Cour d'appel, 23 mai 2023. 22/00332

ARRET N° du 23 mai 2023 R.G : N° RG 22/00332 - N° Portalis DBVQ-V-B7G-FECC S.N.C. HOTELIERE DE CHAMPAGNE c/ S.C. N3B Formule exécutoire le : à : la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES Me Pascal GUERIN COUR D'APPEL DE REIMS CHAMBRE CIVILE-1° SECTION ARRET DU 23 MAI 2023 APPELANTE : d'un jugement rendu le 12 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de REIMS S.N.C. HOTELIERE DE CHAMPAGNE [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Isabelle CASTELLO de la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS et ayant pour conseil Maître ROUSTAN avocat au barreau de PARIS INTIMEE : S.C. N3B au capital de 1.700.000 €, inscrite au RCS de PARIS, prise en la personne de son représentant légal, son gérant en exercice la société G.Y.C.K, société civile au capital de 4.000 €, inscrite au RCS de PARIS sous le n°424.330.538, dont le siège social est situé [Adresse 1], elle-même prise en la personne de son représentant légal, son gérant en exercice, Monsieur [R] [O], domicilié audit siège es-qualité [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Pascal GUERIN, avocat au barreau de REIMS COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS : Madame Sandrine PILON, conseiller, a entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Madame Elisabeth JUNGBLUTH, présidente de chambre Madame MAUSSIRE, conseiller Madame PILON, conseiller GREFFIER : Madame MARTYNIUK, greffier lors des débats et Monsieur MUFFAT-GENDET greffier lors du prononcé ; DEBATS : A l'audience publique du 4 avril 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2023, ARRET : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 23 mai 2023 et signé par Madame MAUSSIRE conseiller en remplacement de la présidente de chambre régulièrement empêchée, et Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. La SNC Hôtelière de Champagne est titulaire d'un bail commercial sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2], appartenant à la société civile N3B. Se plaignant d'infiltrations d'eau dans les locaux donnés à bail, la SNC Hôtelière de Champagne a fait assigner la société civile N3B devant le tribunal judiciaire de Reims le 10 février 2020 afin, principalement, d'obtenir l'autorisation de faire réaliser elle-même la réfection totale de la toiture et la condamnation du bailleur à lui verser une provision de 243 690.35 euros à valoir sur le coût des travaux et, subsidiairement, qu'il soit ordonné à la société N3B d'exécuter son obligation de faire réaliser lesdits travaux suivant devis joints, sous astreinte. La société N3B s'est opposé à ces demandes et, reconventionnellement, a sollicité la condamnation sous astreinte de la SNC Hôtelière de Champagne à effectuer les travaux de réfection de la totalité de la toiture qu'elle décrits comme nécessaires, ainsi que la mise en sécurité de la cheminée. Par jugement du 12 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Reims a : - Débouté la SNC Hôtelière de Champagne de l'intégralité de ses demandes, - Débouté la société civile N3B de sa demande reconventionnelle, - Condamné la SNC Hôtelière de Champagne à verser à la société civile N3B la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles, - Condamné la SNC Hôtelière de Champagne aux entiers dépens, dont distraction au profit du cabinet Derowski, - Ordonné l'exécution provisoire du jugement. Le tribunal a estimé que les articles R145-35 à R145-37 du code de commerce relatifs à la répartition des charges et du coût des travaux, n'étaient pas applicables au bail en cause, renouvelé avant l'entrée en vigueur de la loi 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dite loi Pinel. Il a rappelé que les dispositions de l'article 1720 du code civil ne sont pas d'ordre public et relevé que le bail commercial en cause contient une clause dérogatoire rédigée de manière suffisamment précise pour inclure les " couvertures entières " parmi les travaux à la charge du preneur, qui doit être appliquée par les parties, d'autant que ces dispositions particulières seront prises en compte dans le cadre de l'évaluation du loyer, conformément à l'article L145-33 du code de la consommation. S'agissant de la demande reconventionnelle de la SC N3B, le tribunal a constaté qu'au terme de l'article 1728 du code civil, le preneur n'est tenu, pendant l'exécution du bail, qu'aux obligations d'user du bien raisonnablement et conformément à son usage et à payer les loyers et que l'obligation de restituer les lieux en bon état ne s'applique qu'en fin de bail, de sorte que le bailleur n'a pas, à ce stade, qualité ni intérêt à réclamer l'exécution des travaux. La SNC Hôtelière de Champagne a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 23 février 2022. Par conclusions notifiées le 25 octobre 2022, elle demande à la cour d'appel de : - Débouter la SC N3B de l'intégralité de ses demandes, fins, prétentions plus amples et contraires ainsi que son appel incident, - Confirmer le jugement en ce qu'il déboute la SC N3B de sa demande reconventionnelle, - L'infirmer en ce qu'il la déboute de l'intégralité de ses demandes et la condamne aux dépens et frais irrépétibles, En conséquence, - Ordonner à la société N3B d'exécuter son obligation de faire réaliser les travaux suivants : o Les travaux de réfection de la toiture de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2] détaillé par le devis du 6 novembre 2019 établi par la société AJM Couverture, o Les travaux de mise en sécurité de la cheminée spécifiés par le devis n°D-100046 du 22 novembre 2019 réalisé par la société MSF, - Condamner la société N3B à réaliser les travaux susmentionnés sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard commençant à courir 15 jours après la signification de la décision à intervenir, - A défaut de réalisation des travaux susmentionnés par la SC N3B dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir, l'autoriser à faire réaliser elle-même les travaux susmentionnés, à la place et aux dépens de la société N3B, et condamner cette dernière à lui verser une provision de 243 690.35 euros à valoir sur le coût final des travaux, assortie des intérêts au taux légal passé deux mois suivant la signification de la décision à intervenir, - Condamner la société N3B à lui verser une somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner la société N3B aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Isabelle Castello, membre de la SCP Delvincourt Caulier-Richard Castello en application de l'article 699 du code de procédure civile. o Invoque les articles 1719 et 1720 du code civil et l'obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur, soutient que la clause du bail ne fait que reprendre la définition des grosses réparations de l'article 606 du code civil fixée par la jurisprudence et ne peut pas inclure les travaux de réfection totale de la toiture, que de tels travaux affectant la structure de l'immeuble sont à la charge du bailleur sur le fondement de 1719 Par conclusions notifiées le 25 juillet 2022, la société civile N3B demande à la cour de ; - Confirmer le jugement en ce qu'il déboute la SNC Hôtelière de Champagne de l'intégralité de ses demandes dirigées contre elle, - L'infirmer en ce qu'il la déboute de ses propres demandes, Et statuant à nouveau, - Juger que la SNC Hôtelière de Champagne devra réaliser les travaux, objets des pièces que celle-ci verse aux débats, sous astreinte de 1 000 euros par jour passé le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et ce, pendant trois mois passés lequel délai il sera à nouveau fait droit, - Juger que les parties, bailleur et preneur devront désigner un architecte et/ou maître d''uvre conjointement, qu'il devra surveiller les travaux et leur avancement et, conformément au bail, les situations d'avancement des travaux, pour les parties communes aux commerces, seront prises en charge à hauteur de 25% au titre de sa participation prévue contractuellement, - Condamner la SNC Hôtelière de Champagne au paiement d'une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - La condamner aux entiers dépens d'appel et en autoriser le recouvrement par Me Pascal Guerin, dans le cadre des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. MOTIFS La société civile N3B invoque l'article 2.2 du bail commercial qui la lie à la SNC Hôtelière de Champagne en ce qu'il stipule que le preneur devra effectuer lui-même dans les lieux loués toutes les réparations sans distinction y compris les grosses réparations telles que définies à l'article 606 du code civil. Cet article prévoit encore : " Le preneur sera également responsable de toutes réparations normalement à la charge du bailleur sans aucune distinction, y compris les grosses réparations telles que définies à l'article 606 du code civil visant les gros murs, les voûtes, les poutres et couvertures entières, les murs de soutènement et de clôture'sans que cette liste soit limitative, le bailleur entendant percevoir un loyer net de toutes charges. Compte-tenu de cette disposition, de convention expresse, à aucun moment le preneur ne pourra tenter de se soustraire à ses obligations en invoquant un motif de vétusté, lequel est expressément écarté. Compte tenu de l'imbrication des commerces de brasserie et d'hôtel, les gros travaux qui se révèleraient nécessaires se répartiront à raison de 75 % pour le preneur et 25 % pour le bailleur et ce pour les parties communes aux commerces ". La SNC Hôtelière de Champagne invoque les articles 1719 et 1920 du code civil. Elle soutient que considérer que la clause transférant au preneur la charge des grosses réparations porterait également sur les travaux de modification de la structure de la chose louée, reviendrait à décharger purement et simplement le bailleur de son obligation de délivrance. Il résulte de l'article 1719 que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière: -1o De délivrer au preneur la chose louée ; - 2o D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée; -3o D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ('). L'article 1720 prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu'il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. La SNC Hôtelière de Champagne invoque de nombreuses dégradations et dommages aux faux plafonds, aux murs et dans les combles, ainsi que les chambres de l'hôtel, dues à des infiltrations en provenance de la toiture de l'immeuble. Elle en justifie par la production de photographies. Le gérant de