Cour d'appel, 18 mars 2008. 07/01504

R. G : 07 / 01504 décision du Tribunal de Grande Instance de LYON Au fond du 18 janvier 2007 RG No2004 / 9158 ch no 3 X... X... Y... X... C / SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE LE VERDIER COUR D'APPEL DE LYON PREMIERE CHAMBRE CIVILE B ARRET DU 18 MARS 2008 APPELANTS : Monsieur Guy X... ... ... représenté par la SCP AGUIRAUD- NOUVELLET, avoués à la Cour assisté de Me NIEF avocat au barreau de Lyon Madame Valérie X... épouse A... ... ... représentée par la SCP AGUIRAUD- NOUVELLET, avoués à la Cour assisté de Me NIEF avocat au barreau de Lyon Monsieur Patrice Y... ... ... représenté par la SCP AGUIRAUD- NOUVELLET, avoués à la Cour assisté de Me NIEF avocat au barreau de Lyon Madame Laurence X... épouse Y... ... ... représentée par la SCP AGUIRAUD- NOUVELLET, avoués à la Cour assistée de Me NIEF avocat au barreau de Lyon INTIMEE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE LE VERDIER, représenté par son syndic Sté FONCIA IMMOBILIERE, 68 / 70 rue Victor Hugo- BP 247- 38200 VIENNE. 143 impasse du Verdier 69560 SAINTE COLOMBE représentée par Me André BARRIQUAND, avoué à la Cour assisté de Me DUPRE, avocat au barreau de Lyon L'instruction a été clôturée le 08 Février 2008 L'audience de plaidoiries a eu lieu le 12 Février 2008 L'affaire a été mise en délibéré au 18 Mars 2008 COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré : Président : Monsieur BAIZET Conseiller : Monsieur ROUX Conseiller : Madame MORIN Greffier : Madame WICKER pendant les débats uniquement A l'audience Mme MORIN, conseiller a fait son rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile. ARRET : contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile ; signé par Monsieur BAIZET, président et par Madame WICKER greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE Les consorts X..., A... et Y..., en leur qualité de copropriétaires de l'immeuble ..., ont fait assigner le syndicat des copropriétaires en nullité de l'assemblée générale qui s'est tenue le 17 mars 2004 pour les deux motifs suivants : - élection du président de séance sans que cette question ne soit inscrite à l'ordre du jour, - irrégularité de deux pouvoirs en blanc qui auraient été distribués par le syndic, Subsidiairement, ils sollicitaient l'annulation des résolutions 1, 2et 6 de l'assemblée générale pour les motifs suivants : - les comptes de l'exercice 2003, incluant la rémunération du syndic, ne pouvaient être valablement approuvés alors que le contenu du contrat de syndic et notamment sa rémunération, n'ont pas préalablement été soumis au vote de l'assemblée ; - la réfection de la peinture des volets mécaniques a été adoptée à la majorité de l'article 24 au lieu de la majorité de l'article 25b conformément aux dispositions de l'article 20 du règlement de copropriété, qui vise l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais les travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble. Dans son jugement rendu le 23 janvier 2007, le tribunal de grande instance de Lyon a rejeté ces demandes et condamné les consorts X..., A... et Y... à verser au syndicat la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile. Ceux- ci ayant relevé appel, ils ont formé dans leurs conclusions, reçues par le greffe le 15 janvier 2008, les mêmes demandes en reprenant la même argumentation et sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile. Dans ses écritures reçues le 1 / 2 / 2008, le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement et la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile. DISCUSSION Sur la demande en nullité de l'assemblée générale du 17 mars 2004 : Le premier juge a dit à juste titre que la désignation du président de séance n'avait pas besoin d'être inscrite à l'ordre du jour dès lors qu'il s'agit d'une formalité obligatoire imposée par l'article 15 du décret du 17 / 3 / 1967. Les appelants soutiennent que les pouvoirs en blanc sont irréguliers pour les raisons suivantes : - les écritures différentes apparaissant dans les pouvoirs B... et D..., seraient la preuve que les noms des mandataires n'ont pas été écrits par les mandants ; le pouvoir C... mentionne deux mandataires possibles dont l'un a été rayé à posteriori ; - le mandat B... ne comporte pas la mention " bon pour pouvoir " ; - aucun des pouvoirs ne comporte l'adresse des mandataires. Le syndicat des copropriétaires fait observer à juste titre que même sur le mandat établi par Mr Patrice Y..., qui est appelant, le nom du mandataire, est d'une écriture différente. En outre, ce nom a été inscrit par- dessus un nom préalablement effacé, ce qui est équivalent au nom rayé sur le pouvoir émanant de Mme C.... Ces éléments ne suffisent donc pas pour démontrer que les mandats litigieux sont nécessairement des pouvoirs en blanc. Même si tel était le cas, en l'absence de prohibition des pouvoirs en blanc édictée par la loi du 10 / 7 / 1965, la cour de cassation, dans son arrêt du 27 avril 1998, a admis leur validité à la condition qu'ils n'aient pas été distribués par le syndic à des mandataires choisis par lui. Selon les appelants, qui ont la charge de la preuve, ces pouvoirs ont bien été distribués par le syndic, dès lors qu'ils l'ont été avant la désignation du président de séance. Mais en l'absence de tout autre élément de preuve, cette circonstance est également insuffisante pour démontrer que c'est bien le syndic lui même qui a distribué les mandats litigieux à des mandataires choisis par lui, cette distribution ayant pu être faite, notamment, par le président du conseil syndical, comme le soutient le syndicat des copropriétaires. Enfin, ni la formule " bon pour pouvoir ", ni l'adresse du mandataire ne constituent des mentions nécessaires à la validité des mandats argués d'irrégularités. Il convient par conséquent de confirmer le rejet de la demande en nullité de l'assemblée générale. Sur la demande en nullité des résolutions 1 et 2 " approbation des comptes " et quitus au syndic : Les appelants exposent qu'ils ont été opposants à ces résolutions dans la mesure où la rémunération du syndic n'avait pas été régulièrement votée. Le renouvellement du mandat du syndic a été décidé par l'assemblée générale du 18 / 2 / 2003. A la convocation à cette assemblée générale, dont l'ordre du jour visait l'élection du syndic, était annexé le contrat de syndic indiquant le montant de sa rémunération pour les trois exercices à venir. L'assemblée générale, était ainsi informée des conditions du contrat renouvelé, et plus particulièrement des conditions de la rémunération du syndic, comme l'exige l'article 11- 4 du décret du 17 mars 1967. Il s'ensuit qu'en approuvant le renouvellement du mandat du syndic, elle a nécessairement approuvé les conditions de sa rémunération. C'est donc à tort que les appelants fondent leur demande en annulation de ces résolutions sur le défaut d'approbation du contrat de syndic. Sur la demande en nullité de la résolution 6 relative à la réfection de la peinture des volets mécaniques : Selon les appelants, cette résolution, votée à la majorité de l'article 24, aurait dû l'être à la majorité de l'article 25 b), car en application de l'article 5 du règlement de copropriété et de l'article 9 de la loi du 10 / 7 / 1965, il s'agit de travaux concernant des parties privatives affectant l'aspect extérieur de l'immeuble La cour ne peut qu'adopter la motivation du premier juge qui a relevé que la majorité de l'article 25 b n'était requise que pour les travaux concernant des parties privatives affectant l'aspect extérieur de l'immeuble entrepris par un ou plusieurs copropriétaires et non par le syndicat des copropriétaires lui- même, comme en l'espèce. La décision du premier juge étant intégralement confirmée, il convient d'allouer à l'intimé une indemnité de 2 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile. La même demande formée par les appelants ne peut qu'être rejetée comme mal fondée. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement critiqué, Condamne les consorts X..., A... et Y... à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Verdier la somme de DEUX MILLE EUROS (2 000 €) en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Déboute les consorts X..., A... et Y... de leur demande en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne les appelants aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de Me BARRIQUAND, avoué.