Cour d'appel, 15 décembre 2023. 22/00193

ARRÊT N°23/ PF R.G : N° RG 22/00193 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FVDM Société SOCIETE EQUIPEMENT DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (S EDRE) C/ [H] [K] RG 1ERE INSTANCE : 19/03228 COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 15 DECEMBRE 2023 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le PRESIDENT DU TJ DE SAINT DENIS en date du 14 DECEMBRE 2021 RG n° 19/03228 suivant déclaration d'appel en date du 24 FEVRIER 2022 APPELANTE : Société SOCIETE EQUIPEMENT DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (SEDRE) [Adresse 4] [Localité 6] Représentant : Me Fabrice SAUBERT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMES : Monsieur [S] [H] [Adresse 5] [Localité 7] Représentant : Me Eric HAN KWAN de la SCP MOREAU -NASSAR - HAN-KWAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION Madame [P] [K] [Adresse 5] [Localité 7] Représentant : Me Eric HAN KWAN de la SCP MOREAU -NASSAR - HAN-KWAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION CLOTURE LE : 23/02/2023 DÉBATS : En application des dispositions de l'article 804 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 octobre 2023 devant la cour composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère Conseiller : Monsieur Eric FOURNIE, Conseiller Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries. A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 15 décembre 2023. Greffiere lors des débats et de la mise à dispositiion : Madame Nathalie BEBEAU, Greffière. ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 15 décembre 2023. * * * LA COUR Par acte authentique reçu par l'office notarial de Me [D] [X], notaire à [Localité 8] en date des 22 et 29 mars 2018, M. [S] [H] et Mme [P] [K] ont acheté à la Société d'Equipement du Département de la Réunion (Sedre) un terrain sis [Adresse 9] (lot 80) cadastré section CT nos [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] à [Localité 7], pour un prix de 249.519,05 €. Suite à des difficultés rencontrées lors de la préparation des fondations, les consorts [K] et [H] ont sollicité en référé une expertise judiciaire du terrain acquis afin de faire constater l'état réel du sol et sa conformité aux éléments fournis par la Sedre lors de la vente du terrain et d'obtenir en urgence l'autorisation de poursuivre les travaux de construction de leur maison sur le terrain litigieux, par assignation du 11 septembre 2018. Par assignation en intervention forcée des 18 octobre 2018 et 29 novembre 2018, la Sedre a appelé à la cause la Société d'Expérimentation Génie et Contrôle (SEGC), la société Ginger CEBTP et société Creabitat, intervenantes à l'étude des sols ou au chantier de construction. Par ordonnance du 31 janvier 2019, le Président du tribunal de grande instance de Saint-Denis a ordonné une mesure d'expertise judiciaire confiée à Mme [T] [W], laquelle a déposé son rapport définitif le 10 août 2019. Suivant acte d'huissier du 11 septembre 2018, les consorts [K] et [H] ont assigné la Sedre devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis aux fins de faire constater l'existence de vices cachés entachant la vente des 22 et 29 mars 2018 et d'obtenir la réparation de leurs préjudices. Par ordonnance du 13 avril 2021, le juge de la mise en état, saisi par la Sedre, a rejeté sa demande de contre-expertise. Par jugement en date du 14 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a : - Condamné la Sedre, prise en la personne de son représentant légal, à verser à M. [H] [S] et Mme [K] [P] la somme de 143.258 euros au titre du préjudice subi en raison du vice caché affectant le remblai de leur parcelle de terrain en connaissance de cause par la Sedre sans les avoir informés, et ce avec intérêt à compter de l'assignation, - Condamné la Sedre, prise en la personne de son représentant légal, à verser à M. [H] [S] et Mme [K] [P] la somme de 5.000 euros au titre de leur préjudice moral, - Condamné la Sedre à verser à M. [H] [S] et Mme [K] [P] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - Débouté du surplus des demandes, - Ordonné l'exécution provisoire, - Condamné la Sedre, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens du référé et du fond, en ce compris les frais du constat d'huissier de justice, les frais de l'expertise privée et les frais de l'expertise judiciaire. Par déclaration au greffe de la cour du 24 février 2022, la Sedre a interjeté appel partiel du jugement, en ce qu'il a fixé le montant des indemnisations allouées. Aux termes de ses dernières conclusions d'appelante déposées le 13 décembre 2022, la Sedre demande à la cour de : - Constater que le chiffrage inscrit au tableau 1 du rapport d'expertise relatif aux travaux supplémentaires à envisager en rapport aux aléas topographiques