Cour de cassation, 16 décembre 2008. 07-20.156

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'ayant constaté que les huit parcelles en cause se trouvaient à proximité immédiate d'un réseau complet de communication (autoroute, voie ferrée, aéroport international), la cour d'appel, qui a souverainement retenu que ces parcelles devaient être évaluées en tenant compte de leur situation privilégiée, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté l'existence de servitudes sur trois des parcelles, la cour d'appel, qui a tenu compte des promesses synallagmatiques de vente conclues dans le périmètre des opérations postérieurement à la modification du plan local d'urbanisme tout en les confrontant à d'autres cessions, a légalement justifié sa décision en se fondant sur les éléments de référence qui lui sont apparus les mieux appropriés et en fixant souverainement le montant de l'indemnité compte tenu des caractéristiques des parcelles ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la Chambre de commerce et d'industrie Grand Lille, venant aux droits de la Chambre de commerce et d'industrie de Lille métropole, aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Chambre de commerce et d'industrie Grand Lille à payer à Mme X..., veuve Y... et à Mme de Z..., ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la Chambre de commerce et d'industrie Grand Lille ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du seize décembre deux mille huit par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile. Moyen annexé au présent arrêt Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour la Chambre de commerce et d'industrie Grand Lille, venant aux droits de la Chambre de commerce et d'industrie de Lille métropole. MOYEN DE CASSATION : IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé l'indemnité de dépossession revenant à madame Marguerite X... épouse De Z..., monsieur Jean-Marc X..., madame Marie-Thérèse X... veuve Y... et madame Agnès A... à la somme globale (indemnité principale et indemnité de remploi) de 315.722,80 ; AUX MOTIFS QUE la parcelle située à Lesquin, lieudit Merchin, cadastrée section ZC n° 53 pour 7.950 m² est située en zone Ugz 32 au plan local d'urbanisme, zone économique plus spécifiquement dédiée à l'accueil d'activités tertiaires et bénéficiant d'une situation privilégiée, soit par sa proximité du centre-ville soit par sa desserte ; que les autres parcelles sont situées en zone UEz 4 au plan local d'urbanisme, zone d'activités organisées ou à organiser où les commerces, les bureaux et les services sont limités ou en zone UEz 3, zone d'activité organisée ou à organiser où les commerces, les bureaux et les services sont limités et destinée plus spécifiquement à l'accueil des activités de logistique ; que ces parcelles sont situées en secteur constructible ; que l'unité foncière ZM n° 103, ZC n° 95, 99 et 104 avec façade sur la rue de Phalempin dispose d'un accès à la voie publique mais sans réseau d'assainissement ; que les unités foncières ZC n° 53 et 55 et ZC n° 78 et ZM n° 3 avec façades sur le chemin de Merchin disposent d'un accès à la voie publique non équipée et sans desserte de réseaux ; que les parcelles en cause ont la nature de terres agricoles ; que les parcelles ZC n° 53, 95, 99 et ZM n° 3 et 103 sont accessibles par chemins d'exploitation non équipés ; que ces parcelles sont occupées ; que les parcelles n° 78, 55 et 104 sont, selon la CCI, affectées d'une emprise d'un bassin de rétention (ZC 78), d'une servitude de protection au titre des espaces boisés secteur de parc (ZC 55) et d'une servitude des espaces boisés classés et d'une marge de recul d'inconstructibilité depuis le chemin de Phalempin (ZC 104) ; que ces parcelles doivent être évaluées en fonction de leur usage effectif à la date de référence en tant que terrain agricole par comparaison avec des mutations d'immeubles similaires ; que la méthode d'évaluation par comparaison n'exclut pas la prise en compte de termes de référence constitués par des mutations de biens de même nature situés en dehors des communes concernées mais proches géographiquement ; que le commissaire du gouvernement se fonde sur des cessions intervenues pour une zone d'aménagement concerté dans la commune de Hallennes-lez-Haubourdin à égale distance de Lille que les communes concernées pour des valeurs moyennes de cession de 5,23 /m² pour des parcelles avec accès par chemin d'exploitation et de 10,29 /m² pour les parcelles avec accès sur une voie partiellement équipée ; que ces termes de comparaison ne sauraient être écartés au motif qu'une vingtaine de kilomètres sépare les deux ZAC tandis que la CCI invite à prendre compte d'éléments situés dans « la région de Lille » ; qu'il n'est pas justifié d'une spécificité du marché immobilier de toutes ces communes empêchant un raisonnement par comparaison qui se fonde sur des éléments précis comme la nature de la desserte ou l'existence d'une façade sur rue ; que la vente du 19 octobre 2005 d'une parcelle située à Lesquin concerne un terrain à bâtir ; que la promesse de vente du 21 mars 2003 non communiquée à la procédure n'a pas été suivie d'une vente ; que les données statistiques de la direction départementale de l'agriculture et de la forêt ne comportent pas de précision sur la localisation, la typologie et les caractéristiques des terrains analysés ; que les cas de transferts de propriété proposés par la CCI concernent des parcelles à usage agricole situées en zone Naa ou en zone AUDa alors que les parcelles en cause sont situées en zone UEz qui est plus favorable et emporte une plus-value dont la CCI reconnaît le principe ; qu'il doit être tenu compte des promesses synallagmatiques de ventes conclues dans le périmètre des opérations postérieurement à la modification du PLU déterminant une valeur de référence de 1 à 2,50 /m² occupé, mais ces éléments issus de l'acceptation par quelques propriétaires de la seconde proposition qui leur a été faite par le seul acquéreur possible doivent être confrontés aux chiffres issus des cessions de terrains nécessaires à la réalisation de la ZAC à Hallennes-Lez-Haubourdin ; que si cette commune est située « non loin de Lille », les huit parcelles en cause se trouvent effectivement « à proximité immédiate d'un réseau complet de communication (autoroute, voie ferrée, aéroport international) propice au développement de la zone » ; que l'indemnité de dépossession sera en conséquence déterminée sur la base de 6 /m² pour les parcelles ZC n° 53, 95 et 99, ZM n° 3 et 103, de 7 /m² pour les parcelles ZC n° 55 et 78, et de 10 /m² pour la parcelle ZC n°104 ; 1°/ ALORS QUE les biens expropriés qui n'ont pas la qualification de terrain à bâtir doivent être évalués en fonction de leur usage effectif ; qu'en retenant, pour les évaluer, que les parcelles en cause se trouvent à proximité d'un réseau complet de communication propice au développement de la zone, sans rechercher si les parcelles peuvent effectivement bénéficier de ce réseau, par un raccordement avec le domaine public autoroutier ou un embranchement particulier à la voie ferrée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 13-13 et L 13-15 du Code de l'expropriation ; 2°/ ALORS QUE la juridiction de l'expropriation tient compte des servitudes pour l'évaluation des biens ; qu'en se contentant de relever que certaines des parcelles à exproprier étaient affectées de servitude pour juger qu'elles ne pouvaient recevoir la qualification de terrain à bâtir, sans justifier par un quelconque motif avoir également tenu compte de ces servitudes pour l'évaluation des biens, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-15 du Code de l'expropriation ; 3°/ ALORS QUE la juridiction de l'expropriation doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique, peu important leur nombre ; qu'en écartant la valeur des biens résultant des accords amiables conclus entre la CCI expropriante et plusieurs titulaires de droits à l'intérieur du périmètre de l'opération, au motif inopérant du faible nombre de propriétaires ayant vendu amiablement à la CCI et tandis qu'il importait peu que cette dernière fût le seul acquéreur intéressé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-16 du Code de l'expropriation.