Tribunal judiciaire, 17 octobre 2024. 24/00690

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2024 DOSSIER N° : N° RG 24/00690 - N° Portalis DB3T-W-B7I-VC5N CODE NAC : 30B - 0A AFFAIRE : S.C.I. DU FORT C/ S.A.S. SJ FRANCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL Section des Référés ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier PARTIES : DEMANDERESSE S.C.I. DU FORT, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 344 029 822, dont le siège social est sis 41 avenue Montaigne - 75008 PARIS représentée par Me Anne TZIRENSTCHIKOW, avocate au barreau de l’ESSONNE DEFENDERESSE S.A.S. SJ FRANCE, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 833 274 798, dont le siège social est sis 41 avenue du Bac - 94210 LA VARENNE SAINT HILAIRE représentée par Me Jérémy ARMET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0351 Débats tenus à l’audience du : 16 Septembre 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 17 Octobre 2024 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2024 EXPOSE DU LITIGE Par acte de renouvellement de bail sous seing privé du 23 janvier 2023, la SCI DU FORT a donné à bail commercial à la SAS SJ FRANCE un local commercial situé 4 avenue du Fort 94370 Sucy en Brie [au RDC lot architecte n°2 – lot de volume n°22 ; au sous-sol : une réserve attenante au local commercial, lot de volume n°14 et une place de parking]. Des loyers sont demeurés impayés. Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2024, la SCI DU FORT a fait délivrer à la SAS SJ FRANCE un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 25.816,42 euros au titre de l’arriéré locatif au 22 février 2024. Par acte de commissaire de justice en date du 3 mai 2024, la SCI DU FORT a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil la SAS SJ FRANCE aux fins notamment de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail. L’affaire a été appelée à l’audience du 16 septembre 2024 à laquelle la SCI DU FORT et la SAS SJ FRANCE étaient représentés par leur conseil. Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SCI DU FORT sollicite du juge des référés de : - condamner par provision la SAS SJ FRANCE à lui payer la somme de 21.282,92 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés au 11 septembre 2024 [3ème trimestre 2024 inclus], - constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies, - suspendre les poursuites et les effets de la clause résolutoire à condition que la SAS SJ FRANCE se libère de la provision à hauteur de 21.282,92 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés au 11 septembre 2024 [3ème trimestre inclus] en sus du loyer courant et des charges comme suit : * au moyen de 6 mensualités consécutives, soit 5 échéances d’égale valeur de 3.547,15 euros et une 6ème et dernière échéance de 3.547,17 euros, * les versements interviendront pour la première échéance à compter du 4 octobre et les suivants le 4 de chaque mois, jusqu’à apurement complet de la dette de loyers, - juger que les effets du commandement visant la clause résolutoire délivré le 4 mars 2024 seront caducs si la SAS SJ FRANCE se libère dans les conditions précitées, - juger qu’à défaut de paiement du loyer courant à son échéance et /ou d’une seule mensualité d’arriéré au terme convenu par les parties, les effets de la clause résolutoire seront rétablis avec les conséquences suivantes : * résiliation immédiate du bail commercial, * exigibilité immédiate du solde de l’arriéré locatif, augmenté des frais dus au titre de la clause pénale contenue au contrat de bail, * expulsion de la SAS SJ FRANCE et de tous occupants de son chef des locaux situés 4 avenue du Fort 94370 Sucy en Brie [en RDC lot architecte n°2 et lot de volume en sous-sol n°14], * transport et séquestration des biens mobiliers garnissant les lieux occupés au jour de l’expulsion dans tel garde-meubles au choix du bailleur, au frais, risques et périls du preneur, et ce en garantie de toute somme susceptible d’être due, * paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel courant, charges en sus, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs, augmentée des frais dus au titre de la clause pénale contenue au contrat de bail, * le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de clause pénale, en réparation du préjudice subi à titre d’indemnité sans préjudice de tous dommages et intérêts en application de l’article contenu aux termes du contrat de bail, - juger que la SAS SJ FRANCE accepte de supporter les entiers dépens, outre l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1.000 euros, qu’elle apurera, durant l’échéancier précité, au moyen de 6 mensualités d’égale valeur et consécutives à compter du 4 octobre 2024. A l’audience, la SAS SJ FRANCE était représentée par son conseil qui a acquiescé à la demande d’homologation de l’accord convenu. L’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent : L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, 2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, 3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d'une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge. En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 4 mars 2024 en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. En faisant délivrer ce commandement, la SCI DU FORT n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 25.816,42 €. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Au vu du décompte produit par la SCI DU FORT, l'obligation de la SAS SJ FRANCE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 11 septembre 2024 [3ème trimestre 2024 inclus] n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 21.282,92 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SAS SJ FRANCE, en deniers et quittances. Les parties sont d’accord pour suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder à la SAS SJ FRANCE des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer courant et des charges, la somme de 3.547,15 euros par mois pendant 5 mois et la somme de 3.547,17 euros le 6ème mois et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision. Il sera noté que la première échéance ne peut être prévue au 4 octobre 2024 puisque la décision a été mise en délibéré au 17 octobre 2024. Par ailleurs, la clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application en cas de non-respect de l’échéancier est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point. Il en est de même de la clause du bail relative au dépôt de garantie qui s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point non plus. Sur les demandes accessoires : L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. La SAS SJ FRANCE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées. Conformément à l’accord intervenu entre les parties, la SAS SJ FRANCE devra payer à la SCI DU FORT la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, cette somme devant être apurée au moyen de 6 mensualités d’égale valeur et consécutives, à compter de la signification de la présente décision. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, CONDAMNONS par provision la SAS SJ FRANCE à payer à la SCI DU FORT la somme de 21.282,92 € au titre de l’arriéré locatif au 11 septembre 2024 [3ème trimestre 2024 inclus], en deniers et quittances, AUTORISONS la SAS SJ FRANCE à se libérer de la dette locative en 5 mensualités de 3.547,15 euros et la 6ème et dernière mensualité de 3.547,17 euros, payables le 4 de chaque mois, en plus du loyer courant et des charges, et pour la première fois le 4 du mois suivant la signification de la présente décision, ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, DISONS que le loyer et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial, DISONS que, faute pour la SAS SJ FRANCE de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités : - le tout deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire sera acquise, - il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SAS SJ FRANCE et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, - en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront transportés et séquestrés dans tel garde-meubles au choix du bailleur, au frais, risques et périls du preneur, et ce en garantie de toute somme susceptible d’être due, - une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie, CONDAMNONS la SAS SJ FRANCE aux entiers dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement, CONDAMNONS la SAS SJ FRANCE à payer à la SCI DU FORT la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, AUTORISONS la SAS SJ FRANCE à se libérer de la somme de 1.000 euros due au titre de l’article 700 du code de procédure civile en 6 mensualités d’égale valeur et consécutives et pour la première fois le 4 du mois suivant la signification de la présente décision, RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue est exécutoire à titre provisoire. FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 17 octobre 2024. LE GREFFIRR , LE JUGE DES RÉFÉRÉS