Tribunal judiciaire, 21 octobre 2024. 24/00579

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00579 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GX75 MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- JUGEMENT DU 21 OCTOBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR(S) : Madame [G] [U] [V] [D] [Adresse 2] [Localité 4] (RÉUNION) représentée par Maître Sophie MARGAIL, avocate au barreau de SAINT DENIS DE LA REUNION DÉFENDEUR(S) : Monsieur [H] [W] [I] [Y] [Adresse 3] [Localité 4] (LA REUNION) comparant en personne Madame [U] [R] [Y] [Adresse 3] [Localité 4] (LA REUNION) non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente : Valentine MOREL, Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière, DÉBATS : À l’audience publique du 16 Septembre 2024 DÉCISION : Réputée contradictoire RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Madame [G] [U] [V] [D] a donné à bail à Monsieur [H] [W] [I] [Y] et Madame [U] [R] [Y] en qualités de co-locataires une maison à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4] par contrat du 19 août 2023, pour un loyer mensuel révisable et d'un montant de 1000 euros charges comprises à la date de l'assignation. Une clause de solidarité entre les preneurs est contenue au bail. Des loyers étant demeurés impayés, Madame [G] [U] [V] [D] a fait signifier à Monsieur [H] [W] [I] [Y] et Madame [U] [R] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 avril 2024 pour la somme en principal de 2265 euros. Madame [G] [U] [V] [D] a ensuite fait assigner Monsieur [H] [W] [I] [Y] et Madame [U] [R] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par actes de commissaire de Justice du 7 juin 2024, délivrés à étude pour les deux aux fins de : - faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, - obtenir la libération du logement sous astreinte de 150 euros par jour de retard, et à défaut que soit ordonnée l'expulsion des locataires, de leurs biens et de toute personne introduite dans le logement de leur chef, avec concours de la force publique, - condamner solidairement Monsieur [H] [W] [I] [Y] et Madame [U] [R] [Y] en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées à hauteur de 3020 euros, somme arrêtée à la date du 23 mai 2024, à actualiser au jour du jugement - fixer le montant de l'indemnité d’occupation due depuis le 1er juin 2024 à la somme de 1000 euros, - condamner solidairement Monsieur [H] [W] [I] [Y] et Madame [U] [R] [Y] à payer cette indemnité d’occupation jusqu'à la libération du logement, - condamner solidairement Monsieur [H] [W] [I] [Y] et Madame [U] [R] [Y] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. A l’audience du 16 septembre 2024, à laquelle l'affaire a été retenue après un renvoi à la demande de Monsieur [Y], Madame [G] [U] [V] [D]- représentée par Me Sophie Margail - maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 7020 euros. Monsieur [H] [W] [I] [Y] est présent et explique avoir quitté le logement dans lequel vit désormais un petit cousin. Il reconnaît ne pas avoir payé son loyer conformément à ce que déclare sa bailleresse. Il ne sollicite aucun délai de paiement. Madame [U] [R] [Y], citée à étude n'était ni présente ni représentée. Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience. Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 21 octobre 2024 par voie de mise à disposition en application de l'article 450 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, si l'un d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. Le présent jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel. En outre, aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. I. Sur la recevabilité : Une copie des assignations a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 11 juin 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 16 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET SES CONSÉQUENCES : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". Néanmoins, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l'article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours ; Or, bien que d'application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative, en vertu d'une clause résolutoire visant un délai de 2 mois. Or en l'espèce, le bail conclu le 19 août 2023 contient une clause résolutoire (article IX) visant un délai de deux mois pour régulariser les impayés et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 avril 2024, pour la somme en principal de 2265 euros, impartissant un délai de 6 semaines pour apurer la dette. Il convient néanmoins de retenir un délai de 2 mois conforme à la clause insérée au bail. Ce commandement n'a pas été régularisé dans le délai de deux mois contractuel, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l'issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 12 juin 2024. L'indemnité d’occupation Depuis cette date, le bail est résilié, si bien que Monsieur [H] [W] [I] [Y] et Madame [U] [R] [Y] qui n'ont jamais régulièrement délivré congé et ont installé un cousin dans le logement, doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre. Ils sont par conséquent redevables solidairement d'une indemnité d'occupation destinée à la fois à compenser l'occupation des lieux autant qu' à réparer le préjudice causé au bailleur par cette occupation sans droit ni titre. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer contractuel, soit la somme de 1000 euros, et sera due depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la restitution du logement ou l'expulsion. La libération des lieux loués Monsieur [H] [W] [I] [Y] et Madame [U] [R] [Y] qui n'ont plus de titre justifiant l'occupation du logement devront restituer ce dernier libre de leurs biens et de toute personne, dès la signification du présent jugement. À défaut de libération volontaire, Madame [G] [U] [V] [D] sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [H] [W] [I] [Y] et Madame [U] [R] [Y], ou de tout occupant de leur chef, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, dans le respect des règles prévues par le code des procédures civiles d’exécution, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier au besoin. Au vu de ce qui précède, le prononcé d'une astreinte n'apparaît pas nécessaire à l'exécution de la présente décision dès lors que l'expulsion a été autorisée à défaut de libération volontaire et que le maintien des locataires dans le logement est indemnisé au travers de l'indemnité d’occupation. La demande sera par conséquent rejetée. III. SUR LE MONTANT DES SOMMES DUES : Sur les sommes dues au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés Madame [G] [U] [V] [D] produit un décompte arrêté à la date du 5 septembre 2024 faisant état d'un solde débiteur de 7020 euros. Le montant de l'arriéré locatif dont peuvent être tenus Monsieur [H] [W] [I] [Y] et Madame [U] [R] [Y] se limite au montant des sommes contractuellement prévues, telles que le loyer et les charges locatives. À cet égard, le décompte qui ne mentionne que les échéances de loyer, sous déduction des versements opérés par la CFA jusqu'en mai 2024, permet de fixer la créance de la bailleresse à la somme de 7020 euros au titre des loyers impayés à la date du 5 septembre 2024, échéance de septembre incluse. Monsieur [H] [W] [I] [Y] et Madame [U] [R] [Y] ne contestent ni le principe ni le montant des sommes réclamées par le bailleur, et le bail contient une clause de solidarité. En conséquence, ils seront solidairement condamnés à payer à Madame [G] [U] [V] [D] la somme de 7020 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2265 euros à compter du commandement de payer (11 avril 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [H] [W] [I] [Y] et Madame [U] [R] [Y], partie perdante, supporteront in solidum a la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de la saisine de la CCAPEX, des assignations et de leur notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [G] [U] [V] [D], Monsieur [H] [W] [I] [Y] et Madame [U] [R] [Y] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire assortit de plein droit le présent jugement. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 août 2023 entre Madame [G] [U] [V] [D] d'une part et Monsieur [H] [W] [I] [Y] et Madame [U] [R] [Y] d'autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies à la suite du commandement de payer demeuré infructueux ; CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, survenue de plein droit à la date du 12 juin 2024 ; CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [W] [I] [Y] et Madame [U] [R] [Y] à verser à Madame [G] [U] [V] [D] la somme de 7020 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés à la date du 5 septembre 2024 (comprenant l'échéance de septembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024 sur la somme de 2265 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; ORDONNE à Monsieur [H] [W] [I] [Y] et Madame [U] [R] [Y] de restituer les lieux libres de toute occupation dès la signification du présent jugement, AUTORISE Madame [G] [U] [V] [D], à défaut de libération volontaire, à procéder à l'expulsion de Monsieur [H] [W] [I] [Y] et Madame [U] [R] [Y] ainsi que de tous occupants de leur chef, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance de la force publique et le concours d'un serrurier au besoin ; REJETTE la demande d'astreinte CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [W] [I] [Y] et Madame [U] [R] [Y] à verser à Madame [G] [U] [V] [D] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 1000 euros, depuis le 1er octobre 2024 et jusqu'à la restitution du logement ou l'expulsion ; CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [W] [I] [Y] et Madame [U] [R] [Y] à verser à Madame [G] [U] [V] [D] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [W] [I] [Y] et Madame [U] [R] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des assignations et de leur notification à la préfecture ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 21 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition. La greffière, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection