Tribunal judiciaire, 07 juin 2024. 23/00769

RE F E R E N° Du 7 juin 2024 N° RG 23/00769 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KTEE 72C c par le RPVA le à Me Benoît BOMMELAER, Me Mathieu DEBROISE, Me Jean-pierre DEPASSE - copie dossier Expédition délivrée le: à Me Benoît BOMMELAER, Me Mathieu DEBROISE, Me Jean-pierre DEPASSE Cour d'appel de Rennes TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES OR D O N N A N C E DEMANDEUR AU REFERE: Syndicat des Copropriétaires représenté par son syndic de copropriété la Société LEFEUVRE SYNDIC DE COPROPRIETE,, dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 9] représentée par Me Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES substitué par Me ARNOUX, avocat au barreau de Rennes, DEFENDEURS AU REFERE: S.A.R.L. ENOKOE, dont le siège social est sis [Adresse 4] - Chez M [M] [J] - [Localité 9] représentée par Me Jean-pierre DEPASSE, avocat au barreau de RENNES substitué par Me DEMAY, avocat au barreau de Rennes, Société MISTER GEORGES, dont le siège social est sis [Adresse 8] - [Localité 6] représentée par Me Mathieu DEBROISE, avocat au barreau de RENNES PARTIE INTERVENANTE OU APPELEE A LA CAUSE : Société SELARL LEX MJ MANDATAIRE DE LA SARL ENOKOE représentée par Me Jean-pierre DEPASSE, avocat au barreau de RENNES substitué par Me DEMAY, avocat au barreau de Rennes, LE PRESIDENT: Béatrice RIVAIL, Présidente du tribunal judiciaire LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance. DEBATS: à l’audience publique du 15 mai 2024, ORDONNANCE: contradictoire , prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 7 juin 2024, date indiquée à l’issue des débats VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile. L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution. EXPOSE DU LITIGE La société civile immobilière (SCI) Mister Georges, défenderesse à l’instance, est propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] (35) qu’elle a donné à bail à la société à responsabilité limitée (SARL) Enokoe, également défenderesse à l’instance. Suivant procès-verbal de constat de commissaire de justice des 24 et 27 juillet 2023, dressé à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] (35), représenté par son syndic de copropriété, la société Lefeuvre, il est fait état de l’occupation des parties communes de l’immeuble pour entreposer du matériel à usage d’un commerce de restauration, de l’installation d’une bouche de ventilation sans autorisation, et de l’obstruction de l’accès à des parties communes et privatives par l’installation d’une porte fermée par un verrou (pièce n°2 demanderesse). Par courriers recommandés en date du 04 août 2023, le syndic des copropriétaires de l’immeuble, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la société Enokoe et son bailleur, la société Mister Georges, de faire cesser tout usage illicite des parties communes, de libérer l’accès aux caves, d’évacuer celles utilisées illégalement, et de supprimer le rejet de la ventilation installé sans autorisation. Cette mise en demeure est restée sans réponse. Par actes de commissaire de justice des 09 et 11 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] (35) représenté par son syndic de copropriété, la société Lefeuvre, a assigné devant le juge des référés la SARL Enokoe et la SCI Mister Georges, au visa de l’article 873 du Code de procédure civile, l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété, aux fins de : - juger recevable et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 9] ; - condamner la société Enokoe à : *cesser tout usage illicite des parties communes *libérer les parties communes de tout stockage, entreposage de matériels, objets et déchets, *libérer l’accès aux caves, *évacuer les caves illégalement utilisées, *supprimer le rejet de la ventilation installée sans autorisation, - condamner la société Mister Georges à faire : *cesser tout usage illicite des parties communes *libérer les parties communes de tout stockage, entreposage de matériels, objets et déchets, *libérer l’accès aux caves, *évacuer les caves illégalement utilisées, *supprimer le rejet de la ventilation installée sans autorisation, - assortir ces condamnations d’une astreinte d’un montant de 300 € par jour de retard, ladite astreinte commençant à courir passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à venir ; - condamner solidairement la société Enokoe et la société Mister Goerges à payer la somme de 3 000 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 9] représenté par son syndic au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, - condamner solidairement la société Enokoe et la société Mister Georges aux entiers dépens, en ce compris les frais des constats de commissaire de justice. Lors de l’audience utile et sur renvoi du 15 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] (35), représenté par avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et de ses conclusions. La SARL Enokoe, pareillement représentée et la SELARL LEX MJ intervenant volontairement à l’audience, es qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SARL Enokoe ont par conclusions reçues à cette audience, demandé au juge des référés de : - décerner