Tribunal judiciaire, 30 septembre 2024. 22/02669

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions C. exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 22/02669 N° Portalis 352J-W-B7G-CWDTR N° MINUTE : 1 contradictoire Assignation du : 23 Février 2022 JUGEMENT rendu le 30 Septembre 2024 DEMANDERESSE S.A.R.L. STER [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0054 DÉFENDERESSE ASSOCIATION POUR LE DROIT À L’INITIATIVE ECONOMIQUE (ADIE) [Adresse 2] [Localité 7] représentée par Maître Fabrice FAGES de l’AARPI LATHAM & WATKINS Association d’Avocats à Responsabilité Prof essionnelle Individuelle, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #T0009 Décision du 30 Septembre 2024 18° chambre 1ère section N° RG 22/02669 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWDTR COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, DÉBATS A l’audience du 04 Juin 2024, tenue en audience publique, devant Monsieur Jean-Christophe DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort Par acte sous seing privé du 26 décembre 2011, la société civile TOSCA, aux droits de laquelle se trouve la S.A.R.L. STER, a donné à bail commercial à l’Association pour le droit à l’initiative économique (ci-après l’« ADIE ») des locaux dépendant d’un immeuble sis au [Adresse 6] à [Localité 3] dans le [Localité 3], pour une durée de neuf années, à compter du 1er avril 2012 pour se terminer le 31 mars 2021. Le bail a été consenti moyennant le versement annuel d’un loyer initial de 440.000 euros hors taxes et hors charges, lequel a ensuite été réévalué à hauteur de 482.259,88 euros HT HC. Le dépôt de garantie a quant à lui été fixé à trois mois de loyer toutes taxes comprises (TTC), soit un montant de 137.883,23 euros, réévalué ensuite à hauteur de 144.677,97 euros. La destination est la suivante : usage exclusif de bureau pour une activité d’établissement de micro-crédit. Par acte extrajudiciaire du 11 juillet 2019, la S.A.R.L. STER a donné congé à l’ADIE pour la date du 31 mars 2021, avec refus de renouvellement du bail et offre d’indemnité d’éviction. Par exploit d’huissier du 12 novembre 2019, la S.A.R.L. STER a fait assigner l’ADIE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir la désignation d’un expert ayant pour mission d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due au locataire et le montant de l’indemnité d’occupation due par le locataire. Par ordonnance du 14 février 2020 Monsieur [L] [W] a été désigné expert pour fournir en substance tous éléments permettant au tribunal d’apprécier le montant de l’indemnité d’occupation due par le locataire et le montant de l’indemnité d’éviction due par le bailleur. L’expert a déposé son rapport le 19 mai 2022, aux termes duquel il a estimé d’une part, le montant de l’indemnité d’éviction à 416.211 euros hors taxes, soit 476.453 euros toutes charges comprises, et d’autre part, l’indemnité d’occupation annuelle à la somme de 504.579 euros en principal. L’ADIE a quitté les lieux le 30 avril 2021. Par courrier recommandé avec avis de réception notifié le 2 décembre 2021, l’ADIE a sollicité auprès de la S.A.R.L. STER la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 137.883,23 euros. Par courrier recommandé avec avis de réception notifié le 10 décembre 2021, la S.A.R.L. STER a indiqué à l’ADIE qu’elle n’entendait pas lui restituer le dépôt de garantie au motif que les locaux n’avaient pas été restitués en bon état de réparations locatives et que certains aménagements réalisés par l’ADIE n’avaient pas été supprimés, sollicitant en sus le paiement de la somme de 80.552,83 euros au titre des travaux de remise en état qu’elle aurait eu à réaliser. Par courrier recommandé avec avis de réception notifié le 12 janvier 2022, l’ADIE a refusé de verser à la S.A.R.L. STER la somme réclamée et l’a mise en demeure de lui restituer l’intégralité du dépôt de garantie sous quinzaine. Par exploit d’huissier du 23 février 2022, la S.A.R.L. STER a fait assigner l’ADIE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de : être reçue dans son action et s’y voir déclarer bien fondée ;condamner l’ADIE à lui payer la somme de 182.031,70 euros au titre des réparations locatives ;condamner l’ADIE à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, la S.A.R.L. STER énonce que : le contrat de bail prévoit la possibilité pour le bailleur d’exiger que les locaux soient restitués dans leur état primitif ;le locataire ayant modifié la distribution des locaux lors de son entrée dans les lieux en supprimant plusieurs cloisons à chaque étage, il est tenu de remettre les locaux dans leur état d’origine, ce qui implique la pose de nouvelles cloisons ainsi que la réfection des sols et des peintures ;par acte sous seing privé en date du 18 mai 2021 elle a donné à bail l’intégralité des locaux à un nouveau locataire aux termes de deux baux distincts : le 1er étage pour un loyer de 189.000 euros en principal, avec une franchise de loyers de 94.500 euros, compte tenu des travaux à réaliser par le preneur; le bail des 2ème et 6ème étage moyennant un loyer annuel de 570.450 euros HT et HC pour lequel elle a consenti une franchise de loyer de six mois soit 288.255 euros, en contrepartie des travaux réalisés par le preneur pour son installation. C’est donc une somme totale de 382.755 euros HT et HC qu’elle a dû consentir au nouveau locataire pour lui permettre de financer les travaux de remise en état, cette somme correspondant au double du chiffrage des travaux mentionnés sur le devis établi par la société TRX le 26 avril 2021 (soit 182.031,72 euros HT). Par conclusions notifiées le 20 juin 2022, l’ADIE demande au tribunal judiciaire de Paris de : débouter la S.A.R.L. STER de l’ensemble de ses demandes ; A titre reconventionnel, la juger recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes ;condamner la S.A.R.L. STER à lui payer