Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
JUGE DE L’EXECUTION CHARGE DU SERVICE
DES SAISIES IMMOBILIERES
JUGEMENT D’ORIENTATION
ORDONNANT LA VENTE FORCEE
ET STATUANT SUR DES CONTESTATIONS
DU 01ER MARS 2024
N° RG 23/00114 - N° Portalis DB22-W-B7H-RQGH
Code NAC : 78A
ENTRE
S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 379 502 644, dont le siège social est situé [Adresse 7] à [Localité 16], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
Venant aux droits de la société CREDIT IMMOBILIER ILE DE FRANCE suite à fusion-absorption.
CREANCIER POURSUIVANT
Représenté par Maître Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 189.
ET
Monsieur [P] [N], né le [Date naissance 4] 1951 à [Localité 14] (CONGO), de nationalité congolaise, demeurant [Adresse 2] à [Localité 13].
Madame [B] [Y] [E]-[O] épouse [N], née le [Date naissance 6] 1978 à [Localité 12] (CONGO), de nationalité congolaise, demeurant [Adresse 2] à [Localité 13].
Mariés le [Date mariage 1] 2006 sans contrat préalable à leur union célébrée à la Mairie de [Localité 12] (CONGO) et soumis au régime légal congolais de la communauté de biens réduites aux acquêts.
PARTIES SAISIES
Tous deux représentés par Maître Jean Rigobert TSIKA-KAYA, avocat plaidant au barreau de SEINE SAINT DENIS, par Maître Jean-Chrysostome SANDO, avocat plaidant au barreau du VAL DE MARNE et par Maître Jean NGAFAOUNAIN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 434.
TRESOR PUBLIC DE [Localité 15], dont les bureaux sont situés [Adresse 10] à [Localité 15] et ci-devant et actuellement [Adresse 8] à [Localité 11].
CREANCIER INSCRIT
TRESOR PUBLIC agissant par le Responsable du Service des Impôts des Particuliers de [Localité 17] EST, dont les bureaux sont situés [Adresse 5] à [Localité 17].
CREANCIER INSCRIT
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Loïc LLORET GARCIA
Greffier : Sarah TAKENINT
DÉBATS
À l’audience du 24 janvier 2024 tenue en audience publique.
***
Vu le commandement du 11 avril 2023 publié le 1er juin 2023 au Service de la Publicité Foncière de Versailles 2, volume 2023 S n°58, par lequel le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER ILE DE FRANCE suite à fusion-absorption, dénoncé aux créanciers inscrits, a saisi à l’encontre de Monsieur [P] [N] et de Madame [B] [E]-[O] épouse [N], des biens et droits immobiliers leur appartenant sis [Adresse 3], cadastrés section AK n°[Cadastre 9] lieudit « [Adresse 3] » pour une contenance de 6a 72ca, plus amplement désignés au cahier des conditions de vente,
Par acte signifié à l’étude le 31 juillet 2023, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a fait assigner Monsieur [P] [N] et Madame [B] [E]-[O] épouse [N] à l'audience d'orientation devant le juge de l'exécution de Versailles afin d'obtenir la vente forcée de l'immeuble saisi.
Le cahier des conditions de vente déposé le 3 août 2023 au greffe du juge de l’exécution,
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 novembre 2023, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT demande au juge de l’exécution de :
Débouter les époux [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions comme étant irrecevables ou, à défaut, mal fondées, adjuger de plus fort au CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT le bénéfice de son exploit introductif d’instance,Dire que le créancier poursuivant est muni d’un titre exécutoire et justifie d’une créance liquide et exigible,Mentionner le montant retenu pour la créance du poursuivant, arrêtée au 5 janvier 2023 à la somme de 263.054,80 euros en principal, frais et intérêts, outre intérêts au taux de 5% l’an à compter de cette date,Ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis et fixer à dix semaines la date à laquelle il sera procédé à l’adjudication,Fixer la mise à prix à la somme de 260.000 euros,Autoriser le créancier poursuivant à faire procéder à la visite des biens saisis,Désigner comme huissier chargé des visites celui qui a préalablement dressé le procès-verbal descriptif,Dire que les modalités et conditions figurant au cahier des conditions de la vente s’appliqueront, que la procédure s’oriente vers la vente forcée ou la vente amiable, sous le contrôle du juge de l’exécution,Dire, dans l’hypothèse d’une vente amiable autorisée, qu’après l’audience de rappel de l’article R. 322-25 du Code des procédures civiles d’exécution et si les conditions de cet article sont réunies, que le prix de vente consigné à la Caisse de dépôt et consignation devra être remis par le notaire au séquestre désigné au cahier des conditions de vente, sur production du jugement constatant la vente,Rappeler que, dans l’hypothèse d’une vente amiable autorisée, les émoluments de vente, calculés conformément à l’article A 444-191 du Code de commerce, doivent s’ajouter aux frais taxés dans le jugement d’orientation et doivent être réglés par l’acquéreur,Dire que la publicité de droit commun comprendra également une annonce faite sur un site internet,Dire que les dépens, avec distraction, seront employés en frais privilégiés de vente,Condamner in solidum Monsieur [P] [N] et Madame [B] [E]-[O] épouse [N] à payer au CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, outre dépens, la somme de 4.300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 janvier 2024, Monsieur [P] [N] et Madame [B] [E]-[O] épouse [N] demandent au juge de l’exécution de :
