Cour de cassation, 12 mars 2020. 19-13.253

CIV. 3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 12 mars 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10135 F Pourvoi n° Y 19-13.253 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 MARS 2020 1°/ la société Delfrel, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , 2°/ la société Lodie's, société à responsabilité limitée, 3°/ la société Fragel, société civile immobilière, ayant toutes deux leur siège [...] , ont formé le pourvoi n° Y 19-13.253 contre l'arrêt rendu le 10 octobre 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] , représenté par son syndic, la société Immo de France Paris Ile-de-France, dont le siège est [...] , défendeur à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations écrites de la SCP Richard, avocat des sociétés Delfrel, Lodie's et Fragel, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] , après débats en l'audience publique du 4 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne les sociétés Delfrel, Lodie's et Fragel aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par les sociétés Delfrel, Lodie's et Fragel et les condamne in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mars deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour les sociétés Delfrel, Lodie's et Fragel. PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société FRAGEL, en sa qualité de copropriétaire du lot n° 5, dépendant de l'immeuble sis [...] , la Société DELFREL, en sa qualité de locataire dudit lot et la Société LODIE'S, en sa qualité de locataire-gérant du fonds de commerce exploité en son sein, de leur demande tendant à voir ordonner au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] , de procéder à l'enlèvement de l'ensemble des objets, conteneurs-poubelles et détritus entreposés dans la cour de l'immeuble ; AUX MOTIFS QUE, sur la demande tendant à voir ordonner au Syndicat des copropriétaires de procéder à l'enlèvement de l'ensemble des objets, conteneurs-poubelles et détritus entreposés dans la cour de l'immeuble, il ressort des pièces produites aux débats, telles que la promesse de vente du 18 juillet 1986, les plans produits de l'ancien cinéma et du restaurant, le procès-verbal de l'assemblée générale du 1er octobre 1997, que le lot n° 5 est utilisé comme issue de secours par ses propriétaires et /ou locataires ; que cette utilisation ne ressort toutefois ni de l'acte de vente du lot du 19 février 1987, ni du règlement de copropriété de l'immeuble du 21 juin 1978, lesquels ne mentionnent aucunement que le lot n° 5 constitue une issue de secours ; qu'en effet, ce lot est expressément désigné comme suit : « Dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, porte face droite dans la cour commune, un local, au sous-sol, un escalier, ce lot communique avec l'immeuble [...] (au rez-de-chaussée et au sous-sol) » ; que la courette, ainsi que l'ont justement rappelé les premiers juges, est une partie commune, ainsi qu'il ressort également du règlement de copropriété ; que, dès lors, la constatation d'une servitude sur cette courette, eu égard à l'existence d'une issue de secours constituée par le lot n° 5 se heurte à la division de l'immeuble en lots de copropriété, cette division étant incompatible avec la création d'une servitude sur une partie commune au profit d'un lot privatif ; que, sur la situation d'enclave, il sera observé que les sociétés appelantes ne démontrent par aucun document récent l'issue insuffisante de leur fonds sur la voie publique pour l'exploitation commerciale de leur propriété ; qu'il n'est pas établi que seule une issue de secours par le passage du lot n°5 et la courette de l'immeuble est concevable ; qu'en conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande tendant à voir ordonner au Syndicat des copropriétaires de procéder à l'enlèvement de l'ensemble des objets, conteneurs-poubelles et détritus entreposés dans la cour de l'immeuble ; ET AUX MOTIFS QUE, sur la demande tendant à ordonner au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... de ne pas édifier de local poubelles, il a été vu que l'existence d'une servitude sur la courette n'est pas établie ; qu'il ressort en outre du procès-verbal de l'assemblée générale du 4 mars 2013, devenue définitive, que les copropriétaires ont voté à l'unanimité l'aménagement d'un local poubelles amovible selon devis réactualisé de 3 % selon projet Serveur Félix ; que cette résolution n'a pas été contestée par la Société FRAGEL, propriétaire du lot n° 5, dans le délai prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en conséquence de ces éléments, la demande des appelantes tendant à voir ordonner au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble ..., pris en la personne de son syndic, de ne pas édifier de local poubelles apparaît infondée et sera rejetée, le jugement étant également confirmé sur ce point ; 1°) ALORS QUE chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble ; que