Cour d'appel, 21 novembre 2024. 23/15825

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2024 N°2024/673 Rôle N° RG 23/15825 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BMKQO [D] [J] [T] [V] épouse [J] C/ [X], [C], [B], [F] [P] [G] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jean-françois JOURDAN Me Caroline BREMOND Me Florence ADAGAS-CAOU Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le président du TJ de DRAGUIGNAN en date du 20 Décembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/02777. APPELANTS Monsieur [D] [J], né le 5 Mars 1948 à [Localité 5] demeurant [Adresse 2] représenté par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté par Me Jean-Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant Madame [T] [V] épouse [J], née le 11 Mai 1955 à [Localité 5] demeurant [Adresse 2] représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté par Me Jean-Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant INTIMES Monsieur [X], [C], [B], [F] né le 30 Mai 1962 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] (SUISSE) représenté par Me Caroline BREMOND, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant assisté par Me François CHARPIN de la SELARL QG AVOCATS, avocat au barreau de LYON, Maître [P] [G], demeurant [Adresse 7] représenté par Me Florence ADAGAS-CAOU de la SCP DUHAMEL ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN et assistée par Me Isabelle COFFY, avocat au barreau de THONON LES BAINS *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente chargée du rapport, et Mme Florence PERRAUT, Conseillère. Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente Mme Angélique NETO, Conseillère Mme Florence PERRAUT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2024, Signé par Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS : Monsieur [X] [F] est propriétaire d'un bien immobilier situé à [Adresse 6]. Il a signé le 31 décembre 2021 avec monsieur [D] [J] et madame [T] [V] épouse [J] une promesse de vente de cet appartement au prix de 1 400 000 euros, sans condition suspensive de l'obtention d'un prêt. Le versement d'une indemnité d'immobilisation de 140 000 euros était prévu et la somme de 70 000 euros devait être versée dans les 15 jours de la signature de la promesse en la comptabilité de maître [P] [G], notaire à [Localité 3]. L'acte prévoyait également une clause pénale à hauteur de 140 000 euros à défaut de réitération, des conditions suspensives réalisées. Le bénéficiaire devait notamment, avant le 30 avril 2022, justifier de la réalisation d'une condition suspensive ayant trait à la scission et dissolution de la copropriété dont dépend le bien. Faisant valoir que les bénéficiaires n'avaient pas levé l'option alors que la condition suspensive était réputée réalisée faute pour les acquéreurs d'avoir informé du contraire dans le délai prévu, Monsieur [F] a, par actes des 30 mars et 4 avril 2023, fait assigner les époux [J] d'une part et maître [P] [G] d'autre part, à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, pour obtenir, notamment : -la condamnation de monsieur et madame [J] à lui payer à titre provisionnel la somme de 140 000 euros, outre 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -la condamnation de maître [G] à lui délivrer, sous astreinte, la copie exécutoire de la promesse de vente et à verser la somme de 70 000 euros qu'elle détient sur le compte CARPA de son conseil. Par ordonnance de référé contradictoire, en date du 20 décembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a : - condamné solidairement monsieur [D] [J] et madame [T] [V] épouse [J] à payer à monsieur [X] [F], à titre provisionnel, la somme de 140 000 euros ; -ordonné à maître [P] [G] d'avoir à libérer la somme de 70 000 euros, qu'elle détient sur le compte CARPA de son conseil ; -dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus : -condamné solidairement monsieur [D] [J] et madame [T] [V] épouse [J] à payer à monsieur [X] [F] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens. Selon déclaration reçue au greffe le 22 décembre 2023, monsieur et madame [J] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 20 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les appelants sollicitent de la cour de bien vouloir : -réformer l'ordonnance déféré en l'ensemble de ses dispositions ; statuant à nouveau, -débouter monsieur [X] [F] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, l'obligation des époux [J] étant en toute hypothèse sérieusement contestable ; Reconventionnellement, -ordonner à maître [P] [G], notaire, de leur verser la somme de 70 000 euros qu'elle détient en qualité de séquestre au titre de l'indemnité d'immobilisation, et ce dès la signification de l'arrêt à intervenir ; -Dans l'hypothèse où Maître [G] devait libérer cette somme en exécution de l'ordonnance de référé prononcée le 20 décembre 2023, condamner monsieur [X] [F] à payer aux époux [J] la somme de 70 000 euros correspondant au montant de l'indemnité d'immobilisation qui était séquestrée en l'étude de maître [P] [G] ; très subsidiairement, -modérer le montant de la clause pénale et fixer celle-ci