et géotechniques rencontrés a été repris ou intégré aux chiffrages relatifs aux tableaux 2 et 3 du rapport d'expertise relatifs aux préjudices de M. [S] [H] et de Mme [P] [K] suite aux aléas topographiques et géotechniques rencontrés et suite dépenses engagées hors terrassement et fondations ; - Constater que le calcul du montant du préjudice résultant des frais de logement supportés par M. [S] [H] et Mme [P] [K] dans l'attente de la livraison de leur projet de construction court à compter du mois de mars 2018, date d'acquisition de la parcelle à construire, et non de la date de livraison initialement prévue de leur projet de construction soit le 15 novembre 2018 ; - Juger que l'indemnisation accordée par jugement n°19/03228 du 14 décembre 2021 du Tribunal judiciaire de St Denis accordant à M. [S] [H] et à Mme [P] [K], une indemnisation de leur préjudice financier à hauteur de 143 258 euros n'est pas fondée ; En conséquence, - Réformer le jugement n°19/03228 du 14 décembre 2021 du Tribunal judiciaire de St Denis d'une part en ce qu'il accorde à M. [S] [H] et à Mme [P] [K] une double indemnisation pour un préjudice identique les frais de nettoyage de terrain par CCBNR à hauteur de 12.500 euros, le manque à gagner de CCBNR à hauteur de 8.000 euros, l'évaluation du surcoût des fondations par différence entre les devis du 1er contrat (Creabitat) et le 2ème contrat (CCBNR) à hauteur de 18 920 euros, les frais d'installation de chantier CCBNR à hauteur de 3000 euros, d'autre part en ce qu'il accorde à M. [S] [H] et à Mme [P] [K], une indemnisation pour frais de logement à compter du mars 2018 et non à compter du 15 novembre 2018 correspondant à la date de livraison initialement prévue de leur projet de construction ; - Allouer une indemnisation au titre du préjudice financier de M. [S] [H] et de Mme [P] [K] d'un montant de 93.388 euros à sa charge ; - Fixer le montant du préjudice moral de M. [S] [H] et de Mme [P] [K] à une somme inférieure à 5.000 euros ; - Condamner M. [S] [H] et de Mme [P] [K] solidairement à lui verser une somme de 4.500 euros, en application de l'article 700 du CPC et au entiers dépens d'appel. L'appelante concède qu'elle n'a pas fourni, par erreur et non par volonté, aux acheteurs les documents adéquats à propos des caractéristiques de leur terrain à construire. Dès lors l'existence d'un vice caché est acquise, puisqu'en l'espèce l'appelante peut être considérée comme un professionnel. Toutefois, l'appelante soutient qu'elle ne saurait devoir doublement indemniser les intimés d'un même préjudice ou encore de les indemniser de dépenses qu'ils devaient en tout état de cause assumer. Elle soutient également qu'il convient de ramener à de plus justes proportions le montant du préjudice moral des intimés. Aux termes de leurs uniques conclusions d'intimés déposées le 20 juillet 2022, M. [S] [H] et Mme [P] [K] demandent à la cour de : - Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis en date du 14 décembre 2021, en toutes ses dispositions ; - Condamner la Sedre à leur verser la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner la Sedre aux entiers dépens, Selon les intimés la garantie légale des articles 1641 et suivants du code civil, de l'appelante, est engagé. Les intimés soutiennent également que la faute dolosive de l'appelante est caractérisée puisqu'elle a dissimulé le vice affectant le terrain, lequel était impropre à recevoir la construction d'une maison. Les intimés soutiennent également qu'en vertu de l'article 1645 du code civil, le principe de réparation intégrale du préjudice ne s'arrête pas au prix de la chose vendue et que leurs préjudices matériel et moral sont bien fondés. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile. La clôture a été prononcée par ordonnance du 23 février 2023. MOTIFS A titre liminaire, la cour relève que ni la cause de l'indemnisation des consorts [K] et [H], à raison du vice caché du terrain vendu à raison de la qualité du sol impropre en l'état à recevoir une construction, ni le principe de l'indemnisation ne sont contestés par la Sedre, laquelle se limite à critiquer le montant indemnitaire alloué par le premier juge de certains chefs. Il importe à ce stade de rappeler la chronologie du chantier pour éclairer l'argumentaire des parties sur les points restant en débat: Les consorts [K] et [H] ont confié à la société Créabitat la réalisation d'une villa avec piscine sur le terrain acquis. L'ouverture du chantier a été déclarée le 23 mars 2018. Les travaux de terrassement ont commencé le 26 mars 2018 et suspendus le 29 mars 2018 pour procéder à la réalisation d'une expertise privée et d'une nouvelle étude de sol. Les conclusions de l'expertise privée ont été rendues le 25 avril 2018 et, en mai 2018, la SEGC a réalisé une étude de sol. Compte tenu des difficultés