Tribunal judiciaire, 07 juin 2024. 22/08064

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 07 Juin 2024 DOSSIER N° : N° RG 22/08064 - N° Portalis DB3T-W-B7G-T3XJ AFFAIRE : S.A.R.L. [Z] & JO C/ SOCIETE CIVILE POUR L’ETUDE ET L’AMENAGEMENT DU CENTRE D’AFFAIRES REGIONAL DE [Localité 6] SECAR TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL 3ème Chambre CIVILE ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT ********* Nous, Benjamin VERNOTTE, Vice-Président Assisté de Francine REA, Greffier DEMANDERESSE S.A.R.L. [Z] & JO, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4] représentée par Me Elodie MARCET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J082 DEFENDERESSE SOCIETE CIVILE POUR L’ETUDE ET L’AMENAGEMENT DU CENTRE D’AFFAIRES REGIONAL DE [Localité 6] - SECAR, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3] représentée par Me Laurence DEFONTAINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0370 *********** EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 18 décembre 2007, La Société Civile pour l’Etude et l’Aménagement du Centre d’Affaires Régional de [Localité 6] - SECAR a donné à bail à la société H.A.M.J. le local commercial n°88 A d’une surface de 153 m² à usage de vente, ainsi que le local n°88 C d’une surface de 56 m² à usage exclusif de réserve, tous les deux situés au Niveau 93 du Centre [5] aux fins d’y exercer une activité de : « prêt-à-porter homme et femme haut de gamme, à l’exclusion de toute autre activité, le tout sous l’enseigne « MAC DOUGLAS ». Le bail a été conclu pour une durée de 12 années entières et consécutives à compter du 1er décembre 2007, pour venir à échéance le 30 novembre 2019. Le bail a initialement été consenti et accepté moyennant un loyer minimum garanti hors taxes et hors charges annuel de 105.833 €, assorti d’une clause d’indexation et d’une clause de loyer variable dont le taux est fixé à 7,10 % hors taxes sur le chiffre d’affaires hors taxes, pour la surface à usage de vente. Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2013, la société H.A.M.J. a cédé son fonds de commerce portant sur les locaux précités à la société [Z] & JO, et ce, à compter de la date de transfert de propriété dudit fonds, soit le 1er mars 2013. Par acte d’huissier en date du 27 octobre 2022, la société SECAR lui a fait signifier un commandement de payer les loyers à hauteur de 143.134,67 euros TTC en principal. Suivant assignation délivrée par huissier le 25 novembre 2022, La SARL [Z] & Jo a attrait La Société Civile pour l’Etude et l’Aménagement du Centre d’Affaires Régional de [Localité 6] - SECAR devant le tribunal judiciaire de Créteil, en contestation du commandement de payer. Suivant conclusions d’incident notifiées par RPVA le 3 juillet 2023, La Société Civile pour l’Etude et l’Aménagement du Centre d’Affaires Régional de [Localité 6] - SECAR saisi le juge de la mise en état d’un incident. Dans ses dernières conclusions notifiées le 12 janvier 2024, elle a demandé au juge de la mise en état de : à titre principal : - condamner la société [Z] & JO à payer à la société SECAR à titre de provision sur les loyers, charges, taxes et accessoires dus, la somme de 172.180,39 euros T.T.C selon décompte arrêté à la date du 11 janvier 2024 (1er trimestre 2024 inclus), à parfaire, assortie de l’intérêt de retard au taux de l’intérêt légal majoré de 5 points conformément à l’article 19 du bail ; à titre subsidiaire : - condamner la société [Z] & JO à payer à la société SECAR à titre de provision sur les loyers, charges, taxes et accessoires dus, la somme de 77.885,57 euros T.T.C correspondant aux sommes dues à la date du 11 janvier 2024 (1er trimestre 2024 inclus) hors périodes de fermeture administrative selon les calculs de la société [Z] & JO ou de 58.329,29 € selon les calculs de la société SECAR, à parfaire avec un décompte détaillé actualisé, assortie de l’intérêt de retard au taux de l’intérêt légal majoré de 5 points conformément à l’article 19 du bail ; en tout état de cause : - débouter la société [Z] & JO de sa demande de délai de paiement sur 24 mois, subsidiairement la ramener à des délais plus