acte qu’elle a satisfait aux demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 9] ; - dire et juger que les demandes n’ont plus d’objet ; - débouter le syndicat de copropriétaires de ses demandes pécuniaires ; - condamner solidairement le syndicat de copropriétaires et la SCI Mister Georges à payer à la SARL Enokoe 1 500 € de dommages et intérêts pour procédure abusive ; - condamner solidairement les mêmes à payer à la SARL Enokoe une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; - statuer sur les dépens. La SCI Mister Georges, pareillement représentée, a par conclusions reçues à cette audience, au visa des articles L145-41 du Code de commerce et du commandement visant la clause résolutoire en date du 15 novembre 2023, les dispositions de l’article 838 et 835 du Code de procédure civile et l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, demandé au juge des référés de : - constater la résiliation du contrat de bail ayant pris effet le 01 janvier 2021, consenti par la SCI Mister Georges à la société Chez Georges aux droits de laquelle vient désormais la SARL Enokoe, portant sur son immeuble commercial, situé [Adresse 5] à [Localité 9] (35), à compter du 15 décembre 2023, date d’acquisition des effets de commandement visant clause résolutoire ; - en conséquence, déclarer la SARL Enokoe occupant sans droit ni titre ; - ordonner son expulsion ainsi que de celle de tout objet mobilier ou de toute personne relevant de son chef et, avec si besoin est, l’aide de la force publique et d’un serrurier, le tout sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinzaine, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce, pendant un délai de 3 mois passé lequel, il y sera à nouveau fait droit devant le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Rennes ; - débouter la SARL Enokoe de toutes ses demandes, fins et prétentions contraires, - débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] de sa demande de condamnation sous astreinte à faire cesser tout usage illicite des parties communes et à libérer l’accès aux caves et parties communes, présentée à l’encontre de la SCI Mister Georges ; - débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] de toutes ses demandes, fins et prétentions ; - condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] et la SARL Enokoe à régler conjointement à la SCI Mister Georges ou l’un à défaut de l’autre, la somme de 2 000€ au titre des frais irrépétibles - condamner les mêmes conjointement, ou l’un à défaut de l’autre, aux entiers dépens. L’affaire a été mise au délibéré au 07 juin 2024. MOTIF DE LA DECISION La société d’exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL) Lex MJ est intervenue volontairement à l’instance en qualité de mandataire de la SARL Enokoe, sans que ne soit contestée la recevabilité d’une telle intervention volontaire, ce qui la rend dès lors partie au présent procès. Sur les demandes fondées sur l’existence d’un trouble illicite : Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le Président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite auquel la disposition précitée fait référence, peut être défini comme une perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En l’espèce, la SCI Mister Georges a donné à bail un local commercial situé au rez-de-chaussé de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 9], à la SARL Enokoe qui exploite un commerce de restaurant (pièce n°1 SCI Mister Georges). Selon un procès-verbal de constatation de commissaire de justice en date des 24 et 27 juillet 2023, la cour de l’immeuble, les parties communes de la cave ainsi que certaines caves privatives ouvertes seraient occupées par différents objets et matériels à usage d’un commerce de restauration. Une porte avec verrou aurait été installée dans la cave, empêchant l’accès aux parties communes et aux caves privatives n°201, 202, 203 et 204. Enfin, une bouche d’aération aurait été installée dans la cage d’escalier, qui semblerait provenir du restaurant localisé de l’autre côté du mur (pièce n°2 demandeur). Le règlement de copropriété en son article 10 stipule que « chacun des co-propriétaires usera librement des « parties communes » suivant leur destination, mais sans faire obstacle aux droits des autres copropriétaires. » et que « chaque co-propriétaire sera personnellement responsable de toutes les conséquences dommageables susceptibles de résulter d’un usage abusif ou d’une utilisation non conformer à leur destination des parties communes, que ce soit par son fait ou par le fait de son locataire » (pièce n°1 demanderesse). Par ailleurs le Conseil du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 9] a, par lettres de mise en demeure du 04 août 2023, demandé à la société Enokoe et à la société Mister Georges de faire cesser les troubles constatés, demandes auxquelles il n’a pas été apporté de réponse (pièce n°3 et 4 demandeur). Enfin, il résulte des pièce versées aux débats que : - au terme du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 03 janvier 2024, la cave louée au restaurant est équipée d’une porte à verrou et comprend l’ensemble des stocks de boisson de l’entreprise, ainsi que la machinerie des