liées aux travaux, la société Créabitat a demandé la rupture amiable du marché de travaux, conduisant à l'application de frais de rupture à hauteur de 13.428,03 €. En juillet 2018, les consorts [K] et [H] ont conclu un nouveau contrat de construction avec l'entreprise CCBNR afin de poursuivre la construction de leur maison. Après échec d'une tentative de transaction pour la prise en compte du surcoût des travaux, lié à l'état du sol, les consorts [K] et [H] ont fait arrêter les travaux pour permettre la réalisation d'une expertise judiciaire demandée devant le juge des référés et ordonnée par ce dernier le 31 janvier 2019. Il résulte du rapport d'expertise judiciaire que l'expert a achevé ses constatations par courrier adressé le 18 mai 2019 à la société Créabitat et déposé son rapport définitif le 10 août 2019. Sur ce, Vu l'article 9 du code de procédure civile; Sur les demandes au titre des préjudices matériels. - La Sedre soutient que les consorts [K] et [H] ont bénéficié par le jugement d'une double indemnisation des frais de nettoyage du terrain (12.500 euros), intégrés par l'expert à la fois au coût des travaux de reprise par CCBRN et au calcul du préjudice pour les frais topographiques, dont les montants totaux ont été additionnés par les premiers juges pour calculer l'indemnisation allouée aux intimés. Les consorts [K] et [H] n'opposent pas de développement particulier sur ce point dans leurs conclusions pour soutenir le rejet de l'argumentation adverse, sauf à exposer, de manière générale, que les trois décomptes figurant aux conclusions de l'expert (coût des travaux nécessaires à pouvoir commencer le chantier, préjudice suite aux aléas topographiques et géotechniques rencontrés et dépenses engagées hors terrassement et fondations) doivent être additionnés pour connaître le montant total de leur préjudice. Cependant, il n'est produit qu'un seul devis de 12.500 euros (annexe 29 au rapport d'expertise judiciaire) pour le "nettoyage du terrain des comblages en sus" par la société CCBNR daté du 8 août 2018, lequel expressément "annule et remplace le devis du 2 juillet 2018", et donc ne s'y ajoute pas; l'objection présentée par l'appelante, tirée de ce que la somme a été comptabilisée au titre de deux décomptes portant sur des éléments de nature distincte (coût des travaux pour reprise du chantier et préjudice des intimés lié aux aléas topographique) est fondée. - La Sedre affirme par le même raisonnement, que le manque à gagner de 8.000 euros de l'entreprise CCBNR comptabilisé une première fois par l'expert au titre des frais nécessaires pour recommencer le chantier a été également comptabilisé par l'expert une seconde fois dans son estimation du préjudice des intimés hors terrassements et fondation, de sorte qu'en additionnant ces estimations pour établir le préjudice des consorts [K] et [H], les premiers juges ont procédé à une double indemnisation. En l'espèce, l'expert a en effet comptabilisé une somme de 8.000 euros au bénéfice de CCBNR, au titre des frais nécessaires pour recommencer le chantier d'une part, sous le vocable "manque à gagner par CCBNR", et au titre de l'estimation du préjudice des intimés hors terrassements et fondation, sous l'appellation " Réclamation CCBNR". Si la dénomination employée par l'expert dans les deux tableaux est différente, il est dans les deux cas fait renvoi à l'annexe 29 pour justifier de la dépense; cette dernière ne comporte qu'une seule et même ligne de 8.000 euros sollicitée par CCBNR auprès des intimés au titre du "décompte des plus-values consécutives suite à l'arrêt du chantier" après visite de l'expert, intitulée "manque à gagner de l'entreprise [soit 8.000€]". Il s'en déduit que la somme de 8.000 euros n'a été réclamée qu'une seule fois par la société CCBNR aux consorts [K] et [H], de sorte que cette dépense ne peut être comptabilisée deux fois pour le calcul de l'indemnisation du préjudice de ces derniers. - La Sedre soutient en outre que les intimés ne peuvent prétendre cumuler l'indemnisation au titre du surcout des fondations (18.920 euros), figurant dans l'évaluation par l'expert des travaux de reprise du chantier, et celle de "plus-values pour fouilles et réalisation de fondations) (32.600 euros), figurant dans l'évaluation par l'expert des préjudices liés aux aléas topographique et géographiques rencontrés. Toutefois, comme l'indiquent les consorts [K] et [H], les deux sommes correspondent à deux causes distinctes: - la première (18.820 euros), correspond, ainsi qu'il résulte du tableau de l'expert, de la différence de coût entre les travaux de construction initialement contractés auprès de Créatibat (annexe 13 au rapport) et ceux ensuite confiés à la société CCBRN après découverte du vice (annexe 30 au rapport); - la seconde, (32.600 euros) correspond à un devis distinct