des dispositions de l'article L 13-15 II 1° du Code de l'expropriation, une zone constructible ; que la visite des lieux a permis de constater que la parcelle en cause était « en nature de terre agricole disposant d'une façade sur la rue Marcel Sembat, voie partiellement équipée » ; que le procès-verbal de visite des lieux est ainsi rédigé : « parcelles en nature de terre agricole disposant d'une façade sur la rue Marcel Sembat, voie partiellement équipée et il existe une contrainte de recul en bord de parcelle liée à la création d'espaces verts » ; que pourtant cette parcelle ne peut recevoir à la date de référence la qualification de terrain à bâtir au sens des dispositions de l'article L 13-15 II 1° du Code de l'expropriation à défaut d'accès à la voie publique et aux réseaux au regard de l'ensemble de la zone et doit être évaluée en fonction de son usage effectif à la date de référence en tant que terrain agricole par comparaison avec des mutations d'immeubles similaires ; que la méthode d'évaluation par comparaison n'exclut pas la prise en compte de termes de référence constitués par des mutations de biens de même nature situés en dehors des communes concernées mais proches géographiquement ; que le commissaire du gouvernement se fonde sur des cessions intervenues pour une zone d'aménagement concerté dans la commune de Hallennes-lez-Haubourdin à égale distance de Lille que les communes concernées pour des valeurs moyennes de cession de 5,23 /m² pour des parcelles avec accès par chemin d'exploitation et de 10,29 /m² pour les parcelles avec accès sur une voie partiellement équipée ; que ces termes de comparaison ne sauraient être écartés au motif qu'une vingtaine de kilomètres sépare les deux ZAC tandis que la CCI invite à prendre compte des éléments situés dans « la région de Lille» ; qu'il n'est pas justifié d'une spécificité du marché immobilier de toutes ces communes empêchant un raisonnement par comparaison qui se fonde sur des éléments précis comme la nature de la desserte ou l'existence d'une façade sur rue ; que la vente du 19 octobre 2005 d'une parcelle située à Lesquin concerne un terrain à bâtir ; qu'aucun document ne figure au dossier permettant de caractériser l'existence d'une promesse de vente d'une parcelle située à Lesquin cadastrée section C n° 716 pour une contenance de 3.740 m² pour 18,29 le m², n'étant pas plus établi « qu'une vente a été passée ensuite pour cette parcelle» ; que les données statistiques de la direction départementale de l'agriculture et de la forêt ne comportent pas de précision sur la localisation, la typologie et les caractéristiques des terrains analysés ; que les cas de transferts de propriété proposés par la CCI concernent des parcelles à usage agricole situées en zone Naa ou en zone AUDa alors que les parcelles en cause sont situées en zone UEz qui est plus favorable et emporte une plus-value dont la CCI reconnaît le principe ; qu'il doit être tenu compte des promesses synallagmatiques de ventes conclues dans le périmètre des opérations postérieurement à la modification du PLU déterminant une valeur de référence de 1 à 2,50 /m² occupé, mais ces éléments issus de l'acceptation par quelques propriétaires de la seconde proposition qui leur a été faite par le seul acquéreur possible doivent être confrontés aux chiffres issus des cessions de terrains pour la plupart non enclavées nécessaires à la réalisation de la ZAC à Hallennes-Lez-Haubourdin ; que si cette commune est située « non loin de Lille », la parcelle en cause se trouve effectivement « à proximité immédiate d'un réseau complet de communication (autoroute, voie ferrée, aéroport international) propice au développement de la zone » ; que l'indemnité de dépossession sera en conséquence déterminée sur la base de 10 /m² pour la parcelle en cause ; 1°/ ALORS QUE les biens expropriés qui n'ont pas la qualification de terrain à bâtir doivent être évalués en fonction de leur usage effectif ; qu'en retenant, pour l'évaluer, que la parcelle en cause se trouve à proximité d'un réseau complet de communication propice au développement de la zone, sans rechercher si la parcelle peut effectivement bénéficier de ce réseau, par un raccordement avec le domaine public autoroutier ou un embranchement particulier à la voie ferrée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 13-13 et L 13-15 du Code de l'expropriation ; 2°/ ALORS QUE la juridiction de l'expropriation tient compte des servitudes pour l'évaluation des biens ; qu'en se contentant de relever que la parcelle à exproprier étaient affectée d'une servitude pour juger qu'elle ne pouvait recevoir la qualification de terrain à bâtir, sans justifier par un quelconque motif avoir également tenu compte de cette servitude pour l'évaluation du bien, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-15 du Code de l'expropriation ; 3°/ ALORS QUE la juridiction de l'expropriation doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique, peu important leur nombre ; qu'en écartant la valeur des biens résultant des accords amiables conclus entre la CCI expropriante et plusieurs titulaires de droits à l'intérieur du périmètre de l'opération, au motif inopérant du faible nombre de propriétaires ayant vendu amiablement à la CCI et tandis qu'il importait peu que cette dernière fût le seul acquéreur intéressé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-16 du Code de l'expropriation.