Tribunal judiciaire, 13 décembre 2024. 24/00488

MINUTE N° N° RG 24/00488 - N° Portalis DB22-W-B7I-SLP3 S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL C/ Madame [M] [H] Monsieur [Y] [H] TRIBUNAL DE PROXIMITÉ Juge des contentieux de la protection [Adresse 2] [Adresse 2] [Adresse 2] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 13 Décembre 2024 DEMANDEUR : Société anonyme d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son représentant légal, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 552 046 484, venant aux droits de la société EFIDIS - dont le siège social est sis [Adresse 3] Représentée par Maître Nathalie PAUWELS, avocat au barreau de PARIS d'une part, DÉFENDEURS : Madame [M] [H] - demeurant [Adresse 1] Non comparante, ni représentée Monsieur [Y] [H], né le 26 mai 1968 à [Localité 4] (Algérie) - demeurant [Adresse 1] Comparant en personne d'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente : Sylvie JOUANDET, vice-présidente statuant en qualité de juge des contentieux de la protection Greffier : Victor ANTONY Copies délivrées le : 1 copie exécutoire à : Maître Nathalie PAUWELS 1 copie certifiée conforme à : Madame [M] [H]Monsieur [Y] [H] RAPPEL DES FAITS Par contrat du 3 décembre 2019, la SA EFIDIS donnait à bail à Madame [M] [H] et Monsieur [Y] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1]. Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA EFIDIS, faisait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 mars 2024. Elle a ensuite fait assigner Madame [M] [H] et Monsieur [Y] [H] devant le juge des contentieux de la protection de Saint Germain en Laye par un acte de commissaire de justice du 22 août 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement. A l’audience du 14 novembre 2024, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL - représentée par son conseil - reprenait les termes de son assignation pour demander à titre principal de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; à titre subsidiaire de prononcer la résolution judiciaire du bail et en tout état de cause d'ordonner l'expulsion de Madame [M] [H] et Monsieur [Y] [H] ; d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de les condamner solidairement au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 11 040,42€ avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, la capitalisation des intérêts, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 700€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. Monsieur [Y] [H] comparaissait seul, sans avoir de mandat de représentation pour sa conjointe. Il reconnaissait le montant de la dette locative, mais demandait à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 300€ par mois en règlement de l'arriéré. Il était constaté la reprise du paiement du loyer courant. La SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL déclarait ne pas s’opposer aux délais et à la suspension de la clause résolutoire. L'affaire était mise en délibéré au 13 décembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LA RECEVABILITE : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 28 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l'article 24I ne s'applique pas en l'espèce. En l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention des parties quant à l'application de la clause résolutoire prévaut, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire. Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables. Par conséquent, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans son ancienne mouture, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" . Le bail conclu le 3 décembre 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mars 2024, pour la somme en principal de 4680,48€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 14 mai 2024, conformément à l’article 641 du code de procédure civil. III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF : La SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Madame [M] [H] et Monsieur [Y] [H] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 10 620,82 € à la date du 31 octobre 2024 ( loyer d’octobre 2024 inclus). Madame [M] [H] et Monsieur [Y] [H] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, que Monsieur [Y] [H] reconnaît d’ailleurs à l’audience. Ils seront donc solidairement condamnés à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL cette somme de 10 620,82€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4680,48€ à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (14 mars 2024), sur la somme de 5 144,37€ à compter de la date de la délivrance de l'assignation (22 août 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. Il sera fait droit à la capitalisation des intérêts acquis pour une année entière. IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose que: - "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années” -“Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés”. - “Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet." En l’espèce, Madame [M] [H] et Monsieur [Y] [H] ont fait l’effort de reprendre le paiement du loyer courant. Compte tenu des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [M] [H] et Monsieur [Y] [H] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, dès lors que la finalité des délais de grâce, dans le cadre d’une dette locative avec occupation du logement, est d’éviter une expulsion. La reprise du paiement du loyer courant suffit à caractériser le souhait du locataire à bénéficier de la suspension de la clause résolutoire. Par ailleurs, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a déclaré à l’audience y être favorable. Par conséquent, les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Madame [M] [H] et Monsieur [Y] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle. V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [M] [H] et Monsieur [Y] [H], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens. L'équité commande en revanche de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dans le souci de concentrer les efforts financiers de Madame [M] [H] et Monsieur [Y] [H] sur la reprise du paiement des échéances courantes et sur le respect de l'échéancier qui leur a été accordé. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 décembre 2019 entre la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL et Madame [M] [H] et Monsieur [Y] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 14 mai 2024; CONDAMNE solidairement Madame [M] [H] et Monsieur [Y] [H] à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 10 620,82€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4680,48€ à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (14 mars 2024), sur la somme de 5 144,37€ à compter de la date de la délivrance de l'assignation (22 août 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus; DIT que les intérêts échus des sommes portées en condamnation produiront intérêts en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil; AUTORISE Madame [M] [H] et Monsieur [Y] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 300 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DITqu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [M] [H] et Monsieur [Y] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Madame [M] [H] et Monsieur [Y] [H] soient solidairement condamnés à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNE in solidum Madame [M] [H] et Monsieur [Y] [H] aux dépens; DEBOUTE la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL de ses prétentions plus amples ou contraires; RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 13 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sylvie JOUANDET, vice-présidente et par Monsieur Victor ANTONY, greffier. Le greffier, Le vice-président,