Débouter le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT de l’ensemble de ses demandes,Dire et juger que l’action en recouvrement du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT est prescrite,Dire prescrite la dette payable par termes successifs à compter du mois de mars 2016 jusqu’au mois de mars 2017 soit la somme de 37.381,95 euros,Dire que Monsieur [P] [N] n’a jamais reçu la signification de l’ordonnance du 30 décembre 2022 et par conséquent annuler le commandement de payer en date du 11 avril 2023,Dire indéterminé le montant de la créance du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT et par conséquent, annuler le commandement de payer en date du 11 avril 2023,Déclarer nul le commandement de payer valant saisie-vente en date du 11 avril 2023,Dire que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a fait sans raison valable obstruction aux paiements effectués par Monsieur [P] [N],Dire la créance du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT éteinte suite aux paiements,Dire que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT est de mauvaise foi,Condamner le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à payer aux époux [N] la somme de 50.000 euros pour procédure abusive,Condamner le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à payer aux époux [N] la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à payer aux entiers dépens.
En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions des parties pour l’exposé des moyens.
L’affaire a été appelée dernièrement à l’audience du 24 janvier 2024 au cours de laquelle les parties ont été entendues.
La décision a été mise en délibéré au 1er mars 2024.
MOTIFS DU JUGEMENT
À titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à ce qu’il soit « donner acte », « constater », ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des prétentions, il n’y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.
SUR L’EXCEPTION DE LITISPENDANCE ET DE CONNEXITE
Monsieur [P] [N] et Madame [B] [E]-[O] épouse [N] se prévalent d’une exception de litispendance et de connexité, le juge de l’exécution en matière immobilière ayant été saisi.
Aux termes de l’article 100 du Code de procédure civile, si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l’autre si l’une des parties le demande. À défaut, elle peut le faire d’office.
L’article L 213-6 du Code de l’organisation judiciaire dispose que le juge de l’exécution connaît de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée. L’article R. 311-1 du Code des procédures civiles d’exécution ajoute que la procédure de saisie immobilière est régie par les dispositions du présent livre et par celles qui ne lui sont pas contraires du livre Ier du présent Code.
Ainsi, seul le juge de l’exécution en matière immobilière est compétent pour connaître de la procédure de saisie immobilière et des difficultés relatives au titre exécutoire, notamment.
Par conséquent, la demande de dessaisissement du juge de l’exécution en matière de saisie immobilière sera rejetée.
SUR LA PRESCRIPTION DE L’ACTION EN RECOUVREMENT
Monsieur [P] [N] a contracté un prêt avec le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT le 9 décembre 2009. Monsieur [P] [N] et Madame [B] [E]-[O] épouse [N] ont défendu dans leurs conclusions et à l’audience, que l’action de leur créancier était prescrite et que par conséquent, une bonne partie des échéances était frappée par la prescription.
Sur le point de départ du délai de prescription et sur la durée du délai de prescription
Aux termes de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. En effet, selon la jurisprudence de la Cour de cassation, l’application de l’article 2224 du Code civil est admise pour déterminer le point de départ du délai de prescription biennal de l’article L 218-2 du Code de la consommation (Civ. 3e, 1er mars 2023, n° 21-23.176 B).
De plus, à l’égard d’une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l’égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance, de sorte que, si l’action en paiement des mensualités impayées se prescrit à compter de leurs dates d’échéance, successives, l’action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme, qui emporte son exigibilité (Civ. 1ère, 11 février 2016, n° 14-27.143 P).
En l’espèce, la déchéance du terme est intervenue par lettre recommandée avec avis de réception en date du 17 juillet 2019.
Le point de départ du délai de prescription sera donc fixé à cette date pour Monsieur [P] [N].
Sur la durée du délai de prescription
Aux termes de l’article L. 218-2 du Code de la consommation, l'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.
En l’espèce, le contrat de prêt immobilier a été conclu entre le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT et Monsieur [P] [N] et Madame [B] [E]-[O] épouse [N].
Ce contrat conclu entre un professionnel et deux consommateurs est donc soumis aux dispositions du Code de la consommation et au délai de prescription biennal.
Sur l’interruption du délai de prescription
Aux termes de l’article R. 221-5 du Code des procédures civiles d’exécution, si, dans un délai de deux ans qui suit le commandement de payer, aucun acte d'exécution n'est intervenu, les poursuites ne peuvent être engagées que sur un nouveau commandement. Toutefois, l'effet interruptif de prescription du commandement demeure.
En l’espèce, un premier commandement de payer aux fins de saisie vente a été délivré le 19 octobre 2019 puis un second le 7 septembre 2021. Enfin, un troisième commandement de payer de saisie immobilière date du 11 avril 2023. Un délai de deux ans s’est écoulé entre chacun de ces commandements, l’effet interruptif de prescription faisant courir à nouveau le délai.
Par conséquent, l’action du créancier n’est pas prescrite à l’égard de Monsieur [P] [N].
SUR LA NULLITE DU COMMANDEMENT DE PAYER
Monsieur [P] [N] et de Madame [B] [E]-[O] épouse [N] soutiennent que le commandement de payer du 11 avril 2023 est nul car ne contient pas de mention d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible sur le fondement des articles R. 221-1 et L. 221-1 du Code des procédures civiles d’exécution.
Aux termes de l’article 112 du Code de procédure civile, la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever de nullité.
L’article 122 du Code de procédure civile précise que la prescription est une fin de non-recevoir.
En l’espèce, dans leurs conclusions, Monsieur [P] [N] et Madame [B] [E]-[O] épouse [N] soulèvent en premier lieu la prescription de l’action du créancier puis, en second lieu, la nullité du commandement de payer. Cette exception de nullité doit être soulevée avant toute fin de non-recevoir ou défense au fond.
La nullité du commandement de payer ne peut donc pas être invoquée postérieurement à une fin de non-recevoir. Et le moyen tiré de la nullité du commandement de payer sera rejeté.
Sur le titre exécutoire et la créance liquide et exigible
Aux termes de l'article L. 311-2 du Code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.
Le texte de l'article R. 322-15 du Code des procédures civiles d'exécution rajoute qu'à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.
En l'occurrence, le créancier poursuivant justifie d'un titre exécutoire constitué par la copie exécutoire d’un acte notarié contenant un prêt d’un montant de 366.720 euros consenti par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, acte reçu le 29 mars 2010. Il justifie également d’une ordonnance du juge des libertés et de la détention du 30 décembre 2022, l’autorisant à pratiquer une saisie immobilière.
Premièrement, est allégué une erreur matérielle figurant sur le décompte des sommes dues au 5 janvier 2023 intégré au commandement de saisie, portant mention d’une date d’établissement au 5 janvier 2022 au lieu du 5 janvier 2023. Les consorts [N] soutiennent que la somme est erronée dans la mesure où ne viennent pas en déduction la somme de 229.180,04 euros prétendument payée. Or, il résulte des pièces versées au dossier que ladite somme a été rejetée par le créancier poursuivant.
Deuxièmement, il résulte à la lecture du tableau d’amortissement du prêt, que le capital restant dû, au mois de juillet 2019, était de 173.592 euros, établissant qu’il n’y a de fait pas eu de double comptabilisation. Ce moyen ne saurait donc prospérer.
Troisièmement, les débiteurs saisis soulèvent que le taux effectif global du prêt consenti à Monsieur [P] [N] à 6,149 % l’an serait usuraire. Or, il convient de rappeler que ce taux, à cette époque, est celui pratiqué généralement par les établissements de crédits. De fait, ce moyen sera écarté.
Quatrièmement, les débiteurs saisis relèvent l’absence de précisions quant aux modalités de calcul des intérêts, comptabilisés pour 36.646 euros sur la période comprise entre le 18 juillet 2019 et le 5 janvier 2023 au taux de 5% par an. Or, comme soulevé par le créancier poursuivant, le contrat de prêt souscrit par Monsieur [P] [N] et dont les conditions générales et particulières ont été annexée à la minute de l’acte notarié, stipule page 9 article XI paragraphe B que, en cas de défaillance de l’emprunteur ayant justifié la déchéance du terme, les sommes restant dues produiront des intérêts de retard, jusqu’à la date du règlement effectif. Il résulte donc de l’analyse de ces stipulations contractuelles, que les sommes dues à déchéances étaient donc calculées sur la période mentionnée en retenant pour base le cumul des deux sommes, soit 173.592,68 € d’une part, et la somme de 37.381,95 € d’autre part.
Cinquièmement, les débiteurs saisis sollicitent la réduction ou la modération de l’indemnité d’exigibilité de 7% d’un montant de 12.151,49 € et indiquent qu’elle s’assimile à une clause pénale. L’établissement de crédit s’y oppose.
