Cour de cassation, 14 mai 2020. 19-16.610

CIV. 3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 14 mai 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10216 F Pourvoi n° X 19-16.610 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 14 MAI 2020 La société Sogemo, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° X 19-16.610 contre l'arrêt rendu le 26 mars 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-1), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. F... N..., domicilié [...] , 2°/ à M. W... G..., domicilié [...] , 3°/ à M. M... R..., domicilié [...] , 4°/ à M. F... O..., domicilié [...] , défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Sogemo, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de MM. N..., G..., R... et O..., et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 3 mars 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Sogemo aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Sogemo et la condamne à payer à MM. N..., G..., R... et O... la somme globale de 3 000 euro ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Maunand, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mai deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Sogemo IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la société Sogemo à restituer la somme de 125 000 euros aux consorts G... O... R... N... avec intérêts au taux légal à compter de la demande en justice du 21 mars 2013, d'AVOIR ordonné, conformément à leur demande, à tout séquestre d'avoir à libérer cette somme entre leurs mains et d'AVOIR rejeté les demandes de la société Sogemo tendant, d'une part, à la confirmation de la condamnation solidaire de MM. G..., O..., R... et N..., prononcée par le jugement, à lui payer la somme de 125 000 euros et, d'autre part, à ce que le séquestre pour la moitié de l'indemnité d'immobilisation s'élevant à 125 000 euros se libère entre ses mains ; AUX MOTIFS QUE « sur la question de l'engagement pris par le promettant de procéder à la modification de l'EDD relativement à la question de la servitude, ledit engagement devant être réalisé "préalablement à l'acte authentique", que s'il est acquis que le promettant a dès le 8 février 2013 bien envoyé un projet d'état descriptif de division modifié aux bénéficiaires, il demeure d'une part, qu'il ne s'agissait que d'un projet et que la promesse est claire sur ce point en ce qu'il y était exigé que le modificatif soit fait avant la réitération de la vente, les frais en étant payés par le bénéficiaire, d'autre part, que la modification effective de l'EDD ne pouvait intervenir et être considérée comme réalisée que si elle réunissait l'accord de tous les propriétaires de l'immeuble, dès lors en effet que la modification touche à un droit réel sur l'immeuble et que l'un des fonds appartient à une société pour laquelle il n'est pas contesté que son accord n'a pas été pris, le fait invoqué par l'intimé pour se défendre sur ce moyen, qu'elle fasse partie du même groupe que le promettant, étant inopérant » ; 1°) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que la promesse unilatérale de vente conclue le 8 octobre 2012 entre la société Sogemo et MM. G..., O..., R... et N... stipule, au titre « délai-réalisation-carence », qu'elle « est consentie pour une durée expirant le 15 février 2013, à seize heures » (promesse, p. 5, dernier §), que « la réalisation de la promesse aura lieu 1) soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par chèque de banque, dans le délai ci-dessus, 2) soit par la levée d'option faite par le bénéficiaire dans le même délai, accompagnée du versement du prix et des frais par chèque de banque ou virement entre les mains du notaire, puis de la signature de l'acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivant celle-ci » (promesse, p. 6, § 2) et qu'« au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans l'un ou l'autre cas et délais ci-dessus, avec paiement du prix et des frais comme indiqué, le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse auxdites dates sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant qui disposera librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de volonté d'acquérir qu'aurait exprimées le bénéficiaire » (promesse, p. 6, § 2) ; qu'en imputant à faute à la société Sogemo l'inexécution de l'obligation qu'elle avait souscrite de faire modifier l'état descriptif de division avant la signature de l'acte authentique de vente sans constater que les bénéficiaires de la promesse avaient levé l'option ou demandé la signature de l'acte authentique en proposant de payer le prix avant le 15 février 2013, quand seul l'accomplissement de l'une ou l'autre de ces démarches aurait rendu exigible l'obligation de modifier l'état descriptif de division, de sorte qu'en leur absence, aucune inexécution par le promettant de sa propre obligation de faire modifier l'état descriptif de division ne pouvait être caractérisée, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction, applicable à la cause, antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que le projet de modification de l'état descriptif de division adressé aux bénéficiaires de la promesse de vente le 8 février 2013 énonce que le notaire instrumentaire a reçu l'acte modificatif de l'état descriptif de division « à la requête de 1°) la société dénommée Sogemo [ ] représentée à l'acte par Mme I... X... notaire assistant [ ] en vertu d'une procuration sous seings privés [ ] de M. A... E... [ ] agissant lui-même en sa qualité de gérant unique associé de ladite société, 2°) la société dénommée SAS Marengo [ ] représentée à l'acte par M. U... S..., notaire assistant [ ] ayant tous pouvoirs à l'effet des présentes en vertu d'une procuration sous seing privé [ ] de M. A... E... [ ] agissant lui-même en sa qualité de président de ladite société, ayant été nommé à cette fonction en vertu d'une décision du directoire en date du 20 juin 2008 et ayant tous les pouvoirs à l'effet des présentes en vertu des statuts et spécialement habilité en vertu d'une décision du directoire en date à Metz du 5 février 2013 de la société dénommée SAS Marengo » ; qu'en retenant, pour imputer à faute à la société Sogemo l'inexécution de son obligation de faire modifier l'état descriptif de division préalablement à la vente, que la modification de l'état descriptif de division adressée le 8 février 2013 n'est qu'un projet pour lequel il n'est pas contesté que l'accord de l'autre propriétaire de l'immeuble à la modification n'avait pas été exprimé, quand le projet d'acte énonce que le représentant légal de cet autre propriétaire, la société Marengo, est doté de tous les pouvoirs en vertu des statuts et a été spécialement habilité en vertu d'une décision du directoire du 5 février 2013 et établit ainsi en termes clairs et précis le consentement, préalable et matérialisé dans une procuration sous seing privé, de l'autre propriétaire à la modification projetée, la cour d'appel a dénaturé le projet d'acte qui lui était soumis en violation du principe susvisé ; ET AUX MOTIFS QUE « les appelants demandent de ce chef de voir "constater que l'engagement n'a pas été exécuté, ce qui empêche le promettant de prétendre obtenir le bénéfice de l'indemnité d'immobilisation", laquelle devra, en conséquence, leur être restituée ; qu'il résulte des observations ci-dessus que l'engagement pris de ce chef par le promettant ne saurait être considéré comme ayant été tenu ; que le moyen tiré de ce qu'il ne peut être exigé qu'il soit réalisé par anticipation sera également rejeté vu les stipulations claires de l'acte sur ce point : "A la demande expresse du bénéficiaire, le promettant modifie aux frais du bénéficiaire, préalablement à la signature de l'acte authentique de vente l'état descriptif de division en volume sur les deux points suivants" et que quand bien même cet engagement n'est pas formulé comme une condition suspensive, son inexécution qui relève de la carence du promettant et qui touche à un point important de l'engagement des parties s'agissant de la constitution d'une servitude, conduit à retenir que la non-réitération est dans ces conditions imputable à une faute du promettant, d'où il résulte le bien fondé des demandes des appelants » ; 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, les juges ont l'obligation de préciser le fondement juridique de leur décision ; qu'en retenant que l'inexécution par le promettant de son obligation de faire modifier l'état descriptif de division l'empêchait de prétendre obtenir le paiement de l'indemnité d'immobilisation sans préciser en vertu de quel mécanisme cette inexécution justifierait le refus d'appliquer les stipulations du contrat relatives à l'indemnité d'immobilisation, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile ; 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge ne peut relever d'office un moyen sans inviter les parties à présenter leurs observations ; qu'à supposer qu'elle ait jugé que l'inexécution de l'engagement de modifier l'état descriptif de division, invoquée par les bénéficiaires de la promesse comme constitutive d'une absence de réalisation des conditions mises à la charge du promettant pour fonder leur demande de restitution, constituait une inexécution contractuelle fondant une condamnation à dommages et intérêts, quand un tel moyen aurait alors été soulevé d'office sans que les parties eussent été préalablement mises en mesure d'en débattre, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 5°) ALORS QU'en toute hypothèse, la partie tenue de s'exécuter en premier ne peut invoquer l'exception d'inexécution à l'encontre de l'autre ; qu'en condamnant la société Sogemo à restituer aux bénéficiaires de la promesse la somme de 125 000 euros correspondant à la fraction de l'indemnité d'immobilisation versée à la conclusion de la promesse et en rejetant sa demande tendant à ce que lui soit payé le solde de 125 000 euros de l'indemnité d'immobilisation qui n'avait pas été versé à la souscription de la promesse, sans préciser si l'obligation de faire procéder à la modification de l'état descriptif de division dont l'inexécution était imputée à faute au promettant était exigible avant l'obligation, inhérente à la promesse unilatérale de vente, de lever l'option dans le délai sauf à abandonner l'indemnité d'immobilisation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil dans sa rédaction, applicable à la cause, antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 6°) ALORS QU'en toute hypothèse, la résolution d'un contrat ne peut être prononcée qu'en cas d'inexécution suffisamment grave ; qu'en condamnant la société Sogemo à restituer aux bénéficiaires de la promesse la somme de 125 000 euros correspondant à la fraction de l'indemnité d'immobilisation versée à la conclusion de la promesse et en rejetant sa demande tendant à ce que lui soit payé le solde de 125 000 euros de l'indemnité d'immobilisation qui n'avait pas été versé à la souscription du contrat sans constater que la faute imputée au promettant revêtait une gravité suffisante pour justifier qu'il soit intégralement privé des droits sur l'indemnité d'immobilisation que l'absence de levée de l'option dans le délai lui conférait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil dans sa rédaction, applicable à la cause, antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 7°) ALORS QU'en toute hypothèse, les dommages et intérêts alloués doivent assurer la réparation intégrale du préjudice effectivement subi et ne sauraient dès lors présenter un caractère forfaitaire ; qu'en condamnant la société Sogemo à indemniser les bénéficiaires de la promesse à hauteur de la somme représentant le montant de l'indemnité d'immobilisation après avoir lui avoir imputé à faute une inexécution de l'engagement de modifier l'état descriptif de division dont elle a considéré qu'il n'avait pas été érigé en condition suspensive, la cour d'appel, qui a forfaitairement sanctionné l'inexécution qu'elle retenait comme si elle avait réputé accomplie, par la faute du débiteur, la condition défaillie, a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction, applicable à la cause, antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble le principe de la réparation intégrale.