Tribunal judiciaire, 18 octobre 2024. 23/02365

Du 18 octobre 2024 5AA SCI/JJG PPP Référés N° RG 23/02365 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YT4P S.A.S. [Adresse 2] C/ [K] [J], [Y] [Z] - Expéditions délivrées à la SELARL EMMANUEL LAVAUD Me Damien LORCY - FE délivrée à la SELARL EMMANUEL LAVAUD Le 18/10/2024 Avocats : la SELARL EMMANUEL LAVAUD Me Damien LORCY TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 3] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 octobre 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDERESSE : S.A.S. [Adresse 2] RCS BORDEAUX 844 244 376 [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Maître SOL substituant Maître Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD DEFENDEURS : Madame [K] [J] née le 02 Janvier 1996 à [Localité 5] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Damien LORCY (Avocat au barreau de BORDEAUX) Monsieur [Y] [Z] né le 30 Août 1974 à [Localité 6] (12) [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Damien LORCY (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 06 Septembre 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 14 Décembre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort, les défendeurs ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE : Par un contrat daté du 15 avril 2022, la SAS [Adresse 2] a donné à bail à Madame [K] [J] et Monsieur [Y] [Z] un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 4] avec un loyer mensuel de 1.300 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation. Par exploit d’huissier en date du 10 octobre 2023, la SAS [Adresse 2] a fait signifier à Mme [J] un commandement de payer afin d’obtenir le règlement de la somme de 5.230 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 1er octobre 2023. Par assignation en date du 14 décembre 2023, notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du 18 décembre 2023, la SAS [Adresse 2] a saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre Mme [J]. A l’audience du 7 juin 2024, la SAS [Adresse 2] demande au juge des référés, avec exécution provisoire, de : Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;Condamner Mme [J] et M. [Z] et tous occupants de leur chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamner Mme [J] et M. [Z] à lui payer la somme de 6.560 € au titre des loyers et charges échus au 1er décembre 2023 et non encore réglés avec intérêts au taux légal ;condamner Mme [J] et M. [Z] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail ;condamner Mme [J] et M. [Z] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Au soutien de ses prétentions, la SAS [Adresse 2] fait valoir que le bail se trouve résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire qui y est stipulée, Mme [J] et M. [Z] n’ayant pas, dans le délai de deux mois imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés au commandement de payer délivré le 10 octobre 2023. La SAS [Adresse 2] ajoute qu’en conséquence, elle est fondée à obtenir la condamnation de Mme [J] à lui payer les sommes lui restant dues, ainsi que leur expulsion. Mme [J], représentée par son conseil, demande au juge des référés de : à titre principal, se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de BORDEAUXà titre subsidiaire, débouter la SAS [Adresse 2] de ses prétentions ;à titre plus subsidiaire, lui accorder un délai de 18 mois pour quitter les lieux ;à titre reconventionnel, condamner la SAS [Adresse 2] à lui verser la somme totale de 7.300 € à titre de dommages et intérêts ;condamner la SAS [Adresse 2] à lui verser la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens ; Au soutien de ses prétentions, elle plaide, à titre principal, que la demande formée par la SAS [Adresse 2] ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, au regard de la contestation sérieuse qu’elle élève à leur encontre. A ce titre, elle explique qu’elle n’a pu jouir paisiblement du logement entre septembre 2022 et juin 2023 en raison de nuisances sonores émanant de la salle de sport installée dans l’immeuble voisin, justifiant le non paiement du loyer. Elle soutient qu’en tout état de cause, ces circonstances justifient le rejet des prétentions de la SAS [Adresse 2]. A titre subsidiaire, elle sollicite le bénéfice d’un sursis à l’expulsion pendant 18 mois, en soulignant que le loyer courant est réglé depuis septembre 2023. A titre reconventionnel, elle demande la condamnation de la SAS [Adresse 2] à indemniser son préjudice de jouissance, qu’elle estime à la somme de 6.500 €, compte tenu de la durée des nuisances subies, ainsi que son préjudice moral, engendré par le comportement du demandeur, qui s’est introduit dans le logement sans son accord, qu’elle estime à la somme de 800 €. Bien que régulièrement cité selon acte déposé en étude, M. [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Par ordonnance avant dire droit en date du 26 juillet 2024, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats et a invité les parties à présenter leurs observations au titre d’un éventuel renvoi de l’instance au fond, en application de l’article 837 du code de procédure civile compte tenu de la teneur du litige ; A l’audience du 6 septembre 2024, la SAS [Adresse 2], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions et moyens, et s’oppose à un renvoi au fond, en l’absence de tout motif constituant une contestation sérieuse, dès lors que l’éventuel manquement du bailleur à ses obligations ne saurait constituer un motif justifiant le non paiement du loyer, d’autant que les nuisances sonores alléguées par Mme [J] sont postérieures à la signification du commandement de payer du 10 octobre 2023. Elle sollicite, par ailleurs, le rejet de la demande en indemnisation en plaidant que celle-ci n’est pas justifiée et qu’il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur une telle prétention, dès lors qu’elle fait l’objet d’une contestation sérieuse. Mme [J], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions et moyens. M. [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Eu égard à la nature du litige, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort. MOTIFS DE LA DECISION  Attendu qu’en application de de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ; Attendu qu’en application de de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; Que le même article précise que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ; Attendu qu’il semble résulter des pièces versées aux débats que M. [Z] n’occupe pas le logement en cause, les parties n’apportant aucune information précise sur cette question ; Attendu qu’en tout état de cause, il est manifeste que la demande en paiement et en expulsion formée par la SAS [Adresse 2] ne peut être détachée de la demande en indemnisation formée par Mme [J] au titre de son préjudice de jouissance, dès lors que la question se pose de savoir si, d’une part, la défenderesse peut valablement justifier le non paiement du loyer, pendant une certaine période, par le non-respect de l’une ou de l’autre des obligations contractuelles de la demanderesse, au regard des dispositions des articles 1219 et 1220 du code civil, puisqu’elle produit divers éléments (échanges de courriers – constat d’huissier) qui rendent plus que vraisemblable l’existence d’un trouble de jouissance important, ayant perduré au moins plusieurs mois ; Que, d’autre part, à supposer que l’obligation de paiement du loyer ne puisse être écartée, la question se pose également de savoir si la responsabilité contractuelle de la SAS [Adresse 2] peut valablement être engagée par Mme [J], au titre d’un éventuel manquement de la bailleresse à son obligation de résultat consistant à assurer une jouissance paisible du logement à sa locataire, et si l’indemnisation alors éventuellement due est susceptible de compenser le cas échéant, la dette de loyers née au cours des évènements pouvant constituer un tel manquement ; Attendu qu’ainsi, une appréciation au fond est nécessaire pour déterminer si les sommes visées par le commandement de payer signifié le 10 octobre 2023 sont réellement dues, et si ledit acte a pu produire ses effets, au titre de la résiliation du bail conclu le 15 avril 2022 ; Attendu que ces circonstances caractérisent l’existence d’une contestation sérieuse et / ou rendent les obligations contractuelles pesant sur Mme [J] sérieusement contestables ; Attendu qu’il convient ainsi de rejeter les demandes formées par la SAS [Adresse 2] à l’encontre de Mme [J] et de M. [Z] ; Que, pour les mêmes motifs, la demande en indemnisation formée par Mme [J] à l’encontre de la SAS [Adresse 2] sera également rejetée ; Attendu que chacune des parties succombe en ses prétentions, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Qu’en outre, les frais et dépens seront supportées par moitié par la SAS [Adresse 2] et par moitié par Mme [J], en application de l’article 696 du code de procédure civile ; Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, NOUS, JUGE DES REFERES Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, et rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe, REJETONS la demande d’expulsion formée par la SAS [Adresse 2] à l’encontre de Madame [K] [J] et de Monsieur [Y] [Z] ; REJETONS la demande en paiement formée par la SAS [Adresse 2] à l’encontre de Mme [J] ; REJETONS la demande en indemnisation formée par Mme [J] à l’encontre de la SAS [Adresse 2] ; REJETONS la demande formée par la SAS [Adresse 2] à l’encontre de Mme [J] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS la demande formée par Mme [J] à l’encontre de la SAS [Adresse 2] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; DISONS que les frais et dépens seront supportés par moitié par la SAS [Adresse 2] et par moitié par Mme [J] ; Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. La présente ordonnance est signée par le juge des référés et le greffier LE GREFFIER LE PRÉSIDENT