la somme de 144.677,97 euros TTC, outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 2 décembre 2021 au titre de la restitution du dépôt de garantie ;A titre principal, juger que l’indemnité d’éviction due par la S.A.R.L. STER doit être fixée à la somme de 725.038 euros TTC ;condamner la S.A.R.L. STER à lui payer la somme de 725.038 euros TTC au titre de l’indemnité d’éviction ;condamner la S.A.R.L. STER au paiement de la somme de 725.038 euros TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;A titre subsidiaire, juger que l’indemnité d’éviction due par la S.A.R.L. STER doit être fixée à la somme de 510.000 euros TTC, soit le montant retenu par l’expert [H] [V] dans son rapport du 2 avril 2020 ;condamner la S.A.R.L. STER à lui payer la somme de 510.000 euros TTC au titre de l’indemnité d’éviction ;condamner la S.A.R.L. STER au paiement de la somme de 510.000 euros TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; A titre plus subsidiaire, juger que l’indemnité d’éviction due par la S.A.R.L. STER doit être fixée à la somme de 476.453 euros TTC, soit le montant retenu par l’expert judiciaire dans son rapport du 19 mai 2022 ;condamner la S.A.R.L. STER à lui payer la somme de 476.453 euros TTC au titre de l’indemnité d’éviction ;condamner la S.A.R.L. STER au paiement de la somme de 476.453 euros TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, l’ADIE énonce : que les locaux ont été restitués dans un bon état d’entretien, conformément aux dispositions du bail ; que les locaux étaient déjà dans un état largement dégradé lors de son entrée dans les lieux en 2012 ; que cette remise en bon état est attestée par le fait que les locaux ont été immédiatement reloués avec une augmentation de 74% du loyer;que le nouveau locataire, la société SYNAPSE, est détenue par l’associé unique du bailleur ; que c’est donc pour les besoins de la cause que le bailleur concède une franchise de loyers « intra-groupe », afin de pouvoir ensuite lui imputer les travaux ; qu’en outre, comme le relève l’expert judiciaire dans son rapport du 19 mai 2022, les franchises de loyer sont des mesures d’accompagnement parfaitement habituelles dans le cadre d’une relation bailleur-preneur ; que cette franchise qui se trouve dans la fourchette basse, n’est pas la contrepartie de travaux ; que si les travaux étaient requis pour l’installation du nouveau locataire (centre médical), il n’appartient pas à l’ancien locataire de les financer ; qu’un bailleur ne saurait faire peser sur le preneur commercial la remise à neuf des locaux initialement pris à bail dans un état d’usage et abîmés par le passage du temps ; dès lors, ni l’usure normale résultant de la vétusté, ni les réparations qui relèvent de la responsabilité exclusive du bailleur, ni encore la remise à neuf des locaux ne sauraient lui être imputées ;qu’aux termes de l’article II-9.1 b) du bail, elle n’est soumise qu’aux réparations ainsi que tous petits et gros travaux d’entretien que lorsqu’ils sont rendus nécessaires par la réglementation ; que le devis produit à l’appui des prétentions de la S.A.R.L. STER a été établi avant qu’il ne soit procédé à l’état des lieux de sortie et avant la réalisation de travaux qu’elle a effectués; que la liste des travaux estimés n’a pas à lui être imputable ; que plus particulièrement s’agissant des plâtreries, il existait déjà des désordres importants au niveau du plafond (faux plafond effondré) lors de la prise à bail ; qu’il en est de même au niveau de la peinture murale qui était déjà dégradée ; qu’il n’y a pas lieu de fixer un contrôle de convenance des ascenseurs, alors qu’ils sont en bon état de fonctionnement; que s’agissant de la plomberie, la « vérification de l’ensemble des installations » et le « remplacement des évacuations PVC » relèvent de l’obligation d’entretien du bailleur, le remplacement de la colonne des eaux usées relevant quant à lui des grosses réparations à la charge du bailleur ; que le poste budgétaire « raccordement des postes endommagés » n’est nullement spécifié ; que la mise en conformité de l’installation électrique relève du bailleur ; que les sanitaires étaient déjà en mauvais état, et qu’il ressort de l’état des lieux de sortie que seuls certains équipements sont usés ou en mauvais état, de sorte que la demande de réparation intégrale des sanitaires n’apparaît pas justifiée ; qu’elle a pris à sa charge 15.000 euros de travaux réalisés le 29 avril 2021, soit avant la restitution des locaux mais après la date du devis discuté ; s’agissant de la restitution du dépôt de garantie versé lors de la prise à bail, conformément à l’article II-8.1 du bail litigieux, que le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie dans les six mois qui suivent l’expiration du bail, rien ne justifiant le refus du bailleur de s’exécuter dès lors que (i) elle aurait restitué les locaux en bon état d’entretien, (ii) que les dégradations liées à la vétusté des locaux ne sauraient lui être imputées, et (iii) qu’il n’est pas tenu compte des travaux qu’elle a elle-même réalisés avant de restituer les locaux à la S.A.R.L. STER ;que s’agissant du paiement de l’indemnité d’éviction, pour les postes d’indemnités soumis à TVA, en sa qualité d’association qui ne récupère pas la TVA, il est nécessaire d’ajouter la quote-part de la TVA non récupérée par l’ADIE dans le calcul du montant de l’indemnité d’éviction ; que le montant retenu par l’expert judiciaire est un montant plancher et certains postes d’indemnités ont été sous-évalués, à savoir (i) le trouble commercial correspondant à une semaine de masse salariale du siège (137.268 euros TTC contre la somme de 118.000 euros TTC estimée par l’expert), (ii) la valorisation expertale de l’indemnité de double loyer à 31.045 euros HT (37.254 euros TTC), alors qu’elle l’estime à 208.994 euros TTC, et (iii) les frais de réinstallation qui méritaient