tireuses à bière, mais il résulte des constatations que cette cave semble être le seul moyen d’accès aux caves privatives n°201, 202 et 203 (pièce n°1 société Enokoe). - au terme du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 29 mars 2023, il est mentionné la présence de cartons et de cagettes de légumes dans la cour ainsi que de matériel d’entretien dans les couloirs de la cave (pièce n°6 SCI Mister Goerges). Or, la société Enokoe et la SELARL LEX MJ, prise en la perosnne de maitre [X] [P], mandataire judiciaire, es qualité de mandataire au redressement judiciaire de la SARL Enokoe dans leurs conclusions reçues à l’audience du 15 mai 2024 et confirmées oralement, affirment avoir libéré les parties communes, produisant deux constats de commissaire de justice, mentionnant l’absence de matériel appartenant à la société Enokoe (pièces société Enokoe n°1 et n°2); En l’espèce, force est de constater que les parties ont des positions contraires, qui sont justifiées par des pièces contradictoires. En outre, la configuration des lieux est sujet à interprétation, et les pièces versées à l’appui de leurs prétentions par les parties n’ont pas été soumises à un débat contradictoire. Dès lors, une mise en présence des parties apparaît nécessaire, en présence d’un conciliateur, compte tenu de la nature de l’affaire et de l’intérêt du litige, ainsi que des moyens contradictoires soutenus par les parties, les demandes présentées nécessitant en outre une issue rapide après un transport sur les lieux, afin de vérifier contradictoirement les difficultés alléguées et de tenter de trouver une solution amiable au litige. Il sera rappelé que l'article 129 alinea 2 du code de procédure civile énonce que : "Lorsque le juge, en vertu d'une disposition particulière, délègue sa mission de conciliation, il désigne un conciliateur de justice à cet effet, fixe la durée de sa mission et indique la date à laquelle l'affaire sera rappelée. La durée initiale de la mission ne peut excéder trois mois. Cette mission peut être renouvelée une fois, pour une même durée, à la demande du conciliateur." Il convient donc d’ordonner avant dire droit un transport sur les lieux, en présence d’un conciliateur, la conciliation étant déléguée au conciliateur désigné au terme du dispositif, avec comparution personnelle des parties sur les lieux litigieux, à une date fixée d’un commun accord entre le conciliateur et les parties, date qui sera arrêtée dans les quinze jours de la date de délibéré. Il convient de rappeler que le constat d'accord qui peut en résulter pourra être homologué par le Juge et valoir titre exécutoire. Il y aura lieu dans l’attente de l’issue de ce transport sur les lieux de surseoir à statuer sur l’ensemble des autres demandes des parties, et de renvoyer l’affaire à l’audience des référés du 28 août prochain pour y être jugée.       PAR CES MOTIFS Par décision contradictoire, avant dire droit, rendue par ordonnance mise à disposition au greffe: ORDONNONS un transport sur les lieux à [Localité 9], dans le local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 5], appartenant à la société civile immobilière (SCI) Mister Georges, et donné à bail à la société Enokoe; ORDONNONS la comparution personnelle des représentants : - du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] (35) représenté par son syndic de copropriété, la société Lefeuvre; - de la SCI Mister Georges, - de la société Enokoe et de la SELARL LEX MJ, prise en la personne de Maître [X] [P], mandataire judiciaire, es qualité de mandataire au redressement judiciaire de la SARL Enokoe.;                                                          DESIGNONS monsieur [D] [B], conciliateur, délégué par le juge, demeurant [Adresse 3], [Localité 9], tel fixe: [XXXXXXXX01]; tel portable : [XXXXXXXX02] Adresse mail : [Courriel 7] aux fins de tenter une conciliation préalable sur les lieux du litige, en présence de toutes les parties en présence, la date du transport sur les lieux devant être fixée dans un délai de quinze jours après la date du délibéré, RAPPELONS que ce rendez-vous est obligatoire et gratuit;                                                DISONS que le conciliateur devra mener sa mission dans un délai de 3 (trois) mois à compter de la réception de la présente ordonnance. RAPPELONS que le conciliateur doit convoquer les parties et leurs conseils. RAPPELONS que les parties, personnes physiques ou personnes morales ayant un pouvoir décisionnel, pourront se présenter devant le conciliateur avec une personne ayant qualité pour les assister devant le Juge. RAPPELONS que le conciliateur doit informer par écrit le juge de la réussite de sa mission ou de son échec et qu'il doit, en cas de conciliation, établir un constat d'accord signé par les parties. RAPPELONS que le Juge peut à tout moment mettre fin à la mission sur demande d'une partie ou à l'initiative du conciliateur; RENVOYONS la présente instance à l'audience des référés qui se tiendra le mercredi 28 août prochain, pour la mise en délibéré de l’affaire, ou pour l’évoquer à nouveau, à la diligence de l’une ou de l’autre des parties à la procédure, SURSOYONS à statuer sur toutes les autres demandes. LE GREFFIER LA PRESIDENTE