Cour d'appel, 03 septembre 2024. 22/00784

[S] [Y] C/ [T] [F] [R] [B] épouse [F] Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE DIJON 1ère chambre civile ARRÊT DU 03 SEPTEMBRE 2024 N° RG 22/00784 - N° Portalis DBVF-V-B7G-F7G5 MINUTE N° Décision déférée à la Cour : jugement du 04 avril 2022, rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du [Localité 5] - RG : 11-20-401 APPELANTE : Madame [S] [Y] née le 31 Octobre 1954 à [Localité 7] (42) domiciliée : [Adresse 1] [Localité 2] assistée de Me Géraldine PERRET, membre de la SELARL ROBERT, avocat au barreau de ROANNE, plaidant, et représentée par Me Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126, postulant INTIMÉS : Monsieur [T] [F] né le 19 Août 1947 à [Localité 3] (71) Madame [R] [B] épouse [F] née le 24 Août 1953 à [Localité 4] (71) demeurant tous deux : [Adresse 6] représentés par Me Fabien KOVAC, membre de la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 46 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 21 mai 2024 en audience publique devant la cour composée de : Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, Leslie CHARBONNIER, Conseiller, Bénédicte KUENTZ, Conseiller, Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 03 Septembre 2024, ARRÊT : rendu contradictoirement, PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Suivant acte sous seing privé du 21 novembre 2017, les consorts [F], représentés par la Régie Collier, ont consenti à Mme [S] [Y] la location à usage d'habitation d'une maison individuelle sis [Adresse 1] à [Localité 2], pour un loyer initial d'un montant de 480 euros, outre une provision sur charges de 10 euros par mois. La location était initialement effectuée sous la gérance de l'agence Collier puis, à compter du 1er novembre 2020, sous la gérance de Maître [D] [V], huissier de justice au [Localité 5]. Mme [Y] s'est plainte d'un certain nombre de désordres affectant les lieux. Par acte du 28 janvier 2020, Maître [D] [V] a signifié à Mme [Y] un congé pour le 20 novembre 2020 en raison de motifs sérieux et légitimes : -impayés et retard de paiement pendant la durée du bail, tant sous la gérance de l'agence Collier que sous la gérance [V], -non entretien des extérieurs, -non usage de l'habitation en bon père de famille (oies dans la chaufferie), -percement de la porte fenêtre PVC pour l'installation d'une chatière sans autorisation. Par acte du 19 novembre 2020, Mme [Y] a assigné les consorts [F] devant le tribunal de proximité du [Localité 5] aux fins de voir : -déclarer nul et de nul effet le congé signifié le 28 janvier 2020, -condamner solidairement les consorts [F] à prendre en charge la mise en conformité ou l'installation d'une nouvelle chaudière dans le logement, -dire que cette condamnation sera assortie d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, -dire et juger que les époux [F] ont manqué aux obligations imposées aux bailleurs lors de la location du 21 novembre 2017, -dire que le loyer dû par elle doit en conséquence être réduit à 300 euros par mois depuis le 1er octobre 2018 jusqu'au jour du remplacement de l'installation de chauffage et de sa mise en service effective, -condamner en conséquence les époux [F] à lui rembourser les loyers indument perçus depuis le 1er octobre 2018 jusqu'au jour du remplacement de l'installation de chauffage et de sa mise en service effective, -condamner solidairement les époux [F] à lui payer les sommes de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts et 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par nouvelles conclusions, elle demandait à titre additionnel que les bailleurs soient condamnés à effectuer les travaux de mise en conformité ou d'installation d'un nouveau chauffe-eau dans le logement et de la remise aux normes de l'installation électrique, outre l'organisation d'une mesure d'expertise afin de préciser si le logement répond aux caractéristiques de décence et de préconiser les travaux propres à y remédier. Dans leurs conclusions en réponse, les consorts [F] ont sollicité du tribunal de première instance de : -constater à la date du 20 novembre 2020, date du congé signifié le 28 janvier 2020, la résiliation du bail consenti à Mme [S] [Y], -prononcer la résiliation du bail pour motifs légitimes et sérieux à savoir le non-paiement et retard des loyers et pour le défaut d'entretien du bien loué sur le fondement des articles 1104, 1728 du code civil et des articles 7 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, -en conséquence, ordonner l'expulsion de la susnommée des lieux dont il s'agit ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que prévu à l'article L.153-2 du code des procédures civiles d'exécution, -condamner Mme [S] [Y] à leur payer en deniers ou quittance le montant des loyers et charges dus jusqu'à la résiliation du bail, -condamner Mme [S] [Y] à payer, à compter de la résiliation du bail, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges normalement exigibles et révisables et ce jusqu'au jour de la totale libération des lieux et de la remise des clefs, -condamner Mme [S] [Y] à leur payer la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -la condamner enfin aux entiers dépens dont le congé pour motifs légitimes et sérieux en date du 28 janvier 2020. -dire que le jugement à intervenir sera assorti de l'exécution provisoire. Par jugement du 4 avril 2022, le tribunal de proximité du [Localité 5] a : -rejeté la demande d'expertise formée par Mme [Y], -condamné solidairement M. [T] [F] et Mme [R] [B] épouse [F] à payer à Mme [S] [Y] la somme totale de 6 878,57 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, -condamné solidairement les époux [F] à procéder à la mise en conformité du système de chauffage, constatée à leurs frais par chauffagiste désigné par Mme [S] [Y], sous astreinte de 50 euros par jour de retard après écoulement d'un délai d'un mois suivant la signification du présent jugement, -fixé le montant du loyer hors charges à la somme de 300 euros mensuels jusqu'à parfaite mise en conformité de la chaudière, constatée comme explicité précédemment, -débouté les époux [F] de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles ; -condamné in solidum M. [T] [F] et Mme [R] [B] épouse [F] à payer à Mme [S] [Y] la somme de 350 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné in solidum M. [T] [F] et Mme [R] [B] épouse [F] aux dépens. Par déclaration du 21 juin 2022, Mme [Y] a relevé appel du jugement en ce qu'il a : -rejeté sa demande d'expertise, -limité la condamnation solidaire des consorts [F] à lui payer la somme de 6 878,57 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, -omis de prononcer la nullité du congé signifié le 28 janvier 2020, -omis de statuer sur la demande de remise en conformité du chauffe-eau et la remise aux normes de l'installation électrique de la salle de bain sous astreinte de 100 euros par jour de retard, -fixé le montant du loyer hors charges à la somme de 300 euros mensuels jusqu'à parfaite mise en conformité de la chaudière en omettant de statuer quant à la mise en service effective du chauffe-eau et de l'installation électrique de la salle de bain, -limité la condamnation des époux [F] à lui verser sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à la somme de 350 euros. Selon conclusions notifiées le 27 mars 2024, elle demande à la cour d'appel, au visa des articles 7 et 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et 1720 et suivants du code civil, de : -confirmer le jugement rendu par le tribunal du [Localité 5] du 4 avril 2022 en ce qu'il a débouté les époux [F] de l'intégralité de leurs prétentions et les a condamnés solidairement à procéder à la mise en conformité du système de chauffage sous astreinte de 50 euros par jour de retard après écoulement d'un délai d'un mois suivant la signification du jugement et les a condamnés aux dépens, -réformer le jugement rendu par le tribunal du [Localité 5] du 4 avril 2022 en ce qu'il a : *rejeté sa demande d'expertise, *limité la condamnation solidaire des consorts [F] à lui payer la somme de 6 878,57 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, *omis de prononcer la nullité du congé signifié le 28 janvier 2020, *omis de statuer sur la demande de remise en conformité du chauffe-eau et la remise aux normes de l'installation électrique de la salle de bain sous astreinte de 100 euros par jour de retard, *fixé le montant du loyer hors charges à la somme de 300 euros mensuels jusqu'à parfaite mise en conformité de la chaudière en omettant de statuer quant à la mise en service effective du chauffe-eau et de l'installation électrique de la salle de bain, *limité la condamnation des époux [F] à lui verser sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à la somme de 350 euros. Par conséquent statuant à nouveau, - réparant l'omission affectant le dispositif du jugement : - déclarer nul et de nul effet le congé signifié le 28 janvier 2020 à la requête de M. et Mme [F], - condamner solidairement M. et Mme [T] [F] à faire effectuer par un professionnel choisi par elle, les travaux de mise en conformité visés par le rapport SOLIHA et plus particulièrement à effectuer les travaux de mise en conformité de l'installation électrique de l'intégralité du logement, et d'installation d'une nouvelle chaudière et d'un nouveau chauffe-eau, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir, - dire et juger que les époux [T] [F] ont manqué aux obligations qui leur incombent faute d'avoir délivré un logement décent, -réduire le loyer dû par elle à la somme de 300 euros par mois depuis le 1er octobre 2018 jusqu'au jour du remplacement de l'installation d'un chauffage et de sa mise en service effective, du remplacement du chauffe-eau et de sa mise en service effective et d'une installation électrique aux normes dans la salle de bain, - condamner, en conséquence, les époux [T] [F] à lui rembourser les loyers indument perçus depuis le 1er octobre 2018 jusqu'au jour du remplacement de l'installation de chauffage et du chauffe-eau de leur mise en service effective ainsi que d'une installation électrique aux normes de la maison, - condamner solidairement les époux [T] [F] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance d'ores et déjà subi, - ordonner une expertise judiciaire avec la mission suivante aux frais avancés des époux [T] [F] : *de se rendre sur place, *d'examiner l'immeuble objet du litige, *de dire s'il est affecté de désordres, Dans l'affirmative, les décrire et en rechercher la cause, *préciser si le 'jugement' (sic) répond aux caractéristiques de décence fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, *préconiser les travaux propres à y remédier en indiquer le coût et la durée, De façon plus générale, *indiquer les dommages subis par les parties notamment la surconsommation de fuel et d'électricité subie par elle en raison de l'absence de chauffage conforme, *fournir à la juridiction compétente tout élément de fait de nature à lui permettre de déterminer les responsabilités encourues, -débouter les époux [F] de l'intégralité de leurs prétentions, -condamner solidairement les époux [T] [F] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens pour la procédure de première instance. Selon conclusions d'intimée et d'appel incident notifiées le 12 avril 2024, M. et Mme [F] demandent à la cour, au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1104, 1728 et suivants, et 1217 et suivants du code civil, de : -confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité du [Localité 5] le 4 avril 2022 en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise formée par Mme [Y], -infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité du [Localité 5] le 4 avril 2022 en ce qu'il : *les a condamnés à payer la somme totale de 6 878,57 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, *les a condamnés à procéder à la mise en conformité du système de chauffage, constatée à leurs frais par chauffagiste désigné par Mme [S] [Y], sous astreinte de 50 euros par jour de retard après écoulement d'un délai d'un mois suivant la signification du jugement, *a fixé le montant du loyer hors charges à la somme de 300 euros mensuels jusqu'à parfaite mise en conformité de la chaudière, constatée comme explicité précédemment, *les a déboutés de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles, *les a condamnés à payer la somme de 350 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, *les a condamnés aux dépens. Statuant à nouveau, à titre principal, -juger que le congé délivré le 28 janvier 2020 est fondé sur des motifs légitimes et sérieux, -juger que le bail a été résilié le 20 novembre 2020, à titre subsidiaire, -prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du 20 novembre 2020, en tout état de cause, -ordonner à Mme [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, -juger qu'à défaut pour Mme [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai ils pourront, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celles de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique, -fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [Y] de la date de résiliation du bail jusqu'à la restitution effective des lieux au montant du loyer et charges actuels, soit 505,68 euros par mois et la condamner à leur payer ladite indemnité d'occupation due, au prorata temporis, de la date de résiliation du bail jusqu'à la restitution effective des lieux, -juger mal fondées les demandes de Mme [Y] à leur encontre, en conséquence, -débouter Mme [Y] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, -condamner Mme [Y] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance, y ajoutant, -condamner Mme [Y] à leur payer la somme de 4 000 euros pour la procédure d'appel en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner la même aux entiers dépens d'appel. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens. La clôture de l'instruction a été prononcée le 18 avril 2024. Sur ce la cour, La cour est saisie de l'entier litige du fait de l'appel incident. Mme [Y] demande à la cour de confirmer les dispositions du jugement déféré en ce qu'il a débouté les bailleurs de leurs demandes et les a condamnés à mettre en conformité le système de chauffage, sollicitant sa réformation pour le surplus, notamment du chef afférent à la mesure d'expertise, et la réparation de l'omission de prononcer la nullité du congé et de statuer sur la remise en conformité du chauffe-eau et de l'installation électrique. Avant de statuer sur ces points, il doit d'abord être répondu à la demande visant à la validation du congé qui équivaut à une demande de constatation de la résiliation du bail que les intimés maintiennent à hauteur de cour, à laquelle Mme [Y] oppose la nullité du congé et, le cas échéant, de répondre à la demande subsidiaire visant à voir prononcer la résiliation du bail formée par les bailleurs. 1/ Sur la demande de validation du congé pour motifs légitimes et sérieux signifié le 20 novembre 2020, la nullité opposée par le preneur et la demande subsidiaire visant au prononcé de la résiliation du bail Selon l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. L'article 7 de la même loi dispose que le preneur est obligé notamment : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; b) d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (...) Par acte du 28 janvier 2020, Maître [D] [V] a signifié à Mme [Y] un congé pour le 20 novembre 2020 enonçant les motifs suivants : - impayés et retard de paiement pendant la durée du bail, tant sous la gérance de l'agence Collier que sous la gérance [V], - non entretien des extérieurs, - non usage de l'habitation en bon père de famille (oies dans la chaufferie), - percement de la porte fenêtre PVC pour l'installation d'une chatière sans autorisation. Les arguments invoqués par l'appelante pour conclure à la nullité du congé ne portent pas sur la forme, le délai de délivrance ou la motivation de ce dernier mais sur les motifs du congé qu'elle n'estime pas sérieux de sorte qu'il n'y a pas lieu de prononcer la nullité du congé faute de moyens en ce sens. Réparant ainsi l'omission de statuer du premier juge sur cette question, la demande de Mme [Y] visant à voir déclaré nul le congé doit être rejetée. Tout manquement du locataire à ses obligations est de nature à justifier un congé pour motif légitime et sérieux. Le motif légitime et sérieux doit s'apprécier au moment de la délivrance du congé. Concernant le premier motif invoqué au congé délivré le 28 janvier 2020, il est relevé à la lecture du compte locataire arrêté au 31 octobre 2019, que si des retards de paiement ont pu être constatés, ils ont été à chaque fois régularisés rapidement et n'ont fait l'objet d'aucune mise en demeure. La cour observe que, tel que le soutient Mme [Y], elle était à jour de ses loyers au 31 octobre 2019. Il est exact que l'échéance du 1er novembre 2019 n'a été réglée que le 9 décembre 2019 et qu'un décalage dans le paiement des loyers postérieurs s'est instauré jusqu'au 11 juin 2020. Mais à partir de cette date, plus aucun incident n'est à déplorer dans le règlement du loyer. Par ailleurs, l'argumentation de la locataire concernant l'envoi d'un chèque pour le loyer de novembre 2019 à M. [V], nouveau gestionnaire du logement, et qui aurait été perdu, est corroborée par les échanges de courriers entre ce dernier et la locataire, de sorte qu'il ne saurait en être tiré un comportement fautif de cette dernière. Concernant les deuxièmes et troisièmes motifs, si M. [C] atteste avoir vu en juillet 2022 et juillet 2023 rentrer les oies dans la chaufferie, cette attestation ne saurait suffire à démontrer le caractère pérènne et non accidentel de la situation observée. Par ailleurs, les deux photocopies en noir et blanc, dont il est impossible de déduire le lieu de prise et la date, ne sauraient en aucune manière établir un défaut d'entretien des extérieurs, dépendants du bien loué à Mme [Y], alors au surplus que la société [Localité 3] Service Plus atteste intervenir régulièrement pour l'entretien du jardin à la demande de la locataire. Enfin et tel que le premier juge l'a relevé, si le percement de la porte fenêtre en PVC pour l'installation d'une chatière sans que Mme [Y] ne puisse justifier de l'autorisation des bailleurs pour ce faire, constitue une modification non autorisée du bien loué, celle-ci ne peut à elle seule constituer un motif légitime et sérieux de résiliation du bail alors qu'au terme de celui-ci la locataire doit pouvoir remettre les lieux en bon état de réparation avant son départ. En conséquence, la cour, à l'instar du premier juge, considère qu'en l'absence de faits suffisamment graves, le congé ne peut être validé. Les bailleurs doivent donc être déboutés de leur demandeen constatation de la résiliation du bail. Le jugement est également confirmé en ce qu'il a débouté les bailleurs de leur demande visant à voir prononcer la résiliation du bail, sur le fondement de l'article 1224 du code civil dès lors que les mêmes motifs ont été écartés comme n'étant pas justifiés pour certains et pas suffisamment graves pour d'autres. 2/ Sur les demandes de Mme [Y] tendant à la réalisation de travaux, à la réduction des loyers et au paiement de dommages-intérêts pour troubles de jouissance Au terme de l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du bail, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) de ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. Selon l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa version issue du décret n°2009-52 du 15 janvier 2009 applicable au litige et antérieure à celle issue du décret n°2017-312 du 9 mars 2017, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. Ce n'est que dans sa rédaction issue du décret n°2017-312 du 9 mars 2017, entré en vigueur le 1er janvier 2018 que le point 2 a été complété comme suit : 'Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes.' En l'espèce, le bail ayant été conclu le 21 novembre 2017 n'est pas soumis à cette dernière disposition. Il n'est pas davantage soumis aux dispositions de l'article 17-1 de la loi n°2017-1147 du 8 novembre 2019 qui a introduit un critère de performance énergétique. Mme [Y] demande, de manière urgente, la mise en conformité de l'installation éléctrique de l'ensemble du logement et le remplacement de la chaudière et du chauffe -eau faisant état tout à la fois de la vétusté des installations et du caractère indécent du logement. Il est constant que le logement est doté d'une chaudière individuelle fioul installée en 1995 et que le diagnostic de performance énergétique remis lors de l'entrée dans les lieux de la locataire conseillait son remplacement. La cour observe que dès le 9 novembre 2018, alors qu'à cette date, il ne saurait être reproché à la locataire un défaut d'entretien, Mme [Y] s'est plainte de ne plus avoir de chauffage. La société Serv'Elite qu'elle a faite intervenir le 16 novembre 2018 justement pour l'entretien de la chaudière a constaté que 'la régulation ne fonctionne plus, faisceau chaudière a été coupé et modifié pour fonctionner avec un thermostat d'ambiance qui met en route le circulateur et aquastat chaudière qui coupe le brûleur. De la mousse polyuréthane a été rajoutée sur la partie supérieure. Plus de fixation pour tenir la porte lors de l'ouverture. Etat moyen des tuyaux de fumée. Pour des raisons de sécurité mise à l'arrêt chaudière.' Selon protocole d'accord conclu entre les parties le 16 novembre 2019, il a été convenu que la régie Collier ferait intervenir une troisième entreprise chauffagiste afin de faire un diagnositic de l'installation et que : - si celle-ci confirmait la dangerosité et la non conformité de l'installation, les frais occasionnés seraient pris en charge par M. [F], l'entreprise devant soumettre un devis au bailleur, - si l'entreprise pensait pouvoir remettre en service la chaudière, les frais notamment de révision resteraient à la charge de la locataire. Le 30 janvier 2019, l'Eurl Guignard, mandatée par l'agence Collier pour un diagnostic de la chaudière et un contrôle Co, conformément au protocole d'accord, a constaté : - que la chaudière était à l'arrêt et que malgré plusieurs essais de démarrage, la chaudière s'était mise en sécurité à quatre reprises, - des émanations d'odeurs, - la présence de mousse polyuréthane sur le dessus du corps de chauffe. L'installation a été laissée à l'arrêt. La régie Collier écrivait alors le 5 février 2019 aux bailleurs leur indiquant qu'il leur appartenait de prendre en charge les réparations pour une mise en conformité de la chaudière. Il résulte du contenu du procès verbal de constat établi les 10 mars et 14 septembre 2020, que Mme [Y] se chauffe avec le poêle à bois (présent dans le séjour) et trois radiateurs électriques, ces derniers ayant été acquis par ses soins. Suite à sa visite dans le cadre de la mission de lutte contre l'habitat indigne et indécent mené par la caisse d'allocations familiales, l'association Soliha (Solidaires pour l'habitat) a conclu au terme d'un rapport du 18 octobre 2022 à un logement non décent, ce qui a conduit la caisse d'allocations familiales a suspendre le versement de l'allocation logement réglée au bailleur, précisant à Mme [Y] que celui-ci ne pouvait la lui réclamer et qu'il avait reçu une demande de mise en conformité. Il a été constaté que la chaudière fioul était vétuste, dangereuse et hors d'usage. Concernant l'installation électrique et le chauffe-eau, les éléments au dossier suffisent à établir que l'installation électrique dans la salle de bain n'est pas aux normes (cf diagnostic remis à l'entrée dans les lieux, le procès verbal de constat du 10 mars 2020 et le rapport Soliha qui établissent le non respect des règles de protection contre les chocs électriques) et que le cumulus électrique installé dans la grange est vétuste et ne fonctionne pas (procès verbal de constat du 10 mars 2020 et rapport Soliha). De même, le rapport Soliha permet de vérifier concernant l'installation électrique que : -le dispositif assurant la coupure d'urgence est situé à une hauteur de plus de 1m80 du sol, -la section du conducteur de la liaison équipotentielle principale est insuffisante, -au moins un circuit (luminaire) n'est pas relié à la terre, -présence d'interrupteur non conforme dans la cuisine. Les bailleurs justifient avoir fait l'acquisition d'une chaudière électrique et d'un chauffe-eau. Ils reprochent à Mme [Y] de refuser de laisser entrer le chauffagiste qu'ils ont choisi. Ils ont fait délivrer une sommation interpellative à la locataire, par acte du 22 novembre 2022, d'avoir à confirmer ses disponibilités à divers dates et de laisser le libre-accès de son logement à l'entreprise [U] Olivier afin de procéder au remplacement de la chaudière. Il n'est pas contesté que Mme [Y] refuse l'intervention de M. [U] qui s'occupait pour le compte des bailleurs de l'entretien de la chaudière et qu'elle estime incompétent. Il s'évince des échanges de courriers entre les conseils des parties que Mme [Y] a demandé dès l'origine l'installation d'un chauffage à bois (poêle à granulés) qui répond, selon elle, davantage aux caractéristiques du logement non isolé comme étant classé énergie G, estimant que la nouvelle chaudière proposée par les bailleurs n'est pas conforme aux caractéristiques du logement. S'il est suffisamment établi que la chaudière actuelle, compte tenu de sa vetusté, doit être remplacée et que le poêle à bois présent dans la maison ne saurait faire office de chauffage dès lors qu'il a été lui même décrit comme non conforme et dangereux, cette circonstance n'autorise pas la locataire à imposer aux bailleurs ses propres choix quant à la nouvelle chaudière et quant à l'installateur de cet équipement. Mme [Y] ne saurait tirer argument du volume attribué à la chaudière acquise par les bailleurs, soit 142 m², tandis que le logement fait 111 m² dès lors qu'il n'est nullement démontré qu'une chaudière ayant une plus grosse capacité ne serait pas adaptée à un logement plus petit. Par suite, dès lors que le logement loué en novembre 2017 n'est pas soumis aux règles de performance énergétique issues de la loi du 8 novembre 2019, la locataire ne saurait exiger un mode de chauffage alternatif et ce alors qu'aucune loi n'interdit la pose d'une chaudière électrique. Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné les époux [F] à mettre en conformité l'installation de chauffage et réparant l'omission de statuer à mettre en conformité le chauffe-eau et l'installation électrique de la salle de bain. Y ajoutant, les époux [F] doivent être condamnés solidairement à mettre en conformité les points relevés par le rapport Soliha concernant l'installation électrique des autres pièces. Dès lors que les équipements (chaudière et chauffe-eau) ont déjà été acquis par les bailleurs, il n'y a pas lieu d'assortir ces condamnations d'une astreinte. Il ressort de ce qui précède qu'eu égard à l'absence de chauffage depuis novembre 2018 et d'eau chaude depuis mars 2020, les conditions d'habitabilité du logement loué sont dégradées. En conséquence, sur la période antérieure au jugement de première instance, soit de novembre 2018 à mars 2022, Mme [Y] a nécessairement subi des troubles de jouissance justifiant l'allocation d'une somme de 100 euros par mois. Il convient donc, par réformation du jugement déféré, de condamner in solidum les époux [F] à payer à Mme [S] [Y] la somme de 4 100 euros à titre de dommages-intérêts, cette condamnation devant conduire au rejet de la demande de l'appelante tendant à la restitution des loyers payés sur cette période. Dès lors que le logement loué ne répond pas aux caractéristiques attendues d'un logement décent, Mme [Y] est fondée à invoquer les dispositions de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 rappelées ci-dessus, étant précisé que le juge ne peut réduire le loyer ou le suspendre, avec ou sans consignation, que pour l'avenir. Il est constaté que tandis que le loyer initial était de 480 euros, les bailleurs réclamaient un loyer de 517,24 euros en août 2023. L'article 17-1 de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, applicable aux contrats renouvelés un an après sa publication (24 août 2021), et donc applicable au contrat litigieux depuis le 21 novembre 2023, prévoit dans son paragraphe III que la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L.173-1-1 du code de la construction et de l'habitation. Les bailleurs ne peuvent donc plus appliquer l'indexation contractuelle à compter de cette dernière date tant que les installations n'ont pas été remplacées ou mises en conformité. Mme [Y] a des droits à allocation logement à hauteur de 94 euros à compter de juillet 2023. Il n'est pas soutenu que cette allocation serait à nouveau versée aux bailleurs et ces derniers ne peuvent la réclamer en vertu de l'article L.843-2 du code de la construction et de l'habitation. Au vu des éléments qui précèdent, l'indécence du logement liée à l'absence de chauffage et d'eau chaude justifie que le loyer soit réduit à 300 euros (tel que demandé), allocation logement déduite, ce à compter d'avril 2022. Dès lors qu'à compter de décembre 2022, Mme [Y] a, par son attitude illégitime, empêché les bailleurs de faire une partie des travaux qu'elle réclame, il convient : - sur la période de décembre 2022 à août 2024, d'assortir la réduction du loyer prononcée par le premier juge d'une mesure de suspension, avec consignation, de la part des loyers, allocation logement déduite, non payés aux époux [F], au titre de l'exécution provisoire du jugement dont appel, - à compter de septembre 2024 et jusqu'à la réalisation des travaux mis à la charge des époux [F], de suspendre, avec consignation, l'intégralité du loyer, allocation logement déduite. Ces mesures ne peuvent se cumuler avec l'allocation de dommages-intérêts pour troubles de jouissance. Le jugement dont appel est donc réformé partiellement sur ce point. 3/ Sur la demande d'expertise judiciaire Invoquant un motif légitime et soutenant que le logement est indécent dans son ensemble et que d'autres travaux sont nécessaires, Mme [Y] demande l'instauration d'une mesure d'expertise afin d'examiner l'immeuble, de décrire les (autres) désordres, de préciser si le logement répond aux caractéristiques de décence fixées au décret 2002-120 du 30 janvier 2002 et de préconiser les travaux nécessaires pour y remédier. En l'espèce, la cour statue au fond et non en référé sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile. Elle ne peut donc ordonner une mesure d'expertise judiciaire que dans les conditions énoncées par l'article 144 du code de procédure civile, c'est-à-dire  si elle ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer sur une prétention dont elle est saisie et a besoin d'être éclairée par les compétences d'un technicien pour statuer sur cette prétention Or, en l'espèce, la demande d'expertise de Mme [Y] est décorrélée de toute prétention tendant par exemple à la condamnation des bailleurs à effectuer des travaux autres que ceux énoncés ci-dessus. D'ailleurs, l'appelante invoque un motif légitime, notion qui renvoie aux dispositions de l'article 145 du code de procédure civile. Le jugement déféré est donc confirmé en ce qu'il a débouté Mme [Y] de sa demande d'expertise judiciaire. 4/ Sur les frais de procès Le jugement déféré est confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles. M. et Mme [F], succombant en appel, sont condamnés in solidum aux dépens d'appel. Tenus aux dépens, ils sont condamnés in solidum à payer à Mme [Y] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour. PAR CES MOTIFS La cour, Sur la résiliation du bail Corrigeant une omission de statuer du premier juge, déboute Mme [S] [Y] de sa demande visant à voir déclarer nul le congé signifié le 28 janvier 2020, Confirme le jugement dont appel en ce qu'il a débouté les époux [F] de leurs demandes visant à voir le bail résilié pour motifs légitimes et sérieux, et de leurs demandes subséquentes, Sur les travaux Confirme le jugement dont appel en ce qu'il a condamné solidairement les époux [F] à procéder au remplacement de la chaudière, mais l'infirme en ce qu'il a fixé des modalités particulières à l'exécution de cette obligation, Corrigeant une omission de statuer, condamne solidairement les époux [F] à procéder au remplacement du chauffe-eau et à la mise en conformité de l'installation électrique de la salle de bain, Ajoutant, condamne solidairement les époux [F] à procéder à la mise en conformité de l'installation électrique sur les points relevés par le rapport Soliha du 18 octobre 2022, Dit n'y avoir lieu à assortir ces condamnations d'une astreinte, Sur les loyers Infirme le jugement dont appel en ce qu'il a condamné les époux [F] à restituer une partie des loyers perçus, Statuant à nouveau sur ce point, déboute Mme [Y] de sa demande, Confirme le jugement dont appel en ce qu'il a réduit le montant du loyer, hors charges, à la somme de 300 euros mensuels, allocation logement déduite, sauf à préciser que cette réduction prend fin en août 2024, Ajoutant au jugement dont appel, Suspend, de décembre 2022 à août 2024, le paiement de la part du loyer, allocation logement déduite, non payée aux époux [F] au titre de l'exécution provisoire du jugement dont appel, et ordonne sa consignation auprès de la Caisse des dépôts, Suspend, à compter de septembre 2024 et jusqu'à l'exécution des obligations de faire mises ci-dessus à la charge des époux [F], le paiement du loyer, allocation logement déduite, et ordonne sa consignation auprès de la Caisse des dépôts, Sur les dommages-intérêts Confirme le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Mme [Y] de sa demande pour la période postérieure à mars 2022, L'infirme en ce qu'il a débouté Mme [Y] de sa demande pour la période expirant en mars 2022, Statuant à nouveau sur ce point, condamne solidairement les époux [F] à verser à Mme [S] [Y] la somme de 4 100 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi, Sur la demande d'expertise judiciaire Confirme le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Mme [S] [Y] de sa demande d'expertise judiciaire, Sur les frais de procès Confirme le jugement dont appel en ce qu'il a condamné in solidum les époux [F] aux dépens de première instance et à verser à Mme [Y] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Ajoutant, condamne in solidum les époux [F] : - aux dépens d'appel, - à payer à Mme [S] [Y] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à hauteur de cour, Déboute les parties de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires. Le Greffier, Le Président,