Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 4]
[Localité 5]
JUGEMENT DU 25 Octobre 2024
N° RG 24/01188 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K2J7
Jugement du 25 Octobre 2024
N° : 24/649
Etablissement public ARCHIPEL HABITAT
C/
[J] [W]
[O] [C]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à ARCHIPEL HABITAT
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 25 Octobre 2024 ;
Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;
Audience des débats : 20 Septembre 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 25 Octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR
OPH ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Mme [E] [U], munie d’un pouvoir
ET :
DEFENDEURS :
Mme [J] [W]
[Adresse 2]
Porte 0008
[Localité 5]
non comparante, ni représentée
M. [O] [C]
[Adresse 2]
Porte 0008
[Localité 5]
non comparant, ni représenté
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 24 novembre 2011, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [W] et M. [O] [C] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 566,98 euros.
M. [O] [C] a informé le bailleur de son départ du logement par courrier remis en main propre le 29 janvier 2014.
Le bail a été résilié par Mme [J] [W] le 10 octobre 2022. A cette date, la locataire était en impayé de loyers à hauteur de 594,73€.
Par acte sous seing privé du 2 septembre 2022, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [W] et M. [O] [C] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 789,87 euros et d’une provision pour charges de 31,98 euros.
Par courriers recommandés avec accusé de réception des 25 janvier 2023 et 8 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires une mise en demeure de payer la somme principale respective de 2 087,95 euros et 8853,75 euros au titre de l'arriéré locatif.
Par assignations délivrées le 30 janvier 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [W] et M. [O] [C] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
8853,75 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
les loyers dus du 23 janvier 2024 jusqu’à la résiliation du bail,
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’établissement ARCHIPEL HABITAT sollicite, en outre, la condamnation de Mme [J] [W] au paiement de la somme de 594,73€ au titre des arrières et charges du logement situé au [Adresse 3] à [Localité 5].
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 20 septembre 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a maintenu l'intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative s'élevait désormais à 10166,71 euros. La représentante du service a ajouté que les locataires avaient effectué des versements récents mais qui ne couvraient pas le montant du loyer résiduel.
Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à domicile et à personne, Mme [J] [W] et M. [O] [C] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de résiliation du bail
Sur la recevabilité
L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur le fond
Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.
Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
En l’espèce, malgré la mise en demeure qui leur a été délivrée le 8 janvier 2024, Mme [J] [W] et M. [O] [C] n’ont manifestement pas réglé la dette locative de 8853,75 euros qui y était mentionnée.
L'établissement ARCHIPEL HABITAT verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 septembre 2024, Mme [J] [W] et M. [O] [C] lui devaient la somme de 10166,71 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Défaillants dans le cadre de la présente procédure, les défendeurs n’apportent, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 8853,75 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Mme [J] [W] et M. [O] [C] et leur expulsion.
L’importance du montant de la dette, associée aux paiements actuels incomplets du loyer, ne permettent pas d’envisager des délais de paiement qui permettraient la suspension de la résiliation du bail. Il convient, donc, d’ordonner l’expulsion des locataires.
Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résolution du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal aux loyer et charges.
L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.
Sur le montant de l’arriéré locatif :
L'article 1315 du code civil, devenu 1353, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En vertu de l’articles 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.
L'établissement ARCHIPEL HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [J] [W] restait devoir la somme de 594,73€, correspondant aux loyers et charges impayés à la date de son départ du logement situé [Adresse 3] à [Localité 5].
Défaillante dans le cadre de la présente procédure, Mme [J] [W] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.
Dans ces conditions, il convient de condamner Mme [J] [W] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 594,73€, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [J] [W] et M. [O] [C], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu de l’importance de la dette et de son ancienneté, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 2 septembre 2022 entre l'établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Mme [J] [W] et M. [O] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5],
DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 20 septembre 2024,
ORDONNE à Mme [J] [W] et M. [O] [C] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE solidairement Mme [J] [W] et M. [O] [C] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 10166,71 euros (dix mille cent soixante-six euros et soixante et onze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 septembre 2024, loyer du mois d’aout 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 8853,75 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5],
DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [J] [W] et M. [O] [C], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,
CONDAMNE solidairement Mme [J] [W] et M. [O] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
CONDAMNE Mme [J] [W] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 594,73 euros (cinq cent quatre-vingt-quatorze euros et soixante-treize centimes) au titre de l’arriéré locatif concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 5],
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
DÉBOUTE l'établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE solidairement Mme [J] [W] et M. [O] [C] aux dépens comprenant notamment le coût des assignations du 30 janvier 2024.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
