Cour d'appel, 21 décembre 2023. 23/01550

ARRET N° S.A.R.L. EDOUARD DENIS TRANSACTIONS C/ [I] S.A.R.L. HB STRATEGIE CONSEIL DB/DTV/SGS COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU VINGT ET UN DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/01550 - N° Portalis DBV4-V-B7H-IXGB Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU SEIZE MARS DEUX MILLE VINGT TROIS PARTIES EN CAUSE S.A.R.L. EDOUARD DENIS TRANSACTIONS agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 7] Représentée par Me Georgina WOIMANT, avocat au barreau d'AMIENS Ayant pour avocat plaidant Me Jean-Roch PARICHET de La SELARL AVOCATCOM, avocat au barreau de LILLE APPELANT ET Monsieur [H] [I] né le [Date naissance 4] 1976 à [Localité 1] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 1] Représenté par Me Sérène MEDRANO, avocat au barreau d'AMIENS Ayant pour avocat plaidant Me Anne-Sophie RAMOND,avocat au barreau de PARIS S.A.R.L. HB STRATEGIE CONSEIL ainsi que Maître [C] [J] prise en qualité de Liquidateur Judiciaire de la SARL HB STRATEGIE CONSEIL agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 6] [Localité 8] Assignée à domicile le 15/062023 INTIMES DEBATS : A l'audience publique du 02 novembre 2023, l'affaire est venue devant M. Douglas BERTHE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 décembre 2023. La Cour était assistée lors des débats de Mme Diane VIDECOQ-TYRAN, greffière. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Douglas BERTHE, Président de chambre, Président, Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 21 décembre 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière. * * * DECISION : Par acte authentique du 28 décembre 2012, M. [H] [I] a acheté en l'état futur d'achèvement à la SARL Edouard Denis transactions, pour le prix de 158 862,88 euros HT, un appartement, situé [Adresse 2] à [Localité 9], afin de le donner en location. Cet appartement a été livré sans réserves. Cette acquisition a été conseillée par la SARL HB stratégie Conseil dans le but de réaliser un investissement et de profiter d'un dispositif de défiscalisation. Le 18 juin 2021, M. [I] a revendu l'appartement pour le prix de 114 000 euros. Par acte du 20 juin 2022, il a fait assigner en responsabilité la SARL Edouard Denis transactions et la SARL HB stratégie conseil, invoquant le dol et des manquements à leurs obligations d'information et de conseils au motif qu'il n'a jamais perçu les revenus locatifs espérés et qu'il a revendu l'immeuble à un prix inférieur à son prix d'acquisition. Il a également sollicité la condamnation des deux sociétés à lui payer la somme de 113 984,80 euros au titre des pertes de loyers (7 544,40 + 3 810 euros), de l'impossibilité de revendre pour le montant investi (102 571 euros), outre la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral. Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2022, M. [I] a fait assigner Me [C] [J] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL HB stratégie conseil. La SARL Edouard Denis transactions a soulevé une fin de non-recevoir résultant de l'irrecevabilité des demandes de M. [I] au titre des pertes potentielles des loyers du 1er janvier 2014 au 20 juin 2017 ainsi que les demandes au titre de sa réclamation financière de 102 571 euros. Par ordonnance réputée contradictoire du 16 mars 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Amiens a : - rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de M. [I], - déclaré M. [I] recevable à agir contre la SARL Edouard Denis transactions, - condamné la SARL Edouard Denis Transactions à payer à M. [I] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, - rejeté la demande de la SARL Edouard Denis transactions sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - renvoyé l'affaire à la mise en état du 4 mai 2023 pour les conclusions au fond de la SARL Edouard Denis transactions. Par déclaration du 28 mars 2023, la SARL Edouard Denis transactions a interjeté appel de cette décision. Par acte du 15 juin 2023, la SARL Edouard Denis transactions a fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions d'appelante à la SARL HB stratégie conseil et à Me [C] [J] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL HB stratégie conseil qui n'ont pas constitué avocat. Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 26 juin 2023, la SARL Edouard Denis transactions demande à la cour : - d'infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a : - rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de M. [I] ; -déclaré M. [I] recevable à agir contre la SARL Edouard Denis transactions ; -condamné la SARL Edouard Denis transactions aux dépens et à payer à M. [I] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -rejeté la demande de la SARL Edouard Denis transactions fondée sur le même texte ; -renvoyé l'affaire à la mise en état du 4 mai 2023 pour les conclusions au fond de la SARL Edouard Denis transactions. En conséquence et statuant à nouveau : - de prononcer l'irrecevabilité des demandes de M. [I] au titre des pertes potentielles de loyers à compter du 1er janvier 2014 pour être prescrites ; - de prononcer l'irrecevabilité des demandes de M. [I] au titre de sa réclamation financière de 102 571 euros pour être prescrites ; - de condamner M. [I] à payer à la société Edouard Denis transactions, la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de l'instance. Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2023, M. [I] demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance rendue le par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Amiens en ce qu'elle a : -rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de M. [I] ; -déclaré M. [I] recevable à agir contre la SARL Edouard Denis transactions ; -condamné la SARL Edouard Denis transactions aux dépens ; - condamné la SARL Edouard Denis transactions à payer à M. [I] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -rejeté la demande de la SARL Edouard Denis transactions fondée sur le même texte ; -débouté la société Edouard Denis transactions de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Et, statuant à nouveau, - recevoir M. [I] en ses demandes et les dire bien fondées ; - juger que l'action de M. [I] n'est pas prescrite ; - juger que l'instance se poursuivra devant la formation de fond pour statuer sur le fond du dossier ; en tout état de cause, condamner les sociétés HB stratégie conseil et Edouard Denis transactions à payer à M. [I] la somme de 6 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives. La clôture est intervenue le 19 octobre 2023 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 2 novembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les fins de non-recevoir tirées de la prescription : Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Il résulte de l'article 2224 du code civil que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. M. [H] [I] fait valoir qu'il a revendu son appartement avant l'expiration du terme de l'opération de défiscalisation de neuf ans, soit le 18 juin 2021, à un prix inférieur au coût d'achat et qu'il déploreune perte financière au regard du prix de vente escompté. Il ne se serait aperçu de la décote de la valeur de son bien que lorsque celui-ci a fait pour la première fois l'objet d'une estimation le 19 décembre 2019 par le cabinet « +Immo ». Or, il résulte de l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement du 28 décembre 2012, que le bien a été vendu à un prix net perçu par le vendeur de 158 862,88 euros HT. Le bien a été revendu au prix de 114 000 euros, soit une décote de 28,24%. Cependant, l'acte de vente stipule clairement en clause « prix » que la valeur de l'immeuble vendu sera affectée par l'application d'une TVA à un taux de 19,60 % pour un montant de 31 137,12 euros. Il résulte donc de l'économie du contrat que le bien vendu est nécessairement soumis à une dépréciation immédiate dès la souscription du contrat, l'appartement vendu passant de la catégorie des biens neufs à celle des biens anciens, ce que l'acheteur ne pouvait méconnaître. Par ailleurs, l'évolution du prix de marché des biens anciens est une information accessible à tous et à tout moment. Il résulte d'ailleurs des pièces fournies par M. [H] [I] qu'il a été en capacité d'avoir recours à trois professionnels de l'immobilier qui ont évalué son appartement. M. [H] [I] fait valoir qu'alors que l'estimation non contractuelle lui ayant été fournie projetait un revenu locatif de 9 144 euros dès la première année de location en 2014, soit un loyer mensuel de 762 euros mais qu'il n'aurait loué son appartement qu'au prix de 636,26 euros en moyenne de 2014 à 2018. Il indique de ce point de vue qu'en première année de location, il n'a pu louer son bien qu'au prix de 7705,58 euros/l'an, soit une différence substantielle de 15,73 % dès la première année de location. Alors qu'il se prévaut précisément de ce différentiel pour fonder son action et chiffrer son préjudice allégué, soit l'incapacité structurelle de l'appartement vendu à générer le revenu locatif escompté, il ne saurait dans le même temps invoquer ne pas avoir eu connaissance, dès le mois de janvier 2014 des faits lui permettant d'exercer son action. L'insuffisance de rentabilité locative s'est manifestée dès le mois de janvier 2014 et M. [H] [I] n'a initié son action que le 20 juin 2022, de sorte que son action est prescrite. Dès lors, la décision entreprise sera infirmée sur ce point. Sur les frais irrépétibles et les dépens : La décision de première instance sera infirmée en ses dispositions afférentes aux frais irrépétibles et aux dépens. M. [H] [I] qui succombe doit être condamné aux dépens de l'incident de première instance et d'appel. L'équité commande de laisser aux parties la charge de leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, Infirme en toutes ses dispositions la décision entreprise, Statuant à nouveau et y ajoutant, Déclare irrecevables les demandes formées par M. [H] [I] à l'encontre de la SARL Edouard Denis transactions, Condamne M. [H] [I] aux dépens de l'instance d'incident de première instance et d'appel, Laisse aux parties la charge de leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel, Rejette les autres demandes. LA GREFFIERE LE PRESIDENT