Cour de cassation, 04 juillet 2019. 18-12.171

CIV.3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 4 juillet 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10248 F Pourvoi n° B 18-12.171 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Greco, dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Citya Termeau Garnier, contre l'arrêt rendu le 14 novembre 2017 par la cour d'appel d'Angers (chambre A, civile), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. Y... T..., 2°/ à Mme Q... V..., épouse T..., domiciliés tous deux [...], défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 4 juin 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Greco, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. et Mme T... ; Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Greco aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Greco ; le condamne à payer à M. et Mme T... la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juillet deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Greco. Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que les travaux votés le 6 juin 2014 de réfection du complexe d'étanchéité de l'espace commun parking boulevard [...] constituant la dalle du bâtiment B, sont des travaux de réfection et de remise en état des parties communes du bâtiment B, dit que la répartition de ces charges d'entretien des parties communes ne doit pas s'opérer par référence aux dispositions de l'article 16 du règlement de copropriété, dit que la clé de répartition de 564/10 000ème appliquée à la participation des époux T... est erronée et que la clé de répartition applicable est de 44/10 000ème et condamné le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; AUX MOTIFS QUE « les travaux litigieux concernent la réfection du complexe d'étanchéité de l'espace commun parking boulevard [...]. Des photographies sont versées aux débats par les appelants. Elle représente un espace goudronné débouchant sur la voie publique qui doit être le boulevard du [...] bien que cela ne soit pas précisé. Il comporte une voie d'accès et un espace partagé entre des emplacements de parkings (vraisemblablement au nombre de cinq si l'on se réfère au règlement de copropriété) et des garages fermés (vraisemblablement également cinq) séparés par une aire de manoeuvre. Il peut être déduit des devis et du règlement de copropriété qu'il existe en dessous de cet espace un rez-de-chaussée composé de 10 garages accessibles en empruntant le passage cocher depuis la rue [...]. À l'occasion de la mise aux voix de la résolution numéro 16, il a été précisé que le coût des travaux ainsi que les frais, honoraires, assurances y afférant d'un montant total de 25 256 € TTC seraient réparties selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense soit la clé de répartition des charges d'entretien des garages couverts représentant 7600 tantièmes. Au terme de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en ses dispositions applicables à l'époque: « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges .... » Les travaux litigieux participent de la seconde catégorie. Il s'agit de travaux de conservation et d'entretien de parties communes. Le critère de l'utilité n'est pas un critère pertinent de principe pour répartir ces travaux. Le règlement de copropriété n'a prévu l'existence que de parties privatives et de parties communes et bien qu'elle comporte deux bâtiments, il n'a pas été retenu l'existence de parties communes spéciales propres à chacun d'entre eux. Il résulte ainsi du règlement de copropriété définissant les parties privatives et les parties communes de la copropriété qui font partie notamment des parties communes, la totalité du sol, les trottoirs, cour, espaces verts, passage cocher et allées ou voies de desserte, y compris celles sur la terrasse du bâtiment B, mais également les couvertures et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles des deux bâtiments. L'absence de détermination de parties communes spéciales à chaque bâtiment n'interdît pas cependant la création de charges spéciales pour leur entretien, y compris pour ce qui touche à leurs gros oeuvre respectifs, mais à condition qu'une disposition du règlement de copropriété le prévoit. Si au terme de l'article 13 dudit règlement, il est rappelé que les charges générales sont réparties entre les copropriétaires au prorata des quotes-parts de copropriété contenue dans les lots, il existe dans le règlement de copropriété en litige divers articles relatifs d'une part au bâtiment A et d'autre part au bâtiment B et parkings et notamment pour celui-ci un article 16 prévoyant une spécialisation des charges. Au terme de cet article 16, les charges d'entretien du bâtiment B et de l'ensemble des parkings comprennent : - les dépenses entraînées par l'entretien, le balayage, le nettoyage des aires d'accès au parking et garages, des allées de circulation et aires de manoeuvres, les frais de la réfection et de leur remise en état ; - les dépenses entraînées par l'entretien, le balayage le nettoyage ; - des parties communes du bâtiment B, savoir : le passage desservant les lots 61 et à 70 à usage de garage et le passage desservant à partir du boulevard [...] les lots 71 à 75 à usage de parking et 76 à 80 à usage de garage ; - de la chaussée (à l'exception du trottoir) du passage cocher situé au long du mur pignon nord-du bâtiment A. Au terme de l'article 17, ces charges sont supportées par les copropriétaires des lots 51 à 80. C'est à ce titre que les époux T... supportent des tantièmes de 564/10.000ernes. Il résulte de cet article 16 que si les dépenses de réfection et de remise en état des aires d'accès au parking des garages et allées de circulation et aires de manoeuvres entrent dans la définition des charges d'entretien concernant le bâtiment B et l'ensemble des parkings et sont à la charge exclusive des copropriétaires de lots à usage de parking ou de garage, il est prévu des dispositions spécifiques pour les parties communes du bâtiment B lesquelles ne visent pas, au nombre des charges d'entretien, les dépenses de réfection et de remise en état des parties communes de ce bâtiment B. Seul l'entretien, le balayage et le nettoyage des parties communes du bâtiment B sont des charges d'entretien spécifiques aux copropriétaires de ces lots. Il s'en déduit que le règlement de copropriété ne les réserve pas à la charge exclusive des propriétaires de lots à usage de garage et il ne saurait être fait référence à l'utilité lequel n'est pas un critère pertinent de répartition des charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes. La dalle Le complexe d'étanchéité de l'espace commun parking boulevard [...] constitue la dalle du bâtiment B qui recouvre les garages situés au-dessous et à ce titre au-delà de sa vocation d'aire de circulation des véhicules, elle est l'un des éléments qui compose la terrasse du bâtiment B dont seules les dépenses d'entretien, de balayage et de nettoyage entre dans les charges spéciales d'entretien propres à ce bâtiment et aux parkings. Dès lors que l'utilité ne peut être retenue comme critère de répartition des charges générales d'entretien et de conservation des parties communes, en l'absence de dispositions spéciales du règlement de copropriété, c'est à tort que la charge de ces travaux a été répartie selon les critères réglementant les charges spéciales. C'est également à tort que cette disposition n'a été mise aux voix que des seuls copropriétaires de lots de garage. Il sera noté que la nullité de la résolution n'a pas été sollicitée de ce chef. La cour ne peut dès lors la prononcer. Il sera simplement dit que les travaux de réfection du complexe d'étanchéité de l'espace commun parking boulevard [...] qui constituent la dalle du bâtiment B sont des travaux de réfection et de remise en état des parties communes du bâtiment B et que la répartition de ces charges d'entretien des parties communes ne doit pas s'opérer par référence aux dispositions de l'article 16 du règlement de copropriété. Il appartiendra au syndicat de copropriétaires de tirer toutes conséquences utiles quant à la nécessité de procéder à un nouveau vote. Le jugement sera en conséquence infirmée en toutes ses dispositions et le syndicat des copropriétaires sera condamné aux entiers dépens de première instance et d'appel et à verser aux époux T... sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés tant en première instance qu'en appel une somme de 3000 € » (arrêt, p. 8 à 10) ; 1/ ALORS QUE le juge ne doit pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en l'espèce, la cour a estimé que les dépenses de réfection et de remise en état des aires d'accès au parking des garages et allées de circulation ne devaient pas être réparties par référence aux dispositions de l'article 16 du règlement de copropriété et que la clé de répartition de 564/10 000ème appliquée à la participation des époux T... était erronée, en retenant que selon l'article 16 du règlement de copropriété « seul l'entretien, le balayage et le nettoyage des parties communes du bâtiment B sont des charges d'entretien spécifiques aux copropriétaires de ces lots » de sorte que les dépenses de réfection et de remise en état des aires d'accès au parking des garages et allées de circulation ne sont pas réservées à la charge exclusive des propriétaires des lots à usage de parkings ; qu'en statuant de la sorte, quand il résultait des articles 16 et 17 du règlement de copropriété que les charges liées aux travaux de réfection des aires d'accès aux parking et garages, des allées de circulation et aires de manoeuvres doivent être supportées par les copropriétaires des lots n° 51 à 80, à hauteur de 564/10 000ème s'agissant des époux T..., la cour d'appel a dénaturé le règlement de copropriété en violation du principe susvisé ;