Cour de cassation, 31 mars 2009. 08-10.984

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que dans le bail du 26 février 1988 signé par la société Continent hypermarchés, aux droits de laquelle est venue la société Carrefour, et la société Top Salade, aux droits de laquelle est venue la société X..., la société Continent hypermarché s'était présentée comme " propriétaire " des locaux commerciaux objet du bail, et ce sans aucune indication dans l'acte qu'elle même jouissait des locaux en exécution d'un bail consenti par l'auteur de la société Corio, véritable propriétaire, et ayant retenu que le défaut de réponse dans les trois mois de la société Carrefour, qui bénéficiait d'un bail en cours, à la demande de renouvellement formée par la société X... ne valait pas acceptation du principe du renouvellement du bail tel que prévu par l'article L. 145-10 du code du commerce dès lors que cette demande avait pour seul objet le bail dont se croyait titulaire la société X... et non une sous-location, la cour d'appel a, par ce seul motif non critiqué, légalement justifié sa décision de ce chef ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Carrefour aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Carrefour ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mars deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Odent, avocat aux Conseils pour la société Carrefour. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré un bailleur (la société CARREFOUR) responsable des préjudices subis par une locataire (la société X..., dont les uniques associés sont M. et Mme X...), à qui avait été consentie une sous-location ; AUX MOTIFS QUE, dans le bail du 26 février 1988, la société CARREFOUR s'était présentée comme la propriétaire des locaux commerciaux objet du bail, par elle « donnés en location » à la société TOP SALADE, et ce sans aucune indication dans l'acte de ce qu'elle jouissait des locaux en exécution d'un bail consenti par l'auteur de la société CORIO, véritable propriétaire ; que la société CARREFOUR n'avait pas contesté le caractère erroné de cette mention ; que, cependant, elle avait soutenu que cette erreur était sans incidence sur la propriété commerciale de la société X...puisqu'elle-même bénéficiait, sur les locaux constituant le centre commercial, d'un bail soumis au statut des baux commerciaux, actuellement en cours, et non contesté par la société CORIO, véritable propriétaire des lieux et bailleresse de la société CARREFOUR ; que la société X..., sous-locataire, poursuivait l'exploitation de son fonds, sans opposition, tant du propriétaire que du locataire principal, de sorte qu'elle ne subissait aucun préjudice ; qu'il était constant que la société CARREFOUR bénéficiait d'un bail commercial en cours, mais le différend existant entre elle et la société CORIO était sans intérêt pour le présent litige, de même que les pourparlers et accords commerciaux conclus entre elles ; que, cependant, l'erreur portant sur la qualité du bailleur n'était pas sans incidence sur la propriété commerciale de la société X...; qu'en effet, le défaut de réponse de la société CARREFOUR, dans les trois mois de la demande de renouvellement, ne valait pas, en l'espèce, acceptation du principe du renouvellement du bail commercial, puisque la société appelante, non propriétaire, n'avait pas qualité pour consentir un tel renouvellement, le locataire ne pouvant accorder plus de droits que ceux dont il était lui-même titulaire ; que l'absence de réponse dans le délai visé par ce texte pourrait valoir accord de renouvellement de la sous-location, mais tel n'était pas le cas en l'espèce puisque la demande en renouvellement avait pour seul objet le bail dont se croyait titulaire la société X..., et non une sous-location ; qu'au surplus, le droit au renouvellement d'une sous-location était subordonné à la régularité de celle-ci ; que, cependant, la société X...s'était vu opposer un refus de renouvellement par la société CORIO, faute d'autorisation de la sous-location par la vraie propriétaire ; que les dispositions de l'article L. 145-32 du code de commerce relatives au renouvellement de la sous-location à l'expiration du bail principal étaient inapplicables en l'espèce, à défaut de titre régulier de sous-location ; qu'en cause d'appel, la société CORIO persistait à dénier à la société X...un droit au renouvellement du bail ; qu'en conséquence, celle-ci, qui se croyait locataire, soumise au statut des baux commerciaux, était en réalité sous-locataire irrégulier et donc occupante sans droit ni titre, étant précisé que la conclusion d'un contrat de sous-location sans l'autorisation du propriétaire, constituait un manquement suffisamment grave pour justifier un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, ce qui entraînait la résiliation immédiate de la sous-location ; que le fait que, jusqu'à ce jour, aucune mesure d'expulsion n'ait été diligentée à l'encontre de la société X...n'était pas de nature à modifier la situation juridique précaire de celle-ci ; qu'était ainsi caractérisée une faute dont la société CARREFOUR devait répondre des conséquences dommageables ; ALORS QUE, d'une part, un sous-locataire ne peut obtenir directement du bailleur le renouvellement de sa location qu'en cas d'expiration du bail principal ; qu'en l'espèce, la cour qui, après avoir pourtant constaté qu'un bail commercial était en cours entre les sociétés CARREFOUR et CORIO, a cependant refusé d'en déduire que la société X..., sous-locataire, bénéficiait d'un titre d'occupation du chef de la société CARREFOUR, locataire principal, dont le renouvellement ne pouvait être directement réclamé au bailleur et avait été efficacement demandé au locataire principal, a violé l'article L. 145-32 du code de commerce ; ALORS QUE, d'autre part, une sous-location, même irrégulière, produit tous ses effets entre le locataire principal et le sous-locataire, tant que le premier a la jouissance des lieux ; qu'en l'espèce, la cour, qui a condamné la société CARREFOUR à répondre des conséquences de l'irrégularité de la sous-location qui avait été consentie par son auteur à celui de la société X..., sans rechercher si la société CORIO avait contesté à la sous-locataire sa propriété commerciale et si elle ne s'était pas opposée au renouvellement de la sous-location, simplement parce que celui-ci n'était, en l'état, pas possible, le bail principal étant en cours, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-32 du code de commerce. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir fixé les chefs de préjudices prétendument subis par une sous-locataire (la société X...) et les associés de celle-ci (M. et Mme X...), par suite de l'irrégularité de la sous-location consentie ; AUX MOTIFS QUE la société X..., étant occupante sans droit ni titre des locaux commerciaux dans lesquels elle exploitait son fonds de commerce, ne pouvait obtenir le renouvellement d'un droit au bail soumis au statut des baux commerciaux ; qu'elle ne pouvait vendre son fonds, faute de pouvoir céder le bail en même temps que le fonds ; qu'aucun acquéreur ne prendrait le risque d'acquérir un fonds de commerce assorti d'une sous-location irrégulière susceptible de prendre fin à tout moment ; que la vente de leur fonds de commerce, par M. et Mme X..., avait d'ailleurs échoué de ce fait ; que la société CARREFOUR n'avait produit aucune pièce de nature à démontrer, ainsi qu'elle le prétendait, que l'échec de cette cession était, en fait, imputable à la non-réalisation de la condition suspensive relative à l'octroi d'un prêt bancaire au bénéfice des acquéreurs, dont il était attesté, par leur notaire, qu'ils avaient acquis un fonds en remplacement dès le mois de juillet 2006 ; qu'il était ainsi établi que le préjudice de la société X...était caractérisé par l'impossibilité de vendre le fonds ; qu'en conséquence, le montant du préjudice était égal à la valeur marchande du fonds puisque celui-ci était, à terme, voué à disparaître ; que la société CARREFOUR n'avait produit aucune pièce de nature à démontrer que celle-ci, telle que fixée dans le compromis du 18 janvier 2006, aurait été surévaluée ; que la SARL X...avait d'ailleurs produit une offre d'achat datée du 2 avril 2006, au même prix (et sous la condition suspensive de renouvellement du bail) ; qu'en outre, à la date de cessation d'activité, le personnel ferait nécessairement l'objet d'un licenciement économique dont le coût avait été évalué par un expert-comptable et non utilement contesté ; qu'enfin, la société X...était fondée à réclamer, à raison de l'éviction, une indemnité de remploi, des dommages-intérêts en réparation du trouble commercial et le remboursement des frais annexes ; que, concernant M. et Mme X..., ils s'étaient proposés d'acquérir un autre fonds de commerce à Bayeux, vente qu'ils avaient dû annuler par suite de l'échec de la vente de leur fonds de commerce ; que, par ailleurs, les difficultés liées à l'échec de cette cession leur avaient causé des soucis et tracas personnels qui avaient eu un grave retentissement sur l'état de santé de M. X..., ainsi qu'il en était médicalement justifié, préjudice dont la réparation était due par la société CARREFOUR et qui avait été justement évalué par les premiers juges ; ALORS QUE, d'une part, le sous-locataire bénéficie du droit au renouvellement de sa sous-location, même irrégulière, de la part du locataire principal, tant que le bail principal produit ses effets ; qu'en l'espèce, la cour, qui a décidé que le préjudice des intimés découlait de l'impossibilité de vendre leur fonds de commerce, alors que la société X..., dont la propriété commerciale n'était pas contestée, pouvait céder librement son fonds et le bail qui l'assortissait, a violé l'article 1147 du code civil ; ALORS QUE, d'autre part, un préjudice simplement éventuel n'est pas réparable ; qu'en l'espèce, la cour, qui a accordé à la société X...la réparation de son préjudice prétendument constitué par la perte de son fonds de commerce, quand celui-ci continuait d'être exploité normalement, sans que la propriété commerciale du sous-locataire n'ait jamais été contestée, a violé l'article 1147 du code civil.