Tribunal judiciaire, 02 août 2024. 23/08146

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [I] [J] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Anne HEURTEL Maître Bénédicte LAVILLE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/08146 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3COJ N° MINUTE : 1/2024 JUGEMENT INITIALEMENT EN DATE DU 15 MAI 2024 PROROGÉ EN DATE DU 02 AOÛT 2024 DEMANDERESSE Madame [P] [R] veuve [Y] demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Bénédicte LAVILLE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B1141 DÉFENDEURS Monsieur [I] [J] demeurant [Adresse 5] [Adresse 3] [Localité 4] comparant en personne Monsieur [X] [J] demeurant [Adresse 1] représenté par la SELARL HEURTEL & MOGA en la personne de Maître Anne HEURTEL,avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1113 COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 février 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 août 2024 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 02 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08146 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3COJ EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 18 janvier 2022, Madame [P] [R] veuve [Y] a donné à bail à Monsieur [I] [J] un appartement à usage d'habitation (6ème étage, 1ère porte gauche) ainsi qu'une cave situés [Adresse 5] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 1 200 euros outre 120 euros de provision sur charges. Par acte sous seing privé du 20 janvier 2022 Monsieur [X] [J] s 'est porté caution solidaire des engagements du locataire. Par acte de commissaire de justice du 20 février 2023 Madame [P] [R] veuve [Y] a fait signifier à Monsieur [I] [J] un commandement de payer la somme de 5 521 euros au titre des loyers et charges impayés de novembre 2022 à février 2023 et de la taxe d'ordures ménagères 2022 en visant la clause résolutoire prévue au contrat. Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2023 Madame [P] [R] veuve [Y] lui a fait signifier un second commandement de payer la somme de 11 471,90 euros au titre des loyers de novembre 2022 à juin 2023 en visant également la clause résolutoire prévue au contrat. Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [X] [J] par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2023. Par actes de commissaire de justice du 14 septembre 2023 Madame [P] [R] veuve [Y] a fait assigner Monsieur [I] [J] et Monsieur [X] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de: - constater l'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail - ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [J] et de tous occupants de son chef avec si besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - ordonner la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux aux frais de Monsieur [I] [J], - condamner "solidairement et in solidum" Monsieur [I] [J] et Monsieur [X] [J] à payer la somme de 13 339,84 euros au titre de l'arriéré locatif, terme de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer un courant jusqu'à libération effective des lieux, - condamner "solidairement et in solidum" Monsieur [I] [J] et Monsieur [X] [J] à payer la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 28 juin 2023. A l'audience du 28 février 2024 à laquelle l'affaire a été retenue, Madame [P] [R] veuve [Y] représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 20 149,74 euros selon décompte arrêté au 1er février 2024 terme de février 2024 inclus et a conclu au rejet des prétentions adverses. Au soutien de ses demandes, Madame [P] [R] veuve [Y] fait valoir qu'en l'absence de règlement dans le délai de deux mois du commandement, la clause résolutoire est acquise et justifie sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail en raison des manquements du preneur à ses obligations de paiement et de souscription d'une assurance couvrant les risques locatifs. Elle s'oppose par ailleurs à l'octroi de délais de paiement au profit du locataire et à la suspension de la clause résolutoire en raison de l'absence de reprise de versement de loyer courant et du montant de la dette. Concernant les demandes dirigées à l'encontre de la caution, elle considère qu'au vu de la similitude entre la signature apposée sur l'acte et celle figurant sur les éléments de comparaison produits par Monsieur [X] [J], ce dernier ne peut contester sa signature et que son engagement est parfaitement valable en ce que la nécessité d'une mention manuscrite n'est plus exigée et que l'acte comporte les mentions obligatoires (montant du loyer, conditions de sa révision et reproduction textuelle) ainsi qu'une limite temporelle conformément aux dispositions des articles 2297 du code civil et 