de la société CCBNR (annexe 29 - devis du 8 août 2018) à raison d'une plus-value pour fouilles et réalisation des fondations. Le grief de la Sedre n'est donc pas fondé à ce titre. - La Sedre prétend que les frais d'installation de chantier de la société CCBNR (3.000 euros) ont été comptabilisés, et octroyés en indemnisation du préjudice des intimés par le tribunal, deux fois par l'expert: une première fois dans son évaluation du coût de reprise du chantier et une seconde fois dans son évaluation des dépenses engagées par les consorts [K] et [H] hors terrassement et fondations. Si ces frais d'installation nouveaux de l'entreprise CCBNR, suite à la rupture du contrat de construction de Créatibat, sont à prendre en considération dans le préjudice des consorts [K] et [H], l'observation de la Sedre est exacte: la ligne de préjudice 'différence entre le 1er de contrat de construction (Créatibat) et 2e contrat construction (CCBNR) - 14.677,50 euros' (annexe 13 et 30 au rapport) comprend les 3.000 euros liés à l'installation de chantier de CCBNR, également comptabilisé dans le calcul du coût de la reprise des travaux (annexe 29 - renvoi au même devis initial de CCBNR). L'argumentaire de la Sedre quant à l'existence d'une double indemnisation à ce titre est dès lors fondé. - La Sedre énonce que les consorts [K] et [H] ne peuvent arguer d'un préjudice de relogement pour la période durant laquelle les travaux de construction devaient avoir lieu suivant la durée contractuelle de 33 semaines stipulée au contrat initial souscrit avec Créabitat, mis en échec à raison du vice et résilié. Les consorts [K] et [H] ne développent aucun moyen sur ce point. Le principe de réparation intégrale du préjudice sans enrichissement de la victime implique ainsi l'adoption du raisonnement de l'appelante et la limitation du montant du préjudice de relogement des intimés à la période s'étendant de mi-novembre 2018 (fin de la durée prévisible de la construction) à août 2019, soit, pour un loyer mensuel de 900 euros, à la somme de 8.500 euros (au lieu des 16.200 euros pris en compte par les premiers juges). En conséquence de l'ensemble de ce qui précède, la Sedre est partiellement fondée à soutenir que le préjudice matériel des consorts [K] et [H] a été surévalué par le tribunal l'ayant fixé à 143.258 euros. Doivent ainsi en être retranchées les sommes de: . 12.500 euros (double indemnisation des frais de nettoyage); . 8.000 euros (double indemnisation du manque à gagner de l'entreprise CCBNR); . 3.000 euros ((double indemnisation des frais d'installation de chantier de CCBNR) . 7.700 euros (frais de relogement trop comptés); Soit la somme totale de 31.200 euros. Par suite, il convient de fixer le quantum de l'indemnisation des préjudices matériels des consorts [K] et [H] à la somme de 112.058 euros et d'infirmer le jugement en ce qu'il a fait droit à leur demande pour un montant supérieur. Sur le préjudice moral La Sedre expose enfin qu'elle n'a pas sciemment fourni d'informations trompeuses aux consorts [K] et [H] sur l'état du terrain vendu. Toutefois, indépendamment de la mauvaise foi ou non de la Sedre dans la vente et les négociations sur la prise en charge du surcoût induit par le vice, les consorts [K] et [H] étaient en droit d'attendre d'un professionnel de l'aménagement, tel la Sedre, que le terrain qu'elle lui a vendu soit directement constructible. La nécessaire désillusion des intimés sur ce point et les différentes démarches induites par la découverte du vice justifie l'existence d'un préjudice moral dont l'évaluation a justement été évaluée par les premiers juges à la somme de 5.000 euros. Sur les frais irrépétibles et les dépens Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile; Chacune des parties succombant partiellement, elles seront condamnées à supporter les dépens qu'elles ont exposés. L'équité commande en outre de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles de l'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement en dernier ressort, en matière civile, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ; - Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a fixé le quantum de l'indemnisation des préjudices matériels de M. [H] [S] et Mme [K] [P]; - L'infirme dans cette mesure; Statuant à nouveau et y ajoutant, - Condamne la Société d'Equipement du Département de la Réunion à verser à M. [H] [S] et Mme [K] [P] la somme de 112.058 euros au titre du préjudice subi en raison du vice caché affectant le remblai de leur parcelle de terrain en connaissance de cause de la Sedre sans les avoir informé, et ce, avec intérêt à compter de l'assignation; - Dit n'y avoir lieu à frais irrépétibles; - Condamne chacune des parties à supporter les dépens qu'elle a elle-même exposés. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE