Cour de cassation, 06 janvier 2021. 19-20.048

CIV. 1 CF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 6 janvier 2021 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10015 F Pourvoi n° J 19-20.048 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 6 JANVIER 2021 1°/ M. M... B..., 2°/ Mme E... I..., épouse B..., domiciliés tous deux [...], ont formé le pourvoi n° J 19-20.048 contre l'arrêt rendu le 30 avril 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-1), dans le litige les opposant : 1°/ à Mme W... O..., domiciliée [...] , 2°/ à Mme Q... C..., domiciliée [...], [...], 3°/ à la Banque populaire Auvergne et Rhône Alpes - BP Aura, venant aux droits de la Banque populaire Loire et lyonnais, dont le siège est [...] , défenderesses à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Chevalier, conseiller, les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. et Mme B..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme O..., de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de Mme C..., et l'avis de M. Lavigne, avocat général, après débats en l'audience publique du 10 novembre 2020 où étaient présents Mme Batut, président, M. Chevalier, conseiller rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre, la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme B... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme B... et les condamne à payer à Mme O... la somme de 1 500 euros ainsi que la même somme à Mme C... ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six janvier deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. et Mme B... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum M. et Mme M... B... à verser à Mme Q... C... la somme de 7 760 euros en remboursement des frais d'acquisition, de géomètre et de notaire pour la partie de terrain, objet du déclassement communal, de les avoir déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et de les avoir condamnés, in solidum avec Me O..., à paiement des dépens ainsi qu'au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Aux motifs que, sur les manquements reprochés aux vendeurs, les parties sont en l'état d'un acte notarié reçu par devant Me W... O... aux termes duquel Mme C... a acquis de M. et Mme B... sur la commune de Salon-de-Provence, le lot [...] du lotissement Les Jardins du Bonheur consistant en une maison à usage d'habitation comprenant un salon/séjour, une cuisine, trois chambres, une salle-de-bains, un water-closet, une véranda et un garage attenant et une piscine, figurant au cadastre section [...] pour une contenance de 4a 1ca et moyennant un prix de vente de 283.000 euros ; qu'il est constant que le vendeur est tenu à une obligation de délivrance conforme et doit à ce titre livrer à l'acquéreur la chose vendue, en lui permettant de prendre possession des lieux dès la livraison, qui s'entend non seulement de l'immeuble lui-même mais aussi de tous ses accessoires, à savoir toutes les choses nécessaires à son utilisation ; qu'il ressort des pièces produites que la parcelle litigieuse jouxte le domaine public à la jonction de la [...] , qu'au niveau du rond-point créé à cette jonction, il a été édifié une clôture en arrondi ainsi qu'un abri de jardin et que par ailleurs, la commune a réalisé, elle-même, un trottoir qui longe la propriété acquise par Mme C..., en suivant la courbe du mur de clôture ; qu'il résulte cependant du plan de masse de la propriété ainsi que du plan du lot [...] joint à la constitution du dossier de permis de construire qu'une partie du mur de clôture, de l'espace piscine et des diverses constructions (abri cuisine d'été, local technique) sont implantés sur le domaine public communal ; que la réalité de cette emprise est corroborée : - par l'état des lieux dressé par M. Y... F..., géomètre-expert, en application du plan du lot n°319 de 1989 du lotissement des Jardins du Bonheur, qui révèle un empiétement de 31 m² sur le domaine public, - par la procédure de régularisation de cet empiétement initiée par le notaire auprès de la commune de Salon-de-Provence, qui a entraîné l'ouverture d'une enquête publique et qui a reçu un avis favorable de la part de la commune, qui a accepté de procéder au déclassement de la partie du terrain concernée ; qu'il s'ensuit que M. et Mme B... ne sont pas fondés à contester l'existence de cet empiétement et qu'en remettant à Mme C... une propriété en partie édifiée sur le domaine public communal, ils ont manqué à leur obligation de délivrance conforme, leur bonne ou leur mauvaise foi étant indifférente dans l'appréciation de cette obligation ; que Mme C... se retrouve contrainte d'acquérir auprès de la commune de Salon-de-Provence ce qui lui a pourtant été vendu par les consorts B... ; qu'elle est donc fondée à solliciter la condamnation des vendeurs à lui régler le coût du rachat de cette emprise, incluant les frais qui en découlent inéluctablement et qui correspond à ce qui ne lui pas été livré ; qu'elle réclame une somme de 10 000 euros à ce titre ; qu'il ressort des pièces produites que le coût d'acquisition de la parcelle a été évalué par le service des domaines à la somme de 5 800 euros à laquelle s'ajoutent 660 euros au titre des frais du géomètre, M. F..., pour procéder à la division parcellaire selon facture du janvier 2019 et les frais de notaire évalués à 1 300 euros, soit un total de 7 760 euros, Mme C... ne justifiant d'aucune autre dépense à engager ; que la mauvaise foi des époux B... n'est pas démontrée en l'état d'une situation ayant perduré pendant plus de 20 ans sans que la commune de Salon-de-Provence n'émette la moindre contestation ; que les photographies qui sont produites établissent que l'aménagement du trottoir et des voies de circulation a été fait en suivant la courbe du mur de clôture de la propriété litigieuse, peu importe que celle-ci soit la seule à former un angle arrondi au niveau de la voirie publique, puisque tous les ouvrages publics ont été édifiés en longeant très exactement la courbe du mur de clôture d'enceinte de la maison édifié depuis l'origine ; qu'il en résulte que les vendeurs ont légitimement pu croire que les limites de leur propriété correspondaient à la réalité de la clôture ; que quant à la piscine qualifiée de « construction sauvage », Mme C... a indiqué dans l'acte en avoir parfaitement connaissance mais en faire son affaire personnelle, décidant de réitérer son consentement à la vente en dépit de l'absence de déclaration de cet ouvrage auprès de la mairie ; que dans ces conditions, en l'absence de mauvaise foi des vendeurs et de manoeuvres dolosives de leur part, Mme C... sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts complémentaires présentée à l'encontre des vendeurs ; Alors que, la clause de non-garantie de contenance insérée dans un acte authentique de vente, conclue entre des non professionnels, forme la loi des parties lorsque le vendeur est de bonne foi ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément exclu la mauvaise foi ou la fraude de M. et Mme B..., vendeurs non professionnels ; qu'en les condamnant à remboursement des frais d'acquisition, de géomètre et de notaire pour la partie de terrain, objet du déclassement communal sans rechercher, comme elle y était pourtant expressément invitée (conclusions récapitulatives d'appel des exposants, p.7), si la clause de non garantie de contenance stipulée dans l'acte de vente, prévoyant que « L' ACQUEREUR prend LE BIEN dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre LE VENDEUR, pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou les constructions, du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte », n'était pas opposable à Mme C..., la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1134, devenu 1103, du code civil, ensemble l'article 1604 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme B... de leur appel en garantie dirigé contre Me O... ; Aux motifs propres que, sur la faute du notaire, le notaire, professionnel du droit et officier ministériel, est tenu de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente ; qu'il doit donc, au préalable, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires afin de conférer une sécurité juridique complète aux actes qu'il reçoit ; qu'il n'est pas contesté que n'ayant pas à se déplacer sur les lieux, le notaire ne connaît pas et n'a pas à connaître leur configuration réelle ; qu'il n'en demeure pas moins qu'en l'espèce, Me O... avait à sa disposition l'extrait du plan cadastral qui met en évidence la présence d'un élément de bâti qui est situé sur la ligne divisoire séparant la parcelle cadastrée [...] de la voie publique ; que l'existence de cette construction qui, au regard du plan, est implantée à la fois sur la propriété objet de la vente, tout en se trouvant, pour une grande partie, sur le domaine public, ne pouvait pas échapper au notaire, qui se devait en conséquence d'interroger et à tout le moins d'alerter les parties sur cette anomalie ; que Me O... a donc manqué de prudence avec pour conséquence qu'il a reçu un acte dépourvu de sécurité juridique complète et a commis une faute engageant sa responsabilité envers Mme C... ; que les frais d'acquisition du terrain, conséquence de la procédure de déclassement, ne peuvent être mis à la charge du notaire, le paiement du prix étant la contrepartie de la valeur du bien immobilier, de sorte que seuls les vendeurs peuvent être tenus au paiement de telles sommes et non Me O... qui n'a pas perçu le prix de vente et n'est pas davantage propriétaire du bien ; qu'en revanche, par la faute du notaire, Mme C... s'est retrouvée dans une situation d'insécurité juridique découlant de l'incertitude des limites de sa propriété dans l'attente de la décision de la commune de Salon-de-Provence autorisant le déclassement du terrain ; qu'elle a donc subi un préjudice justifiant qu'il lui soit alloué une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ; qu'au regard des développements qui précèdent, les époux B... n'étant condamnés qu'au paiement des frais liés à l'acquisition du terrain déclassé, leur appel en garantie formé à l'encontre de Me O... ne peut qu'entrer en voie de rejet ; Et aux motifs adoptés que, Mme C... demande que Me O... soit tenue à rembourser le prix de vente en cas d'insolvabilité de M. et Mme B... ; que les défendeurs soutiennent la même demande en garantie à l'encontre du notaire rédacteur de l'acte de vente ; que le prix de vente est la contrepartie de la valeur du bien immobilier ; que Me O... n'a ni perçu le prix de vente et n'est pas propriétaire du bien immobilier qu'il convient de débouter Mme C... et M. et Mme B... de ce chef de demande ; Alors que, le notaire, rédacteur d'un acte de vente mentionnant un mesurage erroné comme étant supérieur à la superficie réelle d'un bien immobilier, doit réparer la perte de chance du vendeur, condamné à payer à l'acquéreur le prix de la différence de superficie, de vendre son bien, nonobstant la surface moindre de son terrain, au prix initial de la transaction ; qu'en retenant, pour faire échec à la demande en garantie des époux B... qui avaient été condamnés à payer à Mme C... le prix de la différence de la superficie du terrain vendu, que Me O..., notaire rédacteur de l'acte de vente, n'avait pas perçu le prix de vente ni n'était propriétaire du bien immobilier, la cour d'appel, qui a statué par une motivation totalement inopérante à faire échec à leur appel en garantie, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil.