Tribunal judiciaire, 24 avril 2025. 24/07062

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 26 Juin 2025 Président : Monsieur BIDAL, Juge Greffiers : Madame ALI, lors des débats Madame BOINE, lors du délibéré Débats en audience publique le : 24 Avril 2025 GROSSE : Le 26 juin 2025 à Me MERCURIO Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 26 juin 2025 à Me DIENG Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/07062 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5WED PARTIES : DEMANDEUR Monsieur [X] [J] né le 08 Octobre 1957 à [Localité 4] demeurant [Adresse 3] représenté par Me Ayrton MERCURIO, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE DEFENDEURS Madame [M] [P] née le 15 Février 1971 à [Localité 5] demeurant [Adresse 2] représentée par Me Ahmed DIENG, avocat au barreau de MARSEILLE Monsieur [P] demeurant [Adresse 2] non comparant EXPOSE DU LITIGE Un contrat de bail d’habitation a été signé entre les parties prenant effet le 1er juin 2016, relatif à un appartement sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 700 euros, provision pour charges incluse. Par acte signifié le 29 novembre 2021, Monsieur [X] [J] a fait délivrer à Madame [M] [P] un congé pour vendre au prix de 370 000 euros à effet au 31 mai 2022. Madame [M] [P] n’a pas libéré les lieux à la date d'effet du congé délivré. Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions, Monsieur [X] [J] a fait assigner Madame [M] [P] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 19 décembre 2024. L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 24 avril 2025. A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de leurs prétentions et moyens. L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025. Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, MOTIFS DE LA DECISION En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Vu l’article 9 du code de procédure civile, Vu l'article 1353 du code civil, Sur la validité du congé pour vendre et ses conséquences L'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes […]. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué. En l’espèce, la validité du congé signifié le 29 novembre 2021 est contestée. Il résulte des articles 25-4 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 qu'un logement meublé est un logement équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par l'article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties et joints au contrat de location. En l'espèce, est communiqué un « contrat de location meublée » prenant effet le 1er juin 2016, qualification qui n'a jamais été contestée par Madame [M] [P] avant que ne lui soit intentée la présente procédure. Ce contrat est signé par les parties et dresse la liste des pièces jointes au contrat, mentionnant l'inventaire des meubles, chaque tiret prenant la forme d'un carré vide n'ayant pas vocation à être coché. Madame [M] [P] ne justifie pas s'être plaint avant l'introduction de l'instance en cours d'une quelconque absence d'inventaire ni même de l'absence d’éléments mobiliers. Pour autant : aucun inventaire du mobilier garnissant le logement n’est versé aux débats, de même qu’il n’est pas établi que Monsieur [X] [J] ait payé les frais de déménagement ou de garde-meubles (le courriel produit ne répondant pas aux conditions fixées à l’article 202 du code de procédure civile). Madame [M] [P] justifie de l’achat d’un lave-vaisselle et d’un four le 16 juin 2016, ainsi que d’un lave-linge le 10 janvier 2017, leur livraison étant prévue à l’adresse du logement donné à bail par Monsieur [X] [J]. Au vu de ces éléments, et au-delà de la description – suffisante – et du prix de vente – élevé au vu des précédentes transactions et de l’offre transmise – du bien dans le congé, la qualification du bail liant les parties n’est pas évidente : il n’est pas établi que le bail litigieux porte sur un appartement meublé, ce qui fait obstacle au constat de la validité du congé délivré par Monsieur [X] [J]. Dit autrement, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l'existence d'un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l'évidence du bien-fondé des demandes formulées, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond. Il convient donc de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur la demande tendant au constat de l’occupation sans droit ni titre suite à la signification d’un congé pour vendre et les demandes subséquentes (notamment l’expulsion de Madame [M] [P] et le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation), le renvoi de l'affaire devant le juge du fond en vertu de l'article 837 du code de procédure civile n'ayant pas été sollicité. Sur le paiement de sommes à titre provisionnel Vu les articles 4, 7, 7-1 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, Vu le bail signé entre les parties, qui indique que le montant du loyer mensuel s’élève à 700 euros, provision pour charges incluse. Il résulte du décompte locatif détaillé dans l’assignation que Madame [M] [P] restait débitrice d’une dette locative de 70 650 euros au 30 octobre 2024. Reste que les sommes invoquées par Monsieur [X] [J] sont partiellement prescrites (pour celles antérieures au 30 octobre 2021), de sorte que Madame [M] [P] reste débitrice d’une dette locative de 25 200 euros au 30 octobre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus. L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Madame [M] [P] à payer à Monsieur [X] [J] la somme de 25 200 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Sur la demande de dommages et intérêts Vu l’article 1240 du code civil, Si la demande de Monsieur [X] [J] a été accueillie dans le cadre du présent litige, il ne saurait être jugé que la résistance de Madame [M] [P] serait abusive ou fautive, en l'absence de preuve d’une mauvaise foi de sa part. En conséquence, Monsieur [X] [J] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts Vu les articles 1231-1, 1231-6 et 1240 du code civil, En l’espèce, Madame [M] [P] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice causé par les agissements de Monsieur [X] [J], aucune preuve d’une demande d’aide formulée auprès de la CAF ni du motif de refus imputable à Monsieur [X] [J] n’étant apportée. En conséquence, Madame [M] [P] sera déboutée de sa demande de ce chef. Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile Madame [M] [P], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance et sera condamnée à payer à Monsieur [X] [J] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe : Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant au constat de l’occupation sans droit ni titre suite à la signification d’un congé pour vendre et les demandes subséquentes (notamment l’expulsion de Madame [M] [P] et le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation) ; Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au fond sur ces points ; Condamnons Madame [M] [P] à verser à Monsieur [X] [J] la somme de 25 200 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; Déboutons Monsieur [X] [J] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; Déboutons Madame [M] [P] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; Condamnons Madame [M] [P] à verser à Monsieur [X] [J] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons Madame [M] [P] aux entiers dépens ; Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire. Le greffier, Le juge,