Cour d'appel, 14 décembre 2023. 23/00066

N° 471 GR ------------ Copie exécutoire délivrée à : - Me Tauniua Céran J, le 14.12.2023. Copie authentique délivrée à : - Me Eftimie-Spitz, le 14.12.2023. REPUBLIQUE FRANCAISE COUR D'APPEL DE PAPEETE Chambre Civile Audience du 14 décembre 2023 RG 23/00066 ; Décision déférée à la Cour : ordonnance n° 34, rg n° 23/00012 du Juge des Référés du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 13 février 2023 ; Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 7 mars 2023 ; Appelante : Mme [F] [P], veuve [J], née le 16 juin 1956 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant à [Adresse 6] ; Représentée par Me Tauniua CERAN-JERUSALEMY, avocat au barreau de Papeete ; Intimés : Mme [T] [Z], née le 9 octobre 1995 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant à [Adresse 2] ; M. [Y]-[K] [Z], né le 22 avril 1997 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant à [Adresse 2] ; Représentés par Me Marie EFTIMIE-SPITZ, avocat au barreau de Papeete ; Ordonnance de clôture du 27 octobre 2023 ; Composition de la Cour : La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 9 novembre 2023, devant M. RIPOLL, conseiller désigné par l'ordonnance n° 64/ORD/PP.CA/23 du premier président de la Cour d'Appel de Papeete en date du 25 août 2023 pour faire fonction de président dans le présent dossier, Mme BRENGARD, président de chambre, Mme MARTINEZ, conseiller, qui ont délibéré conformément à la loi ; Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ; Arrêt contradictoire ; Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ; Signé par M. RIPOLL, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. A R R E T, FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES : La cour se réfère à la décision dont appel pour l'exposé du litige et de la procédure antérieure. Il suffit de rappeler que : [Y]-[K] [Z] et [T] [Z] ont assigné en référé [F] [P] Veuve [J] pour voir ordonner son expulsion après un congé pour vendre. La défenderesse a demandé à être préalablement indemnisée de ses constructions. Par ordonnance rendue le 13 février 2023, le juge des référés du tribunal de première instance de Papeete a : ordonné l'expulsion de Madame [F] [P] veuve [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef de la terre [Adresse 7] sise à [Localité 5] cadastrée C-[Cadastre 3], en tant que de besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de 15 jours après signification de la présente ordonnance, et ce sous astreinte de 10.000 XPF par jour de retard passé ce délai, l'astreinte courant pendant 3 mois ; condamné Madame [F] [P] veuve [J] au paiement d'une indemnité d'occupation de 5.000 XPF au bénéfice de Monsieur [Y]-[K] [Z] et de Madame [T] [Z], à compter du 29 octobre 2021 et jusqu'à complète libération des lieux ; condamné Madame [F] [P] veuve [J] à payer à Monsieur [Y]-[K] [Z] et Madame [T] [Z] la somme de 120.000 XPF au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction. [F] [P] Veuve [J] a relevé appel par requête enregistrée au greffe le 7 mars 2023. Elle demande de : Infirmer l'ordonnance entreprise ; Condamner les intimés à lui verser la somme de 250 000 F CFP pour frais irrépétibles. Dans leurs conclusions visées le 26 mai 2023, [Y]-[K] [Z] et [T] [Z] demandent de : Confirmer l'ordonnance entreprise ; Condamner l'appelante à une indemnité de 500 000 F CFP pour procédure abusive ; La condamner à leur payer la somme de 300 000 F CFP pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 octobre 2023. Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé. MOTIFS DE LA DÉCISION : L'appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Sa recevabilité n'est pas discutée. L'ordonnance dont appel a retenu que : -Aux termes de l'article 432 du code de procédure civile de la Polynésie française, le président du tribunal peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite s'entend ici de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il est acquis que l'occupation sans droit ni titre d'un immeuble constitue un trouble manifestement illicite qui justifie, pour y mettre fin, que soit ordonnée une mesure d'expulsion. -En l'espèce, il est notamment versé aux débats : Le contrat de bail du 6 octobre 2010 signé entre les parties contenant une stipulation expresse selon laquelle "à l'expiration du bail [...] le preneur sera tenu d'enlever à ses frais toutes les constructions et installations réalisées par lui" ; La lettre de congé pour cause de vente notifiée à la locataire le 28 juillet 2021 et mentionnant un délai de préavis de trois mois avec effet au 29 octobre 2021 ; Le rapport d'expertise du 20 octobre 2022 attestant de l'absence d'éléments permettant d'établir un enrichissement des requérants en raison des travaux de viabilisation et d'aménagement du terrain prétendument réalisés par la défenderesse. Il en résulte que le maintien dans les lieux de Madame [F] [P] veuve [J], qui ne fait valoir aucune contestation sérieuse quant à son obligation de libérer les lieux à la suite de la délivrance du congé, cause nécessairement un trouble manifestement illicite aux requérants. Son expulsion sous astreinte pourra être régulièrement ordonnée. -Depuis le 29 octobre 2021 et jusqu'à libération effective des lieux, Madame [F] [P] veuve [J] est également redevable d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer, soit 5.000 XPF par mois. Les moyens d'appel sont : le rapport d'expertise a fixé à 1 200 000 F CFP l'indemnisation du preneur au titre de la mise en valeur de la terre louée ; il est fondé à exercer un droit de rétention de celle-ci jusqu'à paiement ; les loyers sont acquittés et il n'y a pas lieu à condamnation à une indemnité d'occupation. Les consorts [Z] concluent à la confirmation de l'ordonnance. Ils exposent que le bail a pris fin par congé, qu'il n'y a pas de droit au maintien dans les lieux, qu'aucune indemnité n'est due et que l'appel est abusif. Sur quoi : Par exploit signifié le 28 juillet 2021, les consorts [Z] ont donné congé à [F] [J] d'un bail des parcelles C [Cadastre 3] et [Cadastre 1] à [Localité 5] de superficies de 3202 et 398 m2 pour cause de vente. Le congé indique que le bail a couru depuis le 1er novembre 2011. À la requête de [F] [J], une expertise a été ordonnée en référé pour déterminer l'indemnité éventuellement due au preneur. Il résulte du rapport déposé le 20 octobre 2022 que [F] [J] a commencé à occuper les lieux en 1974 selon un bail verbal. Un bail écrit est joint au rapport. Il est daté du 6 octobre 2010 et a été conclu entre la mère des consorts [Z] alors mineurs et [F] [J]. Les consorts [Z] exposent que le congé du 28 juillet 2021 a été donné pour ce bail. [F] [J] conclut que celui-ci a régularisé le bail verbal du 5 mars 1974 passé avec le père des consorts [Z]. Selon [F] [J], le bail verbal de 1974 portait sur un terrain non bâti d'une superficie d'environ 232 m2 dénommée lot n° 5. Le bail écrit du 6 octobre 2010 reproduit cette superficie mais ne désigne pas de numéro de lot. Il porte aussi sur un terrain nu, mais l'expert a constaté qu'il existe des constructions édifiées en 1975. Dans ces conditions, le congé signifié le 28 juillet 2021 est équivoque. Il est donné pour les parcelles C [Cadastre 3] et C [Cadastre 1] d'une superficie totale de 3600 m2, alors que [F] [J] n'en occupe apparemment que 232 m2. Il vise un bail du lot n° 1 depuis le 1er novembre 2011, alors que le bail écrit est du 6 octobre 2010 et porte apparemment sur le lot n° 5. Selon [F] [J], le père des consorts [Z] a morcelé ces deux parcelles en 11 lots loués verbalement comme terrains nus. Des congés ont été signifiés aux onze locataires dans la perspective de la vente des parcelles en 2021. Un compromis de vente avait été signé avec plusieurs d'entre eux le 10 mai 2017 et n'aurait pas été finalisé. Le prix était de 28 000 000 F CFP. Il n'est pas contesté que le terrain loué par [F] [J] constitue son habitation familiale. Le congé pour vendre a été donné au visa de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. Il s'agit en réalité des articles LP18 et 21 de la loi du pays du 10 décembre 2012, qui est d'ordre public. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire (art. LP21). Le congé du 28 juillet 2021 pose question à cet égard, puisque le logement de [F] [J] a une superficie de 232 m2, alors que l'offre d'achat porte sur la totalité des parcelles C [Cadastre 3] et [Cadastre 1] (3600 m2) au prix de 84 600 000 F CFP. Le prix de vente d'un logement construit sur un lot n'est pas le même que celui de la totalité des parcelles sur lesquelles ce lot a été constitué. Cette situation fait l'objet de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31/12/1975 qui dispose que : Préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de cinq logements au profit d'un acquéreur ne s'engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble ainsi que l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe. Cette notification doit intervenir à peine de nullité de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble. Elle s'accompagne d'un projet de règlement de copropriété qui réglera les rapports entre les copropriétaires si l'un au moins des locataires ou occupants de bonne foi réalise un acte de vente (') Quoique non promulguées en Polynésie française, ces dispositions expriment que le caractère fondamental du droit au logement, qui est reconnu par l'article LP1er de la loi du pays du 10 décembre 2012, doit être pris en compte de manière effective dans le cas, comme en l'espèce, de la vente d'un terrain sur lequel sont installés plusieurs locataires. L'article LP21 de la loi du pays du 10/12/2012 dispose qu'à l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Mais il existe, à hauteur de référé, des difficultés sérieuses sur les effets du congé donné pour la vente de la totalité de l'immeuble quant au bail du lot de [F] [P] dans celui-ci. Or, ledit congé fonde tant la demande d'expulsion et d'indemnité d'occupation des consorts [Z], que l'exception de maintien dans les lieux, par l'exercice d'un droit de rétention sur le prix de l'indemnisation de ses constructions, formée par [F] [J]. Il s'agit de questions relevant du fond que le juge des référés ne saurait trancher sans excéder ses pouvoirs. Et il en va de même au sujet de la clause relative au sort des constructions du preneur qui a été incluse dans le bail écrit du 6 octobre 2010. Celle-ci doit être interprétée, puisque ce bail porte sur un terrain nu, alors qu'il y a apparence qu'il était bâti de longue date, et il ne désigne les parcelles louées que par référence à un plan annexé, lequel n'est pas produit. Surtout, le juge des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, prononcer sur l'accession fondée sur l'article 555 alinéa 4 du code civil que [F] [P] entend opposer à cette clause du bail écrit. L'ordonnance entreprise sera donc infirmée et il sera dit n'y avoir lieu à référé. La solution de l'instance motive le rejet de la demande de dommages et intérêts des intimés pour procédure abusive. Il sera fait application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française au bénéfice de l'appelante. La partie qui succombe est condamnée aux dépens. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ; En la forme, déclare l'appel recevable ; Au fond, infirme l'ordonnance entreprise ; Statuant à nouveau : Dit n'y avoir lieu à référé et renvoie les parties à agir au fond ainsi qu'elles aviseront ; Déboute les consorts [Z] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Condamne solidairement [T] [Z] et [Y] [K] [Z] à payer à [F] [P] Veuve [J] la somme de 250 000 F CFP en application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ; Rejette toute autre demande ; Met à la charge de [T] [Z] et [Y] [K] [Z] les dépens de première instance et d'appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 409 du Code de procédure civile de la Polynésie française. Prononcé à Papeete, le 14 décembre 2023. Le Greffier, Le Président, signé : M. SUHAS-TEVERO signé : G. RIPOLL