Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2023
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/03237 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDEOM
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Janvier 2021 -Juridiction de proximité de Paris RG n° 1120001531
APPELANTE
Etablissement BANQUE DE FRANCE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
N° SIRET : 572 104 891 00013
Représentée et assistée par Me Marie-françoise HONNET, avocat au barreau de PARIS, toque : A0444
INTIMEE
S.C.M. SOCIETE CIVILE DE MOYENS SEVRES-RASPAIL Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Adresse 4]
N° SIRET : 329 130 801
Représentée par Me Anne-marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653 et assistée par Me Marie-Pierre BAUER, avocat au barreau de NANTERRE, toque : PN 730
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 15 Juin 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. François LEPLAT, Président de chambre
Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre
Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur M. François LEPLAT dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO
ARRET :
- Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière chambre 4-3, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 19 février 2015, à effet au 1er janvier 2014, la Banque de France a consenti à la société civile de moyens Sèvres-Raspail le renouvellement de son bail mixte d'une durée de six années, à usage d'habitation et de cabinet médical, portant sur un appartement de 243 m² au 5ème étage, composé de sept pièces principales et de deux chambres de service au 7ème et 8ème étage, ainsi qu'une cave, situé dans un immeuble sis [Adresse 4].
L'immeuble dans lequel sont situés les biens loués date de 1911. Le bail est soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
Le loyer mensuel hors charges a été fixé à la somme de 5.980 euros soit 24,61 euros/m² révisable annuellement sur la base de l'indice du coût de la construction publié trimestriellement par l'INSEE.
La fixation du loyer à ce montant a été convenue entre les parties après désignation d'un expert judiciaire par le tribunal d'instance de Paris 6ème arrondissement, saisi initialement par la Banque de France à l'occasion de l'émission d'une précédente offre de renouvellement avec réévaluation du loyer à laquelle la SCM Sèvres-Raspail n'avait pas donné suite.
Un avenant a été signé le 7 janvier 2016 relatif à la révision du loyer en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL), prenant effet le 1er janvier 2016.
Le loyer actuel est fixé à la somme mensuelle de 6.104,13 euros soit 25,08 euros/m².
Le 2 avril 2019, la Banque de France a proposé à sa locataire par courrier recommandé, le renouvellement du bail venant à expiration le 31 décembre 2019 pour une durée de six années, avec réévaluation du loyer.
Il a été proposé de fixer le nouveau loyer à compter du 1er janvier 2020 à la somme mensuelle de 6.952,51 euros hors charges, soit 28,56 euros/m²/mois, la majoration devant s'appliquer par sixième.
Une seconde lettre recommandée a été adressée à la SCM Sèvres-Raspail le 17 juillet 2019.
Sans réponse, la Banque de France a saisi la Commission de conciliation de [Localité 6] par courrier recommandé du 3 septembre 2019.
Le 20 décembre 2019, après convocation des parties, cette commission a rendu un avis selon lequel : l'arrêté préfectoral publié le 28 mai 2019 encadrant les loyers à [Localité 6] est applicable à compter du 1er juillet 2019. Dans ce cadre la commission relève que le loyer actuel est supérieur au loyer de référence minoré applicable en cas de renouvellement du bail.
Par acte d'huissier du 26 novembre 2019, la Banque de France a fait citer la SCM Sèvres-Raspail devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- fixer le montant du loyer principal de l'appartement loué à la SCM Sèvres-Raspail à la somme mensuelle de 6.952,51 euros soit 28,56 euros/m2/mois, la majoration étant d'application par sixième entre le 1er janvier 2020 et le 1er janvier 2025, aux clauses et conditions du bail expiré, notamment en ce qui concerne l'indexation annuelle du loyer,
- condamner la SCM Sèvres-Raspail aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à venir.
A l'audience du 19 novembre 2020, la Banque de France a soutenu ses demandes, estimant inapplicable l'arrêté préfectoral entré en vigueur le 1er juillet 2019, soit postérieurement à l'offre de renouvellement du 2 avril 2019,
Par jugement contradictoire entrepris du 18 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :
Déboute la Banque de France de l'ensemble de ses demandes.
Condamne la Banque de France à verser à la SCM Sèvres-Raspail la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la Banque de France aux dépens,
Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 17 février 2021 par la Banque de France ;
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 10 mars 2023 par lesquelles la Banque de France demande à la cour de :
Recevoir la Banque de France en son appel.
L'en déclarer fondée.
Vu les dispositions de la Loi du 6 juillet 1989 et notamment l'article 17-2 (paragraphe II) de ladite Loi.
Vu le Décret n°90-780 du 31 août 1990,
Juger que l'offre de la Banque de France en date du 2 avril 2019, proposant à la SCM Sèvres-Raspail le renouvellement de son bail à compter du 1er janvier 2020, pour une durée de six années avec réévaluation du loyer est conforme aux dispositions de l'article 17-2 de la Loi du 6 juillet 1989, pour présenter six références complètes appartenant au voisinage et pouvant être utilement comparées aux caractéristiques du logement dont le loyer est à renouveler.
Juger en effet que le défaut d'indication de la colonne d'éventuelles annexes n'entraîne pas l'irrégularité de la proposition de renouvellement.
Juger que le défaut de conformité d'une référence constitue en effet un vice de forme entraînant l'invalidité de l'offre que si la dite irrégularité fait grief au locataire, en application de l'article 114 du Code de Procédure Civile.
Juger que la SCM Sèvres-Raspail ne peut prouver que le défaut de cette mention lui cause grief.
Juger d'ailleurs que les références OLAP ne recensent au titre des annexes que les "balcon, jardin à usage exclusif, terrasse ou loggia et parking".
Juger que les adresses des références OLAP figurant dans l'offre de la Banque de France sont conformes aux dispositions légales et réglementaires.
Juger que l'article 1er du décret n°90-780 du 31 août 1990 ne prévoit pas, dans les éléments constitutifs des références locatives, les transports communs à proximité du logement.
En conséquence :
Infirmer le jugement rendu le 18 janvier 2021 en toutes dispositions.
Et statuant à nouveau :
Juger bien fondée l'offre de la Banque de France en date du 2 avril 2019 proposant à la SCM Sèvres-Raspail, le renouvellement de son bail à compter du 1er janvier 2020 pour une durée de six années.
Juger manifestement sous-évalué le loyer mensuel réglé par la SCM Sèvres-Raspail lors du renouvellement soit 6.104,13 euros soit 25,08 euros m2/mois.
Fixer à compter du 1er janvier 2020 le montant du loyer principal de l'appartement loué à la SCM Sèvres-Raspail situé au 5ème étage de l'immeuble [Adresse 4] à la somme mensuelle de 6.952,51 euros soit 28,56 euros/ m2/ mois, la majoration étant applicable par sixième entre le 1er janvier 2020 et le 1er janvier 2025, aux clauses et conditions du bail expiré, notamment en ce qui concerne l'indexation annuelle du loyer.
Débouter la SCM Sèvres-Raspail de toutes ses prétentions.
Condamner la SCM Sèvres-Raspail à payer à la Banque de France la somme de 6.000 euros en cause d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La condamner en tous les dépens.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 9 mars 2023 au terme desquelles la SCM Sèvres-Raspail demande à la cour de :
Vu l'avis de la commission du 20 décembre 2019
Vu l'article 17-2 I de la loi du 6 juillet 1989
Vu l'arrêté préfectoral du 28 mai 2019
A titre principal
Dire la Banque de France non fondée en son appel
Confirmer le jugement entrepris
Débouter la Banque de France de toutes ses demandes, fins et conclusions
La condamner au paiement de la somme de 6.000 euros en cause d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens
A titre subsidiaire
Nommer un expert aux frais avances de la Banque de France, avec pour mission, les parties dûment convoquées, de se rendre sur place au 5ème, 7ème et 8ème étage du [Adresse 4], de procéder à toute constatation utile, et se faire remettre tous documents utiles aux fins de :
- vérifier les prétentions des parties
- déterminer si le loyer est manifestement sous-évalué en tenant compte de l'état des locaux
- fixer le loyer du bail renouvelé, hors charges et indexation
- préciser le loyer applicable par sixième entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2026 après application de l'arrêté préfectoral publié le 28 mai 2019 encadrant les loyers à [Localité 6], cet arrêté s'appliquant aux baux signés depuis le 1e juillet 2019, et aux renouvellements de baux à compter de cette date
- faire les comptes entre les parties
Condamner la Banque de France au paiement de la somme de 6.000 euros en cause d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens
Débouter la Banque de France de ses demandes contraires
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la fixation du loyer en renouvellement du bail
Il est constant que le dernier bail liant la Banque de France à la SCM Sèvres-Raspail a expiré le 31 décembre 2019 et que la bailleresse a adressé à la locataire une proposition de renouvellement du bail avec augmentation de loyer par lettre recommandée avec avis de réception du 2 avril 2019.
Devant la cour, il n'est pas remis en cause ce que le premier juge a exactement apprécié, à savoir que l'arrêté préfectoral publié le 28 mai 2019 encadrant les loyers à [Localité 6] à compter du 1er juillet 2019, pris en application de l'article 140 de la n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (dite Elan) ne s'appliquait pas puisque l'offre de renouvellement du 2 avril 2019 est intervenue antérieurement à son entrée en vigueur.
C'est donc dans le cadre des dispositions de l'article 17-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable à l'espèce, que le litige opposant les parties doit s'apprécier.
Ce texte disposait alors que : Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.
Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d'Etat définit les éléments constitutifs de ces références.
Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.
Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent article, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.
La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent article et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission départementale de conciliation.
A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10 à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.
La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.
La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 s'applique à chaque valeur ainsi définie.
Le décret n°90-780 du 31 août 1990 portant application de l'article 17-2 précité prévoit, dans sa version applicable à l'espèce :
- En son article 1 que : Les références à fournir par le bailleur en application de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée mentionnent au moins pour chaque logement loué :
a) Le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble ;
b) Le type d'habitat, individuel ou collectif, et l'époque de construction de l'immeuble ;
c) L'étage du logement et la présence éventuelle d'un ascenseur ;
d) La surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;
e) L'existence éventuelle d'annexes prises en compte pour le loyer ;
f) L'état d'équipement du logement : notamment, w.-c. intérieur, salle d'eau, chauffage central ;
g) L'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;
h) Le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé ;
i) L'année de constatation des éléments constitutifs de la référence.
- En son article 1-1 que : Lorsque la détermination du montant d'un loyer manifestement sous-évalué est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, ces références sont jointes au contrat.
Les références doivent porter non seulement sur des baux conclus récemment, mais également sur des baux conclus depuis plus de trois ans.
Il résulte de ces dispositions qu'il appartient à la Banque de France d'établir que le loyer est manifestement sous évalué et à la cour de vérifier que les références produites concernent bien des logements comparables au logement loué.
La comparabilité des logements servant de référence porte ainsi sur la qualité de la construction, le nombre de pièces et la superficie, l'état d'entretien, l'isolation, la présence d'éléments d'équipement.
Pour apprécier la comparabilité des références produites, il convient de tenir compte de la qualification du régime juridique du contrat de location, indépendamment du mode de financement de l'immeuble qui n'importe pas, secteur libre ou conventionné relevant notamment d'un d'accord de modération des loyers avec l'État.
Il est possible de prendre en compte des références postérieures à l'ouverture d'instance afin de consolider la demande, pourvu qu'elles concernent des logements soumis au même régime locatif.
Les dispositions précitées autorisent une certaine diversité, par exemple d'étage ou de superficie, dès lors que les logements doivent être comparables, c'est à dire similaires, mais non nécessairement identiques ; les références produites n'ont pas à être obligatoirement prises dans le même immeuble.
En l'espèce, le bail est relatif à un appartement de 7 pièces principales pour une surface de 243 m², au 5ème étage, outre deux chambres de service au 7ème et 8ème étage, ainsi qu'une cave, situés dans un immeuble sis [Adresse 4].
Les six références produites par la Banque de France concernent :
- trois appartements proches, situés dans des numéros de la vingtaine de la [Adresse 4] pour des surfaces variant de 168 m² à 221 m² et dont les derniers baux sont datés de janvier 2014, mai 2018 et février 2019
- un appartement, situé [Adresse 2], d'une surface de 207 m² pour un bail datant de novembre 2009
- un appartement situé [Adresse 5] d'une surface de 232 m² pour un bail datant de novembre 2016
- un appartement situé [Adresse 3] d'une surface de 224 m² pour un bail datant de mai 2011.
Ces six appartements datant tous d'avant 1919 ou 1920, sont équipés d'ascenseurs, dans des copropriétés employant un gardien, le prix du loyer au mètre carré y variant de 26,67 euros à 33,93 euros, soit une moyenne de 32,05 euros du mètre carré, étant rappelé que la proposition de renouvellement est de faire passer le loyer de 25,08 euros à 28,56 euros du m², majoration de 13,88 % devant s'appliquer par sixième.
La SCM Sèvres-Raspail critique vainement l'absence de mention d'annexes dans les références fournies par la Banque de France le décret précité n°90-780 du 31 août 1990 évoquant seulement l'existence éventuelle d'annexes prises en compte pour le loyer, la cour devant considérer que, faute de mention, il n'existe aucune annexe prise en compte.
Néanmoins, force est de constater que si trois des références produites sont assez proches de l'immeuble loué, les trois autres s'en éloignent assez sensiblement et ne sont pas dans un voisinage immédiat, sans que l'on puisse exactement déterminer leur situation réelle du fait de l'incomplétude des numérotations de voies.
Surtout la variabilité des dates de location permet de refléter la réalité du marché, la SCM Sèvres-Raspail soulignant avec raison que des rénovations ont nécessairement été pratiquées dans ces immeubles centenaires, ce que la Banque de France ne discute pas utilement. A cet égard, il doit être observé que le bail le plus ancien, celui de 2006, fait ressortir un prix au mètre carré de 26,67 euros.
La SCM Sèvres-Raspail produit quant à elle une trentaine de références de l'Olap (Observatoire des loyers de l'agglomération [Localité 7]) pour l'année 2019, regroupées dans un périmètre assez restreint du 6ème arrondissement de [Localité 6], laissant apparaître une moyenne de loyer de 25,11 euros du mètre carré.
Il faut certes relever la grande variété des surfaces composant ce panel, pour leur grande majorité inférieures de 100 m² au bien litigieux, et une assez grande hétérogénéité des dates de signature des baux, mais pour une part significative dans une fourchette située entre la fin de l'année 2013 et le début de l'année 2016, soit la période du précédent renouvellement de bail, dont le loyer a été fixé en conformité avec le montant préconisé par l'expert désigné dans son rapport rendu le 14 novembre 2014.
Il en ressort, sans qu'il soit besoin d'examiner plus avant les moyens développés par les parties sur la question de la vétusté ou d'un entretien a minima du bien par la Banque de France, que cette dernière ne rapporte, pas au vu des références produites, la preuve une sous-évaluation manifeste du loyer justifiant la majoration qu'elle sollicite à l'occasion du renouvellement du bail.
La cour confirmera donc le jugement entrepris de ce chef, et partant en son entier des chefs expressément critiqués.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il est équitable d'allouer à la SCM Sèvres-Raspail une indemnité de procédure de 3.000 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,
Et y ajoutant,
Condamne la Banque de France à payer à la société civile de moyens Sèvres-Raspail la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la Banque de France aux dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président
