Tribunal judiciaire, 27 janvier 2025. 24/02228

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 12] [Adresse 3] [Adresse 6] [Localité 9] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : 01 48 96 07 52 @ : [Courriel 11] N° RG 24/02228 - N° Portalis DB3S-W-B7I-[Immatriculation 5] Minute : 25/00086 Monsieur [K] [J] Madame [M] [Y] épouse [J] C/ Madame [Z] [I] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Janvier 2025 DEMANDEURS : Monsieur [K] [J] [Adresse 7] [Localité 8] comparant en personne Madame [M] [Y] épouse [J] [Adresse 7] [Localité 8] non comparante, ni représentée DÉFENDEUR : Madame [Z] [I] [Adresse 2] [Localité 10] non comparante, ni représentée DÉBATS : Audience publique du 20 Décembre 2024 DÉCISION: Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. RAPPEL DES FAITS Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 4 mars 2023, M. [K] [J] et Mme [M] [Y] épouse [J] ont consenti à Madame [Z] [I] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 589,54 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 60€, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal. La locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers, M. [K] [J] et Mme [M] [Y] épouse [J] ont fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 17 mai 2024, à Madame [Z] [I] un commandement de payer la somme en principal de 2596 € arrêtée au 5 mai 2024, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location. PROCEDURE Par exploit de commissaire de justice délivré le 27 septembre 2024, M. [K] [J] et Mme [M] [Y] épouse [J] ont fait citer Madame [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de : o constater l'acquisition de la clause résolutoire ; o ordonner l'expulsion de Madame [Z] [I] et celle de tous occupants de son chef des lieux, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, o condamner Madame [Z] [I] au paiement : ? de la somme provisionnelle de 5196,32 € à valoir sur les loyers, charges impayés arrêtés au 5 septembre 2024, avec interêts au taux légal à compter de l'assignation, ? d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à son départ effectif; ? de la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement. A l'appui de ses prétentions, les demandeurs ont invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et ont exposé que la défenderesse a cessé de payer régulièrement ses loyers et ses charges, qu'un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée. A l'audience du 20 décembre 2024, M. [K] [J], comparant, a actualisé le montant de la dette locative à la hausse à la somme de 7144,94 €, échéance de décembre 2024 incluse. Il a indiqué que la locataire n'a pas repris le paiement du loyer au jour de l'audience. Il a maintenu l'ensemble de ses demandes et a précisé régler un crédit pour l'achat du logement loué, ainsi que les charges de copropriété. Mme [M] [Y] épouse [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Madame [Z] [I], citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025. MOTIFS DE LA DECISION L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la recevabilité Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 13] par la voie électronique le 4 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 20 décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, les demandeurs justifient avoir saisi le 21 mai 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 27 septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En application de l'article 24 V de la même loi, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Le bail du 4 mars 2023 contient une clause résolutoire (article 8). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 mai 2024, pour la somme en principal de 2596 € arrêtée au 5 mai 2024, au titre de l'arriéré locatif. Force est de constater que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 juillet 2024. Dans ces conditions, l'expulsion de Madame [Z] [I] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Sur les demandes de condamnation au paiement En occupant sans droit ni titre les lieux loués, la défenderesse cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé. Par conséquent, Madame [Z] [I] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 18 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges du local d'habitation, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution. La défenderesse n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation. M. [K] [J] et Mme [M] [Y] épouse [J] produisent un décompte indiquant que Madame [Z] [I] reste leur devoir la somme de 5196,32 € arrêtée au 5 septembre 2024. Cette somme n'étant pas sérieusement contestable, Madame [Z] [I] sera condamnée à verser à M. [K] [J] et Mme [M] [Y] épouse [J] une somme provisionnelle de 5196,32 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 5 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, assortie des interêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024, date de l'assignation. Sur les demandes accessoires Madame [Z] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir M. [K] [J] et Mme [M] [Y] épouse [J], Madame [Z] [I] sera condamnée à leur verser une somme de 250 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ; Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 4 mars 2023, entre M. [K] [J] et Mme [M] [Y] épouse [J] et Madame [Z] [I] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 17 juillet 2024 ; Ordonnons en conséquence à Madame [Z] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ; Disons qu'à défaut pour Madame [Z] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [K] [J] et Mme [M] [Y] épouse [J] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; Condamnons Madame [Z] [I] à payer à M. [K] [J] et Mme [M] [Y] épouse [J] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du 18 juillet 2024 jusqu'à libération effective des lieux; Condamnons Madame [Z] [I] à verser à M. [K] [J] et Mme [M] [Y] épouse [J] la somme provisionnelle de 5196,32 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 5 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, assortie des interêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024; Condamnons Madame [Z] [I] à verser à M. [K] [J] et Mme [M] [Y] épouse [J] une somme de 250 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejetons le surplus des demandes ; Condamnons Madame [Z] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 27 janvier 2025. Le Greffier Le Juge