Cour d'appel, 25 mai 2023. 21/06840

4ème Chambre ARRÊT N° 140 N° RG 21/06840 N° Portalis DBVL-V-B7F-SFIU Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 25 MAI 2023 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère, Assesseur : Monsieur Guillaume FRANCOIS, Conseiller en charge du secrétariat général de la première présidence, désigné par ordonnance du premier président rendue le 20 mars 2023 GREFFIER : Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 21 Mars 2023, devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 25 Mai 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Localité 3] GARE représenté par son syndic en exercice le CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 5], pris en son établissement SQUARE HABITAT [Localité 3] - [Adresse 2], agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Bertrand LEROUX de la SCP MARION-LEROUX-SIBILLOTTE-ENGLISH-COURCOUX, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC Représentée par Me Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉE : Madame [L] [B] [Z] née le 3 septembre 1975 au CAMEROUN [Adresse 1] [Localité 3] Défaillante, à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 31 janvier 2023 à personne Exposé du litige: Mme [L] [B] [Z] occupe un logement constituant le lot 149 au sein de la copropriété [Localité 3] Gare, situé [Adresse 1] à [Localité 3]. Alléguant un défaut de paiement des charges par la copropriétaire depuis de nombreuses années, le syndicat des copropriétaires, par acte d'huissier du 12 janvier 2021, a fait assigner Mme [B] [Z] devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc en paiement de la somme de 11176,37€ d'arriéré de charges, outre 5500€ de dommages et intérêts. Par un jugement en date du 6 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a : - débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande ; - laissé les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 29 octobre 2021. Dans ses dernières conclusions transmises le 27 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires [Localité 3] Gare, représenté par son syndic en exercice le Crédit Agricole Bretagne Habitat au visa des articles 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et 1240 du code civil, demande à la cour de : - infirmer le jugement en toutes ses dispositions, Par conséquent, - condamner Mme [B] [Z] à lui verser la somme de 12 265,21 euros, ainsi que les intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2020 ; - condamner Mme [B] [Z] à lui verser la somme de 5 500 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi ; -condamner Mme [B] [Z] à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Le syndicat des copropriétaires rappelle qu'en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété. Il observe qu'il justifie de la qualité de copropriétaire de Mme [B] [Z] par le relevé de matrice cadastrale, qu'il n'existe aucun doute sur la propriété du lot en cause, peu important qu'elle ait antérieurement résidé à deux autres adresses. Le syndicat soutient fournir l'ensemble des éléments qui démontrent la dette de l'intimée depuis son acquisition en 2006, à savoir les appels de fonds, les décomptes de répartition de charges, les procès-verbaux d'assemblée générale approuvant les comptes qui constituent la base de calcul des charges. Il fait observer que Mme [B] [Z] ne règle aucune somme depuis de nombreuses années, ce qui entraîne un impayé très important, situation qui lui occasionne un préjudice. Le syndicat des copropriétaires a signifié à Mme [B] [Z] la déclaration d'appel et ses conclusions par exploit du 31 janvier 2022, délivré à personne. Mme [B] [Z] n'a pas constitué avocat. L'instruction a été clôturée le 7 mars 2023. Motifs : -Sur l'arriéré de charges : En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Il s'en déduit qu'en appel, la cour ne fait droit aux prétentions de l'appelant qu'après avoir examiné au vu des moyens d'appel la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s'est déterminé. En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable aux litiges, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. L'appelant justifie devant la cour de la qualité de propriétaire du lot 149 de Mme [B] [Z] par la production d'un extrait de la matrice cadastrale et la notification au syndic par le notaire le 20 décembre 2006 de son acquisition du lot des époux [Y]. Par ailleurs, Mme [B] [Z] apparaît dans la liste des copropriétaires lors des assemblées générales depuis 2006. Il n'existe dans ces conditions aucune doute sur sa propriété. Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les procès-verbaux d'assemblées générales depuis 2006 qui comportent la validation des comptes présentés par le syndic pour l'année passée et le vote des provisions à appeler l'année suivante et des travaux à engager, les budgets de la copropriété, les appels de fonds et décomptes de charges applicables au lot 149 dont les tantièmes correspondent à ceux mentionnés dans l'état descriptif de division et qui appliquent les engagements financiers décidés par l'assemblée générale. Le décompte de charge du lot de l'intimée révèle un arriéré de 12265,21€ au 1er octobre 2021 et met en évidence que Mme [B] [Z] a cessé de régler régulièrement les charges le 25 janvier 2014, son dernier versement de 80€ datant du 6 novembre 2018. Par ailleurs, il est établi que l'intimée a été destinataire de courriers réguliers dont les accusés de réception portent la mention ' non réclamé', mais sont pour certains signés de la destinataire, qui a donc eu connaissance de l'importance de sa dette sans qu'aucune pièce ne revèle de discussion du montant demandé ou n'évoque de paiements omis . Dès lors, la créance du syndicat des copropriétaires est démontrée et Mme [B] [Z] sera condamnée à lui verser la somme de 12265,21€ arrêtée au 1er octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur un montant de 11408,04€ et de l'arrêt pour le surplus. Le jugement est infirmé en ce sens. -Sur la demande de dommages et intérêts: L'importance de la dette de Mme [B] [Z] affecte la trésorerie du syndicat et lui occasionne un préjudice dans son fonctionnement, ce qui a d'ailleurs conduit l'assemblée générale à autoriser le syndic en 2020 à engager une procédure de saisie immobilière contre la propriétaire du lot 149. Ce manquement persistant justifie que Mme [B] [Z] soit condamnée à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 1500€ de dommages et intérêts. -Sur les demandes annexes: Les dispositions du jugement relatives aux frait irrépétibles et aux dépens sont infirmées. Le syndicat a été contraint d'engager des frais pour faire valoir ses droits que l'équité commande de ne pas laisser à sa charge, Mme [B] [Z] sera condamnée à lui verser une indemnité de 3000€ au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. Mme [B] [Z] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Par ces motifs : La cour, Statuant publiquement par décision réputée contradictoire, Infirme le jugement en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Condamne Mme [L] [B] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires [Localité 3] Gare les sommes suivantes : -12265,21€ arrêtée au 1er octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur un montant de 11408,04€ et de l'arrêt pour le surplus, -1500€ de dommages et intérêts, -3000€ au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, Condamne Mme [B] [Z] aux dépens de première instance et d'appel. Le Greffier, Le Président,