Cour de cassation, 14 mars 2019. 18-10.747

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 14 mars 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10097 F Pourvoi n° D 18-10.747 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...], [...], [...] , représenté par son syndic, la Société de gestion et d'administration d'immeubles, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 12 octobre 2017 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société La Prediletta, société civile immobilière, dont le siège est [...] , 2°/ à la société Saint-Esteve, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesses à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 5 février 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Jessel, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Boullez, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...], de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de la société La Prediletta ; Sur le rapport de M. Jessel, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] ; le condamne à payer la somme de 3 000 euros à la SCI La Prediletta ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mars deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...]. PREMIER MOYEN DE CASSATION Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR constaté l'état d'enclave des parcelles cadastrées [...] , [...] et [...] , appartenant à la SCI LA PREDILETTA, D'AVOIR ordonné le désenclavement des parcelles cadastrées [...] , [...] et [...] , appartenant à la SCI LA PREDILETTA selon la solution préconisée en annexe 5 de l'expertise judiciaire de M. M..., D'AVOIR autorisé la SCI LA PREDILETTA ou toute entreprise mandatée par elle, à faire réaliser les travaux nécessaires à son dés enclavement, en passant par les terrains appartenant à la copropriété [...] et à la SCI SAINT ESTEVE et D'AVOIR fait interdiction au syndicat des copropriétaires L'[...] d'empêcher la réalisation des travaux de désenclavement, à peine d'astreinte de 500 € par contravention constatée ; AUX MOTIFS ADOPTES QU'il ressort des dispositions de l'article 682 du code civil que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ; qu'ainsi, pour qu'une propriété soit considérée comme désenclavée, il faut que le passage soit suffisant pour permettre l'utilisation normale du fonds ; que le rapport d'expertise de Monsieur M..., dressé au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir sur le plan technique de support à la décision relativement au litige opposant les parties , que dans ses conclusions d'expertise, Monsieur M... précise ; « le fonds du demandeur a un accès par un petit chemin dont les derniers décamètres sont en forme d'escalier, et dont la largeur ne permet pas le passage d'un véhicule ; elle se trouve donc en état d'enclave relative » ; qu'en l'espèce, l'usage normal d'un fonds sur lequel se trouve une maison d'habitation suppose qu'il soit permis d'y accéder avec un véhicule, ce qui n'est pas le cas des parcelles concernées. En conséquence il convient de constater que les parcelles cadastrées [...] , [...] et [...] sont enclavées, ce qui ne fait d'ailleurs l'objet d'aucune contestation des parties ; que, dans le cadre de ses opérations d'expertise, Monsieur M... a analysé trois possibilités de désenclavement ; il en retient in fine deux qu'il présente ainsi : « il donne comme possible la solution proposée par Monsieur B..., selon le plan annexe 3 des présentes ; il préférera suggérer an tribunal le choix de la solution de l'annexe 3 ou mieux encore celle de l'annexe 5. La gène est de loin la. moindre par ce choix du tracé de l'annexe 5 ; et son linéaire jusqu'à la voie publique serait d'environ 260 m ; il serait de 275 m environ pour la solution B... » ; qu'en conséquence l'expert estime que la solution de désenclavement proposée en annexe 5 est la plus directe et la moins dommageable ; qu'il ressort en effet des dispositions de l'article 683 du code civil que le passage doit être pris du côté ou le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique, mais qu'il doit néanmoins être fixé dans l'endroit le moins dommageable pour le fonds sur lequel il est accordé ; qu'en l'espèce Monsieur M... retient que le tracé proposé en annexe 3 aura pour inconvénient de passer très près des habitations, ce qui sera de nature à créer un préjudice important pour les résidents ; que, toutefois, si le syndicat des Copropriétaires RESIDENCE [...] ne présente pas d'opposition de principe au désenclavement par la solution de l'annexe 5, il estime que matériellement ce tracé n'est pas réalisable ; qu'il rappelle que selon le plan de prévention des risques naturels prévisibles de mouvements de terrain et de séisme de la commune de V1LLEFRANCHE SUR MER du 13 juin 2012, le terrain sur lequel est prévu ce tracé se situe désormais en zone rouge inconstructible ; qu'ainsi, le permis de construire nécessaire pour la réalisation de la nouvelle voie ne pourra pas être accord ; que s'il est exact que l'expert judiciaire a rendu ses conclusions avant la parution de ce nouveau plan, il convient cependant de relever d'une part que les parties ne versent aux débats aucun élément de nature à confirmer que les terrains concernés sont désormais classés en zone rouge ; que d'autre part, la lecture du plan de prévention permet de constater que même en zone rouge, les aménagements d'accès aux bien existants demeurent autorisés ; qu'en conséquence l'obstacle relevé par le défendeur à la solution de l'annexe 5 n'est pas démontré ; qu'il n'y a pas plus lieu pour les mêmes motifs de faire désigner à nouveau un expert pour se prononcer sur ce point ; qu'en conséquence, en application des dispositions des articles 682,683 et suivants du code civil, il convient d'ordonner le désenclavement des parcelles cadastrées [...] , [...] et [...] , appartenant à la SCI LA PREDÎLETTA, selon la solution proposée en annexe 5 de l'expertise de Monsieur M... ; AUX MOTIFS PROPRES QUE selon l'article 682 du code civil, « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner » ; que l'article 683 dudit code dispose quant à lui que « Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé » , que néanmoins, l'article 684 du code civil prévoit que « Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable » ; qu'en l'espèce, un constat d'huissier dressé le 28 novembre 2007 ainsi que le rapport d'expertise de M. M... clôturé le 17 mai 2012 révèlent que l'accès à la propriété de la SCI La Prediletta se fait par un petit chemin qui se termine en escalier menant vers l'entrée de celle-ci ; qu'ainsi, cet accès est insuffisant et l'état d'enclave est incontestablement caractérisé ainsi que l'a retenu ajuste titre le tribunal ; que s'agissant des possibilités de désenclavement, il ressort de l'expertise de M. M... et ses annexes que - le bien de la SCI La Prediletta provient avec les parcelles [...] et [...] de la division d'une plus grande parcelle dite propriété [...] de sorte qu'il y a lieu à application de l'article 684 du code civil, est préconisé conformément à ce texte un passage sur lesdites parcelles figurant en annexe 5 qui emprunte la voie de la copropriété Agrianthe depuis le boulevard [...] puis une voie nouvelle à créer ; que la SCI La Prediletta entend voir adopter ce tracé , que le syndicat des copropriétaires [...], pour sa part n'y était pas défavorable devant le tribunal mais prétendait que cette solution était inexécutable en l'état du plan de prévention des risques naturels prévisibles de mouvements de terrain et de séisme en date du 13 juin 2012 ; que devant la cour, il s'y oppose formellement ; qu'il argue en premier lieu du non respect par le rapport M... des règles d'urbanisme puisque l'intimée, forte de l'exécution provisoire attachée au jugement entrepris, a déposé le 28 novembre 2016 une déclaration préalable de travaux pour la création d'une rampe d'accès permettant de rejoindre la route en partie haute de la parcelle [...] conformément aux préconisations de l'expert, qui a été refusée suivant arrêté municipal pris le 5 avril 2017 ; que toutefois et depuis lors, la SCI la Prédiletta a à nouveau déposé une déclaration le 10 mai 2017 pour la réalisation d'une voirie de désenclavement et de son aire de retournement toujours selon les recommandations de l'expert ; que