Cour d'appel, 25 juin 2024. 22/07728

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Chambre civile 1-1 ARRÊT N° CONTRADICTOIRE Code nac : 63B DU 25 JUIN 2024 N° RG 22/07728 N° Portalis DBV3-V-B7G-VS2N AFFAIRE : S.C.P. JEAN-BAPTISTE PANTOU ET MAXIME CARRION C/ [BW] [H] et autres ... Décision déférée à la cour : Arrêt rendu le 24 Octobre 2019 par la Cour d'Appel de DOUAI N° Chambre : 3 N° Section : N° RG : 18/03999 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : -la SCP COURTAIGNE AVOCATS, -l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : DEMANDERESSE devant la cour d'appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d'un arrêt de la Cour de cassation (CIV.1) du 23 novembre 2022 cassant et annulant partiellement l'arrêt rendu par la Cour d'appel de DOUAI 3ème chambre le 24 octobre 2019 S.C.P. JEAN-BAPTISTE PANTOU ET MAXIME CARRION notaires associés, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social N° SIRET : 783 862 535 [Adresse 124] [Localité 112] représentée par Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat postulant - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 - N° du dossier 022821 Me Véronique VITSE-BOEUF de la SELARL ADEKWA, avocat - barreau de LILLE, vestiaire : 0235 **************** DÉFENDEURS DEVANT LA COUR DE RENVOI Monsieur [BW] [H] né le [Date naissance 21] 1971 à [Localité 181] de nationalité Française [Adresse 79] [Localité 39] Monsieur [MA] [J] né le [Date naissance 19] 1964 à [Localité 165] de nationalité Française et Madame [ET] [OI] épouse [J] née le [Date naissance 34] 1967 à [Localité 187] de nationalité Française demeurant tous deux [Adresse 138] [Localité 49] Monsieur [GL] [D] né le [Date naissance 14] 1959 à [Localité 155] de nationalité Française et Madame [HP] [GE] épouse [D] née le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 204] de nationalité Française demeurant tous deux [Adresse 139] [Localité 116] Monsieur [TS] [A] né le [Date naissance 8] 1962 à [Localité 154] de nationalité Française et Madame [LD] [JJ] épouse [A] née le [Date naissance 54] 1964 à [Localité 177] de nationalité Française demeurant tous deux [Adresse 100] [Localité 121] Monsieur [YA] [G] né le [Date naissance 92] 1969 à [Localité 195] de nationalité Française et Madame [ZM] [VD] épouse [G] née le [Date naissance 62] 1971 à [Localité 195] de nationalité Française demeurant tous deux [Adresse 127] [Localité 125] Monsieur [FP] [M] né le [Date naissance 17] 1963 à [Localité 160] de nationalité Française et Madame [IM] [LK] épouse [M] née le [Date naissance 93] 1967 à [Localité 183] de nationalité Française demeurant tous deux [Adresse 129] [Localité 97] Monsieur [SF] [B] né le [Date naissance 54] 1965 à [Localité 171] de nationalité Française et Madame [OH] [DW] épouse [B] née le [Date naissance 77] 1968 à [Localité 182] de nationalité Française demeurant tous deux [Adresse 67] [Localité 135] Monsieur [FA] [RY] né le [Date naissance 35] 1975 à [Localité 188] de nationalité Française [Adresse 37] [Localité 118] Monsieur [C] [TC] né le [Date naissance 65] 1959 à [Localité 151] de nationalité Française et Madame [PL] [P] épouse [TC] née le [Date naissance 69] 1963 à [Localité 149] de nationalité Française demeurant tous deux [Adresse 27] [Localité 134] Monsieur [AH], [Y], [TY] [DO] né le [Date naissance 84] 1976 à [Localité 195] de nationalité Française et Madame [LC], [CZ], [TZ] [IN] épouse [DO] née le [Date naissance 59] 1977 à [Localité 145] (CODE D'IVOIRE) de nationalité Française demeurant tous deux [Adresse 95] [Localité 88] Monsieur [BW] [NL] né le [Date naissance 12] 1969 à [Localité 143] de nationalité Française et Madame [PE] [HJ] épouse [NL] née le [Date naissance 56] 1969 à [Localité 159] (ROUMANIE) de nationalité Française demeurant tous deux [Adresse 123] [Localité 144] Monsieur [JY] [HY] né le [Date naissance 85] 1973 à [Localité 208] de nationalité Française et Madame [GU] [HY] née le [Date naissance 64] 1975 à [Localité 163] de nationalité Française demeurant tous deux [Adresse 55] [Adresse 179] [Localité 40] Madame [K] [OX] née le [Date naissance 32] 1972 à [Localité 209] de nationalité Française [Adresse 70] [Localité 130] Monsieur [RJ] [IF] né le [Date naissance 26] 1968 à [Localité 119] de nationalité Française et Madame [WH] [GM] épouse [IF] née le [Date naissance 43] 1967 à [Localité 169] de nationalité Française demeurant tous deux [Adresse 114] [Localité 120] Monsieur [CD] [NT] né le [Date naissance 9] 1958 à [Localité 184] de nationalité Française et Madame [U] [OB] épouse [NT] née le [Date naissance 45] 1961 à [Localité 175] de nationalité Française demeurant tous deux [Adresse 46] [Localité 7] Monsieur [CH] [PU] né le [Date naissance 68] 1951 à [Localité 207] (ALLEMAGNE) de nationalité Française et Madame [RB] [DG] épouse [PU] née le [Date naissance 66] 1951 à [Localité 158] de nationalité Française demeurant tous deux [Adresse 136] [Localité 111] Monsieur [PF], [R] [MO] né le [Date naissance 35] 1956 à [Localité 201] de nationalité Française et Madame [F], [UG], [I] [T] épouse [MO] née le [Date naissance 22] 1959 à [Localité 201] de nationalité Française demeurant tous deux [Adresse 94] [Localité 6] Monsieur [FP] [AX] né le [Date naissance 3] 1968 à [Localité 166] de nationalité Française et Madame [AY] [VK] épouse [AX] née le [Date naissance 75] 1972 à [Localité 167] de nationalité Française demeurant tous deux [Adresse 105] [Localité 113] Monsieur [SN] [EL] né le [Date naissance 80] 1954 à [Localité 186] de nationalité Française [Adresse 47] [Adresse 47] [Localité 109] Monsieur [WA] [YI] né le [Date naissance 57] 1954 à [Localité 157] de nationalité Française et Madame [RB] [KW] épouse [YI] née le [Date naissance 28] 1949 à [Localité 180] de nationalité Française demeurant tous deux [Adresse 200] [Localité 4] Madame [LS] [KG] épouse [WO] née le [Date naissance 81] 1959 à [Localité 194] de nationalité Française [Adresse 173] [Localité 108] Monsieur [SV] [WO] né le [Date naissance 90] 1954 à [Localité 194] de nationalité Française [Adresse 24] [Localité 86] Monsieur [X] [OA] né le [Date naissance 11] 1948 à [Localité 185] de nationalité Française et Madame [LS] [RI] épouse [OA] née le [Date naissance 23] 1948 à [Localité 168] de nationalité Française demeurant tous deux [Adresse 115] [Localité 101] Monsieur [BW] [HI] né le [Date naissance 20] 1969 à [Localité 187] de nationalité Française et Madame [DA] [E] épouse [HI] née le [Date naissance 30] 1972 à [Localité 211] de nationalité Française demeurant tous deux [Adresse 48] [Localité 142] Monsieur [BS] [UV] né le [Date naissance 31] 1979 à [Localité 169] de nationalité Française [Adresse 103] [Localité 107] Monsieur [JS] [RR] né le [Date naissance 78] 1959 à [Localité 181] de nationalité Française et Madame [XL] [Z] épouse [RR] née le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 210] de nationalité Française demeurant tous deux [Adresse 122] [Adresse 176] [Localité 38] Monsieur [AI] [ND] né le [Date naissance 63] 1960 à [Localité 199] de nationalité Française et Madame [HB] [JC] épouse [ND] née le [Date naissance 72] 1976 à [Localité 125] de nationalité Française demeurant tous deux [Adresse 104] [Localité 126] Monsieur [LZ] [CO] né le [Date naissance 18] 1969 à [Localité 130] de nationalité Française et Madame [YP] [KN] épouse [CO] née le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 202] de nationalité Française demeurant tous deux [Adresse 71] [Localité 131] Monsieur [UN] [ZE] né le [Date naissance 16] 1965 à [Localité 191] de nationalité Française et Madame [ZM] [PM] épouse [ZE] née le [Date naissance 73] 1968 à [Localité 191] de nationalité Française demeurant tous deux [Adresse 178] [Localité 110] Monsieur [ZF] [WX] né le [Date naissance 60] 1969 à [Localité 203] de nationalité Française et Madame [DA] [O] épouse [WX] née le [Date naissance 50] 1968 à [Localité 150] de nationalité Française demeurant tous deux [Adresse 141] [Localité 96] Monsieur [BN] [FI] né le [Date naissance 42] 1979 à [Localité 156] de nationalité Française [Adresse 137] [Localité 143] Monsieur [WW], [IV], [XE] [FH] né le [Date naissance 76] 1938 à [Localité 190] de nationalité Française [Adresse 53] [Localité 133] Monsieur [ED] [FH], né le [Date naissance 83] 1933 à [Localité 133] décédé le [Date décès 61] 2021 Monsieur [GL] [AR] né le [Date naissance 10] 1951 à [Localité 172] de nationalité Française et Madame [BV] [S] épouse [AR] née le [Date naissance 58] 1949 à [Localité 205] de nationalité Française demeurant tous deux [Adresse 106] [Localité 99] Monsieur [FP] [XD] né le [Date naissance 52] 1961 à [Localité 189] de nationalité Française et Madame [K] [V] épouse [XD] née le [Date naissance 51] 1970 à [Localité 153] de nationalité Française demeurant tous deux [Adresse 140] [Localité 98] Monsieur [SM] [VS] né le [Date naissance 36] 1943 à [Localité 206] de nationalité Française et Madame [TJ] [TK] épouse [VS] née le [Date naissance 10] 1943 à [Localité 198] de nationalité Française demeurant tous deux [Adresse 164] [Localité 132] Monsieur [C] [UO] né le [Date naissance 29] 1954 à [Localité 174] de nationalité Française et Madame [UW] [MW] épouse [UO] née le [Date naissance 20] 1955 à [Localité 152] de nationalité Française demeurant tous deux [Adresse 128] [Localité 87] Monsieur [OP] [EK] né le [Date naissance 52] 1973 à [Localité 162] de nationalité Française et Madame [BJ] [W] épouse [EK] née le [Date naissance 91] 1973 à [Localité 193] de nationalité Française demeurant tous deux [Adresse 74] [Localité 89] Monsieur [SN] [N] né le [Date naissance 82] 1967 à [Localité 197] de nationalité Française [Adresse 33] [Adresse 33] [Localité 102] Monsieur [HR] [XT] né le [Date naissance 68] 1979 à [Localité 119] de nationalité Française [Adresse 25] [Localité 119] représentés par Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat postulant - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 - N° du dossier E0000PQU Me Razika SIMOZRAG substituant Me Carlo BRUSA de la SELAS CAB ASSOCIES, avocat - de PARIS, vestiaire : D1933 **************** Madame [YX] [TR] [VZ] [FX] veuve [FH] née le [Date naissance 83] 1933 à [Localité 133] de nationalité Française [Adresse 192] [Localité 13] Monsieur [DH] [FH] né le [Date naissance 15] 1964 à [Localité 13] de nationalité Française [Adresse 41] [Localité 13] Monsieur [NE] [FH] né le [Date naissance 5] 1961 à [Localité 13] de nationalité Française [Adresse 44] [Localité 117] représentés par Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat postulant - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 - N° du dossier E0000PQU Me Razika SIMOZRAG substituant Me Carlo BRUSA de la SELAS CAB ASSOCIES, avocat - barreau de PARIS, vestiaire : D1933 PARTIES INTERVENANTES ******************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 Avril 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente chargée du rapport et Madame Pascale CARIOU, Conseiller. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Anna MANES, Présidente, Madame Pascale CARIOU, Conseiller, Madame Sixtine DU CREST, Conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL, ********************* FAITS ET PROCÉDURE La société JPB Promotion a fait l'acquisition en 2006 et 2010 de parcelles à [Localité 161] (Gironde) afin d'édifier l'extension d'une maison de retraite, Etablissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes' (EHPAD), dite Résidence [146], exploitée par la société [146] (Groupe Sigma). L'agence Régionale de Santé (ARS) a donné son autorisation à cette opération le 20 août 2010. Au cours de l'année 2010, la société JPB Promotion a commercialisé l'opération en proposant à plusieurs acquéreurs bénéficiant du dispositif fiscal Bouvard l'achat sous la forme de ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) des nouvelles chambres, ces acquéreurs adoptant le statut de loueurs en meublé professionnel et non professionnel. Cette personne morale a donc régularisé avec chaque acquéreur et en la forme sous seing privé un contrat préliminaire de réservation portant sur différents lots, ce qui devait se doubler d'une promesse de bail commercial de loueur de meublé. Chaque candidat à l'acquisition a donné mandat à M. [YB], notaire associé à [Localité 112] (Nord), pour qu'il procède en son nom et pour son compte à la régularisation de l'ensemble des actes nécessaires à l'opération : acquisition de la société JPB Promotion de chaque lot avec meubles meublants, prêt avec l'établissement de crédit, bail commercial avec la société [146] et convention de prêt à usage des parties communes existantes. Les ventes en l'état futur d'achèvement ont été reçues par M. [YB] en 2010 et 2011. Le programme a toutefois pris du retard, la livraison des lots étant fixée au mois de septembre 2013. La société JPB Promotion a été placée en redressement judiciaire par décision du tribunal de commerce de Lille-Métropole du 5 septembre 2013, cette procédure collective ayant été convertie en liquidation judiciaire le 18 décembre suivant, M. [ZU] ayant été désigné en qualité de mandataire liquidateur. La banque CIC Nord Ouest, garante financière de l'achèvement de la résidence, a sollicité et obtenu le 13 mai 2014 en la personne de M. [GF] la désignation d'un administrateur ad hoc remplissant le rôle de maître d'ouvrage et d'administrateur ad hoc quant à l'achèvement des travaux de la résidence et travaux, avec le concours de M. [MH], expert, chargé de déterminer les travaux d'achèvement à réaliser, d'en évaluer le coût ainsi que la durée prévisible. Par jugement rendu le 23 juillet 2014, le tribunal de commerce de Bordeaux a placé la société [146] en redressement judiciaire. Par décision du 27 mai 2015, la juridiction consulaire a ordonné la reprise des actifs de la société [146] par la société Patrimoine et Participations (Groupe Mieux Vivre). La transmission à cette personne morale de l'autorisation administrative d'exploitation et d'extension de l'EHPAD [146] a été également ordonnée. Le 21 octobre 2015, l'A.R.S. d'Aquitaine a régularisé le transfert de l'autorisation d'exploitation de l'EHPAD [147] au profit de la société [196]. En raison de l'arrêt définitif du chantier [148], M. [H] et 67 autres investisseurs ont, par actes d'huissiers de justice du 30 novembre 2015, fait assigner devant le tribunal de grande instance de Valenciennes la SCP de notaires Pantou-Carrion, la société Sigma ainsi que MM. [VT], et [CC] [KV] et M. [L], membres de la SCP d'avocats [KV], aux fins de les voir condamner à les indemniser de leurs préjudices. Par jugement du 21 juin 2018, le tribunal de grande instance de Valenciennes a (souligné par cette cour) : - Constaté l'irrecevabilité des demandes dirigées à l'encontre de la SA Sigma, - Condamné solidairement la SCP Pantou-Carrion, ainsi que Mes [CC] et [VT] [KV] et Me [AI] [L] à payer à : *M. [H], la somme de 25 627 euros, *M. et Mme [J]-[OI], la somme de 25 665 euros, *M. et Mme [D], la somme de 25 696 euros, *M. et Mme [A], la somme de 39 134 euros, *M. [N], la somme de 49 099 euros, *M. et Mme [G], la somme de 25 991 euros, *M. et Mme [M]-[LK], la somme de 26 403 euros, *M. et Mme [B], la somme de 24 746 euros, *M. [RY], la somme de 24 720 euros, *M. [TC] et Mme [P], la somme de 25 661 euros, *M. et Mme [DO], la somme de 26 615 euros, *M. et Mme [NL]-[HJ], la somme de 38 237 euros, *M. et Mme [HY], la somme de 26 830 euros, *Mme [OX], la somme de 25 739 euros, *M. et Mme [IF], la somme de 38 950 euros, *M. et Mme [NT]-[OB], la somme de 51 250 euros, *M. et Mme [PU]-[DG], la somme de 25 741 euros, *M. et Mme [MO], la somme de 25 650 euros, *M. et Mme [AX], la somme de 25 192 euros, *M. [XT], la somme de 25 228 euros, *M. [EL], la somme de 146 251 euros, *M. et Mme [YI], la somme de 25 697 euros, *M. et Mme [WO], la somme de 51 635 euros, *M. et Mme [OA]-[RI], la somme de 25 875 euros, *M. et Mme [HI], la somme de 25 229 euros, *M. [UV], la somme de 24 740 euros, *M. et Mme [RR]-[Z], la somme de 25 671 euros, *M. et Mme [ND], la somme de 25 592 euros, *M. et Mme [CO]-[KN], la somme de 26 433 euros, *M. et Mme [ZE], la somme de 25 260 euros, *M. et Mme [WX], la somme de 25 677 euros, *M. [FI], la somme de 39 746 euros, *M. [JZ] [FH], la somme de 25 673 euros, *M. [ED] [FH], la somme de 25 778 euros, *M. et Mme [AR]-[S], la somme de 25 650 euros, *M. et Mme [XD], la somme de 25 826 euros, *M. et Mme [VS], la somme de 51 248 euros, *M. et Mme [UO], la somme de 28 034 euros, *M. et Mme [EK]-[W], la somme de 25 627 euros ; - Débouté les demandeurs de leur demande au titre du préjudice moral et du préjudice lié au retard du chantier ; - Condamné solidairement la SCP Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion, notaires, MM. [CC] [KV], [VT] [KV], [AI] [L], avocats, à payer à chacun des 39 demandeurs la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné solidairement les 39 demandeurs à payer à la société Sigma la somme de 7 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Débouté la société Sigma de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; - Condamné solidairement la SCP Pantou et Carrion, MM. [CC] et [VT] [KV] et [L] aux dépens. La SCP Pantou-Carrion a interjeté appel de la totalité des dispositions de ce jugement en ce qu'elles lui sont défavorables (instance RG 18/3999), Mes [VT] et [CC] [KV] ainsi que Me [L] en ayant fait de même (instance RG 18/4278). Par ordonnance du 23 avril 2019, le magistrat chargé de la mise en état prononcé la jonction de ces deux procédures. Par un arrêt rendu le 24 octobre 2019 la cour d'appel de Douai (souligné par cette cour) : - Confirme le jugement déféré en ce qu'il ne retient pas la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action des investisseurs envers les ex-associés de le SCP d'avocats [KV]-Maubaret-Borgia, déboute les 39 demandeurs [de fait 68 personnes physiques] de leurs prétentions indemnitaires émises au titre du préjudice moral et des frais liés aux retards du chantier ; - Infirme la décision entreprise en toutes ses autres dispositions, à l'exception de celles relatives à la société Sigma et dont la cour n'est pas saisie ; Prononçant à nouveau, - Déclare M. [H], M. et Mme [J]-[OI], M. et Mme [D], M. et Mme [A], M. [N], M. et Mme [G], M. et Mme [M]-[LK], M. et Mme [B], M. [RY], M. [TC] et Mme [P], M. et Mme [DO], M. et Mme [NL]-[HJ], M. et Mme [HY], Mme [OX], M. et Mme [IF], M. et Mme [NT]-[OB], M. et Mme [PU]-[DG], M. et Mme [MO], M. et Mme [AX], M. [XT], M. [EL], M. et Mme [YI], M. et Mme [WO], M. et Mme [OA]-[RI], M. et Mme [HI], M. [UV], M. et Mme [RR]-[Z], M. et Mme [ND], M. et Mme [CO]-[KN], M. et Mme [ZE], M. et Mme [WX], M. [FI], M. [JZ] [FH], M. [ED] [FH], M. et Mme [AR]-[S], M. et Mme [XD], M. et Mme [VS], M. et Mme [UO] et M. et Mme [EK]-[W] irrecevables faute d'intérêt à agir à l'encontre de Mes [CC] [KV] et [AI] [L], avocats ; - Les déboute de leurs prétentions indemnitaires au titre de leur préjudice matériel dirigées contre M. [VT] [KV], avocat, et la SCP notariale Pantou-Carrion ainsi que de leurs demandes d'indemnisation de leurs frais irrépétibles exposés en première instance ; - Les condamne solidairement aux entiers dépens de première instance ; Y ajoutant , - Déboute chaque partie de sa demande d'indemnisation de ses frais irrépétibles en cause d'appel ; - Condamne solidairement M. [H], M. et Mme [J]-[OI], M. et Mme [D], M. et Mme [A], M. [N], M. et Mme [G], M. et Mme [M]-[LK], M. et Mme [B], M. [RY], M. [TC] et Mme [P], M. et Mme [DO], M. et Mme [NL]-[HJ], M. et Mme [HY], Mme [OX], M. et Mme [IF], M. et Mme [NT]-[OB], M. et Mme [PU]-[DG], M. et Mme [MO], M. et Mme [AX], M. [XT], M. [EL], M. et Mme [YI], M. et Mme [WO], M. et Mme [OA]-[RI], M. et Mme [HI], M. [UV], M. et Mme [RR]-[Z], M. et Mme [ND], M. et Mme [CO]-[KN], M. et Mme [ZE], M. et Mme [WX], M. [FI], M. [JZ] [FH], M. [ED] [FH], M. et Mme [EE]-[S], M. et Mme [XD], M. et Mme [VS], M. et Mme [UO] et M. et Mme [EK] [W] aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de M. [JR], conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par arrêt rendu le 23 novembre 2022, la première chambre civile de la Cour de cassation a : - Cassé et annulé, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes indemnitaires formées par les investisseurs au titre de leur préjudice matériel contre la SCP notariale Pantou-Carrion, l'arrêt rendu le 24 octobre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; - Remis, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ; - Condamné la SCP notariale Pantou-Carrion aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, - Rejeté la demande formée par la SCP notariale Pantou-Carrion et la condamne à payer aux investisseurs la somme globale de 3 500 euros ; - Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé. Il résulte de cet arrêt que les investisseurs (M. [H] et autres) ont attaqué l'arrêt rendu par la cour d'appel de Douai en ce qu'il les déboute de leurs demandes indemnitaires au titre du préjudice matériel (cf les moyens énoncés par cet arrêt). Le rejet de leurs prétentions indemnitaires émises au titre du préjudice moral et des frais liés aux retards du chantier n'était pas querellé. La cassation est donc limitée à un point particulier le rejet des demandes indemnitaires formées par les investisseurs au titre de leur préjudice matériel contre le notaire. Par déclaration du 23 décembre 2012, la SCP Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion a saisi la cour d'appel de Versailles à l'encontre de M. [H], M. et Mme [J]-[OI], M. et Mme [D], M. et Mme [A], M. [N], M. et Mme [G], M. et Mme [M]-[LK], M. et Mme [B], M. [RY], M. [TC] et Mme [P], M. et Mme [DO], M. et Mme [NL]-[HJ], M. et Mme [HY], Mme [OX], M. et Mme [IF], M. et Mme [NT]-[OB], M. et Mme [PU]-[DG], M. et Mme [MO], M. et Mme [AX], M. [XT], M. [EL], M. et Mme [YI], M. et Mme [WO], M. et Mme [OA]-[RI], M. et Mme [HI], M. [UV], M. et Mme [RR]-[Z], M. et Mme [ND], M. et Mme [CO]-[KN], M. et Mme [ZE], M. et Mme [WX], M. [FI], M. [JZ] [FH], M. [ED] [FH], M. et Mme [EE]-[S], M. et Mme [XD], M. et Mme [VS], M. et Mme [UO] et M. et Mme [EK] [W]. Par dernières conclusions notifiées le 19 juin 2023 (47 pages), la SCP Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion demande à la cour de : - Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Valenciennes le 21 juin 2018 en ce qu'il a condamné solidairement la SCP Jean Baptiste Pantou et Maxime Carrion, à payer à : *M. [H] la somme de 25 627 euros, *M. [J] [MA] et Mme [OI] [ET] la somme de 25 665 euros, *M. [D] [GL] et Mme [HP] [D] la somme de 25 696 euros, *M. [A] [TS] et Mme [A] [LD] la somme de 39 134 euros, *M. [N], la somme de 49 099 euros, *M. [G] [YA] et Mme [G] [ZM] la somme de 25 991 euros, *M. [M] [FP] et Mme [LK] [IM] la somme de 26 403 euros, *M. [B] [SF] et Mme [OH] [B], la somme de 24 746 euros, *M. [RY] [FA] la somme de 24 720 euros, *M. [TC] [C] et Mme [P] [PL] la somme de 25 661 euros, *M. [DO] [AH] et Mme [DO] [LC] la somme de 26 615 euros, *M. [NL] [BW] et Mme [NL]-[HJ] [PE] la somme de 38 237 euros, *M. [HY] [JY] et Mme [HY] [GU] la somme de 26 830 euros, *Mme [OX] [K] la somme de 25 739 euros, *M. [IF] [RJ] et Mme [IF] [WH] la somme de 38 950 euros, *M. [NT] [CD] et Mme [NT] [OB] [U] la somme de 51 250 euros, *M. [PU] [CH] et Mme [DG] [RB] la somme de 25 741 euros, *M. [MO] [PF] et Mme [MO] [F] la somme de 25 650 euros, *M. [AX] [FP] et Mme [AX] [AY] la somme de 25 192 euros, *M. [XT] [HR] la somme de 25 228 euros, *M. [EL] [SN] la somme de 146 251 euros, *M. [YI] [WA] et Mme [YI] [RB] la somme de 25 697 euros, *M. [WO] [SV] et Mme [WO] [LS] la somme de 51 635 euros, *M. [OA] [X] et Mme [RI], la somme de 25 875 euros, *M. [HI] [BW] et Mme [HI] [DA] la somme de 25 229 euros, *M. [UV] [BS] la somme de 24 740 euros, *M. [RR] [JS] et Mme [Z] [XL] la somme de 25 671 euros, *M. [ND] [AI] et Mme [ND] [HB] la somme de 25 592 euros, *M. [CO] [LZ] et Mme [KN] [YP] la somme de 26 433 euros, *M. [ZE] [UN] et Mme [ZE] [ZM] la somme de 25 260 euros, *M. [WX] [ZF] et Mme [WX] [DA] la somme de 25 677 euros, *M. [FI] [BN] la somme de 39 746 euros, *M. [FH] [JZ] la somme de 25 673 euros, *M. [FH] [ED] la somme de 25 778 euros, *M. [AR] [GL] et Mme [S] [BV] la somme de 25 650 euros, *M. [XD] [FP] et Mme [XD] [K] la somme de 25 826 euros, *M. [VS] [SM] et Mme [VS] [TJ] la somme de 51 248 euros, *M. [UO] [C] et Mme [UO] [UW] la somme de 28 034 euros, *M. [EK] [OP] et Mme [W] [BJ] la somme de 25 627 euros. - Condamné solidairement la SCP Jean Baptiste Pantou et Maxime Carrion, à payer à chacun des 39 demandeurs la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné solidairement la SCP Jean Baptiste Pantou et Maxime Carrion, aux dépens, *Ordonné l'exécution provisoire. En conséquence, - Rejeter les prétentions, fins et conclusions des consorts [H] et autres, les en débouter, - Les condamner in solidum au paiement d'une somme de 20 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - Les condamner in solidum aux entiers dépens. Par conclusions notifiées le 24 avril 2023, Mme [FX] veuve [FH], M. [DH] et [NE] [FH] demandent au conseiller de la mise en état, au fondement des articles 31, 66, 325, 329 et 330 du code de procédure civile, de : - Recevoir Mme [YX] [FX] veuve [FH], M. [DH] [FH], et M. [NE] [FH], en leur intervention volontaire dans le cadre de la procédure initiée par les copropriétaires, intimés à titre principal, à l'instance enrôlée sous le numéro RG 22/07728 ; - Donner acte à Mme [YX] [FX] veuve [FH], M. [DH] [FH], et M. [NE] [FH], de ce qu'ils s'associent aux demandes, fins et conclusions exposées par les intimés et tendant à obtenir la réparation des dommages et intérêts qu'ils ont subi du fait des agissements fautifs de la SCP Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion ; - Condamner la SCP Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion, à verser à Mme [YX] [FX] veuve [FH], M. [DH] [FH], et M. [NE] [FH] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par dernières conclusions notifiées le 8 avril 2024 (60 pages), M. [H], M. et Mme [J], M. et Mme [D], M. et Mme [A], M. [N], M. et Mme [G], M. et Mme [M], M. et Mme [B], M. [RY], M. [TC], Mme [P], M. et Mme [DO], M. et Mme [NL], M. et Mme [HY], Mme [OX], M. et Mme [IF], M. et Mme [NT], M. et Mme [PU], M. et Mme [MO], M. et Mme [AX], M. [XT], M. [EL], M. et Mme [YI], M. et Mme [WO], M. et Mme [OA], M. et Mme [HI], M. [UV], M. et Mme [RR], M. et Mme [ND], M. et Mme [CO], M. et Mme [ZE], M. et Mme [WX], M. [FI], M. [JZ] [FH], M. et Mme [AR], M. et Mme [XD], M. et Mme [VS], M. et Mme [UO], M. et Mme [EK], Mme [YX] [FX] veuve [FH], M. [DH] [FH], M. [NE] [FH], tous trois ès qualités d'ayants droit de feu [ED] [FH], décédé, (autrement nommés, 'les investisseurs'), demandent à la cour de : Vu les articles 1134 et 1135 anciens du code civil Vu les articles 1382 et 1383 anciens du code civil Vu l'article 27 de la loi du 31 décembre 1971 Vu l'article 9 du décret n°2005-790 du 12 juillet 2005 Vu l'article R123-69 du code de commerce Vu l'article 700 du code de procédure civile - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCP Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion, à réparer les préjudices moraux et financiers subis par les intimés, - Infirmer le jugement entrepris en ce qui concerne les montants des condamnations pécuniaires prononcées à l'encontre de la SCP Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion, - Débouter la SCP Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion de l'intégralité de ses demandes, Et statuant à nouveau : - Condamner in solidum la SCP Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion, à réparer les préjudices moraux et matériels subis par les intimés, suites à leurs divers agissements fautifs et garanties octroyées, avec intérêt au taux légal à compter de la notification de l'arrêt à venir, et en conséquence à payer à : 1. M. [H] [BW], la somme de 259 710,28 euros à parfaire, en réparation de son préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice moral. 2. M. [J] [MA] et à Mme [OI] [ET], la somme de 250 592,90 euros à parfaire, en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral. 3. M. [D] [GL] et à Mme [D] [HP] la somme de 254 421,96 euros à parfaire, en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral. 4. M. [A] [TS] et à Mme [A] [LD] la somme de 386 938,79 euros, à parfaire, en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral. 5. M. [N] [SN] la somme de 467 098,40 euros à parfaire, en réparation de son préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice moral. 6. M. [G] [YA] et à Mme [G] [ZM] la somme de 259 201,11 euros à parfaire, en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral. 7. M. [M] [FP] et à Mme [LK] [IM] la somme de 259 858,21 euros à parfaire, en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral. 8. M. [B] [SF] et à Mme [B] [OH] la somme de 260 386,21 euros à parfaire, en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral. 9. M. [RY] [FA] la somme de 257 117,11 euros à parfaire, en réparation de son préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice moral. 10. M. [TC] [C] et à Mme [P] [PL] la somme de 254 414,47 euros à parfaire, en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral. 11. M. [DO] [AH] et à Mme [DO] [LC] la somme de 255 551,25 euros à parfaire, en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral. 12. M. [NL] [BW] et à Mme [NL] [HJ] [PE] la somme de 384 997,80 euros à parfaire, en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral. 13. M. [HY] [JY] et à Mme [HY] [GU] la somme de 265 653,11 euros à parfaire, en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral. 14. Mme [OX] [K] la somme de 254 750,21 euros à parfaire, en réparation de son préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice moral. 15. M. [IF] [RJ] et à Mme [IF] [WH] la somme de 408 167,86 euros à parfaire, en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral. 16. M. [NT] [CD] et à Mme [NT] [OB] [U], la somme de 461 705,52 euros à parfaire, en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral. 17. M. [PU] [CH] et à Mme [DG] [RB], la somme de 257 281,11 euros à parfaire, en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral. 18. M. [MO] [PF] et à Mme [MO] [F], la somme de 253 117,11 euros à parfaire, en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral. 19. M. [AX] [FP] et à Mme [AX] [AY], la somme de 157 824,95 euros à parfaire, en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral. 20. M. [XT] [HR] la somme de 250 990,24 euros à parfaire, en réparation de son préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice moral. 21. M. [EL] [SN] la somme de 1 451 602,13 euros à parfaire, en réparation de son préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice moral. 22. M. [YI] [WA] et à Mme [YI] [RB], la somme de 250 837,15 euros à parfaire, en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral. 23. M. [WO] [SV] et à Mme [WO] [LS] , la somme de 415 281,89 euros à parfaire, en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral. 24. M. [OA] [X] et à Mme [RI] [LS], la somme de 254 841,11 euros à parfaire, en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral. 25. M. [HI] [BW] et à Mme [HI] [DA], la somme de 247 362,21 euros à parfaire, en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral. 26. M. [UV] [BS], la somme de 249 581,11 euros à parfaire, en réparation de son préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice moral. 27. M. [RR] [JS] et Mme [Z] [XL], la somme de 256 741,11 euros à parfaire, en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral. 28. M. [ND] [AI] et Mme [ND] [HB], la somme de 254 698,21 euros à parfaire, en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral. 29. M. [CO] [LZ] et Mme [KN] [YP], la somme de 260 086,21 euros à parfaire, en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral. 30. M. [ZE] [UN] et Mme [ZE] [ZM], la somme de 251 581,11 euros à parfaire, en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral. 31. M. [WX] [ZF] et Mme [WX] [DA], la somme de 254 270,21 euros à parfaire, en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral. 32. M. [FI] [BN], la somme de 394 886,09 euros à parfaire, en réparation de son préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice moral. 33. M. [FH] [JZ], la somme de 254 242,21 euros à parfaire, en réparation de son préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice moral. 34. Mme [YX] [TR] [VZ] [FX] veuve [FH], M. [DH] [FH] et M. [NE] [FH], ès qualités d'ayants droit de feu [ED] [FH], la somme de 244 759,78 euros, à parfaire, en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice moral. 35. M. [AR] [GL] et Mme [S] [BV], la somme de 256 221,11 euros à parfaire, en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral. 36. M. [XD] [FP] et Mme [XD] [K], la somme de 257 785,97 euros à parfaire, en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral. 37. M. [VS] [SM] et Mme [VS] [TJ], la somme de 512 209,36 euros à parfaire, en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral. 38.M. [UO] [C] et Mme [UO] [UW], la somme de 265 839,14 euros à parfaire, en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral. 39. M. [EK] [OP] et [W] [BJ], la somme de 228 681,18 euros à parfaire, en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral. - Condamner in solidum la SCP Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion, à payer aux intimés la somme de 113.380,34 euros en réparation du préjudice financier lié aux retards du chantier, à parfaire au jour de l'arrêt (409,02 euros par jour de retard) - Condamner in solidum la SCP Patou-Carrion à payer aux intimés la somme de 152 084,01 euros au titre des frais de gardiennage.  - Dire que les intimés feront leur affaire personnelle de la répartition de cette somme entre eux ; - Condamner in solidum la SCP Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion, à verser à chacun des intimés à la présente action, la somme de 2.500 euros chacun, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner solidairement la SCP Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion, aux entiers dépens dont distraction faite en vertu de l'article 699 du code de procédure civile à la l'AARPI OHANA Zerhat, avocats au Barreau de Paris. Sur l'invitation de la cour, les parties ont formulé, par une note en délibéré, leurs observations sur la recevabilité de la demande des investisseurs de condamnation de la SCP Patou-Carrion à leur verser la somme de 152 380,34 euros au titre des frais de gardiennage au regard des exigences de l'article 910-4 du code de procédure civile. SUR CE, LA COUR, Sur la recevabilité de l'intervention volontaire de Mme [FX] veuve [FH], M. [DH] et [NE] [FH] Par conclusions du 24 avril 2023, Mme [FX] veuve [FH], M. [DH] et [NE] [FH] demandent de les déclarer recevables en leur intervention volontaire et par conclusions du 8 avril 2014, ils forment des demandes au fond. Leur adversaire ne conclut pas sur la recevabilité de cette intervention volontaire. ' Appréciation de la cour Il résulte des productions que [ED] [FH], demandeur en première instance, est décédé le [Date décès 61] 2021 à [Localité 170] (Hautes-Alpes) et qu'il laisse pour lui succéder Mme [YX] [FX], son épouse, et ses deux fils, [DH] et [NE] [FH] qui ont accepté la succession. Il s'ensuit que Mme [YX] [TR] [VZ] [FX] veuve [FH], M. [DH] [FH] et M. [NE] [FH] justifient de la recevabilité de leur intervention volontaire en leur qualité d'ayants droit de feu [ED] [FH]. Cette demande sera dès lors déclarée recevable. En revanche, il n'apparaît pas équitable, au titre des conclusions du 24 avril 2023, de leur allouer les sommes qu'ils sollicitent sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile de sorte que cette demande sera rejetée. Sur la portée de la cassation, les limites de la saisine et la recevabilité de certaines demandes des investisseurs Les dispositions des articles 624, 625 et 638 du code de procédure civile prévoient respectivement que la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce ; qu'elle s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que sur les points qu'elle atteint, la cassation replace les parties dans l'état où elles se trouvaient avant la décision cassée et que l'affaire est à nouveau jugée en fait et en droit par la juridiction de renvoi à l'exclusion des chefs non atteints par la cassation. Se fondant sur les dispositions de l'article 1382, devenu 1240, du code civil, la haute juridiction a rappelé que le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il prête son concours. Elle a relevé que, pour rejeter les demandes des investisseurs formées contre le notaire, l'arrêt retient que celui-ci n'avait, sur les développements du chantier, aucune prise directe, qu'il est vain, au titre du devoir d'information et de conseil qui ne s'attache qu'à l'efficacité des actes qu'il dresse, de lui reprocher ce qui relève manifestement de circonstances extérieures à sa pratique et qu'il n'est aucunement acquis que la conclusion des baux commerciaux avec la société [146], concomitamment à l'établissement sous la forme notariée des actes d'acquisition, aurait modifié le cours de la procédure devant le tribunal de commerce de Bordeaux, aucun manquement du notaire instrumentaire à ses obligations professionnelles n'étant en cela démontré. Selon elle, ces motifs étaient impropres à exclure que le notaire ait manqué à son devoir de conseil en s'abstenant d'informer les investisseurs des risques juridiques inhérents à l'acquisition au moyen d'un emprunt de biens affectés à un usage déterminé sans la garantie que le futur exploitant donnerait suite à l'opération. Elle en a déduit que la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision et cassé cet arrêt mais seulement en ce qu'il rejette les demandes indemnitaires formées par les investisseurs au titre de leur préjudice matériel contre la SCP notariale Pantou-Carrion. Il sera rappelé que les dispositions du jugement relatives à la société Sigma sont devenues irrévocables, n'ayant pas été déférées à la cour d'appel de Douai. La cour d'appel de Douai a en outre confirmé le jugement en ce qu'il : - écarte la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action des investisseurs envers les ex-associés de la SCP d'avocats [KV]-Maubaret-Borgia ; - déboute les 39 demandeurs [de fait 68 personnes physiques] de leurs prétentions indemnitaires émises au titre du préjudice moral et des frais liés aux retards du chantier. Elle a infirmé le jugement en ses autres dispositions et se prononçant à nouveau, elle a : - déclaré les investisseurs irrecevables en leurs demandes dirigées contre MM. [CC] [KV] et [AI] [L], avocats ; - débouté en leurs prétentions indemnitaires au titre du préjudice matériel dirigées contre M. [VT] [KV] avocat et la SCP notariale Pantou-Carrion. Seules les dispositions ci-dessus matérialisées en gras sont cassées de sorte que les autres dispositions sont devenues irrévocables. Force est de constater que les investisseurs ne limitent pas leurs demandes à ce seul point, mais sollicitent la condamnation de la SCP Patou-Carrion à leur verser des sommes en réparation de leur préjudice moral, en réparation du préjudice financier lié aux retards du chantier et même au titre de frais de gardiennage. Au reste, ils poursuivent même la confirmation du jugement qui condamne le notaire à réparer le préjudice moral qu'ils ont subi, ce qui est manifestement erroné, le jugement ayant rejeté cette demande, et son infirmation sur le quantum. Ainsi, les deux premières demandes sont sans conteste irrecevables puisqu'elles se heurtent à l'autorité de la chose jugée. Il a en effet été irrévocablement jugé que les demandes indemnitaires au titre du préjudice moral et en réparation du préjudice financier lié aux retards du chantier étaient infondées. Les investisseurs peuvent d'autant moins prétendre l'ignorer que les moyens formés contre l'arrêt attaqué devant la Cour de cassation ne portaient que sur le rejet de leur demandes indemnitaires au titre du préjudice matériel. La Cour de cassation n'a donc pas été saisie du rejet de leurs prétentions portant sur le préjudice moral et les frais liés aux retards du chantier. Il s'ensuit que ces demandes seront déclarées irrecevables. Quant à leur demande portant sur les frais de gardiennage, il est patent qu'elle n'a pas été présentée dans leurs premières conclusions notifiées le 24 avril 2023 et qu'elle n'a été formulée qu'au stade des conclusions notifiées le 8 avril 2024. Selon, les dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile, alors applicable : 'A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures. Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.' Ainsi qu'exposé précédemment, cette demande, au fond, est apparue dans leurs dernières conclusions. Or, les investisseurs, demandeurs à l'instance, ne justifient pas qu'elle soit destinée à répliquer aux conclusions et pièces adverses, à faire juger des questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Les moyens qu'ils développent au soutien de la recevabilité de cette demande sont inopérants puisque l'irrecevabilité soulevée est celle de l'article 910-4 du code de procédure civile, pas celle de l'article 564 et suivants du même code. En d'autres termes, la demande au titre des frais de gardiennage aurait pu et dû être formée dans leurs premières conclusions d'appelants, pas dans leurs dernières conclusions. En outre, comme le relève très justement leur adversaire, en formant cette demande nouvelle, présentée sous une rubrique distincte au dispositif de leurs dernières conclusions, ce qui démontre de plus fort qu'elle n'était pas contenue dans leurs demandes initiales, qui plus est quelques jours seulement avant l'audience de plaidoiries, les appelants ont au surplus privé leur adversaire de la possibilité de répondre tant sur le principe que sur le quantum de celle-ci, en méconnaissance du principe de la contradiction et de la loyauté des débats. Il s'ensuit que cette demande est irrecevable. Sur la faute du notaire Le jugement a rappelé : - les missions confiées à la SCP Patou-Carrion par les investisseurs (acquisition des biens et droits immobiliers, les meubles et objets mobiliers, en pacte de préférence à la société [146] ; donner à bail commercial à la société [146] les biens, à l'exclusion des locaux des services communs issus des parties communes, consentir ce bail sous les conditions stipulées), - que l'opération juridique, au regard de son incidence fiscale, consiste en l'achat d'un lot par un prêt en parallèle de sa location, que sans location, il n'y a pas d'opération. Les premiers juges ont constaté que : - l'acte de vente, en page 39, précise que l'acquéreur s'oblige à consentir à la société [146] un bail commercial et un prêt à usage, la prise d'effet du bail étant fixée à compter du jour de l'obtention des autorisations d'ouverture et de mise en exploitation par les services de tutelle, - les lots ont été vendus mais aucun bail commercial n'a été souscrit, bail qui pouvait prévoir qu'il commencerait à courir à compter de la date d'achèvement de l'immeuble laquelle pouvant être communiquée quelques jours après le passage des autorités de tutelle pour la mise en exploitation, - un document technique Intitulé 'récapitulatif des principaux sujets techniques de blocage empêchant la fin des travaux et la réunion des deux entités [147] et [148]' établi par un expert, M. [MH], démontre que l'autorisation du syndicat des copropriétaires de la résidence [147] pour poursuivre et terminer les travaux était nécessaire (percement des façades du bâtiment [147], emplacement d'un poste de transformation d'électricité prévu sur la propriété du bâtiment [147], tableau d'allumage du système de sécurité incendie situé à l'accueil du bâtiment [147], intervention au titre de la plomberie et des sanitaires au droit du futur passage entre les deux bâtiments) ; or, le conseil syndical des copropriété de la résidence [147] n'a donné son accord pour joindre le nouvel EHPAD à l'ancien que le 13 avril 2017. Ils ont retenu que : - si la souscription d'un bail commercial ne prémunissait pas les investisseurs d'une éventuelle liquidation judiciaire du promoteur, pour le moins, leur donnait-elle la qualité de partie dans la procédure collective, - il appartenait à l'étude notariale soit de s'assurer d'une signature du bail commercial, quelque soit la date de sa prise d'effet, concomitamment à l'acte de vente, soit de prévenir de manière claire et précise des conséquences éventuelles de ce défaut de bail commercial à la conclusion du contrat de vente au regard des vicissitudes que peuvent avoir aujourd'hui toutes les sociétés, - il revenait au notaire de rechercher l'accord du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [147] avant le commencement des travaux. Ils en ont conclu à l'existence de manquements imputables au notaire qui ne s'est pas assurer de l'efficacité juridique de l'opération de construction de l'immeuble [148] dès sa signature. Le tribunal a ensuite estimé, s'agissant du préjudice matériel, que la faute du notaire consistant à ne pas s'être assuré de la conclusion du bail commercial, de ne pas avoir avisé les investisseurs des conséquences d'un défaut de signature de celui-ci, leur a fait perdre une chance d'avoir pu être représentés à la procédure de liquidation judiciaire quelque soit l'issue de cette dernière à leur égard. Il en a conclu que cette faute est en lien direct avec le préjudice matériel subi qui sera fixé à une certaine somme pour chacun des investisseurs, sans expliciter les éléments lui permettant de l'évaluer. La cour d'appel de Douai a écarté la faute du notaire en retenant que la procuration ne lui imposait pas de rédiger les baux commerciaux concomitamment aux actes d'acquisition et qu'en tout état de cause ceux-ci ne pourraient prendre effet avant l'obtention des autorisations d'ouverture et la mise en exploitation de la résidence [148], autant de circonstances à ce jour non réalisées. Elle a encore estimé que la situation de blocage s'expliquait par différents événements extérieurs à l'action du notaire (aléas de la construction, décès subit du gérant de la société de promotion et du maître d'ouvrage, procédure collective de la société [146] et de la société JPB Promotion). Elle a de plus retenu que le notaire instrumentaire des actes juridiques n'avait sur ces développements du chantier aucune prise directe et il était vain, au titre du devoir d'information et de conseil qui ne s'attache qu'à l'efficacité des actes qu'il dresse, de lui reprocher ce qui relève manifestement de circonstances extérieures à sa pratique, ce professionnel ne pouvant en toute hypothèse tout prévoir. Elle a en outre considéré que la circonstance que le repreneur n'entende pas exercer son autorisation d'exploitation sur le site de [Localité 161] relevait d'un aléa que le notaire ne pouvait prévoir et dès lors qui ne pouvait pas lui être imputé à faute. La Cour de cassation a estimé que les motifs retenus par la cour d'appel étaient impropres à exclure l'existence d'une faute du notaire au titre de son devoir de conseil et d'information sur les risques juridiques inhérents à l'opération ainsi envisagée, à savoir l'acquisition au moyen d'un emprunt des biens affectés à un usage déterminé sans la garantie que le futur exploitant donnerait suite à l'opération. ' Moyens des parties La SCP Patou-Carrion poursuit l'infirmation du jugement qui retient à son encontre des manquements. * S'agissant de la faute consistant à ne pas avoir régularisé un bail commercial au moment de la signature du contrat de vente et le non respect du mandat, la SCP Patou-Carrion fait valoir que : - les promesses de bail commercial ont été régularisés sous seing privé avec chacun des acquéreurs avec la société [146] (pièce 1), - elles ont été transmises au notaire par la société JPB Promotion en même temps que le contrat de réservation, - elles prévoient que le bail est conclu sous la condition suspensive que le bailleur acquière les biens suivant VEFA ; que le montant lu loyer annuel est fixé à 8 262 euros toutes taxes comprises ; que le contrat de bail commercial devait commencer à courir à compter du jour de l'obtention des autorisations d'ouverture et de la mise en exploitation par les services de tutelle, - eu égard au retard dans l'exécution des travaux puis, la mise en liquidation judiciaire de la société JPB Promotion, les acquéreurs n'ont pas pu être livrés de l'immeuble de sorte que, contrairement à ce qui a été jugé, le bail commercial ne pouvait pas être régularisé, les autorisations nécessaires n'ayant pas été obtenues ; qu'en effet, au moment de la signature des contrats de prêts, les contrats ne pouvaient pas être régularisés, l'immeuble n'étant pas achevé, les autorisations administratives d'exploitation nécessaires pour l'exploitation de l'EHPAD n'étant pas obtenue ; - la décision de l'ARS du 20 août 2010 n'étant qu'une autorisation de création d'un EHPAD de 86 lits et places, mais aucunement une autorisation d'ouverture et de mise en exploitation de cet établissement par les services de tutelles ; - la société [146] a été placée en redressement judiciaire dès le 23 juillet 2014 de sorte que là encore, compte tenu de cette circonstance, le contrat de bail commercial ne pouvait pas être régularisé. Il se déduit de ces éléments, selon la SCP Patou-Carrion, que, quand bien même un bail commercial aurait été régularisé en même temps que le contrat de prêt, il n'aurait pu l'être que sous conditions suspensives dont les conditions n'auraient pu être levées au moment de l'ouverture des procédures collectives tant de la société JPB Promotion que de la société [146]. La SCP Patou-Carrion ajoute que l'acte de procuration reçu par le notaire ne prévoyait aucune date pour la conclusion du bail et rappelle même qu'il n'aurait pu prendre effet qu'à compter du jour de l'obtention des autorisations d'ouverture et de mise en exploitation par les services de tutelle. Selon elle, cette première faute ne pourra qu'être écartée. * S'agissant de la faute consistant à ne pas avoir informer les acquéreurs des conséquences éventuelles de ce défaut de bail commercial à la conclusion du contrat de vente au regard des vicissitudes qu'ont aujourd'hui toutes les sociétés, la SCP Patou-Carrion soutient que : - le notaire ne peut aucunement envisager objectivement l'ouverture des procédures collectives de la société JPB Promotion et de la société [146] n'étant nullement tenu d'apprécier l'opportunité économique d'une opération, - il ne disposait d'aucun indice lui permettant de remettre en question l'opération immobilière à laquelle il n'a pas participé au montage et d'avoir connaissance d'une situation financière obérée de ces sociétés. Selon elle, cette deuxième faute ne pourra qu'être rejetée. * S'agissant du manquement à son obligation professionnelle pour ne pas s'être assurée que l'opération d'adjonction de l'immeuble [148] était bien autorisée par les copropriétaires de l'immeuble [147], elle rappelle que : - l'ensemble immobilier [148] est juridiquement totalement distinct de l'ensemble immobilier préexistant, [147], qui, lui, fait l'objet d'une copropriété distincte et autonome ; - il n'y avait aucune autorisation juridique à obtenir de l'immeuble [147], aucun empiètement de l'ensemble immobilier [148] sur [147] n'était prévisible ; les 'documents promotionnels' sur la base desquels les investissements ont été réalisés et qui démontreraient la prétendue interdépendance structurelle entre les deux immeubles sont de simples publicités et aucunement des documents contractuels sur la base desquels le notaire aurait pu se livrer à une analyse juridique ; - le notaire qui n'a pas participé à l'élaboration de ces plaquettes publicitaires, qui n'était pas en charge de l'opération immobilière, ne peut être tenu pour responsable de leur contenu et des irrégularités qui y ont été intégrées ; - le fait que les services essentiels sont communs aux deux immeubles, qu'il existe une 'liaison physique' entre eux n'a aucune incidence sur le régime juridique des immeubles qui dépendent incontestablement de deux copropriétés distinctes ; l'interconnexion n'est que matérielle et, au moment de la régularisation des actes de vente, aucun élément ne permettait au notaire d'envisager la situation qui allait survenir postérieurement (procédure collective ouverte à l'encontre de la société [146], cession de ses actifs à une société tierce, refus de cette dernière, au demeurant pas propriétaire du foncier, de venir opposer un refus de connecter matériellement les deux immeubles, ces éléments étant en tout état de cause étrangers à la sphère d'intervention du notaire) ; - la copropriété de [147] a du reste accepté le raccordement qui ne s'est pas produit parce que c'est le repreneur de l'EHPAD, soit la société Groupe mieux vivre, dans le cadre du plan de cession, qui a refusé de procéder à cette jonction, celle-ci n'entendant pas poursuivre son activité sur le site. Elle en conclut que, quand bien même l'adjonction des deux immeubles aurait été prévue lors que l'opération de VEFA de l'immeuble [148], cela n'aurait eu aucune conséquence sur la situation de l'exploitant qui a, entre temps, été placé en procédure collective et qui a donné lieu aux jugements de cession rendus par le tribunal de commerce de Bordeaux du 27 mai 2015 prononçant la cession des actifs au profit de la société Groupe mieux vivre. Selon elle, cette troisième faute n'est dès lors pas constituée. * S'agissant des manquements à son devoir de conseil et d'information, quatrième manquement allégué, la SCP Patou-Carrion prétend que : - elle n'a ni commercialisé, ni négocié l'opération immobilière litigieuse, - elle n'est intervenue que pour recevoir les actes sans que les caractéristiques de l'opération ne lui aient été exposées ; - la Cour de cassation rappelle que le devoir de conseil du notaire ne s'exerce que relativement aux faits dont les parties l'ont avisé ; que l'étendue de son devoir de conseil s'apprécie eu égard aux ' objectifs affichés par les clients' ; qu'il ne lui appartient pas d'apprécier l'opportunité économique de l'opération dans la mesure où il n'a ni participé aux opérations de négociation et de commercialisation, ni eu connaissance des finalités de cette opération ; qu'il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir informé ses clients de l'existence d'un risque imprévisible qu'il ne pouvait pas déceler. En l'espèce, selon elle, elle ne pouvait pas informer un acquéreur du risque d'échec d'un programme immobilier qu'elle ne pouvait pas suspecter au jour de la signature de l'acte de vente ; elle n'avait pas à exercer un devoir de conseil alors que la convention était parfaite au moment de son intervention. Elle rappelle que le délai de rétractation étant dépassé au jour de son intervention, sans que les requérants renoncent à l'acquisition, la convention était de ce fait parfaite lorsque le notaire a reçu les actes de sorte que toute mise en garde s'avérait, en tout état de cause, inopérante. Selon elle, cette quatrième faute ne saurait être retenue. Les investisseurs poursuivent la confirmation du jugement qui retient l'existence de manquements de la part de la SCP Patou-Carrion, qui le condamne à réparer les préjudices matériels et moraux qu'ils ont subis et son infirmation sur le quantum. * Ils reprochent au notaire d'avoir failli dans son obligation de mettre en place les actes juridiques propres à leur assurer l'efficacité juridique de l'opération [148]. A cet égard, ils font valoir que : - la plaquette promotionnelle de l'opération (pièce 1), les simulations de financement de l'opération (pièce 4) soulignaient la nécessité de conclure un bail commercial avec l'exploitant afin de financer l'acquisition des lots ; - le mandat du notaire était très clair, il lui fallait régulariser ces baux ce qu'il n'a pas fait de sorte qu'il a assurément engagé sa responsabilité en ne le faisant pas ; - l'ensemble contractuel (vente, prêt, baux) était indivisible et interdépendant, les baux commerciaux étant l'acte essentiel de ce canevas juridique qui leur auraient permis de : - lier l'exploitant sur une durée de 11 ans et 9 mois, - fixer définitivement les conditions financières de l'opération, - s'assurer de la coopération future de l'exploitant et de son successeur en cas de reprise. Ils ajoutent que les promesses de baux n'ont pas été conclues dès lors qu'il apparaît qu'elles n'ont été signées que par eux, pas par la société [146]. En tout état de cause, même signées, de telles promesses étaient insuffisantes pour contraindre le repreneur en cas de cession. Ils soutiennent que ce défaut d'efficacité juridique du montage est patent et que l'absence de signature de bail commercial prouve que la société [146] a refusé d'honorer ses engagements ; que la conséquence directe de cette situation est que les intimés ont été privés du droit d'agir pour déclarer leur créance et contester le plan de cession. Selon eux, si des baux commerciaux avaient été signés, ils auraient été recevables à agir d'autant que la seule condition suspensive des baux commerciaux consistait en l'acquisition des biens en VEFA et que cette condition était parfaitement remplie. En outre, selon eux, l'absence de signature de ces baux commerciaux les empêchait de bénéficier du régime favorable accordé aux opérations fiscales réservées au loueur meublé non professionnel (LMNP). * Pour eux, le notaire a commis une deuxième faute, en ne s'assurant pas que la jonction de l'immeuble [148] à [147] était autorisée. Ils font valoir que l'EHPAD [148] devait être une extension physique de l'EHPAD existant et a été conçu comme interagissant avec l'exploitation de l'immeuble [147] de sorte qu'un notaire consciencieux et diligent aurait dû s'informer préalablement à la réalisation de l'opération de l'interdépendance structurelle existante entre la construction et l'exploitation entre les deux EHPAD. En ne le faisant pas, les investisseurs soutiennent que le notaire n'a pas assuré l'efficacité juridique du montage immobilier. Ils soutiennent que c'est bien l'absence d'accord du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [147] qui est à l'origine de l'impossibilité de finaliser les travaux, de l'impossibilité de permettre la délivrance de la déclaration d'achèvement des travaux et, par voie de conséquence, l'impossibilité de permettre le début de l'exploitation de cet EHPAD, la commission départementale de sécurité n'ayant pu donner son autorisation dans ces circonstances. Ainsi, selon eux, en assurant l'accord des copropriétaires du bâtiment I, l'immeuble aurait été achevé puisque le véritable obstacle à l'achèvement de ces travaux était l'absence de cet accord du syndicat des copropriétaires de [147] et la situation aurait été toute autre. * Ils prétendent encore que le notaire a manqué à ses obligations d'information, de conseil et de mise en garde. Selon eux, il lui revenait de les éclairer sur la portée et les effets des risques des actes auxquels il a prêté son concours ; qu'ainsi, il lui revenait de les informer de tous les événements et de toutes les circonstances de nature à compromettre l'efficacité juridique des actes qu'ils dressent. Ils rappellent que au titre d'opérations immobilières conduisant à une défiscalisation de tout ou partie des revenus, son devoir de conseil est renforcé, qu'il lui revient d'informer les parties sur les incidences fiscales de l'opération, de leur déconseiller l'opération le cas échéant si la souscription d'un acte apparaît contraire à leurs intérêts. Selon eux, le notaire aurait dû porter à leur connaissance tous les événements et toutes les circonstances de nature à compromettre l'efficacité des actes qu'ils dressent et procéder à la 'vérification des faits et conditions nécessaires' pour s'en assurer. En l'espèce, ils prétendent que la SCP Patou-Carrion aurait dû les informer des risques suivants : - la perte de l'agrément d'EHPAD et son transfert par l'exploitant des lieux dès lors que cette autorisation administrative d'exploitation n'est pas rattachée au foncier mais à l'exploitant et ses intentions de rester ou non sur les lieux, - la défaillance du maître d'ouvrage, - la défaillance de la société d'exploitation des lieux, - la non conclusion des baux commerciaux censés permettre la perception des loyers, - l'absence d'obligation de l'exploitant d'[147] d'autoriser la jonction avec l'immeuble [148]. Ils soutiennent que, dans une affaire similaire, la Cour de cassation (1re Civ., 30 avril 2014, pourvoi n° 13-10.582), approuvant la cour d'appel de Versailles en cela, a rappelé que le type d'opération auquel ils ont adhéré ne correspondait pas à une simple acquisition immobilière et qu'elles étaient montées par un promoteur avec l'appui de partenaires choisis à savoir le commercialisateur, une banque et un notaire. Ils indiquent que la cour d'appel de Versailles dans cet arrêt (8 novembre 2012, RG 11/834) a estimé qu'un notaire qui participe à ce type d'opération est présumé connaître les modalités du projet et ses obligations d'information de conseil et de mise en garde s'en trouvent renforcés à l'égard des investisseurs profanes. Selon eux, cette espèce est parfaitement transposable. Ils ajoutent que la SCP Patou-Carrion fait partie d'une groupe structuré autour du promoteur, la société JPB Promotion, et intervient dans toutes les opérations financières de ce dernier, se plaçant indéniablement dans une situation de subordination à l'égard du groupe. En sa qualité de notaire habituel de ce promoteur, elle s'est spécialisée dans la rédaction des actes de vente pour le compte de cette dernière, toujours dans le cadre d'opérations visant à bénéficier de dispositions fiscales avantageuses incitant à la conservation du patrimoine ou d'EHPAD. Ils soutiennent que compte tenu de l'ampleur de l'opération, la SCP Patou-Carrion a nécessairement été consultée en amont par la société JPB Promotion, en sa qualité de notaire habituel et que la mention de l'intervention de celui-ci sur la plaquette commerciale en qualité de 'notaire référent' (pièce 1) démontre qu'il a largement participé et prêté sa qualité de professionnel aux fins de garantir le succès de l'investissement. Ils rappellent que la SCP Patou-Carrion a procédé à la rédaction de tous les actes authentiques de vente des lots du projet [148] ; qu'elle a participé à une multitude d'opérations du groupe JPB Promotion ; qu'elle a donc nécessairement dû être contactée par la société JPB Promotion aux fins de préparer la rédaction de ces actes puisque ce ne sont pas les investisseurs qui les ont rédigés. Ils en déduisent avoir démontré que la SCP Patou-Carrion a bien participé au montage de l'opération. Ils affirment qu'ayant eu connaissance de l'opération, de la situation financière du groupe JPB Promotion et, partant, des risques encourus par les investisseurs, il lui revenait d'éclairer les parties sur les incidences fiscales de l'opération, de prendre en considération les intentions des parties puisque ce notaire en avait connaissance. ' Appréciation de la cour L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, celui qui s'estime lésé doit démontrer, outre la faute du notaire, un préjudice et le lien causal entre ce dernier et la faute. Le notaire, qui, prêtant son concours à l'établissement d'un acte, doit veiller à l'utilité et à l'efficacité de cet acte, est également tenu à l'égard de toutes les parties, quelles que soient leurs compétences personnelles, à une obligation de conseil et, le cas échéant, de mise en garde en ce qui concerne, notamment, les conséquences et risques des stipulations convenues, sous réserve que celles-ci n'aient pas été immuablement arrêtées ou qu'elles n'aient pas produit leurs effets antérieurement. Le devoir de conseil est impératif et le notaire ne peut s'y dérober en alléguant qu'il s'est borné à donner une forme authentique aux conventions des parties, ou en se prévalant des compétences ou connaissances personnelles de son client, ou de l'intervention d'autres professionnels à ses côtés. En revanche, le client, qui a fait le choix d'une opération dont les risques lui ont été désignés, ne peut pas obtenir la condamnation du notaire à l'indemniser des conséquences de leur réalisation. De même, le notaire, qui n'est pas soumis à une obligation de conseil et de mise en garde concernant la solvabilité des parties ou l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, n'est pas tenu d'informer l'acquéreur du risque d'échec du programme immobilier, qu'il ne pouvait suspecter au jour de la signature de la vente (1ère Civ., 26 septembre 2019, pourvoi n° 18-23.166, 18-21.403 qui a cassé un arrêt rendu par la cour d'appel de Versailles condamnant le notaire aux motifs qu'il aurait dû attirer l'attention de l'acquéreur sur l'aléa essentiel de cette opération que représentait l'absence de garantie de bonne fin des travaux, dont le succès était économiquement subordonné à la réhabilitation complète de l'immeuble). Découle de l'exigence d'efficacité et de sécurité une obligation d'investigation qui s'inscrit dans la logique de sécurité juridique qui fonde la fonction notariale. Pour ce faire, le notaire doit rechercher la volonté des parties, prendre les initiatives nécessaires, se renseigner avec précision afin de déceler les obstacles juridiques qui pourraient s'opposer à l'efficacité de l'acte qu'il instrumente. Toutefois, tenu d'une obligation de moyen, le notaire n'est pas soumis à une obligation d'investigation illimitée, son étendue dépendant des possibilités effectives de contrôle et de vérification. En effet, la responsabilité du notaire, qui aura accompli les contrôles juridiques nécessaires, ne peut être engagée que si l'officier public pouvait suspecter l'inefficacité de l'acte, douter de l'efficacité de l'opération envisagée au moment de la signature des actes qu'il instrumente. Ce n'est que dans ce cas qu'il peut lui être reproché de ne pas avoir accompli des investigations complémentaires. En l'espèce, les investisseurs ne versent aucun élément de preuve de nature à justifier que le notaire a été consulté en amont par la société JPB Promotion sur le montage financier et l'opération spécifique. Ils se bornent à affirmer qu'il a participé à une multitude d'opérations du groupe JPB Promotion, sans verser le moindre élément de preuve sur ce point. Ils avancent également, mais sans en justifier, qu'il a nécessairement été contacté par la société JPB Promotion aux fins de préparer la rédaction de ces actes, en particulier le bail commercial et la plaquette commerciale. Ils ne démontrent pas plus qu'il aurait pu douter de l'efficacité de l'opération envisagée, que le promoteur ou le preneur à bail commercial traversaient une situation économique délicate au jour de la signature des contrats. Au reste, le temps qui s'est écoulé entre la signature de ceux-ci (en 2010 et 2011) et l'ouverture des procédures collectives à l'encontre tant de la société JPB Promotion, au cours du dernier trimestre de 2013, que de la société [146], en juillet 2014, ne permet pas de retenir que le notaire aurait pu suspecter et donc aurait dû vérifier que leur situation économique était obérée au jour de la signature des contrats. Ils ne justifient pas de l'existence de circonstances particulières de nature à conduire l'officier public à suspecter l'inefficacité des actes qu'il instrumentait, ou encore le conduisant à douter de l'efficacité de l'opération envisagée au moment de la signature des actes qu'il instrumentait de sorte qu'il est téméraire de lui reprocher de ne pas avoir accompli des investigations complémentaires. En outre, l'arrêt que les intimés citent (1re Civ., 30 avril 2014, pourvoi n° 13-10.582) est inopérant puisqu'il ne concerne pas un notaire qui, comme la SCP Patou-Carrion, n'a pas pris part à la promotion d'un programme de défiscalisation, à la commercialisation de produits financiers, à des conseils en placement financier, donc totalement étranger au programme concerné, mais des professionnels spécialisés dans l'investissement locatif défiscalisé, titulaires à cet effet d'une carte professionnelle appropriée. C'est donc à ce titre, en raison des liens contractuels existant entre ces professionnels spécialisés et les investisseurs pour le placement du produit financier dont ils assuraient la promotion, le placement, la vente que la cour d'appel les a condamnés pour ne pas avoir informé leur client plus précisément de l'opération en cause. L'arrêt ainsi cité n'a pas estimé qu'un notaire qui prête son concours à ce type d'opération, aux fins d'instruction des procédures notariales destinées notamment à formaliser les actes authentiques de vente, est présumé connaître les modalités du projet et que ses obligations d'information de conseil et de mise en garde s'en trouvent renforcés à l'égard des investisseurs profanes puisqu'aucun notaire n'était dans la cause et encore moins un notaire investi d'un mandat tel que celui confié à la SCP Patou-Carrion. Il s'ensuit que c'est en vain qu'il est fait grief à la SCP Patou-Carrion de ne pas avoir attiré l'attention des acquéreurs sur l'aléa essentiel de cette opération que représentait l'absence de garantie d'exploitation de cet EHPAD par le preneur à bail, dont le succès était économiquement subordonné à l'achèvement des travaux de construction de l'immeuble. Car c'est bien de cela dont il était question puisque l'exploitation de cet EHPAD était subordonnée à la fin des travaux, que le bail ne pouvait prendre effet sans l'achèvement de ces travaux, que les loyers ne pouvaient pas être dus sans celui-ci, que les autorisations d'exploitation ne pouvaient pas être délivrées, que le mécanisme de défiscalisation ne pouvait pas être mis en oeuvre. Compte tenu des circonstances de l'espèce, il est vain également de reprocher au notaire de ne pas avoir averti, en 2010 et 2011, soit au moment de la signature des actes, les acquéreurs du risque que le futur exploitant, successeur de la société [146], à savoir la société Patrimoine et Participations (Groupe Mieux Vivre), ne donnerait pas suite à l'opération. En effet, pour qu'il lui soit reproché efficacement un tel manquement à son devoir de conseil et d'information encore aurait-il fallu qu'il puisse douter de la solvabilité de la société [146], preneur à bail et futur exploitant des lots, donc du risque de son redressement judiciaire, quatre années plus tard, du risque encore que le repreneur des actifs (et en particulier de l'autorisation de créer cet EHPAD) de la société [146], soit la société Patrimoine et Participations, renoncerait à poursuivre cette opération sur le site initialement prévu. Au moment de la signature des actes instrumentés par la SCP Patou-Carrion, les acquéreurs avaient accepté que la société [146], preneur à bail, exploite les locaux conformément à leur destination et aux conditions énoncées dans la promesse de bail commercial (pièce 1 de l'appelante). Il est établi que la SCP Patou-Carrion a reçu mandat de la société JPB Promotion d'instruire les procédures notariales pour finaliser l'achat après réservation par les investisseurs des lots réservés par eux. Il ressort en outre des productions que le notaire a officié après l'expiration des délais de rétractation prévus à l'article 5.2 du contrat préliminaire de réservation. La procuration donnée au notaire versée aux débats précise à cet égard [page 8 de la procuration donnée à tout clerc de l'office notarial situé [Adresse 124] à Valenciennes (aux droits de qui vient la SCP Patou-Carrion) pièce 2 de l'appelante] que le notaire est chargé de (les caractères gras figurent dans le texte, ceux soulignés l'ont été par cette cour) : 'II. Donner à bail à loyer à titre commercial à la société dénommée [146] ... Les biens ci-dessus désignés à l'exclusion des locaux de services communs issus des parties communes énumérées ci-après de façon non exhaustive (bureaux administratifs et de direction, cabinet médical, infirmerie, boutique, salon de coiffure, salons d'animation, accueil de jour...) Lesquels feront l'objet d'un prêt à usage. - Etablir la désignation des biens loués, y inclure, le cas échéant, tous locaux à usage d'habitation dépendant desdits biens, dresser tous états des lieux. - Consentir ce bail, dans le respect des dispositions légales énoncées plus haut, sous les charges et conditions que le mandataire jugera convenables, pour une durée de onze années et neuf mois, qui commenceront à courir à compter du jour de l'obtention des autorisations d'ouverture et de mise en exploitation par les services de tutelle, étant précisé que par dérogation aux dispositions de l'article L145-1 et suivants du code de commerce, les parties ne pourront donner congé avant l'expiration de la durée ci-dessus. Moyennant un loyer annuel en principal de HUIT MILLE DEUX CENT SOIXANTE DEUX EUROS (8 262 euros) toutes taxes comprises'. Les investisseurs ne démontrent nullement que la SCP Patou-Carrion a été à l'origine de la rédaction des baux commerciaux litigieux. Il n'est pas plus prouvé que le notaire était tenu de faire conclure ceux-ci concomitamment à l'acte d'achat. Toutefois, et en tout état de cause, la SCP Patou-Carrion démontre que les investisseurs ont signé une promesse de bail commercial prévoyant une condition suspensive consistant en l'acquisition par le bailleur des biens suivant VEFA (article 2 de la promesse de bail), condition suspensive qui a été réalisée puisque tous les acquéreurs ont signé l'acte authentique de vente, rendant possible la mise en oeuvre du projet. Cependant, la date de prise d'effet du bail était fixée par l'article 5, soit 'à compter du jour de l'obtention des autorisations d'ouverture et de mise en exploitation par les services de tutelle'. Il apparaît donc que les clauses du bail étaient fixées impérativement et que le notaire, chargé de conclure ces baux, conformément à la procuration qui lui a été donnée, devait s'y tenir. Or, compte tenu de ces stipulations, c'est de manière inopérante que les intimés prétendent que si le bail commercial avait été conclu avec la société [146], ils auraient pu inscrire leur créance au passif de cette société. En effet, le bail commercial s'il avait été conclu, compte tenu des clauses claires et impératives qui liaient les parties et que devait respecter le notaire (cf. les termes de la procuration ci-dessus mentionnés), n'aurait pu prendre effet, la construction ne s'étant pas achevée, et les acquéreurs n'auraient pu se prévaloir d'aucune créance à inscrire au passif de la société [146]. Donc, à supposer qu'une faute puisse être retenue contre le notaire pour ne pas avoir fait conclure le bail définitif, ce que la cour ne retient pas puisque la procuration ne lui imposait pas de procéder à cette conclusion de manière concomitante à la conclusion de la vente en VEFA, les termes du bail commercial d'ores et déjà rédigés et imposés au notaire (cf les termes de la procuration) n'auraient pas permis aux acquéreurs d'inscrire leur créance au passif de la société [146] puisque les travaux n'ont pas été achevés. Il sera ajouté qu'il n'apparaît pas crédible qu'un autre type de clause aurait pu être signé par le preneur à bail commercial. En effet, il est illusoire d'affirmer qu'un preneur se serait engagé dès la signature du contrat à verser immédiatement des loyers alors que l'immeuble n'était pas à même d'être exploité et que dès lors le notaire a commis une faute en ne mettant pas en garde les acquéreurs ou en ne leur conseillant pas de contracter différemment. S'agissant des travaux, il est vain encore de reprocher au notaire de ne pas avoir alerté les intimés de la nécessité d'obtenir l'autorisation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [147]. En effet, les productions ne prouvent pas qu'au moment de la signature des actes de vente le notaire connaissait 'l'interdépendance structurelle' des bâtiments [147] (ancien EHPAD) et [148] (nouvelle création) et la nécessité d'obtenir l'accord du syndicat des copropriétaires voisin ([147]) pour mener les travaux à leur terme. Ainsi qu'il l'a été indiqué précédemment, c'est sans preuve que les intimés soutiennent que le notaire a participé à l'élaboration des plaquettes publicitaires, qu'il est intervenu en amont de la rédaction des actes de vente authentiques. En tout état de cause, le notaire ne peut donner de conseil que dans sa sphère de compétence. Or, les bâtiments n'apparaissant pas interdépendants juridiquement, il n'avait pas à se préoccuper de l'interdépendance le cas échéant 'structurelle' de l'opération de construction. Un notaire n'est pas un maître d'oeuvre et il revenait au seul maître d'oeuvre de l'opération de construction de se préoccuper de ce type de question, pas au notaire en l'absence d'interdépendance juridique entre les deux bâtiments. En d'autres termes, compte tenu des éléments portés à la connaissance du notaire au moment de la signature des actes, il n'apparaît pas qu'il pouvait douter de l'efficacité du projet, ou encore suspecter qu'une telle autorisation serait à obtenir pour permettre la fin des travaux. Au reste, c'est de manière pertinente que la SCP Patou-Carrion fait valoir que cette autorisation a été accordée sans difficulté. Or, les intimés ne produisent aucun élément de preuve justifiant que cet accord a été donné de manière trop tardive, que le retard dans l'exécution des travaux trouve sa source unique, ou principale, dans les délais pris pour obtenir cette autorisation, que, surtout, le délai ainsi pris est en lien direct avec le redressement judiciaire de la société [146]. Le seul document qu'ils versent aux débats (pièce 36 'récapitulatif des principaux sujets techniques de blocage empêchant la fin des travaux et la réunion des deux entités [147] et 2') n'est nullement de nature à le démontrer. Il s'ensuit qu'il ne peut être reproché sérieusement au notaire de ne pas avoir alerté les intimés de la nécessité d'obtenir cette autorisation du syndicat des copropriétaires voisin, ni d'avoir fait le nécessaire pour obtenir cette autorisation. Il découle de l'ensemble des développements qui précède que c'est à tort que les intimés et intervenants volontaires reprochent au notaire des manquements à ses obligations. Le jugement qui retient l'existence d'une faute commise par le notaire sera infirmé et par voie de conséquence il le sera encore en ce qu'il condamne la SCP Patou-Carrion à verser des sommes aux investisseurs en réparation de leur préjudice matériel. Sur les demandes accessoires Selon l'article 639 du code de procédure civile, la juridiction de renvoi statue sur la charge de tous les dépens exposés devant les juridictions du fond y compris sur ceux afférents à la décision cassée. Les investisseurs ont été condamnés aux dépens de première instance et d'appel par l'arrêt cassé et leur demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile rejetée. Le sens du présent arrêt conduit à adopter pareilles dispositions. Il s'ensuit que les intimés et intervenants volontaires seront condamnés aux dépens exposés devant les juridictions du fond (première instance, de ceux afférents à la décision cassée et au titre du présent recours). Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné la SCP Patou-Carrion aux dépens et à payer des sommes aux investisseurs sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité ne commande pas d'allouer des sommes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Vu le jugement rendu le 21 juin 2018 par le tribunal de grande instance de Valenciennes (RG 15/04414) ; Vu l'arrêt du 24 octobre 2019 de la cour d'appel de Douai (RG 18/03999) ; Vu l'arrêt de la Cour de cassation du 23 novembre 2022 (pourvoi n° 19-24.632) ; DÉCLARE recevable l'intervention volontaire de Mme [YX] [TR] [VZ] [FX] veuve [FH], M. [DH] [FH] et M. [NE] [FH], ès qualités d'ayants droit de feu [ED] [FH] ; Les DÉBOUTE de leur demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'intervention volontaire ; DÉCLARE irrecevables M. [H], M. [J], Mme [OI] épouse [J], M. [D], Mme [GE] épouse [D], M. [A], Mme [JJ] épouse [A], M. [G], Mme [VD] épouse [G], M. [M], Mme [LK] épouse [M], M. [B], Mme [DW] épouse [B], M. [RY], M. [TC], Mme [P] épouse [TC], M. [DO], Mme [IN] épouse [DO], M. [NL], Mme [HJ] épouse [NL], M. [HY], Mme [HY], Mme [OX], M. [IF], Mme [GM] épouse [IF], M. [NT], Mme [OB] épouse [NT], M. [PU], Mme [DG] épouse [PU], M. [MO], Mme [T] épouse [MO], M. [AX], Mme [VK] épouse [AX], M. [EL], M. [YI], Mme [KW] épouse [YI], Mme [KG] épouse [WO], M. [WO], M. [OA], Mme [RI] épouse [OA], M. [HI], Mme [E] épouse [HI], M. [UV], M. [RR], Mme [Z] épouse [RR], M. [ND], Mme [JC] épouse [ND], M. [CO], Mme [KN] épouse [CO], M. [ZE], Mme [PM] épouse [CO], M. [WX], Mme [O] épouse [WX], M. [FI], M. [JZ] [FH], M. [AR], Mme [S] épouse [AR], M. [XD], Mme [V] épouse [XD], M. [VS], Mme [TK] épouse [VS], M. [UO], Mme [MW] épouse [UO], M. [EK], Mme [W] épouse [EK], M. [N], M. [XT], M. [DH] [FH], ès qualités d'ayant droit de [ED] [FH], décédé, M. [NE] [FH], ès qualités d'ayant droit de [ED] [FH], décédé, Mme [FX] veuve [FH], ès qualités d'ayant droit de [ED] [FH], décédé, en leurs prétentions indemnitaires au titre de leur préjudice moral et en réparation du préjudice financier lié aux retards du chantier ; DÉCLARE irrecevable la demande de M. [H], M. [J], Mme [OI] épouse [J], M. [D], Mme [GE] épouse [D], M. [A], Mme [JJ] épouse [A], M. [G], Mme [VD] épouse [G], M. [M], Mme [LK] épouse [M], M. [B], Mme [DW] épouse [B], M. [RY], M. [TC], Mme [P] épouse [TC], M. [DO], Mme [IN] épouse [DO], M. [NL], Mme [HJ] épouse [NL], M. [HY], Mme [HY], Mme [OX], M. [IF], Mme [GM] épouse [IF], M. [NT], Mme [OB] épouse [NT], M. [PU], Mme [DG] épouse [PU], M. [MO], Mme [T] épouse [MO], M. [AX], Mme [VK] épouse [AX], M. [EL], M. [YI], Mme [KW] épouse [YI], Mme [KG] épouse [WO], M. [WO], M. [OA], Mme [RI] épouse [OA], M. [HI], Mme [E] épouse [HI], M. [UV], M. [RR], Mme [Z] épouse [RR], M. [ND], Mme [JC] épouse [ND], M. [CO], Mme [KN] épouse [CO], M. [ZE], Mme [PM] épouse [CO], M. [WX], Mme [O] épouse [WX], M. [FI], M. [JZ] [FH], M. [AR], Mme [S] épouse [AR], M. [XD], Mme [V] épouse [XD], M. [VS], Mme [TK] épouse [VS], M. [UO], Mme [MW] épouse [UO], M. [EK], Mme [W] épouse [EK], M. [N], M. [XT], M. [DH] [FH], ès qualités d'ayant droit de [ED] [FH], décédé, M. [NE] [FH], ès qualités d'ayant droit de [ED] [FH], décédé, Mme [FX] veuve [FH], ès qualités d'ayant droit de [ED] [FH], décédé, portant sur les frais de gardiennage ; INFIRME le jugement en ce qu'il condamne solidairement la SCP Jean-Baptise Pantou, aux droits de laquelle vient la SCP Patou-Carrion, à verser diverses sommes à M. [H], M. [J], Mme [OI] épouse [J], M. [D], Mme [GE] épouse [D], M. [A], Mme [JJ] épouse [A], M. [G], Mme [VD] épouse [G], M. [M], Mme [LK] épouse [M], M. [B], Mme [DW] épouse [B], M. [RY], M. [TC], Mme [P] épouse [TC], M. [DO], Mme [IN] épouse [DO], M. [NL], Mme [HJ] épouse [NL], M. [HY], Mme [HY], Mme [OX], M. [IF], Mme [GM] épouse [IF], M. [NT], Mme [OB] épouse [NT], M. [PU], Mme [DG] épouse [PU], M. [MO], Mme [T] épouse [MO], M. [AX], Mme [VK] épouse [AX], M. [EL], M. [YI], Mme [KW] épouse [YI], Mme [KG] épouse [WO], M. [WO], M. [OA], Mme [RI] épouse [OA], M. [HI], Mme [E] épouse [HI], M. [UV], M. [RR], Mme [Z] épouse [RR], M. [ND], Mme [JC] épouse [ND], M. [CO], Mme [KN] épouse [CO], M. [ZE], Mme [PM] épouse [CO], M. [WX], Mme [O] épouse [WX], M. [FI], M. [JZ] [FH], M. [AR], Mme [S] épouse [AR], M. [XD], Mme [V] épouse [XD], M. [VS], Mme [TK] épouse [VS], M. [UO], Mme [MW] épouse [UO], M. [EK], Mme [W] épouse [EK], M. [N], M. [XT], M. [DH] [FH], ès qualités d'ayant droit de [ED] [FH], décédé, M. [NE] [FH], ès qualités d'ayant droit de [ED] [FH], décédé, Mme [FX] veuve [FH], ès qualités d'ayant droit de [ED] [FH], décédé : - en réparation de leur préjudice matériel ; - sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - aux dépens ; Statuant à nouveau, REJETTE les demandes de M. [H], M. [J], Mme [OI] épouse [J], M. [D], Mme [GE] épouse [D], M. [A], Mme [JJ] épouse [A], M. [G], Mme [VD] épouse [G], M. [M], Mme [LK] épouse [M], M. [B], Mme [DW] épouse [B], M. [RY], M. [TC], Mme [P] épouse [TC], M. [DO], Mme [IN] épouse [DO], M. [NL], Mme [HJ] épouse [NL], M. [HY], Mme [HY], Mme [OX], M. [IF], Mme [GM] épouse [IF], M. [NT], Mme [OB] épouse [NT], M. [PU], Mme [DG] épouse [PU], M. [MO], Mme [T] épouse [MO], M. [AX], Mme [VK] épouse [AX], M. [EL], M. [YI], Mme [KW] épouse [YI], Mme [KG] épouse [WO], M. [WO], M. [OA], Mme [RI] épouse [OA], M. [HI], Mme [E] épouse [HI], M. [UV], M. [RR], Mme [Z] épouse [RR], M. [ND], Mme [JC] épouse [ND], M. [CO], Mme [KN] épouse [CO], M. [ZE], Mme [PM] épouse [CO], M. [WX], Mme [O] épouse [WX], M. [FI], M. [JZ] [FH], M. [AR], Mme [S] épouse [AR], M. [XD], Mme [V] épouse [XD], M. [VS], Mme [TK] épouse [VS], M. [UO], Mme [MW] épouse [UO], M. [EK], Mme [W] épouse [EK], M. [N], M. [XT], M. [DH] [FH], ès qualités d'ayant droit de [ED] [FH], décédé, M. [NE] [FH], ès qualités d'ayant droit de [ED] [FH], décédé, Mme [FX] veuve [FH], ès qualités d'ayant droit de [ED] [FH], décédé, au titre de leur préjudice matériel ; CONDAMNE in solidum M. [H], M. [J], Mme [OI] épouse [J], M. [D], Mme [GE] épouse [D], M. [A], Mme [JJ] épouse [A], M. [G], Mme [VD] épouse [G], M. [M], Mme [LK] épouse [M], M. [B], Mme [DW] épouse [B], M. [RY], M. [TC], Mme [P] épouse [TC], M. [DO], Mme [IN] épouse [DO], M. [NL], Mme [HJ] épouse [NL], M. [HY], Mme [HY], Mme [OX], M. [IF], Mme [GM] épouse [IF], M. [NT], Mme [OB] épouse [NT], M. [PU], Mme [DG] épouse [PU], M. [MO], Mme [T] épouse [MO], M. [AX], Mme [VK] épouse [AX], M. [EL], M. [YI], Mme [KW] épouse [YI], Mme [KG] épouse [WO], M. [WO], M. [OA], Mme [RI] épouse [OA], M. [HI], Mme [E] épouse [HI], M. [UV], M. [RR], Mme [Z] épouse [RR], M. [ND], Mme [JC] épouse [ND], M. [CO], Mme [KN] épouse [CO], M. [ZE], Mme [PM] épouse [CO], M. [WX], Mme [O] épouse [WX], M. [FI], M. [JZ] [FH], M. [AR], Mme [S] épouse [AR], M. [XD], Mme [V] épouse [XD], M. [VS], Mme [TK] épouse [VS], M. [UO], Mme [MW] épouse [UO], M. [EK], Mme [W] épouse [EK], M. [N], M. [XT], M. [DH] [FH], ès qualités d'ayant droit de [ED] [FH], décédé, M. [NE] [FH], ès qualités d'ayant droit de [ED] [FH], décédé, Mme [FX] veuve [FH], ès qualités d'ayant droit de [ED] [FH], décédé, aux dépens aux dépens exposés devant les juridictions du fond, à savoir de la première instance, de ceux afférents aux décisions d'appel ; DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, - signé par Madame Anna MANES, présidente, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, La Présidente,