Tribunal judiciaire, 06 juin 2024. 24/00439

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 06 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDEUR : Monsieur [L] [I] 35 Rue de l’Etoile du Matin 44600 SAINT NAZAIRE représenté par Maître Loïc RAJALU, avocat au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [F] [J] 4 / 6 Rue de la Paix Etage 4 44000 NANTES comparant en personne D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA GREFFIER : [L] HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 11 avril 2024 date des débats : 11 avril 2024 délibéré au : 06 juin 2024 RG N° N° RG 24/00439 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MZF5 COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Loïc RAJALU, CCC à Monsieur [F] [J] + préfecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing-privé en date du 1er octobre 2022, prenant effet le jour même, Monsieur [L] [I] a donné à bail à Monsieur [F] [J] un local à usage d'habitation au quatrième étage sis 4/6 rue de la Paix à Nantes (44000) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel de 430 euros, outre une provision sur charges de 20 euros. Le locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, un commandement de payer les loyers et de fournir les justificatifs d’assurance a été délivré le 28 septembre 2023. Par acte de commissaire de justice du 8 février 2024, Monsieur [L] [I] a assigné Monsieur [F] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit : -constater que la clause résolutoire est acquise faute pour le locataire d’avoir réglé les causes du commandement de payer, - ordonner l'expulsion du locataire et de tout autre occupant de son chef du logement loué avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est et selon les modalités prévues par la loi ; - condamner le locataire à lui payer : -la somme de 1800 euros arrêtée au 9 novembre 2023, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience, -une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives soit 450 euros, à compter du 1er décembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux ; -la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de son dénoncé ; L’affaire a été appelée à l’audience du 11 avril 2024. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. A l’audience, le bailleur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et maintenu sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut de justificative d’assurance. Sa créance est fixée à la somme de 1 800 euros. Régulièrement assigné, à étude, Monsieur [F] [J] a comparu et a indiqué ne pas pouvoir justifier d’une assurance contre les risques locatifs. L'enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pas été réalisée en l’absence de l’intéressé. L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur l’application de la loi nouvelle Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant celles de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 visent à protéger les logements contre l'occupation illicite. D’application immédiate, elles tendent notamment à faciliter et accélérer la résiliation judiciaire du bail lorsque le locataire manque à ses obligations financières. Le nouvel article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le bail d'habitation est résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. S’agissant de dispositions relevant de l’ordre public de protection, ce nouveau délai de six semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, ni à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative, la stipulation plus favorable au locataire devant être retenue. Sur la recevabilité de la demande Aux termes de l'article 24 I de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, « les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par voie électronique par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. (…) » L’article 24-III dispose qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. En l’espèce, le bailleur, personne physique, soumis à cette obligation, a régulièrement dénoncé l'assignation le 8 février 2024 au représentant de l’État dans le département, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions précédemment énoncées. En conséquence, la demande sera déclarée recevable. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance et ses effets Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que « le locataire est obligé : […] g) de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ». En l'espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article VIII, une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut d’assurance du locataire contre les risques locatifs non justifié dans le délai d’un mois. Par acte d'huissier du 28 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [F] [J] un commandement de justifier de la souscription d’une assurance, lequel rappelant expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 7 g) susvisé, est régulier. Ce commandement est demeuré infructueux pendant une durée d’un mois à compter de sa signification. Comparant, Monsieur [F] [J] n’a pas été en mesure d’en justifier en produisant une attestation de son assureur. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 octobre 2023, la partie défenderesse étant dès lors occupante sans droit ni titre à compter de cette date. Dès lors, et sans qu’il soit besoin d’examiner la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [F] [J] et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Par ailleurs, Monsieur [F] [J] étant occupant sans droit ni titre à compter du 29 octobre 2023, il convient de fixer l'indemnité d'occupation à un montant égal au loyer principal tel qu'il résulterait du bail augmenté des accessoires, avec revalorisation et ce, jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres au bailleur et la condamner à son paiement. Sur la demande en paiement Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [F] [J] reconnaît le montant de la dette. Il résulte des pièces versées et des débats que Monsieur [F] [J] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d'occupation du local d'habitation et de ses accessoires, de sorte qu'il reste redevable de la somme de 1 800 euros, arrêtée au 9 novembre 2023, terme de novembre inclus. La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Monsieur [F] [J] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous. Sur les demandes accessoires et l’'exécution provisoire Monsieur [F] [J], qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de son dénoncé. Il n'est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par le bailleur afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [F] [J] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 350 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire de droit apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 1er octobre 2022 entre Monsieur [L] [I] et Monsieur [F] [J] portant sur un local à usage d'habitation au quatrième étage sis 4/6 rue de la Paix à Nantes (44000) et ses accessoires, sont réunies à la date du 29 octobre 2023 ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [F] [J] et celle de tout occupant de son chef des lieux loués et ses accessoires (garage, box, emplacement de stationnement notamment), passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ; DIT qu’en cas d’expulsion, le sort des biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [F] [J] à verser à Monsieur [L] [I] la somme de 1 800 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 9 novembre 2023, terme de novembre inclus ; RAPPELLE que le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues par le locataire lors de la libération complète des lieux ; CONDAMNE Monsieur [F] [J] payer à Monsieur [L] [I] une indemnité mensuelle d’occupation équivalent à une fois le loyer contractuel, majoré des charges récupérables à compter de l'échéance de décembre 2023, jusqu'à la date de son départ effectif caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres au bailleur ; CONDAMNE Monsieur [F] [J] au paiement de la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; CONDAMNE Monsieur [F] [J] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et son dénoncé ; DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l'Etat dans le Département; Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits, LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE M. HORTAIS S. ZARIFFA