Tribunal judiciaire, 27 septembre 2024. 23/10018

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sarah GARCIA Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/10018 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TQH N° MINUTE : 3 JUGEMENT rendu le vendredi 27 septembre 2024 DEMANDERESSE Madame [J] [D], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2182 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 1/001/2022/036773 du 10/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) DÉFENDEUR E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2] représenté par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096 COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas REVERDY, Greffier DATE DES DÉBATS Audience publique du 10 juin 2024 JUGEMENT Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Nicolas REVERDY, Greffier. Décision du 27 septembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/10018 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TQH EXPOSE DU LITIGE Par contrat en date du 22 janvier 2012, l’établissement [Localité 3] HABITAT OPH a donné à bail à Mme [J] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 273,62 euros hors charges. Le 19 juillet 2016, Mme [J] [D] a déclaré à son assureur un dégât des eaux résultant d’une fuite ou d’un débordement d’appareil à effet d’eau dans les parties privatives. Par courrier 22 janvier 2017, le conseil de la locataire a demandé au bailleur de proposer un relogement à Mme [J] [D], au motif qu’elle était victime d’agressions verbales d’habitants de l’immeuble, et qu’elle souffrait de l’humidité anormalement élevée dans son logement, constatée à l’occasion d’un contrôle opéré les services de la Mairie de [Localité 3] le 10 février 2016. Le 13 juin 2017, l’inspecteur de la salubrité de la Mairie de [Localité 3] a constaté chez Mme [J] [D] la présence d’humidité de condensation entrainant la prolifération de moisissures, ainsi qu’une infiltration d’eau dans la salle de bains, et a invité [Localité 3] HABITAT à réaliser des travaux. Le 29 janvier 2018, Mme [J] [D] a déclaré à son assureur un nouveau dégât des eaux. Par courrier du 11 décembre 2018, Mme [J] [D] a mis son bailleur en demeure d’agir sur les deux points évoqués par son avocate dans son courrier du 22 janvier 2017 sous quinze jours à compter de la réception du courrier. Mme [J] [D] a ensuite adressé plusieurs courriers à son bailleur, dénonçant des agressions verbales et des dégradations commises par ses voisins. Un nouveau contrôle opéré par l’inspecteur de la salubrité de la Mairie de [Localité 3] a révélé, le 28 juin 2021, la présence d’humidité et de moisissures notamment dans les pièces de service et l’insuffisance du système de ventilation dans les cabinets d’aisance, l’inspecteur ayant de nouveau invité [Localité 3] HABITAT à réaliser des travaux afin de remédier aux désordres constatés. Par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception du 6 février 2023, Mme [J] [D] a informé son bailleur de la présence de souris dans l’appartement, dont elle a demandé la remise en état, précisant avoir pour intention de saisir le tribunal en l’absence de réponse aux problèmes d’humidité rencontrés. C’est dans ce contexte que, par exploit en date du 22 septembre 2023, Mme [J] [D] a fait assigner l’établissement [Localité 3] HABITAT OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de: - A titre principal, condamner son bailleur à lui payer les sommes de : - 8349,04 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance, - 5000 euros en indemnisation de son préjudice de santé, - 2500 euros en indemnisation de son préjudice moral, Outre à faire procéder aux travaux de recherche de causes de l’humidité et des fuites, toutes mesures pour remédier au problème d’humidité, remplacement des fenêtres, réfection des pièces, éradication des nuisibles sous astreinte de 50 euros par jour de retard. - A titre subsidiaire, ordonner une expertise et désigner un expert aux fins d’examiner, décrire et déterminer l’origine des désordres, et les responsabilités encourues ainsi que prescrire les travaux de remise en état permettant d’y mettre fin. - En tout état de cause, condamner son bailleur à lui verser 1 800 euros au titre des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, et aux dépens. L'affaire, appelée à l’audience du 6 février 2024, a fait l'objet d’un report avant d'être retenue à l'audience du 10 juin 2024. A l’audience du 10 juin 2024, Mme [J] [D], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, reprises oralement, aux termes desquelles elle a réitéré les demandes contenues aux termes de son acte introductif d’instance. Au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, elle expose vivre depuis 7 années dans un logement indécent, auquel le bailleur n’a jamais remédié, malgré plusieurs