la SNC Hôtelière de Champagne a sollicité une expertise de M [C] [P], portant sur l'état des ouvrages de couverture. Dans un avis écrit du 14 novembre 2018, cet expert indique qu'il n'a constaté aucune négligence dans l'entretien des ouvrages de toiture, mais que la zinguerie, les ardoises, la couverture zinc, sont hors d'âge et qu'elles doivent être totalement rénovées, sauf à générer de nouveaux sinistres à court terme. Il a en outre relevé que les édicules et ouvrages de maçonnerie présentaient d'importantes traces de vétusté et des dégradations dues aux conditions climatiques et à la pollution, de sorte qu'il convenait de ne pas faire l'impasse sur leur remise en état. Les parties s'accordent sur la nécessité de procéder aux travaux ainsi préconisés, puisque chacune sollicite leur réalisation, par l'autre. L'article 2.2 du bail, qui décharge le bailleur d'une de ses obligations doit être interprétée strictement (3e civ. 29-9-2010, n° 09-69.337). Elle vise les réparations, qui pour concerner le cas échéant les couvertures entières, ne peuvent consister dans la réfection pure et simple de tous les ouvrages de couverture et des éléments de maçonneries, telle que l'expert le préconise en l'espèce. En outre, les infiltrations qui atteignent l'hôtel en plusieurs lieux et notamment dans les chambres, porte atteinte à l'usage contractuellement prévu des locaux objets du bail. Or, elles ne résultent pas d'un manque d'entretien, ainsi que l'expert le précise, mais d'un défaut d'étanchéité du toit dans sa totalité. L'obligation du bailleur de délivrer un local conforme à la destination contractuelle est donc en cause et la clause précitée, qui met les grosses réparations à la charge du preneur, ne peut suffire à décharger totalement le bailleur de son obligation de délivrance d'un local en état de servir à l'usage contractuellement prévu. La société civile N3B ne conteste pas les deux devis produits par la SNC Hôtelière de Champagne au soutien de sa demande, puisqu'elle demande que les travaux qui en sont l'objet soient réalisés par celle-ci. En conséquences, les travaux préconisés par l'expert, de rénovation totale de la toiture et de remise en état des ouvrages de maçonneries, doivent être à la charge du bailleur, selon le détail et le coût indiqué dans le devis du 6 novembre 2019 de la société AJM Couverture (travaux de couverture pour un coût total de 235 950.35 euros TTC) et le devis n°D-190046 du 22 novembre 2019 de la SASU MSF (travaux de mise en sécurité de la cheminée pour un coût total de 1 290 euros TTC). La société civile N3B sera condamnée à procéder auxdits travaux dans le délai de 6 mois à compter de la notification du présent arrêt, sous astreinte, passé ce délai, de 1 000 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il déboute la SNC Hôtelière de Champagne de l'intégralité de ses demandes et confirmé en ce qu'il déboute la société N3B de sa demande reconventionnelle aux fins d'exécution des travaux par le preneur. L'astreinte dont est assortie la condamnation prononcée contre la société civile N3B est suffisante à garantir sa bonne exécution et il n'est pas nécessaire d'autoriser en outre la SNC Hôtelière de Champagne à recourir à la faculté de remplacement prévue par l'ancien article 1144 du code civil. Sur les dépens et frais irrépétibles Compte tenu de ce qui précède, les dépens doivent être supportés par la société civile N3B, partie condamnée, dont la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile doit donc être rejetée. Le jugement sera donc infirmé de ces chefs. Les dépens d'appel seront également mis à la charge de la société civile N3B, dont la demande en paiement au titre de ses frais irrépétibles d'appel doit dès lors être rejetée. Il est équitable d'allouer à la SNC Hôtelière de Champagne la somme 3 500 euros pour ses frais irrépétibles. La SCP Delvincourt Caulier-Richard Castello sera autorisée à recouvrer les dépens dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, Confirme le jugement rendu le 12 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Reims en ce qu'il déboute la société civile N3B de sa demande reconventionnelle et en ce qu'il déboute la SNC Hôtelière de Champagne de sa demande tendant à être autorisée à faire réaliser elle-même les travaux de réfection de la toiture et de mise en sécurité de la cheminée, L'infirme pour le surplus, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne la société civile N3B à procéder aux travaux toiture et de remise en état des ouvrages de maçonneries selon le devis du 6 novembre 2019 de la société AJM et le devis n°D-190046 du 22 novembre 2019 de la SASU MSF, Dit que ces travaux devront être réalisés dans le délai de 6 mois à compter de la notification du présent arrêt, sous astreinte, passé ce délai, de 1 000 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois, Condamne la société civile N3B à payer à la SNC Hôtelière de Champagne la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute la société civile N3B de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société civile N3B aux dépens, dont distraction au profit de la SCP Delvincourt Caulier-Richard Castello. Le greffier Le conseiller en remplacement de la présidente de chambre régulièrement empêchée