Tribunal judiciaire, 08 juillet 2025. 25/01098

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Madame [F] [P] [X] Copie exécutoire délivrée le : à :Me Nadia MOGAADI Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 25/01098 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7FMP N° MINUTE : JUGEMENT rendu le mardi 08 juillet 2025 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES PARKING ITALIE [Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 5] représenté par Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0601 DÉFENDERESSE Madame [F] [P] [X], demeurant [Adresse 3] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique assistée de Audrey BELTOU, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 06 mai 2025 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 juillet 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier Décision du 08 juillet 2025 PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/01098 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7FMP EXPOSE DU LITIGE Mme [F] [P] [X] est propriétaire du lot n°3979 dans l'immeuble sis [Adresse 2], cadastré EA n°[Cadastre 4], soumis au régime de la copropriété. Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] situé au [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet CPH IMMOBILIER en exercice, a assigné Mme [F] [P] [X] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : • 3898,53 euros au titre des charges de copropriété (4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2023, sur la somme de 3074,57 euros puis à compter de l’assignation pour le surplus, • 3000 euros de dommages et intérêts, • 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. L’affaire a été appelée à l'audience du 6 mai 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires PARKING ITALIE VENDREZANNE, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, précisant qu’étaient inclus, à la somme de 3898,53 euros réclamée au titre des charges de copropriété, 582 euros de frais de recouvrement. Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [F] [P] [X] n'a pas comparu, ne s'est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe. Invitée à produire en délibéré les justificatifs des régularisations de charges opérées et à les communiquer à la partie défenderesse, le conseil de Mme [F] [P] [X] a transmis les justificatifs demandés par courriel du 24 juin 2025, ainsi qu’un décompte actualisé pour la période du 22 septembre 2015 au 1 avril 2025, auquel elle a joint l’appel de charges du 4ème trimestre 2015, dont il ne sera pas tenu compte, dès lors que la note en délibéré n’a pas vocation à modifier ses demandes, mais à apporter les éclaircissements demandés par le juge. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : • les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, • les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : • le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif au lot n°3979, établissant la qualité de copropriétaire de Mme [F] [P] [X] , • les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 janvier 2016 au 31 décembre 2024, • les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2015 à 2023, • l’historique du compte du 22 septembre 2015 au 1er octobre 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 3898,53 euros (en ce inclus 582 euros de frais), • les procès-verbaux des assemblées générales des 18 mai 2017, 22 mai 2018, 20 mai 2019, 14 octobre 2020, 29 juin 2021, 29 juin 2022, 27 juin 2023 et 30 mai 2024; • une mise en demeure de payer la somme de 3074,57 euros adressée le 14 mars 2023 à Mme [F] [P] [X] (signée le 16 mars 2023), • une mise en demeure de payer la somme de 3724,36 euros adressée à Mme [F] [P] [X] le 29 janvier 2024 (avisée le 31 janvier 2024) • le contrat de syndic, • deux notes de frais et d’honoraires pour la rédaction de deux mises en demeure : 96 et 120 euros. Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 582 euros. Cette somme ne sera donc pas prise en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. Il convient par ailleurs de déduire les soldes de régularisations de charges 2016 et 2019 à 2022, en la faveur de la copropriétaire, qui ne figuraient pas au décompte communiqué, soit : - 3,88 euros pour l’année 2016, - 10,18 euros pour l’année 2019, - 6,88 euros pour l’année 2020, - 4,03 euros pour l’année 2021, - 38,21 euros pour l’année 2022. Au regard de l’ensemble de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires n’est parfaitement établie qu’à hauteur de la somme de 3253,35 euros. Mme [F] [P] [X] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 3253,35 euros, portant sur la période allant du 1 janvier 2016 au 31 décembre 2024, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2024. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné: a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) » Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 582 euros se décomposant comme suit : - 126 (42 x 3) euros pour l'envoi de deux relances et une mise en demeure par le syndic, - 120 et 96 euros pour l’envoi de deux mises en demeure par avocat - 120 euros pour la « transmission du dossier à l’auxiliaire de justice», - 120 euros pour « des frais de mise au contentieux », Il est constant que les frais de relance avant mise en demeure, ainsi que les frais du syndic de remise ou de transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat ne peuvent être pris en compte. Il n’est par ailleurs pas établi que la mise en demeure du 24 février 2021 ait été envoyée par lettre recommandée avec avis de réception faute de production de l’avis de réception. La somme demandée au titre de cette mise en demeure sera par conséquente rejetée. Il n’est par ailleurs justifié d’aucune diligence particulière ni du temps consacré à la « mise au contentieux », de sorte que les diligences accomplies au titre du suivi de la procédure ou de la constitution et transmission du dossier doivent être considérées comme un acte élémentaire d’administration de la copropriété. En conséquence seule la somme de 116 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve. Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l'abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Il sera par ailleurs relevé que le syndicat des copropriétaires a attendu près de 10 ans à compter du premier impayé avant de saisir le tribunal. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée. Il y a lieu, en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts. Sur les frais du procès La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Mme [F] [P] [X] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7], pris en la personne de son syndic le cabinet CPH IMMOBILIER : - la somme de 3253,35 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 janvier 2016 au 31 décembre 2024 et incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, - la somme de 116 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 16 décembre 2024, REJETTE la demande de dommages-intérêts, CONDAMNE Mme [F] [P] [X] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] situé au [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet CPH IMMOBILIER, la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE le surplus des demandes, CONDAMNE Mme [F] [P] [X] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Fait et jugé à [Localité 6] le 08 juillet 2025 le Greffier le Président