Selon l’article 1231-5 du Code civil, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. L’indemnité contractuelle, fixée par le contrat à 7%, s’analyse en une clause pénale susceptible de modération, en application du texte susvisé. Au regard des circonstances de l’espèce, et des tentatives de règlements amiables de la part de Monsieur [P] [N], il y lieu de réduire cette somme à 1 euro.
Au regard de ce qui precede et en vertu de ce titre, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT justifie d'une créance liquide et exigible au sens de l'article L. 311-2 du Code des procédures civiles d'exécution dont le montant s'élève, au vu du décompte arrêté au 5 janvier 2023, à la somme de 250.904,31 euros en principal, frais et intérêts.
Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour résistance abusive
La compétence et les pouvoirs du juge de l’exécution sont encadrés par les articles L. 213-6 du Code de l’organisation judiciaire, L. 121-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. En vertu de ces dispositions, si le juge de l’exécution est compétent pour connaitre de la contestation d’une mesure d’exécution forcée, il n’entre pas dans ses attributions de se prononcer sur une demande de condamnation à des dommages-intérêts contre le créancier saisissant, qui n’est pas donnée sur l’exécution ou l’inexécution dommageable de la mesure.
En conséquence, la demande de dommages-intérêts formée par les débiteurs saisis tenant à sanctionner le comportement jugé fautif de l’établissement de crédit ne saurait prospérer.
Les débiteurs saisis seront donc déboutés de leur demande.
Sur l'orientation de la procédure
Aux termes de l’article R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.
Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.
En l'espèce, le juge des libertés et de la détention a, par ordonnance, autorisé la vente dudit bien avec report du prix de la saisie sur le prix de cession de l’immeuble entre les mains de l’avocat, après désintéressement des créanciers, et ordonné, une fois la consignation réalisée auprès de l’AGRASC, la mainlevée de la saisie pénale.
Par ailleurs, il résulte des débats que la vente amiable n’a pas été sollicitée, le créancier poursuivant demandant la vente forcée.
Faute de demande de vente amiable, il convient d'ordonner la vente forcée de l'immeuble saisi sur la mise à prix fixée par le créancier poursuivant.
En application de l'article R. 322-26 du Code des procédures civiles d'exécution, il convient également d'autoriser le créancier poursuivant, d'une part, à faire procéder à la visite des biens saisis selon les modalités fixées au dispositif, et de l'autre, à faire paraître la publicité de vente forcée sur internet.
Il convient néanmoins de rappeler aux parties qu’en application de l'article L. 322-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d'exécution, en cas d'accord entre le débiteur, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l'immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l'immeuble avant la publication du titre de vente, lesquels sont intervenus dans la procédure, et le créancier mentionné au 1° bis de l'article 2374 du Code civil, les biens saisis peuvent être vendus de gré à gré après l'orientation en vente forcée, et ce jusqu'à l'ouverture des enchères.
Sur les autres demandes et les dépens
L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.
Les dépens seront compris dans les frais taxés.
PAR CES MOTIFS
Le Juge de l'exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,
REJETTE toutes les contestations de Monsieur [P] [N] et de Madame [B] [O]-[E] épouse [N] ;
DÉBOUTE Monsieur [P] [N] et de Madame [B] [O]-[E] épouse [N] de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;
ORDONNE la vente forcée à l’audience du MERCREDI 26 JUIN 2024 À 09h30, des biens immobiliers appartenant à Monsieur [P] [N] et de Madame [B] [E]-[O] épouse [N], tels que décrits dans le cahier des conditions de vente ;
MENTIONNE le montant retenu en principal, frais et intérêts pour la créance du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, arrêtée au 5 janvier 2023, à la somme de 250.904,31 euros ;
AUTORISE le créancier poursuivant à faire procéder à la visite des biens saisis dans les jours précédant la vente, à raison de deux visites de deux heures chacune, entre 9h et 18h, par tel huissier de son choix, assisté le cas échéant de tout expert chargé d'établir les diagnostics requis et, si nécessaire, d'un serrurier et de la force publique ou de deux témoins ;
AUTORISE le créancier poursuivant à faire paraître la publicité de vente forcée sur internet ;
RAPPELLE que les biens saisis peuvent être vendus de gré à gré dans les conditions de l’article L. 322-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d'exécution, après l'orientation en vente forcée, et ce jusqu'à l'ouverture des enchères ;
DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
DIT que les dépens seront compris dans les frais taxés.
Fait et mis à disposition à Versailles, le 01er Mars 2024.
Le Greffier Le Président
Sarah TAKENINT Loïc LLORET GARCIA