alertes et mises en demeure. Elle précise souffrir de plusieurs pathologies, aggravées par le taux d’humidité présent dans le logement, outre d’un syndrome dépressif avec anxiété majeure résultant en partie de la présence de souris dans son logement. L’établissement [Localité 3] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a déposé des conclusions, reprises oralement aux termes desquelles, il sollicite : A titre principal, le rejet de l'ensemble des demandes de Mme [J] [D],Subsidiairement, qu’il soit constaté que les demandes d’indemnisation antérieures au 22 septembre 2020 se heurtent à la prescription triennale,En tout état de cause, si préjudice il y a, ramener son indemnisation à de plus justes proportions,Le rejet de la demande d’expertise,la condamnation de Mme [J] [D] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de la procédure abusive et 1 000 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens. Au soutien de ses demandes, l’établissement [Localité 3] HABITAT OPH fait observer que Mme [J] [D] a déclaré deux dégâts des eaux, dont l’origine se trouvait dans une fuite en provenance du ballon d’eau chaude, réparée en décembre 2016. Il ajoute que le phénomène de condensation résultait de l’obstruction des dispositifs de ventilation par de l’adhésif, apposé par la locataire, ce qui a été constaté à l’occasion d’une expertise amiable contradictoire, réalisée le 25 septembre 2019, que Mme [J] [D] s’abstient d’évoquer. Le bailleur s’interroge à ce titre sur l’indemnisation dont elle a déjà du bénéficier de la part de son assureur. Il soulève la prescription triennale prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui empêche Mme [D] de solliciter son indemnisation sur une période antérieure à trois années avant l’introduction de l’instance. Il ajoute, au visa de l’article 9 du code de procédure civile, qu’elle échoue à apporter la preuve de désordres existants au cours de la période non prescrite, et qu’elle ne démontre pas avoir sollicité son bailleur concernant les désordres dénoncés dans l’assignation, de sorte que même s’ils étaient avérés, ils ne pourraient être indemnisés qu’à compter 6 février 2023. Il souligne qu’à supposer les désordres avérés, la base de calcul de son préjudice de jouissance est erronée, dès lors qu’il doit non seulement tenir compte du fait que seule la salle de bains en était affectée, et du fait que, déduction faite de l’aide au logement, le loyer résiduel de Mme [J] [D] s’élève à la somme mensuelle de 62,68 euros. Il ajoute qu’en obstruant les bouches d’aération, elle a elle-même contribué à son propre dommage. Il estime par ailleurs que le préjudice moral et le préjudice de santé ne sont pas démontrés. Il considère enfin que la demande subsidiaire d’expertise n’est nullement justifiée, dès lors que l’origine des désordres n’est pas inconnue. L'affaire a été mise en délibéré au 27 septembre 2024, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur les manquements au bailleur au titre de son obligation de délivrance Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser qu'un logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protèger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Par ailleurs, la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires et les réseaux et branchements d'électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d'usage et de fonctionnement. Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que le remplacement de la gouttière ne fait pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-713 du 26 août 1987, seul l'entretien courant des canalisations d'évacuation des eaux pluviales en faisant partie. La charge de la preuve du défaut de délivrance, qu'il concerne la décence du logement ou le bon état d'usage et de réparation, incombe au preneur. En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. Il convient enfin de rappeler que le manquement à l'obligation de délivrance est indépendant d'une éventuelle responsabilité contractuelle, qu’elle est de résultat, et ne nécessite pas de rapporter la preuve d'une faute ou de la mauvaise foi du bailleur. En l'espèce, Mme [J] [D] se prévaut de taux d’humidité anormalement élevés dans son appartement, de moisissures, et de la présence de nuisibles. Le bailleur expose être intervenu à de nombreuses reprises à son domicile aux fins de mettre fin aux désordres qu’elle dénonçait. Il souligne que la défenderesse ne justifie pas de la persistance des désordres postérieurement à ces interventions, ses courriers antérieurs au 6 février 2023 ne relatant que des troubles du voisinage. A l’appui de l’existence des troubles dénoncés, Mme [J] [D] produit : deux constats de dégât des eaux, datés du 19 juillet 2016 et du 29 janvier 2018,trois courriers émanant de la Direction du Logement et de l’Habitat de la Mairie de [Localité 3], dans lesquels, les inspecteurs de salubrité dépêchés sur place ont constaté :- le 10 février 2016, « la présence d’humidité de condensation entraînant la prolifération de moisissures au niveau des murs et plafond de la salle de bain et du local sanitaire en raison d’une ventilation permanente inefficace et d’un manque d’isolation du mur de façade » - le 13 juin 2017, « la présence d’humidité de condensation entraînant la prolifération de moisissures au niveau des murs du logement et la présence d’une infiltration d’eau au niveau des murs et plafond de la salle de bain (100% d’humidité sur murs et plafond) - le 28 juin 2021, « l’insuffisance du système de ventilation, notamment l’absence de ventilation dans les cabinets d’aisance, ne permettant pas le renouvellement de l’air vicié et de l’humidité et des moisissures dans les pièces de service » - le 7 février 2024, une importante humidité de condensation dans le logemet en raisond ‘une aération permanente inefficace, des infiltrations d’eau se manifestant dans le mur en façade à proximité de la colonne d’eaux usées, pouvant être dues à l’état fuyard de cette dernière, un courrier du 2 juillet 2019, émanant de GEOP Assistance suite aux sinistres déclarés par la locataire, qui indique qu’ont été relevé des taux d’humidité de 100% le 15 septembre 2016 et le 17 juin 2019, l’état du dossier étant décrit comme « en attente de séchage »,des factures démontrant l’achat, entre 2022 et 2023, de produits auprès de commerçants spécialisés dans les produits de désinsectisation et dératisationdes photographie non datées et non géolocalisées, représentant une souris et ce qui semble être une blatte, prises dans un piège,Des photographies en gros plan de très mauvaise qualité, semblant représenter des canalisations, et un radiateur, sur lesquels semblent se trouver des moisissures. De tels clichés photographiques, qui ne sont pas datés et qui n'ont pas été pris contradictoirement sont insuffisamment probants. Les courriers émanant de la Direction du Logement et de l’Habitat de la Mairie de [Localité 3] du 10 février 2016 et du 13 juin 2017, ne le sont pas non plus, dès lors que plusieurs dégâts des eaux sont intervenus dans le logement, sur lesquels le bailleur démontre avoir agi en 2019, de sorte que l’humidité qu’ils constatent peut-être expliquée par ces incidents, dont la cause a aujourd’hui été réparée, le courrier de GEOP assistance témoignant en outre d’une intervention planifiée à l’issue du séchage. L’établissement [Localité 3] HABITAT OPH produit en effet un rapport d’expertise du 25 septembre 2019, dont il résulte que l’origine du sinistre déclaré en 2016 provenait d’une fuite sur la canalisation collective d’évacuation et que la cause a été supprimée par un plombier qui a procédé aux réparations. Le bailleur ajoute avoir effectué de multiples interventions, dont il justifie, par la production de bons de commande et rapports d’interventions démontrant : - la réparation d’une fuite sur une alimentation en eau froide le 14 août 2019, - le rebouchage de trous sur VO le 18 octobre 2022, - la révision des jalousies le 17 août 2023, - le remplacement de la vidange d’un évier et le raccordement de ce dernier au mois d’avril 2023, - une recherche de fuite, le 26 octobre 2023, prévoyant l’intervention de travaux le 26 octobre 2023 et le 24 novembre 2023, - le remplacement d’un évier le 19 janvier 2024, outre plusieurs interventions de désourisation entre 2022 et 2023. Les courriers rédigés par Mme [J] [D] ou par son conseil démontre qu’elle s’est plainte de l’humidité de son logement jusqu’au 11 décembre 2018. A compter de 2019 et jusqu’au 6 février 2023, elle ne s’est plus plainte que de troubles du voisinage. Les courriers de la Direction du Logement et de l’Habitat de la Mairie de [Localité 3] du 30 juin 2021 et 7 février 2024 permettent toutefois d’établirla réapparition des désordres, au moins à compter du 30 juin 2021, l’insuffisance du système de ventilation et de nouvelles infiltrations d’eau ayant été constatées postérieurement à l’intervention du bailleur sur l’origine des sinistres déclarés en 2016 et 2018. Il résulte en outre des multiples interventions aux fins de désourisation diligentées bailleur entre 2022 et 2023 que le problème de nuisibles (souris) est réel. Il sera en conséquence ordonné au bailleur de procéder à de nouvelles recherches de fuite et à la réparation de leurs causes, à prendre toutes mesures pour remédier au problème d’humidité, en s’assurant notamment de l’équipement du logement d’un système d'aération et de ventilation efficace, et à procéder à l’éradication des nuisibles. Il sera laissé au bailleur un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement pour la réalisation des travaux afin qu'il ait matériellement le temps de diligenter l'intervention des professionnels requis