courts de 6 mois maximum avec clause de déchéance du terme outre le paiement à bonne date des échéances courantes ; - condamner la société [Z] & JO au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, La Société Civile pour l’Etude et l’Aménagement du Centre d’Affaires Régional de [Localité 6] - SECAR a fait valoir notamment : - que durant tout le confinement, La SARL [Z] & Jo a conservé l’accès à ses locaux ; - que le bailleur a consenti des délais au preneur, qu’il l’a accompagné. Suivant conclusions d’incident notifiées par RPVA le 17 avril 2024, La SARL [Z] & Jo a demandé au juge de la mise en état, de : à titre principal : - juger que dès lors que le commandement de payer du 17 octobre 2022 se trouve privé d’effet pour avoir été délivré dans des conditions exemptes de bonne foi et que, de surcroît, le quantum de la demande se trouve contesté, l’existence de l’obligation invoquée par la société bailleresse est contestable et fait obstacle à toute condamnation provisionnelle ; - juger mal fondé le bailleur en sa demande principale de condamnation provisionnelle et l’en débouter ; à titre subsidiaire : - juger que dès lors que le commandement de payer du 17 octobre 2022 se trouve privé d’effet pour avoir été délivré dans des conditions exemptes de bonne foi et que, de surcroît, le quantum de la demande se trouve contesté, l’existence de l’obligation invoquée par la société bailleresse est contestable et fait obstacle à toute condamnation provisionnelle ; - juger mal fondé le bailleur en sa demande subsidiaire de condamnation provisionnelle et l’en débouter ; à titre infiniment subsidiaire : - accorder au preneur un délai de 24 mois pour se libérer des causes dudit commandement ou de toute somme qui, le cas échéant, serait considérée comme exigible par le Juge de la mise en état du Tribunal, à la date à laquelle celui-ci sera amené à statuer ; en tout état de cause : - débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; - condamner la société SECAR à payer à la société [Z]&JO la somme de 3.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au bénéfice de Me Elodie MARCET. Au soutien de ses prétentions, La SARL [Z] & Jo a fait valoir notamment : - qu’elle est preneuse depuis 29 ans d’un commerce de prêt-à-porter enseigne MAC DOUGLAS, au sein du centre commercial [5], sans jamais avoir connu un incident de paiement ; - qu’à l’occasion des confinements, elle a subi 49 % de perte de son chiffre d’affaires ; - que le bailleur n’a offert que quelques mois de loyers en guise de facilités de paiement ; - qu’on reproche à La SARL [Z] & Jo de ne pas avoir fait du click & collect, ce qui n’était pas faisable car pas adapté à la vente de costumes pour homme et de vêtements en cuir, qui nécessitent une présence physique du client pour la prise des mesures, sachant que les pix de vente des costumes varient entre 200 et 900 € ; - qu’aujourd’hui l’arriéré est égal aux seules charges ; - que la dette a quand-même diminué, malgré les difficultés rencontrées par La SARL [Z] & Jo, démontrant sa bonne foi ; - que le décompte subsidiaire du bailleur n’est pas lisible. L’incident a été fixé pour plaider à l’audience sur incident du 29 avril 2024, puis mis en délibéré au 07 juin 2024. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION : A titre liminaire, il convient d’indiquer que l’appréciation de la bonne ou de la mauvaise foi du bailleur au moment où il délivre le commandement de payer au preneur, constitue une question qui relève de la compétence exclusive du juge du fond, et non du juge de la mise en état. En conséquence, le présent juge de la mise en état se déclarera incompétent pour trancher sur cette demande, formée tant à titre principal qu’à titre subsidiaire, par La SARL [Z] & Jo. Sur les demandes de provision En vertu de l’article 789 du code de procédure civile, « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour […] accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. ». En l’espèce, la demande de provisions faite par La Société Civile pour l’Etude et l’Aménagement du Centre d’Affaires Régional de [Localité 6] - SECAR se heurte aux contestations suivantes, qui revêtent un caractère sérieux : - l’impossibilité d’exploiter le fonds de commerce pendant la période de restrictions sanitaires liées à la pandémie de COVID 19, est susceptible d’être analysée comme ayant entraîné une perte partielle de la chose louée, au préjudice du preneur, qui n’a pu jouir complètement de la chose louée ni d’en user conformément à sa destination pendant cette période, ainsi que l’a relevé la Cour d’appel de Paris (CA Paris, pôle 1 - chambre 3, 02 juin 2021, n° 20/17808. Ce moyen tiré de la perte partielle de la chose louée, relève de la compétence du juge du fond, et constitue une contestation sérieuse conduisant à s’interroger sur le bien fondé de la créance locative réclamée pour la période liée à la crise sanitaire, et privant par conséquent le juge de la mise en état de la possibilité d’accorder à la bailleresse une provision pour cette période ; - l’absence de caractère incontestable des relevés du compte client produits par la bailleresse au soutien de sa demande de provision : la comparaison des deux décomptes produits par la bailleresse dans ses pièces 79 et 82, fait apparaître à la même date du 27 juin 2023, deux montants différents au titre de l’arriéré de loyers qui serait dû par le preneur : 121 826,73 € dans la pièce n° 79, et 110 615,77 € dans la pièce n° 82. En réponse à cette incohérence, La Société Civile pour l’Etude et l’Aménagement du Centre d’Affaires Régional de [Localité 6] - SECAR indique que « si les deux décomptes comportent des différences à la date du 27 juin 2023, c’est parce que le décompte communiqué au soutien des conclusions d’incident comporte des imputations, contrairement à celui communiqué en pièce 80 des conclusions au fond [correspondant à la pièce n° 82 des conclusions d’incident n° 2]. » Si cet argument est entendable et sera soumis à l’appréciation du juge du fond, il ne fait que renforcer le constat que le montant de la créance locative arrêté au 27 juin 2023 n’apparaît pas de manière limpide, avec l’évidence requise pour que le juge de la mise en état accorde une provision. Ces éléments font que le quantum de la créance revendiqué par La Société Civile pour l’Etude et l’Aménagement du Centre d’Affaires Régional de [Localité 6] - SECAR n’apparaît pas dans son ensemble, à ce stade du procès, avec l’évidence requise pour lui accorder une provision de ce chef. En conséquence, il convient de débouter La Société Civile pour l’Etude et l’Aménagement du Centre d’Affaires Régional de [Localité 6] - SECAR de ses demandes de provisions formées tant à titre principal que subsidiaires. Sur les demandes accessoires Les dépens de l’incident seront réservés. Il y a lieu en outre de condamner La Société Civile pour l’Etude et l’Aménagement du Centre d’Affaires Régional de [Localité 6] - SECAR à payer à La SARL [Z] & Jo la somme de 2 000,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge de la mise en état, statuant par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, SE DECLARE incompétent pour trancher sur les demandes principales et subsidiaires de La SARL [Z] & Jo tendant à dire que le commandement de payer du 17 octobre 2022 est privé d’effet pour avoir été délivré dans des conditions exemptes de bonne foi, cette question relevant de la compétence exclusive du juge du fond ; DEBOUTE La Société Civile pour l’Etude et l’Aménagement du Centre d’Affaires Régional de [Localité 6] - SECAR de ses demandes de provisions, formées tant à titre principal qu’à titre subsidiaire ; CONDAMNE La Société Civile pour l’Etude et l’Aménagement du Centre d’Affaires Régional de [Localité 6] - SECAR à payer à La SARL [Z] & Jo la somme de 2 000,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 05 septembre 2024 pour : - conclusions au fond de Maître MARCET avant le 15 juillet 2024 ; - conclusions en réponse de Maître DEFONTAINE avant le 04 septembre 2024 si possible ; RESERVE les dépens de l’incident. Fait à CRETEIL, L’AN DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE SEPT JUIN LA PRESENTE ORDONNANCE A ETE SIGNEE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE. Le GREFFIER Le JUGE DE LA MISE EN ETAT