Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00
N° RG 23/04755 - N° Portalis DBZ5-W-B7H-JK4A
NAC : 72A 0A
JUGEMENT
Du : 30 Septembre 2024
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE FRERE LUMIERES, représenté par la SCP JAFFEUX-LHERITIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND
C /
S.C.I. JK76, représentée par [O] [Y] (Gérant)
GROSSE DÉLIVRÉE
LE :
A : SCP JAFFEUX-LHERITIER
C.C.C. DÉLIVRÉES
LE :
A : SCP JAFFEUX-LHERITIER
SCI JK76
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Sous la Présidence de Julie AMBROGGI, Juge, assisté de Lucie METRETIN, Greffier ;
Après débats à l'audience du 02 Juillet 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 30 Septembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;
ENTRE :
DEMANDEUR :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE FRERE LUMIERES, pris en la personne de son représentant légal, sis 10 rue des Frères Lumières, 63000 CLERMONT- FERRAND
représenté par la SCP JAFFEUX-LHERITIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND substitué par Me Raphaëlle DAUNAT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
ET :
DÉFENDEUR :
S.C.I. JK76, prise en la personne de son représentant légal, sise 42 rue Marcel Michelin, 63170 AUBIERE
représentée par M. [O] [Y] (Gérant)
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La SCI JK76 est propriétaire d’un ensemble de lots au sein de la copropriété de la Résidence Lumière, sise 10 rue des Frères Lumière à Clermont-Ferrand (63000).
Exposant que des charges de copropriété demeuraient impayées, le syndic l’a mise en demeure de s’acquitter des sommes dues.
Par exploit de commissaire de justice en date du 13 décembre 2023, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Lumière, sis 10 rue des Frères Lumière à Clermont-Ferrand (63000), a assigné la SCI JK76 devant le Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de solliciter sa condamnation au règlement des charges de copropriété.
L'affaire, initialement appelée à l’audience du 06 février 2024, a été renvoyée à la demande des parties et a été retenue pour être plaidée le 02 juillet 2024.
A l'audience, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence des Frères Lumière, agissant par son syndic la SARL CITYA CLERMONT-FERRAND, représenté par son conseil, demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- de condamner la SCI JK76 à lui payer les sommes suivantes :
- 4 528, 43 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 19 octobre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2023,
- 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- de dire qu’en application de l’article 10-1 du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le Syndicat des Copropriétaires, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de sommation pour le recouvrement de la créance justifiée à l’encontre du propriétaire défaillant, ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice, et des droits d’encaissement et de recouvrement, seront mis à la charge exclusive de la SCI JK76,
- de débouter la SCI JK76 de toutes demandes plus amples ou contraires,
- de condamner la SCI JK76 aux entiers dépens d’instance.
Au soutien de ses demandes, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence des Frères Lumière expose que la SCI JK76 ne règle plus ses charges de copropriété depuis le 1er décembre 2022, qu’elle n’a répondu à aucune des mises en demeure qui lui ont été adressées, ni à aucune relance, ni au commandement de payer du 08 août 2023. Le Syndicat des Copropriétaires indique avoir mis en place un échéancier qui n’a pas été respecté. Il indique par ailleurs que le refus de payer les charges de copropriété est fautif et lui a occasionné un préjudice lié à l’obligation de gérer ce contentieux mais aussi à supporter les charges de copropriété sans la participation du copropriétaire défaillant.
De son côté, la SCI JK76, représentée par son gérant Monsieur [O] [Y], comparant en personne, ne conteste pas être débiteur des charges de copropriété, mais évoque des manquements de la part du syndic et sollicite de pouvoir s’acquitter de sa dette en réglant 1 000 euros par mois.
A l’issue de l’audience, l'affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2024, date du présent jugement.
MOTIFS
Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais annexes
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de la même loi.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais légaux la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.
En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires produit les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 24 septembre 2020 et 13 octobre 2021 aux termes desquels les comptes de l’exercice écoulé, le budget prévisionnel de l’exercice suivant et les dépenses relatives aux parties communes ont été approuvés. La SCI JK76 n’a vraisemblablement pas contesté les décisions prises lors des assemblées générales dans le délai légal, de sorte que ces décisions sont définitives.
Plusieurs lettres de mise en demeure, ainsi qu’un commandement de payer, lui ont été adressés en raison du non paiement des charges de copropriété afférentes à ses lots, sans qu’aucun règlement ne soit intervenu.
Le relevé de compte actualisé au 19 octobre 2023 fait apparaître un solde débiteur de 4 528, 43 euros.
Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence des Frères Lumière, représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CLERMONT-FERRAND, produit le contrat de syndic ainsi que les mises en demeure des 19 janvier 2023, 10 février 2023, 21 avril 2023, 12 mai 2023 et 20 juillet 2023, ainsi que les frais de commandement de payer du 08 août 2023, de sorte qu’il est bien fondé à en demander le paiement.
En revanche, la facturation de frais sous le poste “contentieux” n’est pas justifiée (480 euros x 2), la relance d’un copropriétaire défaillant et la mise en place d’un échéancier ne constituant pas des diligences exceptionnelles.
Dès lors, la SCI JK76 est condamnée à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 3 568, 43 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété et des frais nécessaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon décompte arrêté au 19 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, les sommes sollicitées auparavant étant supérieures à celles effectivement allouées.
Dès lors que cette somme inclut les frais nécessaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de rejeter la demande tendant à dire que les frais de mise en demeure, de relance et de sommation pour le recouvrement de la créance justifiée à l’encontre du propriétaire défaillant, ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice, et des droits d’encaissement et de recouvrement, seront mis à la charge exclusive de la SCI JK76.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
Selon l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il est constant que les manquements systématiques et répétés des débiteurs à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat de régler les charges de copropriété, sans justifier de raison valable pouvant expliquer leur carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
En l’espèce, il est établi que la SCI JK76 ne s’est pas acquittée des charges de copropriété mises à sa charge. Il doit dès lors être tenu compte du préjudice des copropriétaires, confrontés à la carence de celle-ci, malgré les mises en demeure et le commandement de payer qui lui ont été adressés.
Il y a en conséquence lieu de condamner la SCI JK76 à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts à ce titre.
Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement
L'article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Tel aménagement de la dette n'est envisageable que si leur montant le permet eu égard aux facultés contributives du débiteur et que les propositions faites pour l'apurement de la dette permettent à celui-ci de s'en acquitter dans le respect des droits du créancier.
En outre, l'octroi de délais de paiement n'est pas de plein droit.
Ensuite, une demande de report de paiement de la dette pour être reçue doit être appuyée par des éléments suffisamment précis, tangibles, et certains, permettant de croire à un désintéressement du créancier à l'expiration du délai de grâce.
En l’espèce, la SCI JK76 sollicite de pouvoir régler sa dette à hauteur de 1 000 euros par mois. Néanmoins, elle ne fournit pas d’autres éléments justificatifs qu’un rapport du mandataire judiciaire en date du 30 novembre 2023 concernant la SAS ABIS INDUSTRIE, et un congé délivré par son preneur commercial le 28 février 2024, de sorte que la situation financière réelle et actualisée de la SCI JK76 est ignorée.
En outre, il ressort d’un mail adressé au gérant de la SCI JK76 le 14 septembre 2023 qu’un échéancier lui a été proposé, avec le règlement en trois fois d’une somme de 1 349, 48 euros, qui n’a pas été respecté. Aucun élément ne permet de considérer que la SCI JK76 sera en mesure de respecter un nouvel échéancier.
Enfin, depuis la délivrance de l’assignation du 13 décembre 2023, la SCI JK76 a, de fait, d’ores et déjà bénéficié de délais de paiement, sans toutefois commencer à s’acquitter de sa dette.
Dès lors, la demande tendant à obtenir l’octroi de délais de paiement ne peut qu’être rejetée.
Sur les autres demandes
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La SCI JK76, partie perdante, est condamnée aux dépens.
Sur les frais irrépétibles
Selon l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
La SCI JK76, condamnée aux dépens, devra verser au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Lumière, sis 10 rue des Frères Lumière, 63000 CLERMONT-FERRAND, représenté par son syndic la SARL CITYA CLERMONT-FERRAND, une somme qu'il est équitable de fixer à 700 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire
Conformément aux articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Le juge peut toutefois écarter cette exécution provisoire, d’office ou à la demande des parties, s’il l’estime incompatible avec la nature de l’affaire.
En l'espèce, aucun élément ne commande d’écarter l’exécution provisoire du jugement, laquelle est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE la SCI JK76, représentée par son gérant Monsieur [O] [Y], à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Lumière, sis 10 rue des Frères Lumière à Clermont-Ferrand (63000), représenté par son syndic la SARL CITYA CLERMONT-FERRAND, la somme de 3 568, 43 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété et des frais nécessaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon décompte arrêté au 19 octobre 2023 ;
DIT que cette somme porte intérêts au taux légal à compter du présent jugement;
REJETTE le surplus des demandes du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Lumière, sis 10 rue des Frères Lumière à Clermont-Ferrand (63000), représenté par son syndic la SARL CITYA CLERMONT-FERRAND, au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE la SCI JK76, représentée par son gérant Monsieur [O] [Y], à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Lumière, sis 10 rue des Frères Lumière à Clermont-Ferrand (63000), représenté par son syndic la SARL CITYA CLERMONT-FERRAND, la somme de 200 euros pour résistance abusive;
REJETTE la demande de la SCI JK76, représentée par son gérant Monsieur [O] [Y], tendant à l’octroi de délais de paiement ;
CONDAMNE la SCI JK76, représentée par son gérant Monsieur [O] [Y], à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Lumière, sis 10 rue des Frères Lumière à Clermont-Ferrand (63000), représenté par son syndic la SARL CITYA CLERMONT-FERRAND, la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI JK76 aux dépens de l'instance ;
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et par la Greffière.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