l'affectation particulière d'une partie commune à un usage déterminé ne peut résulter que du règlement de copropriété ou d'une décision de l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'en décidant néanmoins que le Syndicat des copropriétaires ne pouvait se voir ordonner d'enlever l'ensemble des objets, conteneurs-poubelles et détritus qu'il avait entreposés dans la cour commune de l'immeuble, sans constater que le règlement de copropriété, ou une résolution adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires, avait affecté cette partie commune au dépôt en vrac de tels objets, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 3 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 2°) ALORS QUE chaque copropriétaire dispose d'un droit exclusif d'usage et de jouissance sur sa partie privative, sous la réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble ; qu'en décidant néanmoins que le Syndicat des copropriétaires ne pouvait se voir ordonner d'enlever l'ensemble des objets, conteneurs-poubelles et détritus qu'il avait entreposés dans la cour de l'immeuble, constituant une partie commune, après avoir pourtant constaté qu'il résultait du procès-verbal d'assemblée générale du 1er octobre 1997 que le lot n° 5, qui donnait sur la cour et dont la Société FRAGEL était propriétaire, était utilisé par cette dernière comme issue de secours, de sorte qu'en entreposant des conteneurs-poubelles dans la cour et en faisant ainsi obstacle à l'utilisation de la sortie de secours, le Syndicat des copropriétaires portait atteinte à son droit d'user et de jouir librement de son lot privatif, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 2 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 3°) ALORS QU'en décidant que les sociétés FRAGEL, DELFREL et LODIE'S n'étaient pas fondées à obtenir la condamnation du Syndicat des copropriétaires à enlever l'ensemble des objets, conteneurs-poubelles et détritus qu'il avait entreposés en vrac dans la cour commune de l'immeuble, au motif inopérant que l'assemblée générale des copropriétaires avait adopté une résolution autorisant l'aménagement d'un local poubelles, la Cour d'appel a violé les articles 2,3, 9 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société FRAGEL, en sa qualité de propriétaire de l'immeuble sis [...] , la Société DELFREL, locataire, et la Société LODIE'S, en sa qualité de locataire-gérant du fonds de commerce de restaurant-spectacles exploité dans l'immeuble, de leur demande tendant à voir ordonner au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] , à Paris, pris en la personne de son syndic, de procéder à l'enlèvement de l'ensemble des objets, conteneurs-poubelles et détritus entreposés dans la cour de l'immeuble du 10 ; AUX MOTIFS QUE, sur la demande tendant à voir ordonner au Syndicat des copropriétaires de procéder à l'enlèvement de l'ensemble des objets, conteneurs-poubelles et détritus entreposés dans la cour de l'immeuble, il ressort des pièces produites aux débats, telles que la promesse de vente du 18 juillet 1986, les plans produits de l'ancien cinéma et du restaurant, le procès-verbal de l'assemblée générale du 1er octobre 1997, que le lot n° 5 est utilisé comme issue de secours par ses propriétaires et /ou locataires ; que cette utilisation ne ressort toutefois ni de l'acte de vente du lot du 19 février 1987, ni du règlement de copropriété de l'immeuble du 21 juin 1978, lesquels ne mentionnent aucunement que le lot n°5 constitue une issue de secours ; qu'en effet, ce lot est expressément désigné comme suit : « Dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, porte face droite dans la cour commune, un local, au sous-sol, un escalier, ce lot communique avec l'immeuble [...] (au rez-de-chaussée et au sous-sol) » ; que la courette, ainsi que l'ont justement rappelé les premiers juges, est une partie commune, ainsi qu'il ressort également du règlement de copropriété ; que, dès lors, la constatation d'une servitude sur cette courette, eu égard à l'existence d'une issue de secours constituée par le lot n°5 se heurte à la division de l'immeuble en lots de copropriété, cette division étant incompatible avec la création d'une servitude sur une partie commune au profit d'un lot privatif ; que, sur la situation d'enclave, il sera observé que les sociétés appelantes ne démontrent par aucun document récent l'issue insuffisante de leur fonds sur la voie publique pour l'exploitation commerciale de leur propriété ; qu'il n'est pas établi que seule une issue de secours par le passage du lot n°5 et la courette de l'immeuble est concevable ; qu'en conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande tendant à voir ordonner au Syndicat des copropriétaires de procéder à l'enlèvement de l'ensemble des objets, conteneurs-poubelles et détritus entreposés dans la cour de l'immeuble ; ET AUX MOTIFS QUE, sur la demande tendant à ordonner au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... de ne pas édifier de local