Tribunal judiciaire, 14 mai 2024. 23/16035

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/16035 N° Portalis 352J-W-B7H-C3RRM N° MINUTE : 4 Assignation du : 12 Décembre 2023 Jugement avant dire droit [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [N] [D][2] [2] [Adresse 4] [Localité 6] JUGEMENT rendu le 14 Mai 2024 DEMANDERESSE Madame [P] [S] prise en sa qualité d’administrateur provisoire de l’indivision constituée entre Madame [U] [L], [J] [L], Madame [H] [G] veuve [L] et Monsieur [W] [L] [Adresse 3] [Localité 7] représentée par Maître Philippe THOMAS COURCEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0165 DEFENDERESSE Société KPFMG [Adresse 2] [Localité 5] défaillante COMPOSITION DU TRIBUNAL Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 05 Avril 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire En premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique en date du 28 octobre 2009, Mme [H] [G], Mme [U] [L], Mme [J] [L] et M. [W] [L] (ci-après l'indivision [L]) ont donné à bail commercial à la société KPFMG des locaux dépendant d'un immeuble sis à [Adresse 2], pour une durée de neuf années du 1er octobre 2009 au 30 septembre 2018, l'exercice de l'activité de « restauration sous toutes ses formes et pour tous types de cuisine à l'exclusion de toute autre activité commerciale, même temporairement » et un loyer annuel de 17.592 euros. A compter du 1er octobre 2018, le bail s'est poursuivi par tacite prolongation. Par acte de commissaire de justice signifié le 15 novembre 2022, Maître [P] [S], en sa qualité d'administrateur provisoire de l'indivision [L], a donné congé à la société KPFMG pour le 30 juin 2023 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2023 et fixation du loyer annuel à la somme de 28.875 euros hors taxes et hors charges. Par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2023, Maître [P] [S], en sa qualité d'administrateur provisoire de l'indivision [L], a signifié à la société KFPMG un mémoire en fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 28.875 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2023. Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 12 décembre 2023, Maître [P] [S], en sa qualité d'administrateur provisoire de l'indivision [L], a assigné la société KFPMG à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. L'affaire a été retenue à l'audience du 5 avril 2024 à laquelle Maître [P] [S], en sa qualité d'administrateur provisoire de l'indivision [L], était représentée par son avocat. Aux termes de son assignation, Maître [P] [S], en sa qualité d'administrateur provisoire de l'indivision [L], demande au juge des loyers commerciaux de : - fixer le prix du bail de renouvellement dû par la société KPFMG à la somme de 28.875 euros par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er juillet 2023 ; - condamner la société KPFMG à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société KPFMG aux entiers dépens de l'instance, lesquels comprendront les frais de la signification du 8 août 2023. Sur le fondement de l'article L. 145-34 du code de commerce, elle soutient que le bail ayant duré plus de douze ans, le déplafonnement est de droit. Elle invoque le rapport d'estimation de la valeur locative de renouvellement en mars 2022 qu'elle a sollicité de [Localité 11] NOTAIRES SERVICES. La société KPFMG n'a pas constitué avocat. L'affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION 1- Sur le principe du renouvellement du bail Le principe du renouvellement du bail liant l'indivision [L] et la société KPFMG est acquis à compter du 1er juillet 2023 par l'effet du congé avec offre de renouvellement signifié par l'indivision [L] le 12 décembre 2023. Cela sera constaté. 2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé Selon l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1° Les caractéristiques du local considéré ; 2° La destination des lieux ; 3° Les obligations respectives des parties ; 4° Les facteurs locaux de commercialité ; 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; Les articles R 145-2 à R 145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments. L'article L.145-34 du code de commerce dispose qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Il ressort de ces dispositions que les règles de plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé ne s'appliquent pas lorsque par l'effet de la tacite prolongation la durée du bail excède douze ans. En l'espèce, le bail expiré a été conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2009 et s'est poursuivi par tacite prolongation du 1er octobre 2018 au 30 juin 2023, date pour laquelle Maître [P] [S], en sa qualité d'administrateur provisoire de l'indivision [L], a donné congé à la société KPFMG. Dès lors, la durée du bail expiré, qui est de treize ans et neuf mois, excède douze ans et le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative. Maître [P] [S], en sa qualité d'administrateur provisoire de l'indivision [L], produit une estimation réalisée le 12 avril 2022 par M. [I] [E], expert de [Localité 11] NOTAIRE SERVICE, qui retient une valeur locative de renouvellement de 28 875 euros en mars 2022. L'expert relève notamment que les locaux loués se situent dans la portion quasi-centrale de la [Adresse 13] dont la commercialité apparaît plus courante que celledu proche [Adresse 10] qui est particulièrement fournie ; elle présente ainsi un linéaire commercial discontinu et orienté vers des commerces de proximité pour l'essentiel. Au vu des documents qui lui sont fournis et sous réserve d'un relevé réalisé par un géomètre-expert, l'expert retient, pour le local commercial, une surface de 96 m² et une surface pondérée de 61 m² et, pour le local d'habitation, une surface de 20 m². Il relève que le local commercial présente une configuration très quelconque ainsi qu'un bon état d'usage avec des prestations normées. S'agissant du local d'habitation, il s'agit d'une petite surface traversante à la distribution courante, en état d'usage et d'entretien ordinaire, qui présente un avantage limité compte tenu de sa petite superficie. L'expert relève de plus que les stipulations du contrat relatives à la taxe foncière et aux charges annexes incombant au preneur lui paraissent inhabituelles et de nature à diminuer la valeur locative. Eu égard au prix couramment pratiqués dans le voisinage, l'expert situe la valeur locative unitaire du local commercial entre 375 et 425 euros/m² et retient une valeur locative intermédiaire de 400 euros/m², soit une valeur locative totale de 24.400 euros. En ce qui concerne le local d'habitation, il retient une valeur unitaire de 32 euros/m², soit une valeur totale de 7.680 euros. Puis, à cette valeur locative globale de 32.080 euros, il applique un abattement de 5 % afin de tenir compte de la taxe foncière incombant au preneur ainsi qu'un abattement de 5 % afin de tenir compte de l'accession différée des travaux entrepris par le locataire. Il s'avère cependant que cette évaluation a été réalisée pour un renouvellement en mars 2022 alors que le renouvellement du bail est intervenu plus d'un an plus tard, au 1er juillet 2023. En outre, le bailleur ne produit aucun élément qui permettrait de considérer que cette évaluation n'a pas lieu d'être modifiée, à la hausse ou à la baisse, au 1er juillet 2023. Par conséquent, il ne peut être statué sur la demande de fixation du loyer au vu de ce seul rapport. Il est dès lors nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de l'indivision [L] qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé. En application de l'article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société KPFMG pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges. Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant, d'une part, Mme [H] [G], Mme [U] [L], Mme [J] [L] et M. [W] [L] et, d'autre part, la société KPFMG, portant sur les locaux sis à [Adresse 2], à compter du 1er juillet 2023 ; avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés, Ordonne une mesure d'expertise ; Désigne pour y procéder M. [N] [D] [Adresse 4] [XXXXXXXX01] - [Courriel 8] expert près la cour d'appel de Paris, avec mission de : - convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, - visiter les locaux litigieux situés à [Localité 5], [Adresse 2], et les décrire, - entendre les parties en leurs dires et explications, - rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2023 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, - donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er juillet 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul, - rendre compte du tout et donner son avis motivé, - dresser un rapport de ses constatations et conclusions ; Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 16 mai 2025 ; Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par Maître [P] [S], en sa qualité d'administrateur provisoire de l'indivision constituée entre Mme [H] [G], Mme [U] [L], Mme [J] [L] et M. [W] [L], à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 9] de [Localité 12]) au plus tard le 14 août 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ; Dit que l'affaire sera rappelée le 27 septembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ; Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise; Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ; Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ; Réserve les dépens. Fait et jugé à PARIS, le 14 mai 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER S. FORESTIER