et de faire exécuter les travaux. Il n’y a pas lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte, dès lors qu’il est établi que le bailleur s’est montré réactif, et est intervenu à chaque fois qu’il a été sollicité à cet effet par Mme [J] [D]. Le préjudice de jouissance de la locataire, qui n'est pas sérieusement contestable en son principe, sera réparé. Il sera toutefois ramené à de plus justes proportions, dès lors qu’il n’est pas établi que les nuisibles soient apparus avant 2022 et qu’il n’est pas démontré que les problèmes d’humidité aient perduré suite à l’intervention du bailleur en 2019 jusqu’au constat de l’inspecteur de la salubrité le 30 juin 2021, l’action de la demanderesse étant, en vertu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, en tout état de cause prescrite pour la période antérieure au 22 septembre 2020. Il convient par ailleurs de constater que Mme [J] [D] a contribué à l’aggravation des problèmes de condensation dans son logement. L’expert intervenu le 25 septembre 2019 a précisé que dans la totalité du logement de Mme [D], le problème de condensation était vraisemblablement dû à un pont thermique aggravé par une mauvaise ventilation du logement, liée la condamnation, avec de l’adhésif, de la totalité des aérations mécaniques des fenêtres. Ces adhésifs sont visibles sur les photos prises par le technicien intervenu aux fins de rebouchage d’un trou sur la VO le 12 octobre 2022, sur lesquelles apparaissent des autocollants décoratifs apposés sur la grille d’aération par l’occupante. Au regard de la surface affectée (humidité dans les pièces de service: cuisine, salle de bain, cabinet d’aisance et souris dans l’ensemble de l’appartement) et du partage de responsabilités s’agissant de la condensation et des moisissures, le préjudice de jouissance sera indemnisé par l’octroi de dommages-intérêts calculés comme suit : 15% du loyer hors charges à compter du 30 juin 2021 jusqu’au jour du présent jugement, soit 298,18 x 15/100 x 39 mois = 1744,35 euros. Il sera rappelé que la circonstance selon laquelle le loyer du logement occupé par Mme [J] [D] serait en grande partie réglé par des prestations familiales est indifférente au préjudice qu’elle subit. Les certificats médicaux versés aux débats ne permettent pas d’établir un lien de causalité directe entre ses conditions de logement et son état de santé. S’il est certes attesté du fait qu’elle souffre de leucémie, d’asthme, et d’obésité majeure, rien ne me permet d’affirmer que l’origine ou l’intensité de ces pathologies se trouvent, même en partie, dans son logement. La demande formée au titre de la réparation de son préjudice de santé sera en conséquence rejetée. S’agissant de son préjudice moral, le certificat du 11 août 2023 permet d’établir qu’elle souffre d’un syndrome dépressif avec anxiété majeure qu’elle impute aux problématiques d’insalubrité de son logement et notamment la présence de souris, manifestement anxiogène. Si l’intégralité de ce préjudice moral ne peut avec certitude être relié à l’indécence de son logement, dès lors qu’il est démontré que Mme [J] [D] se plaint également ardemment de troubles du voisinage, et souffre de graves problèmes de santé, il convient d’en indemniser une partie, par l’octroi de dommages-intérêts d’un montant qu’il apparaît raisonnable de fixer à 500 euros. Sur les demandes accessoires L’établissement [Localité 3] HABITAT OPH, partie perdante au principal, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non comprise dans les dépens. La somme de 1 000 euros sera donc allouée à son conseil sur le fondement combiné des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE l’établissement [Localité 3] HABITAT OPH à faire réaliser, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, de nouvelles recherches de fuite et à des travaux de réparation de leurs causes, à prendre toutes mesures pour remédier au problème d’humidité s’agissant notamment de la ventilation, et à procéder à l’éradication des nuisibles. REJETTE la demande d’astreinte, CONDAMNE l’établissement [Localité 3] HABITAT OPH à verser la somme de 1744,35 euros à Mme [J] [D] au titre de son préjudice de jouissance ; REJETTE la demande d’indemnisation du préjudice de santé de Mme [J] [D]; CONDAMNE l’établissement [Localité 3] HABITAT OPH à verser la somme de 500 euros à Mme [J] [D] au titre de son préjudice moral ; CONDAMNE l’établissement [Localité 3] HABITAT OPH à verser au conseil de Mme [J] [D] la somme de 1 000 euros au titre des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l'article 700 du code de procédure civile s'il renonce à la part contributive de l'État ; CONDAMNE l’établissement [Localité 3] HABITAT OPH aux dépens ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE l'exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. Le greffier, La présidente.