poubelles, il a été vu que l'existence d'une servitude sur la courette n'est pas établie ; qu'il ressort en outre du procès-verbal de l'assemblée générale du 4 mars 2013, devenue définitive, que les copropriétaires ont voté à l'unanimité l'aménagement d'un local poubelles amovible selon devis réactualisé de 3 % selon projet Serveur Félix ; que cette résolution n'a pas été contestée par la Société FRAGEL, propriétaire du lot n° 5, dans le délai prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en conséquence de ces éléments, la demande des appelantes tendant à voir ordonner au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble ..., pris en la personne de son syndic, de ne pas édifier de local poubelles apparaît infondée et sera rejetée, le jugement étant également confirmé sur ce point ; 1°) ALORS QUE le propriétaire dont le fonds est enclavé est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds ; qu'il appartient au juge de rechercher si le fonds litigieux dispose d'un accès suffisant sur la voie publique au regard de son exploitation normale et pour laquelle il peut être exigé des contraintes particulières, notamment en matière de sécurité ; qu'en se bornant néanmoins à affirmer, pour décider que le fonds appartenant à la Société FRAGEL n'était pas enclavé, qu'une issue insuffisante sur la voie publique pour l'exploitation commerciale du fonds de commerce n'était pas démontrée, sans rechercher si l'exploitation normale du fonds, où se trouvait une salle de restaurant-spectacles, nécessitait, au regard des règles administratives applicables aux établissements recevant du public en matière de sécurité, deux issues situées sur des voies distinctes, convenablement espacées, de sorte qu'en présence d'une seule issue, le fonds appartenant à la Société FRAGEL se trouvait enclavé, quand bien même il disposait d'un issue principale sur la voie publique, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 682 du Code civil ; 2°) ALORS QUE le propriétaire dont le fonds est enclavé est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds ; qu'il appartient au juge de rechercher si le fonds litigieux dispose d'un accès suffisant sur la voie publique au regard de son exploitation normale et pour laquelle il peut être exigé des contraintes particulières, notamment en matière de sécurité ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que le fonds appartenant à la Société FRAGEL n'était pas enclavé, qu'une issue insuffisante sur la voie publique pour l'exploitation commerciale du fonds de commerce n'était pas démontrée et qu'il n'était pas établi que seule une issue de secours par le passage du lot n° 5 et la courette de l'immeuble était concevable, sans rechercher s'il résultait des différents plans versés aux débats par les parties que l'accès au fonds de commerce ne pouvait s'effectuer que par la voie publique, au n° [...] et par la cour de l'immeuble situé au n° 10 de la même rue, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 682 du Code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société FRAGEL, en sa qualité de copropriétaire du lot n° 5, dépendant de l'immeuble sis ..., à Paris, la Société DELFREL, en sa qualité de locataire dudit lot et la Société LODIE'S, en sa qualité de locataire-gérant du fonds de commerce exploité en son sein, de leur demande tendant à voir ordonner au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] , à Paris, pris en la personne de son syndic, de ne pas édifier de local poubelles ; AUX MOTIFS QU'il a été vu que l'existence d'une servitude sur la courette n'est pas établie ; qu'il ressort en outre du procès-verbal de l'assemblée générale du 4 mars 2013, devenue définitive, que les copropriétaires ont voté à l'unanimité l'aménagement d'un local poubelles amovible selon devis réactualisé de 3 % selon projet Serveur Félix ; que cette résolution n'a pas été contestée par la Société FRAGEL, propriétaire du lot n° 5, dans le délai prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en conséquence de ces éléments, la demande des appelantes tendant à voir ordonner au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble ..., pris en la personne de son syndic, de ne pas édifier de local poubelles apparaît infondée et sera rejetée, le jugement étant également confirmé sur ce point ; ALORS QUE seule une notification régulière de la décision d'assemblée générale fait courir le délai de deux mois imparti à un copropriétaire pour contester cette décision ; qu'en se bornant néanmoins à affirmer, pour décider que la Société FRAGEL n'était pas fondée à contester la décision prise par l'assemblée générale des copropriétaire en date du 4 mars 2013, ayant autorisé la construction d'un local à poubelle, que celle-ci n'avait pas contesté cette décision dans le délai de deux mois, sans constater qu'elle lui avait été régulièrement notifiée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble les articles 18 et 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.