à la somme de 10 000 euros. -Dans cette hypothèse, ordonner à maître [G] de verser aux époux [J] la somme de 60 000 euros qu'elle détient en qualité de séquestre ; -et en cas de libération de cette somme par maître [G] en exécution de l'ordonnance de référé prononcée le 20 décembre 2023, condamner monsieur [X] [F] à payer aux époux [J] la somme de 60 000 euros correspondant au solde de l'indemnité d'immobilisation qui était séquestrée en l'étude de maître [G] ; -condamner monsieur [X] [F] à payer aux époux [J] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ains qu'en tous les frais et dépens, ceux d'appel étant distraits au profit de la SCP Jourdan Wattecamps associés, avocat près la cour d'appel d'Aix-en Provence. Par dernières conclusions transmises le 26 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [X] [F] sollicite de la cour de bien vouloir : confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance déférée ; condamner monsieur et madame [J], à titre provisionnel, à lui payer la somme de 140 000 euros, outre intérêts, au taux légal à compter du 30 mars 2023 ; condamner monsieur et madame [J] à lui payer la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; les condamner solidairement aux entiers dépens d'instance et d'appel et pour ces derniers, d'en ordonner la distraction au profit de maître Bremond, par application de l'article 699 du code de procédure civile. Par dernières conclusions transmises le 13 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, maître [P] [G] sollicite de la cour de bien vouloir : lui donner acte, de ce qu'elle a, en application de l'ordonnance de référé prononcée le 20 décembre 2023, décaissé la somme de 70 000 euros séquestrée à son étude au profit de monsieur [X] [F] ; lui donner acte, de ce qu'elle s'en rapporte à justice ; condamner qui il appartiendra aux entiers dépens L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 30 septembre 2024. MOTIVATION DE LA DÉCISION : En application des dispositions d'ordre public des articles L.271-1, L.721-2 et L.721-3 du code de la construction et de l'habitation, il est prévu que l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation bénéficie d'un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte pour se rétracter. Doivent, notamment, être remis à l'acquéreur, au plus tard, à la signature de la promesse de vente, les documents et informations suivants : « 1° Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble : a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; b) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ; c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic ; 2° Les informations financières suivantes : a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ; b) Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ; c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ; d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot. Les informations mentionnées aux a, c et d du présent 2° sont à jour des informations soumises à l'assemblée générale annuelle chargée d'approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente. Le contenu des informations financières prévues au présent 2° est précisé par arrêté du ministre chargé du logement. Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les informations mentionnées aux b et c du présent 2° ne sont pas exigées. ». A défaut, le délai de rétractation est censé ne courir qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur. Monsieur et madame [J] indiquant qu'il ne leur a pas été remis l'ensemble des documents prévus et en particulier, la fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 et les informations financières concernant la copropriété telles que définies au 2° de l'article L.721-2 précité, considèrent qu'ils étaient encore dans les délais requis, lorsqu'ils ont, par courrier du 13 juin 2023, notifié à monsieur [F] qu'ils entendaient se rétracter. Monsieur [F] ne conteste pas l'absence de remise de ces documents et informations. Il considère qu'il appartenait aux époux [J], en l'état de la promesse unilatérale de vente, de réaliser la condition suspensive, résultant de la purge de tout recours légal en suite de la conclusion de l'assemblée générale des copropriétaires autorisant la scission de copropriété, qu'ils disposaient pour ce faire de 4 mois et qu'ils n'ont jamais fait part d'aucune difficulté. L'intimé relève que leur rétractation est nulle et de nul effet, en ce qu'elle a été notifiée postérieurement à la limite de la validité de la promesse de vente consentie pour une durée expirant le 1er octobre 2022 à 18 heures. Il retient que l'élément déterminant du consentement des époux [J] était d'écarter le régime de la copropriété, de sorte que la non fourniture des pièces susvisées afférentes à la copropriété ne constituerait pas un élément sérieux de contestation. Il soutient que les époux [J] étaient informés de la situation et ont accepté en pleine connaissance de cause de signer la promesse unilatérale de vente, se trouvant en possession de tous les renseignements qui pouvaient leur être donnés, les documents sollicités n'existant pas, de sorte qu'ils réclament maintenant l'accomplissement de formalités auxquelles ils ont expressément renoncé. L'intimé considère que la purge était inutile, tous les copropriétaires, ayant à l'unanimité, donné en octobre et novembre 2021 leur accord aux résolutions soumises à l'assemblée générale décidant de la scission de la copropriété. Néanmoins, il n'est pas démontré qu'au 31 décembre 2021, jour de la régularisation de la promesse unilatérale de vente, le bien immobilier concerné n'était plus en copropriété. En effet, en dépit du procès-verbal de l'assemblée générale décidant de la dissolution de la copropriété, et de la volonté des époux [J] d'acquérir le bien immobilier objet de la promesse unilatérale de vente en dehors de la copropriété, aucune publication de la modification le concernant comme de celle portant annulation du règlement de copropriété au fichier immobilier n'est rapportée. En outre la condition suspensive avait précisément pour objet de s'assurer de cette scission au 30 avril 2022. Il n'est pas établi que la copropriété ne disposait plus d'un syndic, monsieur [N] [L], ayant été désigné en qualité de syndic bénévole, par assemblée générale du mois d'octobre 2021 et ce jusqu'au « jour de la constatation de l'annulation du règlement de copropriété par acte authentique », dont il n'est pas justifié. Il s'ensuit une contestation sérieuse, en ce que la promesse de vente a écarté expressément les dispositions impératives tirées de l'article L.721-2 du code de la construction et de l'habitation, relative à la communication des documents précités au motif que « le promettant [monsieur [F]] ne pouvait remettre au bénéficiaire [les époux [J]] aucune information sur la situation juridique et financière de la copropriété en l'absence de syndic et de tenue de compte et d'assemblée. ». S'il s'évince de la condition suspensive, qu'il appartenait aux époux [J] de justifier au plus tard le 30 avril 2022 de sa réalisation et qu'à défaut, ils étaient censés avoir renoncé à cette condition, réputée avoir été réalisée, cette disposition n'est pas de nature à écarter le droit pour les acquéreurs de se voir communiquer les informations et documents précités. A cet égard il importe peu que ces informations n'aient pas été l'élément déterminant de leur consentement, la loi ordonnant leur remise ne distinguant pas en fonction de l'intérêt que leur porte les acquéreurs. En l'absence de communication par monsieur [F] aux époux [J], acquéreurs du bien immobilier en copropriété, de la fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 et des informations financières la concernant, au motif erroné de l'absence de syndic, le délai prévu par l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation a continué à courir, de sorte qu'il ne peut être écarté, avec l'évidence requise en référé, le bénéfice du droit de rétractation opposé par les appelants, ce, même postérieurement à la limite de la validité de la promesse de vente. Il s'ensuit le rejet des demandes de monsieur [F] aux fins de voir monsieur et madame [J] condamnés à lui payer à titre provisionnel le montant de la clause pénale, soit la somme de 140 000 euros, et maître [G] à lui remettre la somme de 70 000 euros qu'elle détenait sur le compte CARPA au titre d'indemnité d'immobilisation. Il n'est pas contesté que maître [P] [G], notaire à [Localité 3], a, en application de l'ordonnance déférée, décaissée la somme de 70 000 euros séquestrée à son étude au profit de monsieur [X] [F]. Afin de remettre les parties en l'état antérieur à leur litige, sur lequel il n'est pas statué au fond, cette somme devra lui être restituée, les appelants se trouvant déboutés de leur demande de condamnation de monsieur [F] à leur remettre les fonds ainsi décaissés. Pour le surplus la décision entreprise sera infirmée en ce qu'elle a fait supporter les frais irrépétibles et les dépens à monsieur et madame [J], l'équité ne commandant pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les dépens de première instance et d'appel devront être supportés par monsieur [F], succombant en ses demandes. PAR CES MOTIFS, La cour, Statuant dans les limites de l'appel, Infirme l'ordonnance entreprise en l'ensemble de ses dispositions déférées, Statuant à nouveau, y ajoutant, Déboute monsieur [X] [F] de l'ensemble de ses demandes, Donne acte à maître [P] [G], notaire à [Localité 3], de ce qu'elle a, en application de l'ordonnance déférée décaissée la somme de 70 000 euros séquestrée à son étude au profit de monsieur [X] [F] ; Déboute monsieur et madame [J] de leur demande de condamner monsieur [X] [F] à leur payer la somme de 70 000 euros correspondant au montant de l'indemnité d'immobilisation qui était séquestrée en l'étude de maître [P] [G] ; Dit que monsieur [F] devra restituer la somme de 70 000 euros à maître [P] [G], notaire à [Localité 3], afin qu'elle soit séquestrée à son étude ; Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette les demandes formées de ce chef ; Condamne monsieur [X] [F] aux dépens de première instance et d'appel, ceux d'appel étant distraits au profit de la SCP Jourdan Wattecamps associés. La greffière La présidente