22-1 de la loi du 6 juillet Monsieur [I] [J] comparant en personne a reconnu le montant de la dette locative mais a demandé à pouvoir se maintenir en réglant en plus du loyer courant sa dette de façon échelonnée, expliquant avoir rencontré des difficultés financières à la suite de la perte de son emploi, travailler désormais en qualité d'agent commercial sans percevoir encore de revenus et être aidé financièrement par son frère. Il s'est par ailleurs engagé à justifier en cours de délibéré de la souscription d'une assurance locative et a affirmé que Monsieur [X] [J] avait bien signé l'acte de caution. Monsieur [X] [J] représenté par son conseil a conclu : A titre principal à la nullité de l'acte de caution et au débouté des demandes, A titre subsidiaire à la disjonction avec les demandes dirigées à l'encontre de Monsieur [I] [J] et au sursis à statuer dans l'attente que Madame [P] [R] veuve [Y] justifie de l'impossibilité de recouvrer les sommes dues à l'encontre du débiteur principal, A titre plus subsidiaire au débouté de la demande au titre des intérêts légaux et à la condamnation de Monsieur [I] [J] à le relever et garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre, En tout état de cause à la condamnation de tout succombant au paiement de la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens dont distraction au profit de son avocat. Au soutien de ses prétentions, il affirme que sa signature a été grossièrement imitée et produit à cet effet divers éléments de comparaison. Il prétend en outre que s'il devait être reconnu signataire de l'acte, celui-ci est nul en l'absence de mention manuscrite et de précision des conditions de révision du loyer telles qu'imposées par les articles 2297 du code civil et 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il justifie sa demande subsidiaire de sursis à statuer en faisant valoir qu'en l'absence de mention manuscrite, il est fondé à invoquer le bénéfice de discussion de sorte que la bailleresse doit au préalable poursuivre le recouvrement des sommes à l'encontre du locataire. Enfin, il rappelle au visa de l'article 24 I alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 qu'en l'absence de dénonciation du commandement de payer dans les 15 jours de sa signification, il ne peut être tenu aux intérêts de la dette et qu'en application des articles 2308 et 2309 du code civil, il dispose en sa qualité de caution d'un recours personnel et d'un recours subrogatoire à l'encontre du débiteur principal. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l'audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2024 puis a été prorogée à ce jour. Par note en délibéré dûment autorisée reçue au greffe le 11 mars 2024, Monsieur [I] [J] s'est engagé à reprendre le paiement des loyers à compter de mars 2024 et a produit divers documents, notamment une attestation d'assurance habitation valable du 30 mai 2023 au 1er mai 2024, son contrat d'agent commercial du 4 novembre 2023 ainsi qu'un justificatif d'inscription au registre national des entreprises, deux lettres d'intention d'achat de clients des 26 octobre 2023 et 26 janvier 2024 et une facture libellée à son nom du 14 janvier 2024 de 4 000 euros. MOTIFS Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d'expulsion Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 18 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de délivrance du commandement dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail signé par les parties le 18 janvier 2022 comporte une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 juin 2023 pour la somme en principal de 11 471,90 euros (étant précisé que la bailleresse ne se prévaut pas du précédent commandement de payer délivré le 20 février 2023). Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l'arriéré locatif) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois (aucune somme n'ayant été réglée dans le délai) de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 août 2023. Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. En l'espèce, il ressort de l'historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n'a pas été repris avant l'audience et Madame [P] [R] veuve [Y] ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire. Dans ces conditions, aucun délai ne peut être accordé à Monsieur [I] [J] de sorte qu'il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Sur les demandes en paiement à l'encontre du locataire Monsieur [I] [J] est redevable des loyers et charges impayés jusqu'à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail crée un préjudice au propriétaire privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien justifiant de lui allouer une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée en l'espèce au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. En l'espèce, Madame [P] [R] veuve [Y] verse aux débats un décompte établissant qu'à la date du 1er février 2024 Monsieur [I] [J] est redevable de la somme de 20 149,74 euros, terme de février 2024 inclus. Monsieur [I] [J] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu'il reconnaît d'ailleurs à l'audience et sera en conséquence condamné à payer cette somme à Madame [P] [R] veuve [Y] avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 juin 2023 sur la somme de 11 471,90 euros et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de l'échéance de mars 2024 jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, étant observé que le dernier loyer charge comprises s'élève à la somme de 1 361,98 euros. Sur les demandes en paiement à l'encontre de la caution Il résulte des articles 1324 du code civil et 287 et 288 du code de procédure civile que lorsque la partie, à qui on oppose un acte sous seing privé, déclare ne pas reconnaître l'écriture qui est attribuée à son auteur, il appartient au juge de vérifier l'acte contesté et de procéder à la vérification d'écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s'il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui compare. Les juges ne sont toutefois pas tenus de recourir à la procédure de vérification d'écriture s'ils trouvent dans la cause les éléments de conviction suffisants. La charge de la preuve de la sincérité de l'acte incombe à celui qui s'en prévaut. En l'espèce, il est manifeste que la signature figurant sur l'engagement de caution ne ressemble nullement à cette figurant sur les cartes d'identité de Monsieur [X] [J] (ancienne carte d'identité et carte renouvelée), son passeport et un document qu'il a signé en novembre 2019 au profit de la CAISSE D'ÉPARGNE ÎLE-DE-FRANCE. En effet, la comparaison de cette signature avec celle figurant sur les documents produits par le défendeur met en évidence l'existence de différences significatives. Ainsi, notamment elle ne comporte aucune barre verticale sur sa partie supérieure, ni aucun point dans sa partie inférieure droite. Au surplus, il sera relevé que Monsieur [X] [J] a dès la dénonciation du commandement de payer contesté s'être engagé en qualité de caution et a demandé que lui soient adressées par retour les pièces fondant la demande en paiement. Au vu de ces éléments et sans qu'il soit nécessaire de procéder à une vérification d'écriture il apparaît évident que l'acte de caution versé aux débats n'a pas été signé par Monsieur [X] [J] et ne saurait donc produire le moindre effet. Dès lors, Madame [P] [R] veuve [Y] ne rapportant pas la preuve de la sincérité de l'engagement de caution, elle sera déboutée de ses demandes en paiement dirigé à l'encontre de Monsieur [X] [J]. Sur les demandes accessoires Monsieur [I] [J], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payeren date du 28 juin 2023. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [P] [R] veuve [Y] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 900 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée par Monsieur [X] [J] au titre des mêmes dispositions. La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action en résiliation de bail et en expulsion recevable, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 janvier 2022 entre Madame [P] [R] veuve [Y] et Monsieur [I] [J] concernant l'appartement à usage d'habitation (6ème étage, 1 ère porte gauche) et la cave situés [Adresse 5] à [Localité 4] sont réunies à la date du 29 août 2023, REJETTE la demande de Monsieur [I] [J] de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, DIT qu'à défaut pour Monsieur [I] [J] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [P] [R] veuve [Y] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Monsieur [I] [J] à verser à Madame [P] [R] veuve [Y] la somme de 20 149,74 euros (décompte arrêté au 1er février 2024, incluant la mensualité de février 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 11 471,90 euros à compter du 28 juin 2023 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, CONDAMNE Monsieur [I] [J] à verser à Madame [P] [R] veuve [Y] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'échéance de mars 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), PRONONCE la nullité de l'acte de cautionnement du 20 janvier 2022, DÉBOUTE en conséquence Madame [P] [R] veuve [Y] de ses demandes à l'encontre de Monsieur [X] [J], CONDAMNE Monsieur [I] [J] à payer à Madame [P] [R] veuve [Y] la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur [X] [J], CONDAMNE Monsieur [I] [J] aux dépens comme visé dans la motivation, RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection.