Cour d'appel, 30 novembre 2023. 22/11663

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 30 NOVEMBRE 2023 N° 2023/759 Rôle N° RG 22/11663 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ5BU [S] [C] [U] [C] C/ E.P.I.C. 13 HABITAT Copie exécutoire délivrée le : à : Me Mireille RODET Me Pascale BARTON-SMITH Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de proximité d'AUBAGNE en date du 08 Juillet 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-22-27. APPELANTS Madame [S] [K] épouse [C], née le 4 Octobre 1981 à [Localité 4] (ALGERIE) demeurant [Adresse 2] représentée par Me Mireille RODET de la SELARL RODET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE Monsieur [U] [C], né le 16 Novembre 1967 à [Localité 3] (ALGERIE) demeurant [Adresse 2] représenté par Me Mireille RODET de la SELARL RODET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE E.P.I.C. 13 HABITAT Office Public de l'Habitat dont le siège social est [Adresse 1] représentée par Me Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sophie LEYDIER, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Sophie LEYDIER, Présidente Mme Angélique NETO, Conseillère Mme Florence PERRAUT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2023 Signé par Mme Sophie LEYDIER, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE: Madame [S] [C] et Monsieur [U] [C] sont locataires d'un logement situé cité [Adresse 5], suivant contrat du 30 avril 2008 passé avec l'office public d'aménagement et de construction (OPAC) Sud, aux droits duquel vient l'établissement public 13 Habitat, moyennant un loyer de 248,82 euros par mois. Par acte du 25 mai 2021, le bailleur leur a fait délivrer un commandement de payer la somme de 1 139,48 euros incluant, outre les loyers et charges (s'élevant à 1 052,83 euros), les frais leur incombant. Par acte d'huissier du 26 janvier 2022, l'établissement public 13 Habitat a fait assigner Mme [S] [C] et M. [U] [C] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubagne aux fins : - de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, - d'ordonner leur expulsion immédiate des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique, - d'ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place, dans les conditions de l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, - de les voir condamner solidairement à lui régler, à titre de provision, la somme de 1 847,35 euros au titre de l'arriéré locatif, - de les voir condamner solidairement à lui régler le montant des loyers et charges dus jusqu'à la résiliation du bail, - de les voir condamner solidairement à lui régler une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel et aux charges, jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés, - de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer déjà signifié, de l'assignation et de tous les actes rendus nécessaires par la procédure. Bien que régulièrement assignés chacun à leur personne, Mme [S] [C] et M. [U] [C] n'ont pas comparu devant le premier juge. Par ordonnance réputée contradictoire du 8 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubagne a : - constaté la résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, - condamné solidairement Mme [S] [C] et M. [U] [C] à payer à l'établissement public 13 Habitat Ia somme de 1 762,50 euros à titre de provision sur I'arriéré locatif selon décompte arrêté au 14 janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - ordonné l'expulsion de Mme [S] [C] et de M. [U] [C], à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, - condamné Mme [S] [C] et M. [U] [C] à vider le logement de tous objets et meubles entreposés par eux ou tous occupants de leur chef et dit qu'il sera procédé conformément aux dispositions de l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, - condamné solidairement Mme [S] [C] et M. [U] [C] à payer à l'établissement public 13 Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer indexé et des charges, à compter du lendemain de la date d'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à parfaite libération des lieux, - rejeté Ie surplus des demandes, - condamné in solidum Mme [S] [C] et M. [U] [C] aux dépens de I'instance, comprenant les frais de commandement de payer et d'assignation, - décIaré l'ordonnance commune et opposable à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, - rappelé que la décision est exécutoire par provision. Le premier juge a notamment considéré : - que le commandement de payer était resté infructueux, de sorte qu'il y avait lieu de constater la résiliation du bail par I'effet de Ia clause résolutoire acquise, et à défaut de départ volontaire, d'ordonner l'expulsion des occupants, - que la demande provisionnelle était fondée en son principe et non sérieusement contestable à hauteur de la somme de 1 762,25 euros, selon décompte arrêté au 14 janvier 2022, - que l'indemnité d'occupation devait être fixée au montant du dernier loyer, charges en sus. Par déclaration reçue au greffe le 17 août 2022, Mme [S] [C] et M. [U] [C] ont interjeté appel de toutes les dispositions de l'ordonnance entreprise dûment reprises. Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 18 octobre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, ils demandent à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau : - de leur octroyer des délais de paiement pour s'acquitter solidairement de leur dette locative dans un délai de 24 mois par mensualités de 85,90 euros, - de dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant ces vingt-quatre mois et qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité le bail sera résilié, - d'ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire du bail et de dire qu'aucune expulsion ne sera ordonnée dans ce délai, ni postérieurement, En tout état de cause, - de débouter l'établissement public 13 Habitat de ses autres demandes, - de dire que les dépens resteront à la charge de l'établissement public 13 Habitat, - de condamner l'établissement public 13 Habitat à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 4 novembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, l'établissement public 13 Habitat demande à la cour : - de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, Et y ajoutant, - de débouter les appelants de toutes leurs demandes, - de les condamner à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 juin 2023. Après renvoi pour cause de grève du greffe, l'affaire a été retenue à l'audience du 25 octobre 2023. MOTIFS: Sur la demande de constatation de la résiliation du bail Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exéxution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse. En l'espèce, il résulte des pièces régulièrement produites et des explications des parties : - que le contrat de bail signé par les parties comporte en son article 15 une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges, ainsi libellée: 'En cas de non-paiement des sommes dûes à l'organisme (bailleur), loyers ou/et charges, dépôt de garantie, le contrat sera résilié de plein droit à l'initiative de l'OPAC Sud deux mois après un simple commandement de payer resté infructueux. L'expulsion du locataire et de tout occupant introduit par lui sera alors prononcée par simple ordonnance du juge des référés au tribunal d'instance du domicile. Tous les frais occasionnés dans le cadre de cette procédure seront mis à la charge du locataire qui ne pourra s'y dérober', - que le commandement de payer les loyers visant cette clause résolutoire a été régulièrement délivré par acte du 25 mai 2021, et portait sur une somme de 1 139,48 euros correspondant à un arriéré locatif de 1 052,83 euros, outre 86,65 euros au titre des frais de l'acte. Les locataires ne justifiant pas avoir apuré leur dette locative dans le délai de deux mois après ce commandement de payer, c'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l'effet de la clause résolutoire acquise au 25 juillet 2021, de sorte qu'il y a lieu à confirmation de l'ordonnance entreprise de ce chef. Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayés Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée. Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, il résulte des écritures des parties et des pièces produites que si les locataires ont procédé à certains versements, les décomptes produits par le bailleur, dont le contenu n'est pas contesté, font état d'un solde en constant débit s'élevant à : - à 2 061,66 euros au 4 août 2022, - à 1 596,74 euros au 3 novembre 2022. Dans la mesure où d'une part, le bailleur ne sollicite pas l'actualisation de la dette locative et conclut à la confirmation de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et donc notamment en ce qu'elle a condamné les locataires au paiement d'une provision de 1 762,50 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnité d'occupation, selon décompte arrêté au 14 janvier 2022, et, d'autre part, les locataires ne contestent pas ce montant, il y a lieu à confirmation de ce chef. Sur les demandes de délais de paiement et de maintien dans les lieux L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il en résulte qu'en matière de baux d'habitation, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour du paiement de ses loyers. En l'espèce, il convient de relever que les appelants ne versent aux débats aucun élément concernant leurs revenus et charges, permettant à la cour d'apprécier s'ils sont réellement en mesure d'apurer leur dette locative, et le cas échéant selon quels délais, de sorte qu'il n'est pas établis qu'ils sont en situation de régler leur dette locative au sens du texte susvisé. S'il résulte d'un courrier non daté rédigé par M. [C] qu'il a 'décidé de ne plus payer le loyer en pensant faire avancer les choses' parce qu'il déplorait des infiltrations d'eau dans son logement, la réalité de ces infiltrations n'est pas démontrée, et une éventuelle défaillance du bailleur concernant la mise hors d'eau du logement loué n'est pas davantage établie, étant au surplus observé que les appelants ne justifient pas avoir fait une quelconque réclamation à leur bailleur à ce sujet, avant de décider unilatéralement de payer leurs loyers et charges, alors que ce paiement constitue leur obligation principale, en tant que locataire. Dans ces conditions, la demande des appelants tendant à obtenir des délais de paiement et à se maintenir dans les lieux pendant un délai de 24 mois en réglant une mensualité de 85,90 euros pour s'acquitter de leur dette locative, ne peut prospérer, d'autant qu'il résulte des décomptes produits que, même s'ils ont versé certaines sommes, ils ne sont plus à jour de leurs loyers et charges depuis février 2021, sans que cet état de fait ne soit explicité. En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce que le premier juge a ordonné l'expulsion, et la demande de délai de paiement sera rejetée. Sur l'indemnité d'occupation Compte tenu de ce qui précède, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné solidairement Mme [S] [C] et M. [U] [C] à payer à l'établissement public 13 Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer indexé et des charges, à compter du lendemain de la date d'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à parfaite libération des lieux. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens En l'état d'impayés à l'origine du commandement de payer, il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné in solidum Mme [S] [C] et M. [U] [C] aux dépens et dit que les frais de commandement de payer et d'assignation font partie des dépens et seront recouvrés à ce titre. Succombant, Mme [S] [C] et M. [U] [C] seront également condamnés aux dépens d'appel, ainsi qu'à régler à l'établissement public Habitat 13 une indemnité de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais qu'il a été contraint d'exposer pour assurer sa défense en appel. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, Et, y ajoutant, Rejette la demande tendant à l'octroi de délais de paiement, Rejette la demande tendant à voir ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire du bail, Rejette la demande tendant à voir dire qu'aucune expulsion ne sera ordonnée, Rejette la demande tendant à voir dire que les dépens resteront à la charge du bailleur, Condamne Mme [S] [C] et M. [U] [C] à payer à l'établissement public Habitat 13 une indemnité de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette leur demande sur ce fondement, Condamne Mme [S] [C] et M. [U] [C] aux dépens d'appel. La greffière La présidente