des coefficients de vétusté plus faibles (15 à 30% au lieu de 30 à 50%) ; qu’il convient en outre d’inclure les frais d’installation d’une ventilation mécanique (pour un montant de 332.051 euros, même si ce mécanisme n’était pas présent dans les anciens locaux). La clôture a été prononcée le 31 janvier 2023. Par conclusions notifiées le 29 mai 2024, la S.A.R.L. STER demande au tribunal judiciaire de Paris de : ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 15 novembre 2023 ;ordonner la révocation d’ordonnance de clôture rendue le 31 janvier 2023 ; ordonner la réouverture des débats ;prononcer la jonction de l’instance n° RG 22/02669 avec l’instance n° RG 23/02931.renvoyer l’affaire à l’audience de la mise en état de la 18ème Chambre 2ème section du 23 octobre 2024. Au soutien de sa demande, la S.A.R.L. STER énonce : qu’aux termes de son ordonnance rendue le 20 mars 2024, le juge de la mise en état de la 18ème chambre 2ème section du tribunal judiciaire de Paris a révoqué l’ordonnance de clôture qui avait été rendue dans le cadre de l’instance n° RG 23/02931 alors même qu’elle n’avait pas pu conclure sur les demandes formulées par l’ ADIE et ceci afin de permettre un débat contradictoire concernant la fixation de l’indemnité d’éviction ;que le jugement à intervenir dans le cadre de la présente instance viderait de sa substance la procédure actuellement pendante devant 18ème chambre 2ème section sous le numéro de RG 23/02931 dans laquelle le rabat de la clôture a justement été ordonné pour lui permettre de pouvoir conclure sur la question de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation ;qu’ il existerait un risque de contradiction entre les deux décisions qui pourraient être rendues l’une par la 1ère section dans le cadre de la présente instance, et la décision qui sera rendue par la 2ème section. Par conclusions notifiées le 3 juin 2024, l’ADIE demande au tribunal judiciaire de Paris de : juger que la S.A.R.L. STER ne justifie d’aucune cause grave permettant de révoquer la clôture prononcée par ordonnance du 31 janvier 2023 ; rejeter la demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 31 janvier 2023; rejeter la demande de jonction de l’instance n° RG 22/02669 avec l’instance n° RG 23/02931. Au soutien de sa demande, l’ADIE énonce : qu’aux termes de l’article 803 du code de procédure civile « l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue » ; que la S.A.R.L. STER ne justifie d’aucune cause grave ; que n’est pas une cause grave, le fait qu’une partie ait oublié de répondre en temps utile ; qu’en effet, après ses conclusions en réponse incluant des demandes reconventionnelles, l’audience de mise en état a été renvoyée à deux reprises (les 18 octobre 2022 et le 31 janvier 2023) pour permettre au bailleur de répliquer, ce qu’il n’a pas fait, sans solliciter de renvoi, de sorte que la clôture a été prononcée le 31 janvier 2023, comme annoncé par bulletin RPVA du 19 octobre 2022 ; que s’agissant de la jonction, le bailleur reformule, dans le cadre de la présente instance, une demande de jonction qui a été rejetée par le juge de la mise en état dans le cadre de l’instance enrôlée sous le numéro RG 23/02931 ; qu’il n’existe aucun risque de contrariété de décisions entre les procédures puisque les parties tireront toutes les conséquences d’une décision rendue dans la présente instance. L’audience de plaidoirie s’est tenue le 4 juin 2024. La décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2024. MOTIVATION Sur la demande de rabat de clôture Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. S’agissant de la demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 15 novembre 2023, le tribunal relève d’une part, qu’elle est relative à une instance dont il n’est pas saisi, à savoir l’instance n° RG 23/02931 attribuée à la 2ème section de la 18ème chambre, d’autre part, qu’elle est sans objet, pour avoir déjà été ordonnée par l’ordonnance du 20 mars 2024 du juge de la mise en état de la 2ème section de la 18ème chambre. S’agissant de la demande de révoquer l’ordonnance de clôture du 31 janvier 2023, la S.A.R.L. STER ne justifie d’aucune cause grave qui serait intervenue postérieurement à la clôture, cette cause grave ne saurait résider dans la circonstance de ce qu’une ordonnance du juge de la mise en état de la 2ème section de la 18ème chambre ait été prise dans une instance distincte enrôlée sous le n° RG 23/02931, laquelle ordonnance n’a aucun effet sur l’instance en cours. Si la présente instance vise principalement à l’obtention de réparations locatives, et à titre reconventionnel l’obtention d’une indemnité d’éviction, là où l’instance enrôlée sous le n° RG 23/02931 vise principalement à l’obtention d’une indemnité d’éviction, il n’existe cependant aucun risque de contrariété entre le présent jugement au fond, et l’instance précitée qui n’est pas encore en l’état d’être jugée, en ce que les parties ont été invitées dans la seconde instance à tirer toutes les conclusions utiles du présent jugement dans le cadre de l’instance enrôlée sous le n° RG 23/02931. En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture du 31 janvier 2023. Sur la demande de jonction avec l’instance enrôlée sous le n° RG 23/02931 Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il est constant que la décision de jonction ou de disjonction est une mesure d'administration judiciaire. En l’espèce, une telle jonction supposerait, pour une bonne administration de la justice, une révocation préalable de l’ordonnance de clôture, laquelle demande a été rejetée. En conséquence, la demande de jonction de cette affaire avec l’instance enrôlée sous le n° RG 23/02931 sera rejetée. Sur la demande de la S.A.R.L. STER en paiement des réparations locatives Sur l’obligation de remise en état Selon l’article 1134 ancien du code civil, applicable au cas d’espèce, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon les articles 1720 et 1755 du code civil, à moins d’une clause contraire claire et précise, le preneur n’est pas tenu des grosses réparations et des dégradations dues à la vétusté qui résultent de l’usure normale des locaux. En l’espèce, le bail liant les parties prévoit en son article II-9.1 intitulé « Conditions générales de jouissance des lieux loués » que « le preneur prend l’engagement : de prendre les lieux loués et les parties communes dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en vigueur, tel que cet état est décrit dans l’état des lieux contradictoire mentionné à l’article II-2.3 […];d’assurer à son initiative et à ses frais, pendant toute la durée du Bail et dans les délais éventuellement prescrits, nonobstant les dispositions de l’article 1755 du Code civil, les réparations ainsi que tous petits et gros travaux d’entretien, de maintenance, d’aménagement, de mise aux normes, de contrôles périodiques, ou de toute autre nature, de quelque importance qu’ils soient, pour les Locaux Loués, leurs éléments, leurs revêtements, leurs matériels ou équipement, nécessités par la réglementation, l’état ou l’usage des Locaux Loués, ou qui seraient demandés par toutes autorités administratives, les compagnies d’assurance de l’immeuble ou leurs représentants ou experts, par les services concédés, la copropriété, l’inspection du travail ou les services d’hygiène, de l’environnement, de sécurité civile ou de police. Etant précisé que, sous réserve que ces travaux ne résultent pas, directement ou indirectement, d’une défaillance du Preneur dans l’exécution de son obligation d’entretien ou de réparation, le Bailleur conservera la charge des seules grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil lesquelles s’entendent contractuellement comme consistant exclusivement dans les couvertures entières et les gros murs porteurs ainsi que les grosses réparations nécessaires au clos et au couvert des Locaux Loués ». L’article II-9.6 du bail prévoit en outre que « de convention expresse entre les parties, le Bailleur aura seul l’option en fin de bail d’exiger et d’obtenir du Preneur (…) que le Preneur dépose tout ou partie des travaux, agencements, installations, équipements ou embellissements réalisés par lui en cours de Bail et remette les locaux dans un état normal de continuité des matériaux des surfaces (murs, planchers, plafonds et façade après dépose des enseignes, etc…), de sorte que le Bailleur soit en mesure de proposer les locaux à la relocation pour toutes activités sans avoir à effectuer de travaux. » Enfin, il est précisé à l’article II-15 intitulé « Restitution des locaux » que « les lieux devront être restitués en bon état d’entretien, réparations et travaux prévus au Bail. Il est précisé que pour la détermination des obligations du Preneur en fin de Bail, le document de référence sera, sauf autre accord des parties, au choix du bailleur, l’état des lieux d’entrée en jouissance visé à l’article II-2.3 ci-dessus, et/ou l’un ou plusieurs des états des lieux intermédiaires de fins de travaux visés à l’article II-9.5 » (II-15-1) ou encore que « le bail a été consenti et accepté sous la condition essentielle et déterminante que le Preneur exécute, sans exception ni réserve, à son initiative et à ses frais, l’ensemble des réparations locatives et autres travaux à sa charge en application du Bail, ainsi que la remise en état des Locaux Loués, préalablement à leur restitution (c’est-à-dire avant la date de remise des clés ci-dessus visée) ; et au plus tard avant la date d’expiration du Bail. En cas de défaillance du Preneur, les travaux de remise en état des Locaux Loués et la réparation du préjudice en résultant (et notamment pertes de loyers) seront dus au Bailleur par le Preneur quelle que soit l’utilisation effective des locaux par le Bailleur. » (II-15-2). Il ressort du bail que la commune intention des parties était de poser une obligation d’entretien des locaux incluant la réparation et l’entretien des équipements nécessités par l’état ou l’usage des locaux ; une obligation de dépose de tout ou partie des travaux, agencements, installations, équipements ou embellissements, si le bailleur exerce cette option, en fin de bail. Sur la réalité des dégradations et des modifications L’article 1731 du code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. En l’espèce, s’agissant des modifications des caractéristiques des locaux, la S.A.R.L. STER ne justifie d’aucune demande précise de ce qu’elle a entendu exercer l’option fondée sur l’article II-9.6 du bail tendant à la dépose de tout ou partie des travaux, agencements, installations, équipements ou embellissements. Il est en outre relevé des factures du 29 avril 2021, faisant état de travaux réalisés par la société CD&B mandatée par l’ADIE, ayant consisté notamment en la remise des agencements d’origine par la repose de cloisons, et la pose de dalles de faux plafonds identiques, en remplacement de celles qui ont été détériorées et manquantes. Au regard de ces éléments, les demandes du bailleur portant sur l’indemnisation de la modification des caractéristiques des locaux apparaissent insuffisamment justifiées et seront donc rejetées. S’agissant des dégradations, le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie établi par Maître [R] [I], huissier de justice, le 30 avril 2021 relève en substance, qu’à tous les étages, la peinture des murs est en mauvais état et que les dalles de faux plafond sont en état d’usage tout comme les équipements. Plus particulièrement, il est relevé le manque d’un interrupteur mural, et des câbles électriques pendants (au 6ème étage) ; un meuble dépourvu de porte dans les WC (5ème étage) ; des rayures superficielles du parquet, des câbles électriques pendants, un meuble bas dégradé dans les WC, (4ème étage) ; des plinthes décollées et dégradées, une prise électrique manquante, un plan de travail en mauvais état dans les WC (3ème étage) ; des fils électriques pendants, une moquette tâchée (2ème étage) ; du parquet dégradé (au 1er étage). Le surplus des éléments mentionnés au procès-verbal relève de la vétusté. L’ADIE verse aux débats un procès-verbal de constat d’état des lieux d’entrée établi le 2 avril 2012 par Maître [D] [E], huissier de justice, duquel il ressort que « [l]e sous-sol est en assez mauvais état et présente de nombreuses traces de dégradations suite à des infiltrations d’eau anciennes. […] il existe des désordres importants au plafond. Le faux-plafond est effondré. Une poutre métallique présente des traces de rouille. ». Elle produit également aux débats des illustrations extraites des séquences vidéo réalisées par Maître [D] [E] et annexé au procès-verbal de constat d’état des lieux d’entrée, desquelles il ressort que les peintures murales sont dégradées (décollements : au rez-de-chaussée, 2ème, 3ème 5ème et 6ème étage) ; qu’il en est de même des plafonds (dalles de faux plafond et/ou câblage électrique pendant : 1er, 2ème, 3ème , 4ème et 6ème), et des sols (parquet abîmé et moquettes tâchées et abîmée au 2ème étage) qui n’ont pas été confiés initialement au preneur en bon état. L’ADIE justifie en outre, postérieurement à l’état des lieux de sortie, de factures du 29 avril 2021 faisant état de pose de dalles de faux-plafond identiques à l’existant en remplacement des dalles détériorées ou manquantes, de la reprise des murs liés aux dégâts des eaux et de la dépose des panneaux d’enseigne sur la façade. Il en résulte que peuvent être imputables à l’ADIE seulement les dégradations suivantes : le manque d’un interrupteur mural (au 6ème étage) ; un meuble dépourvu de porte dans les WC (5ème étage) ; des rayures superficielles du parquet, un meuble bas dégradé dans les WC, (4ème étage) ;des plinthes décollées et dégradées, une prise électrique manquante, un plan de travail en mauvais état dans les WC (3ème étage) ; et du parquet dégradé (au 1er étage). Sur le montant du préjudice II résulte de la combinaison des articles 1147 et 1149 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, 1732 du même code, et du principe de la réparation intégrale du préjudice, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses. Tenu d'évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition. Ainsi, l'inexécution des réparations par le locataire ne saurait suffire à fonder une condamnation à payer au bailleur des dommages-intérêts équivalents au coût de la remise en état des locaux, sans qu’il soit constaté un préjudice pour le bailleur résultant de la faute contractuelle du preneur. Tel n’est pas le cas, lorsqu’une relocation rapide des locaux a lieu à des conditions plus favorables, sans que le bailleur ait effectué de travaux. En l’espèce, il est établi et non contesté que le bailleur n’a pas réalisé de travaux et il est relevé que les locaux ont été mis à bail immédiatement après leur restitution le 30 avril 2021, soit à compter du 1er mai 2021 pour une durée de 9 années. Un premier bail portant sur le 1er étage pour un montant annuel de loyer de 189.000 euros indexé à l’ILC (avec une franchise de six mois jusqu’au 31 octobre 2021) et un bail distinct pour un montant annuel de loyer de 576.450 euros indexé à l’ILAT (avec une franchise de six mois jusqu’au 31 octobre 2021). Le total des loyers annuels est de 765.450 euros en principal, contre 482.259,88 euros dans le bail litigieux, soit une augmentation annuelle de 283.190,12 euros. La franchise de loyer concédée dans le bail initial était de trois mois (soit 110.000 euros). Les nouveaux baux accordent chacun trois mois supplémentaires, soit 47.250 euros pour le premier, et 114.112,50 euros pour le second, soit un total de franchise de 191.362,50 euros. Toutefois, même à considérer que les franchises concédées ont été plus importantes que dans le bail initial (un trimestre de plus par bail), le total des franchises demeure inférieur au gain annuel tiré des nouveaux loyers, en année pleine. Aucun préjudice matériel n’est donc caractérisé du fait de l’absence de réparation. Il en résulte que l'inexécution des réparations par le locataire ne saurait suffire à fonder une condamnation à payer au bailleur des dommages-intérêts équivalents au coût de la remise en état des locaux, sans qu’il soit constaté un préjudice pour le bailleur résultant de la faute contractuelle du preneur, en raison d’une relocation rapide des locaux dans des conditions plus favorables, sans que le bailleur ait effectué de travaux, ces derniers étant à la charge des nouveaux preneurs, s’il en est besoin. En conséquence, la demande de paiement de la S.A.R.L. STER au titre des réparations locatives sera rejetée. Sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie Selon l’article 1134 devenu 1103 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l’espèce, l’article II-8.1 du bail liant les parties, intitulé « Dépôt de garantie », prévoit que « le dépôt de garantie est remboursable dans les six mois qui suivront l’expiration du bail, après déménagement du Preneur, remise en état conforme, la remise des clés au Bailleur après remise en état par le Preneur et justification que ses obligations fiscales au titre des impôts locaux et/ou de son occupation des lieux loués sont intégralement remplies. » Le bailleur n’étant pas fondé dans sa demande de remise en l’état, les autres conditions de la clause n’apparaissant pas contestées, il y a lieu d’ordonner la restitution du dépôt de garantie à hauteur de la somme de 144.677,97 euros TTC, dont le quantum n’est pas autrement contesté par la S.A.R.L. STER, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 2 décembre 2021. Sur la demande reconventionnelle de fixation et de paiement de l’indemnité d’éviction Selon l’article L.145-14 du code de commerce, le refus de renouvellement signifié par le bailleur met fin au bail mais ouvre droit, sauf exception, au profit du locataire à une indemnité d’éviction qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Sur l’indemnité principale Sur le caractère transférable de l’activité L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale est qualifiée d’indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce. Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend donc la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité de remplacement égale à la valeur du droit au bail. En l’espèce, le bail du 26 décembre 2011 prévoit la destination suivante : « usage exclusif de bureaux pour une activité d’établissement de micro-crédit. Le Preneur s’engage à n’utiliser les lieux loués que pour l’exercice ci-dessus de son activité et seulement pour des activités de direction, services généraux, financiers, administratifs, juridiques ou commerciaux, prestations de services, de conseils, d’études, d’ingénierie, de gestion, de traitement mécanographique ou informatique et plus généralement de toute activité compatible avec la notion de bureau telle que retenue par la réglementation (…) ». Il ressort du bail que les locaux sont composés de : une zone d’accueil en rez-de-chaussée, hall d’entrée, local poubelles, paliers d’ascenseur, cage d’escalier et ensemble des locaux de bureaux aux 1er, 2ème, 3ème, 4ème, 5ème et 6ème étages ;des locaux au rez-de-chaussée et au 1er sous-sol, à l’angle du [Adresse 5] et de la [Adresse 8] avec pan coupé, escalier intérieur conduisant au local au rez-de-chaussée au local au 1er sous-sol. L’expert, non contredit par les parties à ce sujet, relève que le principal intérêt de l’emplacement réside dans son accessibilité et sa situation centrale, l’environnement certes en mutation, n’étant pas toutefois des plus prestigieux. Le rapport d’expertise indique par ailleurs que l’ADIE a transféré son activité dans des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 7], « abandonnant ainsi une localisation centrale plutôt favorable au profit d’un environnement plus apaisé ». L’expert judiciaire estime que s’agissant de locaux à usage exclusif de bureaux et d’une activité tertiaire, déconnectée de l’environnement commercial immédiat, la possibilité de transfert de l’activité doit être systématiquement retenue sans entraîner la perte de celui-ci. Les parties ne contestent pas cette qualification retenue par l’expert. En conséquence, il y a lieu de retenir que l’indemnité principale est une indemnité dite de déplacement et doit correspondre a minima à la valeur du droit au bail. Sur la valeur du droit au bail La valeur du droit au bail se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de la qualité de l’emplacement et de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée. En application des articles L. 145-36 et R. 145-11 du code de commerce, le loyer renouvelé pour des locaux à usage exclusif de bureaux échappe à la règle du plafonnement et doit être fixé à la valeur locative de marché. Il n’existe donc pas de différentiel entre le loyer de renouvellement et le loyer de marché, de sorte que la valeur du droit au bail est nulle. En l’espèce, eu égard à la destination des locaux prévue au bail et aux constatations matérielles de l’expert judiciaire, non contestées par les parties, les locaux considérés sont à usage exclusif de bureaux. Il y a lieu en conséquence de retenir que l’indemnité principale est nulle et que seules les indemnités accessoires doivent être prises en compte pour le calcul de l’indemnité d’éviction. Sur les indemnités accessoires A titre liminaire, sur l’imputation de la TVA sur les postes indemnitaires soumis à TVA Le preneur fait valoir qu’en tant qu’association régie par les dispositions de la loi de 1901, il ne récupère pas la TVA, de sorte que son coût réel est le coût toutes charges comprises (TTC). L’ADIE sollicite donc que pour les postes indemnitaires soumis à TVA, la quote-part de TVA non récupérée soit prise en compte dans le calcul du montant de l’indemnité d’éviction. Le bailleur n’émet aucune observation à ce sujet. En l’espèce, l’ADIE est une association à but non lucratif qui, en principe, n’est pas redevable de la TVA et ne peut donc la récupérer. Or l’indemnité d’éviction est destinée à compenser les coûts réellement supportés par le preneur évincé, de sorte qu’il serait inéquitable de soustraire la TVA aux postes indemnitaires qui y sont soumis alors que l’ADIE a dû supporter cette TVA. Il conviendra donc de retenir, pour les postes indemnitaires soumis à TVA, les montants TTC. Sur les frais de remploi L’indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l'article 719 du code général des impôts dus pour l'acquisition d’un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d’acte et les frais de transaction. L’expert avait initialement évalué forfaitairement ces frais à 15% de la valeur locative de marché, ces frais étant limités aux honoraires juridiques et de transaction, soit un montant de 83.376 euros que l’expert avait arrondi à 83.000 euros. Néanmoins, le preneur ayant communiqué une facture des frais de transaction pour un montant de 56.789 euros TTC représentant 8% de la valeur locative de marché, l’expert a estimé devoir retenir cette dernière valeur pour le montant des frais de remploi. Les parties n’ont pas émis d’observations à ce sujet. Il apparaît justifié, au regard de la facture communiquée par le preneur lui-même et en l’absence de contestations des parties, de fixer l’indemnité pour frais de remploi à 56.789 euros TTC. Sur le trouble commercial L’indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser la perte de temps générée par l’éviction et le moindre investissement dans le commerce. L’expert considère que pour l’activité exercée, s’agissant d’une association à but non lucratif, le trouble commercial résulte essentiellement de la mobilisation de la masse salariale du siège pour organiser le transfert de l’activité. L’expert estime que ce poste indemnitaire doit être estimé sur la base d’une semaine de masse salariale du siège, ce qui, selon lui, correspond à un montant de 128.117 euros arrondi à 128.000 euros. Le montant de 118.000 euros que l’expert indique à la fin de son rapport pour évaluer le montant total des indemnités accessoires est une erreur matérielle qu’il conviendra d’écarter. Le bailleur n’émet aucune observation à ce sujet. Le locataire quant à lui estime que l’indemnité pour trouble commercial doit être fixée à la somme de 137.268 euros, à partir d’une masse salariale du siège de 549.073 euros pour le mois d’avril 2021. En l’espèce, il est constant que la masse salariale du siège de l’ADIE s’élevait en avril 2021 à la somme de 549.073 euros, ce qui est retenu par l’expert et par le preneur pour le calcul de l’indemnité pour trouble commercial. Par ailleurs, il apparaît justifié de retenir, pour le calcul de ce poste indemnitaire, une semaine de masse salariale du siège. Pour effectuer ce calcul, il convient de considérer que le mois d’avril compte 30 jours et qu’une semaine en compte 7, de sorte qu’une semaine de masse salariale équivaut au calcul suivant : 549.073 euros (masse salariale du siège au mois d’avril 2021) * 7/30 = 128.117 euros. La méthode de calcul sollicitée par le preneur, qui consiste à diviser la masse salariale du mois par 4 en considérant qu’un mois compte 4 semaines, n’est pas suffisamment précise, elle sera donc écartée. L’indemnité pour trouble commercial sera donc fixée à 128.117 euros. En vertu du principe de la réparation intégrale, il n’y a pas lieu d’arrondir cette somme, contrairement à la proposition expertale. Sur les frais liés aux pertes des aménagements non amortis Le rapport d’expertise judiciaire considère qu’outre l’accession en fin de bail de ces aménagements qui ne peuvent dès lors faire l’objet d’aucune indemnisation, le preneur a indiqué que les travaux réalisés dans les lieux loués avaient déjà été intégralement amortis. Les parties n’ont pas émis d’observations à ce sujet. En l’absence de contestation, l’indemnité pour frais liés aux pertes des aménagements non amortis sera nulle. Sur les frais de déménagement Cette indemnité a pour objet d’indemniser le preneur des frais exposés pour libérer entièrement les locaux dont il est évincé lorsqu’il se réinstalle. L’expert retient trois factures communiquées par le preneur, à savoir une première facture au titre du déménagement administratif pour un montant de 19.941,60 euros TTC, une deuxième au titre de l’option emballage et déballage et transfert des serveurs pour un montant de 4.452 euros TTC et enfin, un acompte pour un montant de 8.546,40 euros, et considère que ce poste indemnitaire doit être fixé au montant total de 32.940 euros TTC. Les parties n’ont pas émis d’observations à ce sujet. En l’absence de contestation, l’indemnité pour frais de déménagement sera fixée à la somme de 32.940 euros TTC. Sur les frais administratifs et frais divers Cette indemnité est destinée à couvrir les frais d’inscriptions modificatives concernant des locaux de siège social, les frais d’information de la clientèle et des correspondants divers. L’expert retient quatre factures communiquées par le preneur portant sur la réimpression des cartes de visite des collaborateurs pour un montant de 1.387,32 euros TTC, la réimpression des cartes commerciales pour 682,92 euros TTC, les frais de changement d’adresse des cartes grises pour 1.662,34 euros TTC en mars 2021 et 618,05 euros TTC en avril 2021, soit un montant total arrondi à 4.351 euros TTC. Les parties n’ont pas émis d’observations à ce sujet. En l’absence de contestation, l’indemnité pour frais administratifs et frais divers sera fixée à 4.351 euros TTC. Sur les frais de double loyer L’expert estime ces frais à un mois de double loyer en prenant en considérant le fait que le locataire a pris à bail de nouveaux locaux à compter du 1er septembre 2020, soit 7 mois avant le 1er avril 2021, date d’échéance du bail objet de l’éviction, et qu’il a obtenu de la part de son nouveau bailleur une réduction de 12 mois et a renoncé à donner congé à l’occasion des deux échéances triennales. Selon le rapport d’expertise, l’indemnité pour double loyer doit être fixée à la somme de 31.045 euros HT (517.828 euros (loyer du marché économique de la partie bureau des locaux de réinstallation correspondant à une remise de 1 an) / 1,39 (coefficient de correction pour correspondre à la surface des locaux d’origine) / 12 mois = 31.045 euros HT sur la base d’un mois d’occupation), soit 37.254 euros TTC. Le bailleur n’émet aucune observation à ce sujet. Le locataire conteste le montant retenu par l’expert et fait valoir qu’il a bénéficié d’une franchise de loyer de 4 mois, pour le nouveau bail entré en vigueur le 1er septembre 2020, de sorte qu’il a versé un double loyer de janvier à mars 2021 qui s’élève à un montant de 216.831,60 euros TTC. Il sollicite donc que l’indemnité au titre du double loyer soit fixée à la somme de 208.994 euros TTC, après application d’un coefficient de correction de 1,39 et ajout de la somme de 53.000 euros TTC correspondant au loyer qu’elle a réglé jusqu’au 30 avril 2021 au titre de son occupation des locaux loués par la S.A.R.L. STER. En l’espèce, il convient de prendre en considération, pour le calcul de l’indemnité pour double loyer, que l’ADIE n’était pas contrainte de prendre à bail de nouveaux locaux sept mois avant la date d’échéance du bail objet de l’éviction, et que les locaux de réinstallation étaient en bon état et ne nécessitaient pas d’aménagements spécifiques qui l’auraient empêchée de s’y installer rapidement. Eu égard à ces éléments, il apparaît justifié de circonscrire le double loyer à un mois d’occupation, ce mois étant nécessaire pour permettre au locataire, avant de quitter les lieux, d’organiser son transfert et sa réinstallation. Au surplus, l’ADIE n’était pas non plus tenue de rester dans les lieux au cours du mois d’avril 2021, un mois après l’échéance contractuelle du bail, alors que la S.A.R.L. STER lui avait donné congé pour la date du 31 mars 2021. La somme de 53.000 euros sollicitée au titre du loyer d’avril 2021 n’est donc pas justifiée. Sur la base d’un mois d’occupation et après application d’un coefficient de correction de 1,39 tel que retenu par l’expert et non contesté par les parties, l’indemnité pour double loyer sera fixée à la somme de 37.254 euros TTC. Sur les frais de réinstallation Cette indemnité a pour objet d’indemniser le preneur des frais exposés lors de sa réinstallation dans de nouveaux locaux en conséquence de son éviction. L’expert considère, en retenant les factures communiquées par le locataire, que celui-ci a dû réaliser des travaux d’adaptation des nouveaux locaux qui excèdent les travaux habituels de rafraîchissement et d’entretien périodique. L’expert propose également de retenir un coefficient de vétusté de 50% pour les aménagements et signalétiques et de 30% pour la climatisation, la plomberie, l’électricité et les équipements de sécurité. En revanche, l’expert sollicite d’exclure les frais liés aux équipements qui n’étaient pas déjà installés dans les locaux d’origine, les aménagements « meubles », les équipements « meubles » et les travaux de peinture et revêtements qui constituent des dépenses de rafraîchissement à réaliser de manière périodique, indépendamment du renouvellement du bail. L’expert propose donc de fixer l’indemnité pour frais de réinstallation à la somme de 189.266 euros HT soit 227.119 euros TTC. Le bailleur n’émet aucune observation à ce sujet. Le locataire conteste le montant retenu par l’expert au motif que les coefficients de vétusté sont trop élevés, sollicitant que soient retenus des coefficients de 15 à 30% selon les équipements, et certains frais n’ont pas été retenus par l’expert judiciaire à l’instar des frais de réinstallation de la ventilation mécanique pour un montant de 332.051 euros TTC alors que, selon le locataire, il s’agit d’un poste de dépense « absolument essentiel à l’installation ». Le locataire sollicite donc que l’indemnité pour frais de réinstallation soit fixée à la somme de 284.696 euros TTC. En l’espèce, pour calculer les frais de réinstallation, il convient de ne pas retenir les postes correspondant à des travaux habituels de rafraîchissement et d’entretien périodique, indépendants du renouvellement du bail. Il convient par ailleurs de retenir un coefficient de vétusté de 30 à 50% selon les équipements considérés, dès lors que les locaux de réinstallation sont en bon état comme l’atteste l’état des lieux d’entrée communiqué par le locataire à l’expert et que le locataire lui-même ne justifie pas utilement qu’il faille plutôt appliquer un coefficient de 15 à 30% selon les équipements. Il apparaît donc justifié de fixer l’indemnité pour frais de réinstallation à la somme de 227.119 euros TTC, tel que retenue par l’expert. Sur le montant total de l’indemnité d’éviction L’indemnité d’éviction sera dès lors fixée comme suit : indemnité pour frais de remploi : 56.789 eurosindemnité pour trouble commercial : 128.117 eurosindemnité pour frais de déménagement : 32.940 eurosindemnité pour frais administratifs et frais divers : 4.351 eurosindemnités pour double loyer : 37.254 euros indemnités pour frais de réinstallation : 227.119 euros Soit un total de 486.570 euros. Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’éviction de l’ADIE à la somme de 486.570 euros, et de condamner la S.A.R.L. STER au paiement de cette somme Sur les autres demandes L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la S.A.R.L. STER sera condamnée aux entiers dépens. L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties. En l’espèce, la S.A.R.L. STER sera condamnée à payer à l’ADIE la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré, Dit que la demande formée par la S.A.R.L. STER tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture du 15 novembre 2023 est sans objet, Rejette la demande formée par la S.A.R.L. STER tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture du 31 janvier 2023, Rejette la demande formée par la S.A.R.L. STER tendant à la jonction de la présente avec l’instance enrôlée sous le n° RG 23/02931, Déboute la S.A.R.L. STER de sa demande en paiement de la somme de 182.031,70 euros au titre des réparations locatives, Condamne la S.A.R.L. STER à restituer à l’Association pour le droit à l’initiative économique le dépôt de garantie à hauteur de 144.677,97 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 2 décembre 2021, Fixe à la somme globale de 486.570 euros l’indemnité d’éviction qui se décompose ainsi : indemnité pour frais de remploi : 56.789 eurosindemnité pour trouble commercial : 128.117 eurosindemnité pour frais de déménagement : 32.940 eurosindemnité pour frais administratifs et frais divers : 4.351 eurosindemnités pour double loyer : 37.254 euros indemnités pour frais de réinstallation : 227.119 euros Condamne la S.A.R.L. STER à payer à l’Association pour le droit à l’initiative économique ladite indemnité d’éviction, soit la somme de 486.570 euros, Condamne la S.A.R.L. STER à payer à l’Association pour le droit à l’initiative économique la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne la S.A.R.L. STER aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, Rejette le surplus des demandes des parties, Dit qu’il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire. Fait et jugé à Paris le 30 Septembre 2024. Le Greffier Le Président Christian GUINAND Sophie GUILLARME