Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 24/00206 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWHP
NAC : 30B
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
AUDIENCE DU 12 Septembre 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. [Adresse 5]
immatriculée au RCS de Saint Denis sous le n° 449 558 055
[Adresse 1]
[Localité 4] (RÉUNION)
Rep/assistant : Me Laure-marina ASERVADOMPOULE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DEFENDERESSE
S.A.S. FINANCIAL BTP immatriculée au RCS de Saint Denis sous le n° 894 362 441
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
LORS DES DÉBATS :
Président : Emmanuelle WACONGNE
Greffier : Marina GARCIA
Audience Publique du : 04 Juillet 2024
LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Ordonnance prononcée le 12 Septembre 2024 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Emmanuelle WACONGNE, Présidente, assistée de Madame Isabelle SOUNDRON,
Copie exécutoire à Maître ASERVADOMPOULE délivrée le :
Copie certifiée conforme délivrée le :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice remis à personne morale en date du 30 avril 2024, la SCI [Adresse 5] a fait assigner la SAS FINANCIAL BTP, par devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en référé, sur le fondement l’article 834 du code de procédure civile, et les 1103 et suivants du code civil aux fins de voir :
DECLARER la demande de la SCI [Adresse 5] recevable et bien fondée,REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la société FINANCIAL BTP, CONSTATER que la clause résolutoire est acquise en faveur de la SCI [Adresse 5] depuis le 05 avril 2024 et que son effet est entier à compter de ladite assignation, CONSTATER ne pas avoir lieu à délai de grâce, CONSTATER que la SAS FINANCIAL BTP est à compter de l’assignation de la SCI [Adresse 5], occupante sans droit ni titre du local sis [Adresse 1] à Sainte-Clotilde (97490),ORDONNER l’expulsion de la SAS FINANCIAL BTP et de tous occupants de leur chef ainsi que de ses biens, et ce avec l’assistance de la force publique, s’il y a lieu, de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clés, dans un délai de deux mois suivant la signification du jugement à intervenir et ce sous une astreinte de 500 euros par jour de retard, FAIRE constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, le cas échéant, d’un technicien, ORDONNER le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur, aux frais, risques et périls des défendeurs et ce en toute garantie de toutes sommes qui pourront être dues, PRONONCER que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’effet de la clause résolutoire, CONDAMNER par provision la SAS FINANCIAL BTP à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 29 637,59 euros au titre des loyers dus et de l’arriéré locatif, dont somme arrêtée au 05 mars 2024,CONDAMNER par provision la SAS FINANCIAL BTP à payer à la SCI [Adresse 5], la somme de 2 963,76 euros au titre de la majoration contractuelle,CONDAMNER par provision la SAS FINANCIAL BTP à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 4 413,50 euros au titre de l’indemnité d’occupation depuis le 05 avril 2024, à parfaire au jour de l’audience, CONDAMNER la SAS FINANCIAL BTP à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 1500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,CONDAMNER la SAS FINANCIAL BTP à payer à la SCI [Adresse 5] les entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût des deux commandements de payer établis aux sommes respectives de 215,61 euros et de 285,22 euros, ainsi que celui de la présente assignationRAPPELER que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,
Lors de l’audience du 04 juillet 2024, bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne morale en date du 30 avril 2024, la SAS FINANCIAL BTP, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.
Le juge des référés a indiqué que la décision serait prononcée le 8 août 2024, prorogée à ce jour, par mise à disposition des parties au greffe de la juridiction.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se référer aux conclusions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».
A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.
Sur la demande de résiliation du bail
En application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Conformément aux dispositions du second alinéa de l’article 835 du Code de Procédure Civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, suivant exploit de commissaire de justice en date du 5 mars 2024, la SCI [Adresse 5] démontre avoir été dans l’obligation de faire délivrer à la SAS FINANCIAL BTP, un commandement de payer les loyers, pour un montant de 27 430,84 euros, étant précisé que ce commandement de payer visait expressément la clause résolutoire prévue au bail.
La clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial en date du 27 mai 2021 prévoit une résiliation de plein droit un mois après une sommation d'exécuter ou un commandement de payer restés sans effet.
Ainsi, le commandement de payer n’a fait qu’appliquer ladite clause et par conséquent, respecte les obligations légales quant à la durée impartie au locataire pour régulariser sa situation.
La SAS FINANCIAL BTP, n'a pas satisfait au commandement de payer dans le délai d'un mois suivant sa délivrance, de sorte que, conformément à l'article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire se trouve acquise.
Il n'existe aucune contestation sérieuse quant au montant ou à la nature de la dette.
Dès lors, il sera prononcé la résiliation du bail commercial, acquise à la date du 5 avril 2024.
Sur l'expulsion du locataire
Il ressort des dispositions de l’article 809 du Code de procédure civile que « Le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».
En l'espèce le preneur occupe sans droit ni titre le local loué depuis le 5 avril 2024, date de résiliation du bail commercial.
En conséquence de cette résiliation de plein droit, le bailleur est bien fondé à solliciter l'expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à parfait délaissement.
Sur le paiement des sommes contractuellement dues
Au regard des dispositions de l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier. »
La SCI [Adresse 5] sollicite de condamner la SAS FINANCIAL BTP au paiement de la somme de 29 637,59 € à titre prévisionnel, au titre des loyers impayés.
Or, en l'espèce, s’il n'existe aucune contestation sérieuse quant à l'obligation du preneur de payer les arriérés locatifs, ceux-ci prennent fin à l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 05 avril 2024, si bien que tout loyer postérieur doit être examiné au titre de l’indemnité d’occupation.
En conséquence, la SAS FINANCIAL BTP sera condamnée à payer à la SCI [Adresse 5], une provision correspondant à l'ensemble des sommes contractuellement prévues jusqu’au 5 avril 2024.
Selon le commandement de payer en date du 5 mars 2024, l'arriéré locatif s'élevait à la somme de 27 430,84 €, charges comprises, comptant le solde des loyers et charges impayés au 05 mars 2024. Ainsi, à cette somme, il convient d’y ajouter le mois d’avril selon les mêmes modalités de calcul du commandement de payer, ce qui aboutit à la somme de 29 637,59 €.
Par conséquent il convient de de condamner la SAS FINANCIAL BTP au paiement de la somme de 29 637,59 € à titre provisionnel, au titre des loyers impayés, assortie des intérêts à taux légal à compter de la date de la signification de l’ordonnance à intervenir.
Sur l’indemnité d'occupation
L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
En l’espèce, la clause résolutoire du bail commercial stipulant une indemnité d'occupation forfaitaire égale à deux fois le montant du loyer en cours pour chaque jour de retard, est assimilable à une clause pénale, dont la portée est manifestement excessive, et susceptible d’appréciation du juge du fond. Dès lors, celle-ci sera rejetée. De même, la clause prévoyant une majoration de plein droit de 10% sur le montant des sommes dues est assimilable à une clause pénale ont la portée est manifestement excessive, et susceptible d’appréciation du juge du fond. Celle-ci sera rejetée également.
Dès lors, la SAS FINANCIAL BTP sera condamnée à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire en date du 05 avril 2024, à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges comprises, soit la somme de 2419,41 euros par mois, jusqu’à la libération effective des lieux.
Sur les dépens ainsi que les frais irrépétibles
Succombant, la SAS FINANCIAL BTP sera condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 800€ à la SCI [Adresse 5], en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort en matière de référé,
Vu l’article L 145-41 du Code du commerce,
Vu les articles 834 et 700 du code de procédure civile,
CONSTATONS la résolution du bail commercial liant la SCI CENTRE D’AFFAIRES CADJEE à la SAS FINANCIAL BTP par acquisition de la clause résolutoire en date du 05 avril 2024 ;
DISONS qu’à compter du 05 avril 2024, la SAS FINANCIAL BTP est devenue occupante sans droit ni titre du local sis [Adresse 1] ;
ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS FINANCIAL BTP des lieux qu’elle occupe et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
ASSORTISSONS l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 150 € par jour de retard à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;
DISONS qu’il pourra être estimé les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet, assisté, le cas échéant, d’un technicien ;
ORDONNONS le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur, aux frais, risques et périls des défendeurs ;
CONDAMNONS la SAS FINANCIAL BTP à payer la SCI [Adresse 5] la somme de 29 637,59 €, correspondant aux loyers échus et impayés à la date de l'acquisition de la clause résolutoire le 05 avril 2024 ;
CONDAMNONS la SAS FINANCIAL BTP à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, soit la somme 2419,41 TTC euros à compter du 05 avril 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux ;
DISONS que l’intégralité des sommes dues portera intérêts à taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS la SAS FINANCIAL BTP à verser à la SCI [Adresse 5], la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNONS la SAS FINANCIAL BTP aux entiers dépens
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