cette dernière déclaration a fait l'objet d'un arrêté municipal de non opposition en date du 20 juin 2017 qui vise une étude géologique et géotechnique du 29 mars 2017 (versée aux débats) rendue nécessaire au regard des risques naturels (zone rouge) liés au plan de prévention des risques mouvements de terrain révisé du 13 juin 2012 et qui prescrit à la SCI La Prédiletta d'exécuter les travaux conformément à cette étude ; que, dès lors, ce premier moyen doit être écarté ; que le syndicat des copropriétaires fait valoir en deuxième lieu que d'autres passages étaient possibles et qu'il existe d'innombrables voisins chez qui le passage aurait du être envisagé ; qu'outre, qu'il n'évoque pas d'alternatives ni ne cite les voisins concernés, il doit être rappelé que l'article 684 du code civil est applicable à l'espèce comme indiqué par l'expert sans que ce point fasse discussion ; qu'en troisième lieu, le syndicat reproche à l'expert de ne pas répondre à sa mission, de reproduire un autre rapport dans une autre affaire l'opposant à M. J..., de fournir des informations floues et hypothétiques, et de ne pas s'être fait assister d'un sapiteur s'agissant des travaux à réaliser ; qu'il ressort toutefois du rapport que l'expert a visité les lieux, examiné les titres et les diverses pièces fournies par les parties, notamment une étude amiable de M. B... sur laquelle il s'est basé, envisagé plusieurs passages possibles et, après analyse, retenu le meilleur tracé en annexe 5 comme étant le moins dommageable pour le syndicat, a répondu à tous ses chefs de mission notamment au regard de la réglementation en vigueur à l'époque ; qu'il a certes évoqué rapidement les travaux à exécuter par la SCI La Prédiletta, mais il n'était nullement obligé de recourir à un sapiteur sur ce point et les travaux ont fait l'objet de l'étude géotechnique susdite non critiquée ; que par ailleurs, la procédure opposant le syndicat des copropriétaires [...] à M. J... qui est un voisin immédiat porte sur une action similaire en désenclavement du fonds de celui-ci de sorte qu'il ne peut être sérieusement reproché à M. M... également désigné dans cette affaire d'avoir pris les mêmes conclusions ; qu'enfin, le fait que le syndicat des copropriétaires [...] produise une nouvelle pièce consistant en un acte notarié établi le 6 juin 2014 contenant notoriété acquisitive, aux termes duquel il a acquis par prescription trentenaire la parcelle [...] de la SCI Saint Estève promoteur qui avait procédé à l'aménagement de la résidence, ne permet pas de remettre en cause les constatations de l'expert ; étant relevé qu'il n'est pas sollicité de la cour qu'elle apprécie la validité et la sincérité de cet acte ; que, dés lors, le rapport de M. M... étant détaillé, circonstancié, sans que le syndicat ne prouve en quoi il serait erroné, doit être retenu et le désenclavement des fonds de la SCI La Prediletta fixé selon le tracé figurant en annexe 5 ainsi que l'a jugé le tribunal ; 1. ALORS QUE les dispositions de l'article 684 du code civil ne sont applicables que lorsque l'état d'enclave est la conséquence directe de la division d'un fonds ; qu'en énonçant, lorsqu'elle a examiné les possibilités de désenclavement, que « le bien de la SCI LA PEDRILETTA provient avec les parcelles [...] et [...] de la division d'une plus grande parcelle dite propriété [...] de sorte qu'il y a lieu de faire application de l'article 684 du code civil » (arrêt attaqué, p. 5, 10e alinéa), la cour d'appel qui n'a pas expliqué que l'enclave résulte de la division du fonds, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 684 du code civil ; 2. ALORS QUE la détermination de l'assiette de la servitude de passage impose au demandeur de mettre en cause tous les propriétaires intéressés lors d'une procédure de désenclavement d'une propriété, afin que les droits de la défense soient respectés ; qu'en s'abstenant de répondre au moyen tiré de ce que la SCI LA PEDRILETTA aurait dû appeler en cause l'ensemble des voisins intéressés par la fixation du passage (conclusions, p. 8, 1er alinéa), la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 3. ALORS QUE l'assiette de la servitude légale de passage prévue à l'article 682 du code civil doit être compatible avec les contraintes d'urbanisme ou environnementales applicables au fonds servant ; que le syndicat des copropriétaires L'[...] a soutenu que la réalisation d'une voie de désenclavement et d'une aire de retournement sur son fonds était contraire à l'article UD 7 du plan local d'urbanisme en ce qu'elles étaient situées à moins de 5 mètres de la limite séparative du fonds J... ; qu'en affirmant que la réalisation d'une voirie de désenclavement et d'une aire de retournement avait fait l'objet d'un arrêté municipal de non opposition en date du 20 juin 2017 qui vise une étude géologique et géotechnique du 29 mars 2017, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le syndicat des copropriétaires L'[...] n'était pas fondé à en obtenir l'annulation du juge administratif en tant que cette décision était contraire à l'article UD 7 du plan local d'urbanisme, ce qui démontrait que le tracé de la servitude était incompatible avec les contraintes d'urbanismes et environnementales, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 682 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé à la somme de 6.000 €, le montant de l'indemnité due au syndicat des copropriétaires L'[...] et D'AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires L'[...] de ses plus amples indemnitaires tendant au paiement de dommages et intérêts d'un montant de 300.000 € ; AUX MOTIFS QUE s'agissant de l'indemnisation du fonds servant, il ressort de l'expertise que le projet emprunte pour partie le sol de la copropriété et pour une grande partie la parcelle de la SCI Saint Estève qui est une voie existante ; qu'il estime que la réparation due par le fonds dominant doit dans ces conditions être fixée à 5000 € pour le syndicat et 1000 € pour la SCI Saint Estève ; que le syndicat sollicite pour sa part la somme de 300000 € ; que compte tenu de l'acte de notoriété dressé relativement à la parcelle [...] , le syndicat fait valoir qu'il sera privé de quatre emplacements de parking ; que cependant, l'expert révèle que cette parcelle à l'origine était destinée à recevoir une voie de desserte publique ; qu'il n'est pas établi par ailleurs que les places de parking ne puissent pas être déplacées et le syndicat fournit des avis de valeur inopérants comme portant sur des garages à Nice ; que l'appelant argue également de la disparition d'une partie de l'espace boisé classé, d'un empêchement à la libre circulation des personnes, de la dégradation environnementale au plan visuel sans cependant produire le moindre justificatif venant étayer sa demande d'indemnisation sur ces points ; qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, l'indemnité proportionnée au dommage causé par le passage doit être fixée à la somme globale de 6000 € revenant à au syndicat bénéficiant de la prescription acquisitive suivant acte de notoriété ; étant précisé que le montant de l'indemnité ne peut être égale à la valeur vénale du terrain servant d'assiette ; 1. ALORS QUE le juge doit évaluer le préjudice dont il constate l'existence en son principe sans pouvoir se fonder sur l'insuffisance des documents de preuve soumis à son examen ; qu'en affirmant, pour limiter à 6.000 €, le montant du préjudice, que le syndicat des copropriétaires L'[...] justifie du montant de son préjudice représenté par la perte des parkings par des avis de valeur inopérants comme portant sur des garages à Nice et qu'il ne produit pas le moindre justificatif venant étayer sa demande d'indemnisation des autres chefs de préjudice, la cour d'appel qui a refusé de se prononcer sur l'évaluation d'un préjudice dont elle avait admis l'existence en son principe, a violé l'article 4 du code civil ; 2. ALORS QUE la victime n'est pas tenue de l'obligation de minimiser son dommage ; qu'en exigeant ainsi du syndicat des copropriétaires L'[...] qu'il rapporte la preuve de son impossibilité de déplacer les places de parking dont la création d'une voie d'accès emportait la suppression, la cour d'appel a violé les articles 682 et 1382 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce.